През последните години все повече собственици на имоти в България се изправят пред важен избор: да отдадат апартамента си на краткосрочен наем или да търсят дългосрочен наемател. Платформи като Airbnb и Booking.com направиха краткосрочния наем изключително популярен – особено в големите градове и туристическите райони. Но всичко си има своите плюсове и минуси.
Краткосрочният наем обещава по-високи доходи, но изисква постоянна ангажираност и по-високи разходи. Дългосрочният наем дава стабилност и спокойствие, но често носи по-ниска възвръщаемост и понякога по-високи рискове, ако наемателят се окаже проблемен.
В тази статия ще сравним директно краткосрочен срещу дългосрочен наем, ще покажем реални ориентировъчни цени на апартаменти в различни градове на България и ще ти помогнем да избереш най-изгодния вариант според твоя случай.
Краткосрочен наем – какво представлява и за кого е подходящ?
Краткосрочно отдаване означава отдаване на апартамент за дни, седмици или до месец, без ангажимент за продължителност. Най-често се използва чрез платформи като Airbnb, Booking.com и Vrbo, а в последно време и чрез директни групи във Facebook или специализирани сайтове.
Ако отдаваш апартамент на краткосрочен или дългосрочен наем, не забравяй, че трябва да обявиш дохода пред НАП. Виж как, кога и с какви документи тук: Деклариране на доходи от наем – какво трябва да подадеш в НАП и кога
✅ Предимства на краткосрочния наем:
- По-висока цена на нощувка – при добра локация, имотът може да носи в пъти повече от дългосрочен наем.
- По-голям контрол – сам избираш кога да отдаваш, на кого, за колко време.
- Гъвкавост – ако ти потрябва жилището, можеш да го блокираш веднага, без дълги предизвестия.
- Възможност за странични услуги – платено почистване, трансфери, закуска и т.н.
❌ Недостатъци на краткосрочния наем:
- Изисква ежедневна ангажираност – комуникация с гости, ключове, почистване, поддръжка.
- По-голям амортизационен разход – честа смяна на постелъчно бельо, счупени предмети, консумативи.
- Регистрационни изисквания – нужно е вписване в ЕСТИ (Единна система за туристическа информация) и спазване на данъчните задължения.
- Не всеки имот е подходящ – слаба локация или неугледен вход могат да ограничат печалбата.
📌 Краткосрочен наем е отличен избор, ако:
- Живееш близо до имота и можеш да го обслужваш.
- Апартаментът е в София, Варна, Пловдив, Банско, Велико Търново или друго туристическо място.
- Не разчиташ на постоянен доход, а искаш гъвкаво ползване и висока доходност в активни сезони.
Дългосрочен наем – стабилен доход с по-малко главоболия или капан?
Дългосрочният наем е класическият модел за отдаване на имот – подписваш договор за минимум 6–12 месеца, наемателят се нанася и плаща фиксиран наем всеки месец. Изглежда просто и удобно, но когато нещата се объркат, последствията често са тежки.
✅ Предимства на дългосрочния наем:
- Редовен и предвидим доход – знаеш какво ще получиш и кога.
- По-малко ангажименти – не се налага да търсиш нови наематели постоянно.
- По-ниски разходи за поддръжка – имотът се ползва по-нормално, без всекидневно износване от различни хора.
- По-лесно счетоводно и данъчно отчитане – декларация веднъж годишно, фиксирани суми.
❌ Недостатъци на дългосрочния наем:
- Риск от проблемен наемател – ако човекът спре да плаща, процедурата по изгонване е дълга и тромава.
- Ниска възвращаемост в топ локации – при добре позициониран апартамент, дългосрочен наем може да носи по-малко от краткосрочен.
- Ограничена гъвкавост – не можеш да ползваш имота, ако внезапно ти потрябва.
- Винаги има износване – дори добрият наемател оставя следи след себе си.
📌 Дългосрочен наем е подходящ, ако:
- Искаш стабилен доход без ангажименти.
- Нямаш възможност или желание да управляваш краткосрочни резервации.
- Имотът се намира в спокоен жилищен район, без туристически поток.
- Вече имаш сигурен наемател или фирма, която ползва имота служебно.
Преди да подпишеш договор за краткосрочен или дългосрочен наем, задължително се запознай с правата и задълженията и на двете страни. Подробно обяснено тук: Права и задължения на наемател и наемодател – всичко, което трябва да знаеш
Сравнение по градове – ориентировъчни цени на краткосрочен и дългосрочен наем на апартаменти
За да направиш информиран избор между краткосрочен и дългосрочен наем, е важно да знаеш какви са реалните цени по градове. Разликите могат да са драстични – и в месечния приход, и в натовареността.
По-долу са ориентировъчни цени към средата на 2025 г. за едностайни или двустайни апартаменти в централни или комуникативни райони.
🏙 София
- Дългосрочен наем: 700–1200 лв/месец
- Краткосрочен наем: 100–180 лв/нощ
📌 Извод: Дори 10–15 нощувки месечно при краткосрочен наем покриват и надвишават дългосрочния.
🏖 Варна
- Дългосрочен наем: 600–950 лв/месец
- Краткосрочен наем (лято): 120–200 лв/нощ
- Краткосрочен наем (зима): 60–90 лв/нощ
📌 Извод: Силен сезонен потенциал, но извън лятото е трудно да се поддържа висока заетост.
