Когато купуваме парцел или вече притежаваме земя, един от най-важните въпроси е дали имотът е в регулация. Това определя не само възможността да строим, но и какъв достъп имаме до ток, вода, път и други базови услуги. Въпросът за регулация на имот не е просто технически – той е пряко свързан с правото на ползване, строителство и стойността на имота на пазара.
В България има десетки хиляди имоти, които все още не са в регулация. Това често води до затруднения при продажба, отказ от банки за кредитиране, а понякога и до сериозни загуби при инвестиции в земя. В тази статия ще разгледаме какво всъщност означава регулация на имот, как може да проверите неговия статут, каква е процедурата за вкарване в регулация и кои са най-честите проблеми, с които се сблъскват собственици и купувачи.
В случай че теренът ви все още е със статут на земеделска земя, но искате да го използвате за строителство, е важно първо да преминете през процедурата за смяна на предназначението. Това е отделен административен процес, който се извършва преди или заедно с регулацията, когато имотът е извън урбанизираната зона. Виж как става това, какви документи са нужни и колко струва в детайлната статия тук: Смяна на предназначението на земеделска земя – процедура и цена
Как да провериш дали имотът е в регулация
Преди да купите земя или да започнете каквито и да е строителни действия, трябва ясно да знаете дали имотът е в регулация. Това се отнася до неговия устройствен статут – дали е предвиден за застрояване съгласно подробния устройствен план (ПУП) и дали притежава статут на урегулиран поземлен имот (УПИ). Важно е да не се бъркат кадастърът и регулацията – наличието на скица от кадастъра не означава автоматично, че имотът е в регулация.
1. Проверка по документи
Най-лесният начин да започнете е с скицата на имота, издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). В нея се вижда дали теренът е с регулация, част от УПИ, и има ли лице към улица. Ако липсва такава информация, има вероятност имотът да е извън регулация.
2. Онлайн справка в Кадастрално-административната информационна система (КАИС)
Можете да направите безплатна проверка за регулация на имот чрез сайта на КАИС:
https://kais.cadastre.bg
След като въведете адрес, номер на имота или ЕКАТТЕ и номер на парцел, можете да видите неговите граници, устройствена зона и съседни имоти. Обърнете внимание:
- Ако пише „УПИ“ пред номера – значи е в регулация.
- Ако има само номер на ПИ (поземлен имот), но без УПИ – най-вероятно е земеделска земя или извън регулация.
3. Общ/Подробен устройствен план (ОУП/ПУП)
Дали даден парцел попада в зона за застрояване, се вижда от общинските устройствени планове. Някои общини ги публикуват онлайн, други изискват лично посещение. При липса на ПУП, регулация на имот може да се направи, но с инициатива и средства от собственика.
Какво означава извън регулация – рискове и ограничения
Имот извън регулация е терен, който не попада в границите на утвърден подробен устройствен план (ПУП) и не е обособен като урегулиран поземлен имот (УПИ). Това означава, че по закон не може да се строи върху него, освен при изключения, и че няма гарантиран достъп до улица, ток, вода или канализация.
❗ Основни рискове при имот извън регулация:
- Забрана за строителство на жилищна или търговска сграда, освен ако не се направи регулация.
- Невъзможност да получите разрешение за строеж, дори за лятна кухня или гараж.
- Ограничен достъп до ток и вода – ЕРП и ВиК може да откажат включване при липса на улична регулация.
- По-ниска пазарна стойност – тези имоти се продават по-евтино и се реализират по-трудно.
- Отказ от финансиране от банка, ако искате ипотечен кредит.
📌 Пример:
Купувате 600 кв.м. извън регулация – на хартия изглежда евтин и „перспективен“, но няма достъп до улица, не може да се застрои, и е в зона за земеделие. Вкарването в регулация може да отнеме години и да струва хиляди левове. Без предварителна проверка, рискувате да купите имот без реална стойност.
Накратко – ако имотът няма регулация, трябва да сте напълно наясно какво можете и какво не можете да правите с него.
Една от най-честите причини собственици да се интересуват от регулация на имот е желанието да прекарат ток или вода до своя парцел. Това обаче често се оказва невъзможно, когато имотът е извън регулация или няма лице към одобрена улица. Виж какви са условията, стъпките и реалните пречки при прекарване на ток в парцел в пълното ръководство тук: Как се прекарва ток в парцел – процедура, срок и цена
Процедура за вкарване на имот в регулация
Когато имотът е извън регулация, не може да се строи законно, докато не се премине през процедура за регулация на имот. Това е процес по промяна на устройственото предназначение на терена, така че той да стане урегулиран поземлен имот (УПИ) и да получи достъп до улица, ток, вода и право на застрояване.
