Закон за етажната собственост, регистър на сградите въвежда значима промяна в начина, по който се управлява общинският жилищен фонд. С новите изисквания се полага акцент върху прозрачността и ефективността — административните отговорности се увеличават, а липсата на съответствие вече носи реални санкции. Препоръчително е всички собственици и сдружения да се запознаят подробно с процедурите и сроковете.
Създаване и поддържане на регистъра на сградите
Закон за етажната собственост, регистър на сградите предвижда изграждането на Единна информационна система, поддържана от Министерството на регионалното развитие и благоустройството, и в сила от края на 2024 г. Тя обединява два публични регистъра — единият за професионалните управители на сгради, а вторият включва информация за сдруженията на собствениците и управителните съвети.
Сдружения на собствениците и управителните съвети трябва да се впишат своевременно — вписването на нов състав се извършва чрез общинската администрация в срок до 14 дни след промяната. Това гарантира, че данните остават актуални и достъпни за проверка от институции и правни субекти.
Много собственици и купувачи на имоти се сблъскват с неясноти относно различните форми на притежание и правата, които те дават. За да разберете какви са особеностите и рисковете при различните видове съсобственост, разгледайте подробната статия за видове съсобственост и проблеми със съсобственици, която дава ясна представа за правните и практическите аспекти на този въпрос.
Какво ще последва при неизпълнение?
Неспазването на изискванията, залегнали в Закон за етажната собственост, регистър на сградите, крие риск от санкции. Блогът на платформа за управление на етажна собственост предупреждава, че непридържането към вписването на управителни съвети може да доведе до глоби.
Кой е длъжен да се впише в регистъра на сградите
Закон за етажната собственост ясно определя кои лица и организации са длъжни да се впишат в регистъра на сградите. Това задължение важи за:
- Всички сгради с повече от три самостоятелни обекта, които имат общи части.
- Сдружения на собствениците, учредени по реда на закона.
- Управителните съвети или управителите на етажната собственост.
Вписването е задължително и за новопостроените сгради след въвеждане в експлоатация. В практиката често се пропуска регистрацията на по-малки кооперации, но законът не прави изключение за тях.
Кога се прави вписването
Вписването в регистъра на сградите трябва да се извърши в срок от 30 дни след учредяването на сдружение на собствениците или избирането на управител. При новопостроени сгради срокът започва да тече от датата на въвеждане в експлоатация.
В някои общини има допълнителни вътрешни правила за организацията на подаването на документи, но те не могат да удължават или променят сроковете, заложени в Закона за етажната собственост.
Как се извършва вписването
Процедурата започва с подаване на заявление до кмета на общината или кметството, където се намира сградата. Към него се прилагат:
- Протокол от общото събрание, на което е избран управител или управителен съвет.
- Списък на собствениците и обитателите с техните данни.
- Копие от документ за собственост на всеки обект.
- Попълнен формуляр по образец, предоставен от общината.
След приемане на документите, общинската администрация извършва проверка и вписва данните в регистъра на сградите. Вписването е безплатно и се извършва в срок до 14 дни от подаване на пълния комплект документи.
Много собственици на апартаменти се сблъскват с проблеми, свързани с шума от съседи, особено в гъсто населени райони. Ако искате да разберете какви са последните изисквания и ограничения, прочетете статията за нов закон за шума в жилищни сгради, която обяснява какво се променя и как да защитите правото си на тишина.
Глоби при неизпълнение на задължението за вписване
Закон за етажната собственост предвижда сериозни санкции за неизпълнение на задължението за вписване в регистъра на сградите. При липса на вписване, глобите за физически лица обикновено варират от 100 до 500 лв., а за юридически лица – от 500 до 5000 лв.
При повторно нарушение сумите могат да се удвоят. Санкциите се налагат от кмета на общината или упълномощено от него лице след проверка и констатиране на неизпълнението. Тези глоби имат за цел да стимулират собствениците и управителите да спазват разпоредбите на закона, тъй като липсата на регистрация затруднява администрирането на общите части и прави невъзможно получаването на някои услуги или финансиране по програми за енергийна ефективност.
