Покупка на имот с незаконна постройка върши работа, само ако сте наясно с всички рискове и изисквания. Незаконната част от сградата може да създаде сериозни спънки при сделката, използването или регистрацията на имота. Когато разглеждате оферта, обмислете дали домът ви е в риск, дали съдържа „дига незаконна постройка“ и как законът третира такава ситуация.
Какво се счита за незаконна постройка според закона
Законът за устройство на територията (ЗУТ) определя като незаконна всяка сграда или пристройка, която е изградена без издадено разрешение за строеж, без одобрен проект или в нарушение на действащия устройствен план. Дори имотът да фигурира в кадастралната карта, това не е гаранция, че е напълно законен. Ако бъде установено, че сградата е незаконна, общината може да наложи глоби и да издаде заповед за премахване.
Ако вече сте попаднали на проблем с незаконна част от закупения имот и се чудите как да дейсвате, разгледайте статията Удостоверение за търпимост — какво представлява и как се издава. Там е обяснено в детайли какво означава удостоверението за търпимост и какви са стъпките, за да узаконите строежа.
Какви са рисковете при покупка на имот с незаконна постройка
Когато купувате имот с незаконна постройка, проблемите започват още при самата сделка. Нотариусът може да откаже да я изповяда, ако няма документ, доказващ, че сградата е „търпима“ или вече е узаконена. А дори сделката да мине, новият собственик поема всички бъдещи санкции – включително разходи по премахване или узаконяване. Това е особено важно да се обмисли, защото в някои случаи незаконната част може да засяга ключови помещения от дома, а не просто допълнителни постройки.
Как може да се узакони незаконна постройка
В някои случаи, покупка на имот с незаконна постройка не означава, че сградата задължително трябва да бъде премахната. Законът дава възможност за т.нар. „узаконяване“ или „обявяване за търпим строеж“. Това става чрез подаване на заявление в общината, придружено от технически проект, конструктивно становище и други документи. Процедурата обаче може да бъде дълга и скъпа, особено ако се налагат допълнителни проекти за промени.
Важен момент е, че узаконяване може да се извърши само ако сградата не нарушава градоустройствени норми – например ако е на твърде малко разстояние от съседния имот или е построена в защитена зона, шансът за разрешение е минимален.
Какво става, ако решите да продадете имот с незаконна постройка
Продажбата на такъв имот е силно затруднена. Купувачите обикновено се отказват, след като разберат за проблема, а банки почти никога не отпускат ипотечни кредити за имоти с подобен статус. Ако все пак намерите купувач, сделката може да се сключи само ако той е напълно наясно с рисковете и ги приеме писмено.
В някои случаи, собствениците предпочитат да съборят незаконната част преди сделката, за да избегнат спорове и санкции в бъдеще. Това обаче означава допълнителни разходи и загуба на използваеми площи.
Ако искате да сте наясно кой носи отговорността при проблеми със строежа или обитаването, прочетете статията Проверка за регулация на имот — защо е важна и как се извършва.
Как да се предпазите при покупка на имот с незаконна постройка
Първата и най-важна стъпка е да направите проверка в общината и в Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Така ще се уверите дали сградата е вписана в кадастралната карта и има издадено разрешение за строеж. Ако при проверката се установи, че постройката е незаконна, настоявайте продавачът да предостави документи за предприети действия по узаконяване.
При покупка на имот с незаконна постройка винаги е разумно да се консултирате с адвокат, който да провери и нотариалния акт, и скиците, и строителната документация. В някои случаи може да се окаже, че незаконната част е малка и подлежи на бързо узаконяване, а в други – че е невъзможно да бъде призната за търпим строеж.
Допълнително, помислете за оценка на риска – ако планирате да теглите кредит, банката може да откаже финансиране или да изисква премахване на незаконната постройка преди отпускане на средствата. Това е особено важно, защото много купувачи разчитат именно на ипотечен заем за финализиране на сделката.
