Пазарът на недвижими имоти в България остава активен, но заедно с това зачестяват случаите на имотни измами с предварителен договор. Тези измами най-често засягат хора, които искат бързо да купят имот, но се доверяват на грешните хора или пропускат важни стъпки от процеса. В статията ще разгледаме какви са най-честите измамни схеми, какви документи трябва да се изискват и кои сигнали да ви накарат да се усъмните.
Какво представлява предварителният договор и защо е рисков
Предварителният договор за покупко-продажба на имот е често използван инструмент, чрез който купувачът и продавачът се договарят за бъдеща сделка. В него обикновено се уговаря капаро (обикновено 10% от цената), срок за нотариална заверка и други условия. Проблемите обаче започват, когато:
- лицето, представящо се за собственик, няма реално право да продава имота;
- имотът е обременен с тежести, ипотеки, съдебни спорове;
- се използват подправени пълномощни или нотариални актове;
- се сключват паралелно няколко предварителни договора за един и същ имот.
В такива случаи имотни измами с предварителен договор водят до загуба на пари, време и правна несигурност.
Много от случаите с измами при капаро се случват още на етапа на наемане или резервиране. Именно затова препоръчваме да се запознаете и със статията Стоп капаро за недвижим имот – как да не станем жертва?, където ще откриете допълнителни насоки при даване на капаро за имот.
Капарото – най-честият инструмент за измама
Една от най-често използваните схеми включва искането на капаро. След подписване на предварителен договор, „продавачът“ изчезва, а истинският собственик няма представа, че имотът му е бил предложен на пазара. В някои случаи измамниците дори подготвят фалшиви ключове и организират огледи с наети хора, които се представят за съседи или роднини.
Когато става дума за имотни измами с предварителен договор, капарото е най-лесният начин за бързо обогатяване от страна на измамника. Именно затова никога не превеждайте пари, без да сте проверили поне:
- актуално удостоверение за собственост (от Агенция по вписванията);
- наличие на тежести върху имота;
- самоличността на лицето, с което преговаряте.
Проверка на собственост и тежести – задължителна стъпка
Преди подписването на какъвто и да е документ, е задължително да се направи проверка в Имотния регистър. Така ще се установи:
- кой е реалният собственик на имота;
- има ли вписани ипотеки, възбрани или съдебни искове;
- кой е нотариусът, който е заверил последния акт.
Въпреки че това е лесна и евтина процедура, тя често се пропуска от бъдещите купувачи, което води до имотни измами с предварителен договор. Изисквайте от насрещната страна копие от нотариалния акт, както и лична карта. Ако лицето твърди, че е пълномощник – проверете валидността и обхвата на пълномощното.
Примери за реални имотни измами с предварителен договор
В последните години са известни десетки случаи, в които хора са дали капаро на фалшиви посредници. В София бе разкрита схема, при която един и същ имот е бил предлаган на няколко различни купувачи чрез обяви в интернет. Използвани са фалшиви нотариални актове, подправени лични карти и измамници, представящи се за законни представители.
Друг случай от Варна показва как собственикът на имот в чужбина се е оказал с продадено жилище на хартия, без дори да е подписвал какъвто и да е предварителен договор. Това става чрез подправено пълномощно, нотариално заверено в друга част на страната.
Тези случаи доказват, че имотни измами с предварителен договор не са рядкост и могат да засегнат както купувача, така и реалния собственик.
Ако обмисляте продажба на жилище, но не искате да плащате комисиона на посредник, как да продам имот без брокер посредник е въпрос, който си заслужава вниманието – в тази статия ще откриете всички стъпки и потенциални рискове.
Кои са сигналите, че има риск от измама
Има няколко ясни признака, които трябва да ви накарат да се усъмните:
- Продавачът настоява за бърза сделка, обикновено в рамките на няколко дни.
- Има неяснота относно документите за собственост или отказва да ги представи.
- Договорът се предлага за подпис без участие на адвокат или нотариус.
- Капарото се изисква в брой, без разписка или през трето лице.
Дори и да сте в еуфория от „изгодната оферта“, при наличие на такива признаци е по-добре да спрете процеса. Всеки път, когато бързате, рискувате да станете жертва на имотни измами с предварителен договор.
Какво да направим, ако сме измамени
Ако вече сте подписали предварителен договор и сте дали капаро, но осъзнаете, че сте били измамени, първата стъпка е незабавно подаване на жалба в полицията. Съберете всички документи:
- копие от договора;
- разписка или банково извлечение за капарото;
- кореспонденция и записки от разговори, ако има.
След това се свържете с адвокат по вещно право. Възможно е да се води гражданско дело за връщане на парите, но ако измамникът е изчезнал или няма имущество, шансът да възстановите сумата намалява. Затова е по-добре да не стигате до този момент и да избягвате риска от имотни измами с предварителен договор още в самото начало.
Адвокат или нотариус – кой какво прави?
Много хора бъркат ролята на нотариуса и адвоката при сделки с имоти. Нотариусът заверява документи и проверява собствеността само по формални признаци, без да извършва дълбочинна проверка. Адвокатът обаче може да направи:
- правна проверка на историята на имота;
- анализ на риска при сделката;
- изготвяне на надежден предварителен договор с клаузи за защита на купувача.
Най-добрият вариант е участието и на двамата – нотариус за заверката и адвокат за съдържанието. Именно това намалява риска от имотни измами с предварителен договор почти до нула.
Много купувачи и наематели се подвеждат по примамливи снимки и цени – фалшиви обяви за имоти могат да доведат до загуба на пари и време, затова разпознаването им е от ключово значение.
Все по-хитри измами, все по-нужна защита
Съвременните схеми за имотни измами с предварителен договор вече не се ограничават до очевидни измамници. Появяват се фирми с уж реална дейност, агенции със съмнителен правен статус, както и хора, които играят роля на „посредници“ с добре оформени оферти. В интернет има сайтове с фалшиви обяви, а в социалните мрежи нерядко се промотират оферти от лица без право да сключват каквито и да е договори.
Важно е да знаем, че самото наличие на предварителен договор не ни защитава автоматично. Ако договорът е формално коректен, но партньорът е с измамно намерение, съдебните процедури може да отнемат години. Най-добрият подход остава вниманието, консултацията с юрист и отказът от всякаква прибързаност. Проблемът с имотни измами с предварителен договор няма да изчезне, но информираният купувач е значително по-трудна мишена.
Източници и полезна информация по темата
Фидосова – Предварителен договор за продажба на недвижим имот
Актуална статия, описваща какво точно представлява предварителният договор, кога е валиден и какви капани може да крие за купувача или продавача. Използван е за ясно дефиниране на правната стойност на предварителния договор.
https://fidosova.bg/2025/03/30/предварителен-договор-за-продажба-на/
Адвокат Колибанекова – Прекратяване и разваляне на предварителен договор
Правна консултация какво се случва, ако предварителният договор се наруши: капаро трябва да се върне в двоен размер при неизпълнение от продавача, според чл. 93 ЗЗД. Ценно за разясняване на последствията от имотни измами с предварителен договор.
https://www.advokatkolibanekova.com/legal-service/prekratyavane-na-predvaritelen-dogovor