Практични казуси от прилагането на регистъра
В практиката често възникват ситуации, при които собствениците не могат да постигнат съгласие за избор на управител или за учредяване на сдружение. В такива случаи липсата на вписване в регистър на сградите води до проблеми при кандидатстване за ремонти по държавни или европейски програми, както и при уреждане на спорове между съседи.
Друг често срещан казус е свързан с промяната на управител или състав на управителния съвет. Законът изисква тези промени да се вписват отново в регистъра, като се подадат нови документи в 7-дневен срок от провеждането на общото събрание.
Има и случаи, при които сградата вече е регистрирана, но данните не са актуализирани — например при продажба на апартамент или смяна на собственост. Това също се счита за нарушение и може да доведе до глоба, особено ако промяната е от значение за връзката между администрацията и собствениците.
Защо регистрацията е в интерес на собствениците
Макар за някои собственици вписването в регистъра на сградите да изглежда като допълнителна бюрокрация, Закон за етажната собственост поставя това изискване с ясна цел — защита на интересите на всички живущи. Регистрацията гарантира, че сградата има легитимен представител, с когото институциите могат да комуникират по важни въпроси, свързани с поддръжка, безопасност и финансиране.
Чрез регистъра се осигурява и по-голяма прозрачност — всеки може да провери дали дадена сграда е вписана и кой е нейният управител. Това е особено полезно при сделки с имоти, защото потенциалният купувач може да получи актуална информация за състоянието на етажната собственост.
Потенциалните купувачи и наематели все по-често търсят обградени и сигурни жилища, за да гарантират спокойствие и удобство. Прочетете статията за имот в затворен комплекс, за да разберете предимствата и правната рамка на този тип обекти — имот в затворен комплекс.
Как да се избегнат проблеми при вписването
За да не се стига до глоби или забавяне, е важно собствениците да бъдат активни и да следят сроковете, посочени в Закона за етажната собственост. Добра практика е управителят да поддържа редовна комуникация с общинската администрация и да подготвя предварително всички документи.
При промяна на управител, собственост или контактни данни, уведомяването на общината трябва да се прави незабавно. По този начин се гарантира, че информацията в регистъра на сградите остава актуална, а сградата запазва правото си да участва в различни програми и да получава административно съдействие.
Обобщение
Вписването в регистъра на сградите е не само законово задължение, но и инструмент за по-добро управление и защита на правата на собствениците. Закон за етажната собственост поставя ясни правила и срокове, а неизпълнението им води до финансови санкции. Практиката показва, че активната и навременна регистрация улеснява управлението на сградата, намалява конфликтите между съседите и отваря възможности за участие в проекти за обновяване и енергийна ефективност.
Източници на информацията и полезни връзки относно Закон за етажната собственост: Задължителният регистър на сградите
НАРЕДБА № РД-02-20-8 от 11 май 2012 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост
Този нормативен акт регламентира задължителното вписване на сдруженията на собствениците в общински регистри, изисква подаване на заявление, приложения и срокове за вписване и уведомяване.
https://www.ciela.net/svobodna-zona-normativi/view/2135794446/naredba-%E2%84%96-rd-02-20-8-ot-11-may-2012-g-za-sazdavane-i-poddarzhane-na-publichen-registar-na-sdruzheniyata-na-sobstvenitsite-v-sgradi-v-rezhim-na-etazhna-sobstvenost
Министерството на регионалното развитие и благоустройството — проект на Наредба за обединяване в Единна информационна система (март 2025 г.)
Описва създаването на електронни регистри за сдружения на собствениците и професионални домоуправители, обединени в Единна информационна система, с уникални идентификатори и регулации за вписване и застраховки.
https://www.mrrb.bg/bg/vpisvat-sdrujeniyata-na-etajnata-sobstvenost-i-profesionalnite-domoupraviteli-v-edinna-informacionna-sistema/