Реални примери и поуки от пазара
В последните години се появяват немалко случаи, при които хората бързат с покупка на имот с незаконна постройка заради атрактивна цена, но впоследствие се сблъскват с трудности. Един от често срещаните проблеми е отказ от страна на банките да отпуснат кредит, дори когато останалата част от имота е напълно законна. Това автоматично блокира сделката, ако купувачът няма свободни средства.
Друг риск е свързан с невъзможността да се направят големи ремонти или пристройки, докато незаконната част не бъде узаконена. Дори да искате да извършите основен ремонт, общината може да откаже одобрение заради статута на постройката.
От друга страна, има и положителни примери – купувачи, които след внимателна проверка и консултация със специалисти успяват да закупят имот с малка незаконна постройка, която впоследствие узаконяват сравнително лесно. В тези случаи цената често е значително по-ниска от пазарната, а разходите по узаконяването се оказват оправдани.
Покупка на имот с незаконна постройка може да изглежда като изгодна сделка на пръв поглед, но крие редица скрити рискове. Винаги проверявайте документацията, консултирайте се с юрист и проучвайте възможностите за узаконяване, преди да подпишете договор. Не разчитайте единствено на обещанията на продавача – официалните справки и експертното мнение са най-сигурният начин да избегнете бъдещи проблеми.
Ако подходите внимателно, възможно е подобна сделка да се превърне в добра инвестиция, но само при пълна прозрачност и ясна представа за всички разходи и срокове, свързани с узаконяването.
Ако ви интересува статусът и законовите изисквания за леки конструкции, като навеси или павилиони, вижте статията Какво е временна постройка? Виж кога е законна и какви разрешения се изискват.
Финални мисли и съвети
Когато обмисляте покупка на имот с незаконна постройка, винаги мислете дългосрочно. Тази стъпка не е просто моментна сделка, а ангажимент, който може да повлияе на бъдещите ви планове за живеене или инвестиции. Преди да се обвържете, изяснете колко време и средства ще отнеме узаконяването и дали този процес е реалистичен според вашите възможности.
Добра практика е да включите в предварителния договор конкретни клаузи, които да ви защитят при проблеми с узаконяването на имота. Така ще избегнете ситуации, при които сте инвестирали значителна сума в покупка на имот с незаконна постройка, но не можете да го ползвате пълноценно.
В крайна сметка, подобна сделка може да бъде изгодна, ако е направена с правилната стратегия и след задълбочено проучване. Ключът е в информирания избор, защото всяка покупка на имот с незаконна постройка е уникален случай, който трябва да бъде разгледан индивидуално.
Източници и полезни връзки
Условия за получаване на удостоверение за търпимост
Изяснява процедурата и документи, необходими за узаконяване на незаконна постройка чрез института на търпимостта, важни при покупка на имот с незаконна постройка.
https://vkantorata.com/kak-se-uzakonyava-nezakonen-stroej
Кога незаконен строеж може да бъде легализиран
Анализи и ограничения при института на търпимостта — с конкретни насоки и примери в контекста на покупка на имот с незаконна постройка.
https://astakova.com/nezakonno-stroitelstvo-uzakonyavane-tarpimost/
Най-новата практика на Върховния касационен съд за незаконни и търпими строежи
Актуални съдебни решения, които поясняват правния статус на незаконните постройки при покупка на имот с незаконна постройка.
https://ivlawfirm.com/nezakonni-i-trpimi-stroezhi-spored-naj-novata-praktika-na-vks
Контрол и санкции при незаконни строежи — ДНСК и общини
Описание на компетентните органи и процедурите за контрол над незаконното строителство във връзка с покупка на имот с незаконна постройка.
https://www.egov.bg/wps/portal/egov/dostavchitsi%2Bna%2Buslugi/obshtinski%2Badministratsii/unificirani%2Buslugi/2130