🌊 Бургас
- Дългосрочен наем: 500–800 лв/месец
- Краткосрочен наем (лято): 100–160 лв/нощ
📌 Извод: При правилно управление, 8–10 резервации месечно надминават стандартен наем.
🏞 Пловдив
- Дългосрочен наем: 500–850 лв/месец
- Краткосрочен наем: 90–140 лв/нощ
📌 Извод: Град с целогодишен интерес, но конкуренцията в Airbnb е голяма.
🏛 Велико Търново
- Дългосрочен наем: 400–650 лв/месец
- Краткосрочен наем: 70–110 лв/нощ
📌 Извод: Туристически пикове през пролетта и лятото, подходящ за миксирано отдаване.
🏘 Стара Загора / Русе
- Дългосрочен наем: 400–600 лв/месец
- Краткосрочен наем: 60–90 лв/нощ
📌 Извод: Подходящи за дългосрочен наем – търсенето за кратки престои е по-слабо.
🔎 Цените са ориентировъчни и зависят от фактори като:
- Етаж и квадратура
- Мебели и техника
- Локация и транспорт
- Обзавеждане за краткосрочни гости (спално бельо, интернет, климатик и т.н.)
А какво да правиш, ако наемател спре да плаща наем, ток, вода или други сметки и отказва да напусне? Виж какво можеш да предприемеш по закон тук: Наемател не плаща наем, сметки, ток и вода – как да го изгониш законно
Краткосрочен или дългосрочен – реално сравнение на доходи, разходи и ангажименти
Когато избираш между краткосрочен и дългосрочен наем, не гледай само цифрите „на месец“ – важно е да включиш всички скрити разходи и реални усилия, които всяка опция изисква. Ето директно сравнение:
| Критерий | Краткосрочен наем | Дългосрочен наем |
|---|---|---|
| Среден месечен доход | 1200–3000 лв (при 15–25 нощувки) | 500–1200 лв (стабилен) |
| Заетост | Несигурна, зависи от сезон/отзиви | Почти пълна, фиксиран договор |
| Разходи | Почистване, ток, вода, интернет, подмяна на бельо, платформи | Обикновено само поддръжка и амортизация |
| Платформи/такси | Airbnb/Booking: 15–20% от резервациите | Няма |
| Данъчно отчитане | Задължително вписване в ЕСТИ + туристически данък | Годишна декларация по чл. 50 в НАП |
| Риск от проблеми | Повече гости = повече потенциални проблеми | Един наемател, но ако е лош – проблем сериозен |
| Контрол над имота | Пълен – можеш да блокираш дати | Ограничен до края на договора |
| Време и ангажимент | Висок – комуникация, обслужване, координация | Почти нулев при коректен наемател |
📌 Краткосрочният наем е по-доходен, но с повече работа.
📌 Дългосрочният наем е по-спокоен, но с по-ниска възвръщаемост.
Изборът зависи от:
- целта ти (доход или спокойствие),
- местоположението на апартамента,
- времето, с което разполагаш.
В крайна сметка какво да избереш, ако си собственик?
И краткосрочният, и дългосрочният наем имат своите реални предимства и сериозни недостатъци. Не съществува универсално по-добро решение – зависи от имота, града, целта ти и времето, с което разполагаш.
Краткосрочният наем може да е изключително печеливш, особено в туристически райони, където търсенето е високо. Освен това ти позволява да ползваш сам апартамента, когато пожелаеш – например за уикенд или лятна ваканция, ако не живееш в града. Но в замяна изисква ежедневно внимание и грижа – комуникация с гости, почистване, ключове, поддръжка, отговори на ревюта. Понякога ангажиментите се натрупват до степен, в която това вече си е половин работен ден, ако не и повече.
Дългосрочният наем на пръв поглед изглежда по-разумният и сигурен избор – постоянен доход, минимални усилия, предвидимост. Но доходите често са по-ниски, апартаментът ти е блокиран за години, а при лош късмет с наемател може да се окаже, че накрая всички пари от наема отиват за ремонт – и пак не стигат.
Затова преди да решиш, задай си няколко въпроса:
- Имаш ли време и енергия да обслужваш краткосрочни резервации?
- Имотът ти в туристически район ли е?
- Имаш ли резерви, ако наемател спре да плаща?
- Целта ти е максимален доход или спокойствие?
Най-доброто решение е това, което работи за теб – а не просто изглежда добре на хартия.
Източници на информация
1. Краткосрочен срещу дългосрочен наем – какво да изберем?
Подробен анализ на двата модела, с акценти върху възвръщаемостта, ангажираността и риска. Подходящ за собственици в големи градове и курорти.
https://domio.bg/kratkosrocen-sreshhu-dielgosrocen-naem-kakvo-da-izberem
2. Отдаване на имот в Airbnb и Booking през 2025 г. – плюсове, минуси и какво да очакваме
Конкретни ориентировъчни цени на нощувки в София, Варна и Пловдив, плюс препоръки за начинаещи собственици.
https://www.imotni.com/отдаване-на-имот-в-airbnb-и-booking-2025/
3. Състояние на пазара на имоти, отдавани през платформи за краткосрочно отдаване
Данни за реална доходност от краткосрочен наем в сравнение с дългосрочен – по тип имот и по сезон. Подробна справка за 2024 г.
https://www.bnbmanager.bg/post/състояние-на-пазара-на-имоти-отдавани-през-платформите-за-краткосрочно-отдаване-1