📝 Как се извършва регулация на имот – стъпка по стъпка:
- Заявление до общината
Първата стъпка към регулация на имот е подаване на заявление до общината по местонахождение. В него се посочва целта – например изграждане на къща, вила или стопанска постройка. - Изработване на ПУП (Подробен устройствен план)
Назначава се лицензиран геодезист, който подготвя план за регулация на имота. Този план включва новите граници, улици и зони за застрояване. - Съгласувания с институции
Преди да бъде одобрен, проектът за регулация на имот минава през съгласуване с ЕРП, ВиК, пожарна, РЗИ и други органи, според случая. - Уведомяване на съседи
Ако регулацията засяга съседни имоти, собствениците им се уведомяват писмено. При възражения, процедурата може да се забави или да се наложи корекция. - Одобрение и вписване в кадастъра
След съгласуване, общината одобрява плана и издава заповед за регулация на имот. Имотът вече става УПИ и се вписва като такъв в кадастъра. - Издаване на нова скица и възможност за строеж
След приключване на процедурата по регулация на имот, собственикът може да кандидатства за разрешение за строеж съгласно нормативите.
💰 Колко струва регулация на имот?
Разходите зависят от конкретния случай, но обикновено включват:
- Геодезическо заснемане – от 400 до 800 лв.
- ПУП – между 1000 и 2500 лв.
- Такси за одобрение – от 100 до 500 лв.
- Възможни допълнителни разходи за нотариални услуги и документи
Общата цена за регулация на имот обикновено започва от около 1500 лв. и може да стигне над 3000 лв., в зависимост от площта, местоположението и сложността на процедурата.
Понякога собствениците на парцели извън регулация опитват да заобиколят ограниченията, като изграждат т.нар. временни постройки – бараки, навеси, складове или дори малки къщички. Но това често води до проблеми със закона, глоби и заповеди за премахване. Законът е ясен: без регулация на имот, дори временната конструкция може да се окаже незаконна. Виж какво точно се счита за временна постройка, кога е разрешена и какви рискове крие тук: Какво е временна постройка – законово определение, рискове и примери
Типични проблеми и какво да внимаваш при покупка
Покупката на имот без проверка за регулация може да се окаже скъпа грешка. Много купувачи се подвеждат от хубавата локация или ниската цена, без да осъзнаят, че даден парцел може да няма достъп до улица, да не подлежи на застрояване или да не може да бъде вкаран в регулация с години. Ето някои от най-често срещаните проблеми при имот без или с неясна регулация:
🛑 Проблем №1: Несъответствие между кадастър и реалност
Често се случва имотът да е нанесен в кадастралната карта, но това не означава, че е в регулация. Хората виждат имот в КАИС и смятат, че всичко е наред, но:
- Липсва подробен устройствен план (ПУП)
- Имотът не е част от урбанизирана зона
- Няма отбелязани улици или ограничителни линии за застрояване
Резултат: няма как да се издаде разрешение за строеж. Кадастърът е просто картографска база, не е гаранция за регулация на имот.
🛑 Проблем №2: Липса на достъп до път или улица
Много имоти извън регулация се намират в масиви, до които няма реален достъп. Дори ако имотът граничи с общински път, той може да не е регламентиран в устройствен план, което означава:
- Няма възможност за узаконяване на постройки
- Невъзможност за присъединяване към електропреносната или водоснабдителната мрежа
- Отказ от строителен надзор и ВиК за съдействие
Без улична регулация няма как да бъде одобрена регулация на имот, освен ако не се инициира план за улична мрежа от няколко собственика съвместно с общината – процедура, която може да отнеме години.
Темата за регулация на имот не е просто административен въпрос – тя пряко определя какво можете и не можете да правите със своя парцел. Без яснота по този въпрос рискувате да вложите пари в имот, който няма пазарна стойност, не подлежи на застрояване и не може да се ползва пълноценно.
Затова, преди покупка:
- Направете проверка на скицата и вижте дали пише „УПИ“
- Проверете дали има действащ ПУП
- Разберете дали има лице към улица и достъп до инфраструктура
- Консултирайте се със специалист, ако има съмнения
Ако вече сте собственик на парцел извън регулация, можете да преминете през процедура по регулация на имот, но бъдете подготвени за разходи и време. С правилна подготовка обаче, ще си осигурите законово право на строеж и реална стойност на имота си.
Закони и нормативни актове
1. Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Официалният текст дефинира понятието „урегулиран поземлен имот (УПИ)“ и изискванията за регулация – обхват, достъп, предназначение и режим на устройство. Това е основният закон, който урежда административната основа за регулация на имот.
🔗 Lex.bg – Закон за устройство на територията
2. Съдебна практика: постройка извън регулация (ВКС принцип)
В анализа „Строителство в България върху недвижими имоти извън регулация“ се цитира чл. 133 от ЗУТ и правният институт на „план‑извадка“ – позволение за строеж преди одобрение на подробен устройствен план. Това потвърждава, че строителството без регулация е изключение и задължава строго спазване на закона.
🔗 PDF анализ „Строителство … извън регулация“
⚖️ Съдебна практика – съсобственост при регулация
3. Практика по дворищна регулация
Авторитетна публикация разглежда случаите с формиране на съсобственост по регулация при дворищна регулация, и как ВКС е уточнявал, че правото на съсобственост се създава само при конкретни условия (чл. 29 ЗТСУ и §49–50 ППЗПИНМ—закони, вече отменени), а не автоматично при всяка регулация на имоти.
🔗 Дескрипция „Възникване и прекратяване на съсобственост по регулация“