Когато решим да купим жилище и искаме да го „запазим“, често ни предлагат да дадем т.нар. стоп капаро – сума, която гарантира, че имотът няма да бъде показван на други купувачи. Но какво всъщност означава стоп капарото от правна гледна точка? Има ли сила на договор? Връща ли се ако сделката не се състои? Какво трябва да пише в разписката или договора, за да се предпазим от измама?
В тази статия ще разгледаме всичко важно около стоп капарото при покупко-продажба на недвижим имот – как се оформя, какви документи са нужни, в кои случаи се връща и как да се предпазите от най-честите схеми и грешки. Ще получите и примерен договор (бланка) и разписка, подходящи за реална ситуация.
Ако планирате сделка със заем от банка, вижте това пълно ръководство за покупка на имот с кредит – стъпки, документи и рискове.
Какво е стоп капаро и кога се използва при имотни сделки?
Стоп капарото е неформална, но масово използвана практика при сделки с недвижими имоти в България. То представлява парична сума, обикновено между 500 и 5000 лв., която купувачът предоставя на продавача или посредника (брокера), с цел да „запази“ имота за определен срок – обикновено 7 до 30 дни – докато се подготвят документите, преговаря се окончателната цена или се чака одобрение на кредит.
Важно е да се разбере, че стоп капарото не е регламентирано в закон, а се основава на договорка между страните. То не е задължително по Закона за задълженията и договорите, но може да придобие обвързваща сила, ако има писмен документ (договор или разписка) с ясно записани условия.
Най-често се използва в следните случаи:
- Купувачът иска да „резервира“ имота, докато уреди финансирането си.
- Продавачът се съгласява да не показва имота на други потенциални клиенти за даден срок.
- Двете страни искат да „закотвят“ устната договорка преди изповядване при нотариус.
Има ли правна стойност? Може ли да се върне стоп капарото?
По закон, стоп капарото няма самостоятелна правна уредба. То не е официален ангажимент като предварителен договор, но може да има последствия, ако е придружено с:
- писмен договор, в който ясно се посочва сумата, срока и при какви условия се връща или задържа;
- разписка, която съдържа дата, имена на страните, основание на плащането и подпис на получателя.
В зависимост от това дали има или няма договор/разписка, стоп капарото може или да се върне, или да се загуби. Ето възможните сценарии:
✅ Кога се връща стоп капарото:
- Ако продавачът се откаже от сделката без основателна причина.
- Ако страните не подпишат предварителен договор в посочения срок и в документа е предвидено възстановяване.
- Ако не е подписан никакъв документ – тогава купувачът може да претендира, че парите са дадени без правно основание.
❌ Кога не се връща (задържа се от продавача):
- Ако купувачът се откаже едностранно, а в разписката или договора е написано, че сумата се губи.
- Ако срокът за сделката изтече и купувачът не предприеме действия.
- Ако има клауза, че сумата служи като обезщетение при отказ.
🔎 Важно! Ако няма подписан документ, всяка страна може да твърди различни неща. Затова винаги подписвайте поне разписка или кратък договор, дори с брокер.
Измами със стоп капаро – как да ги разпознаеш и как да се предпазиш
Практиката показва, че стоп капарото е един от най-често използваните инструменти за измама в имотни сделки. Причината е проста – повечето хора дават пари без официален договор или адвокатска консултация, водени от емоции или страх да не изпуснат „изгоден имот“.
Ето най-честите схеми и как да ги разпознаеш:
⚠️ Най-чести измами със стоп капаро:
- Един имот – няколко капара
Брокер или собственик взема капаро от няколко заинтересовани купувачи, после „връща“ част от тях със закъснение или изобщо не връща. - Фалшив собственик / подставено лице
Човекът, който взема капарото, не е реалният собственик или няма пълномощно. След това изчезва и сделка не се стига. - Без документ за капарото
Пари се дават „на ръка“, без разписка или договор. След това продавачът отрича, че е получил нещо. - Капаро за несъществуващ имот
Особено в онлайн обяви – имотът или вече е продаден, или изобщо не съществува. Дават ти сметка или Еконт с „копие от ключове“. - Изкуствено създаване на напрежение (психологически натиск)
Фрази като: „Има още двама кандидати“, „Само ако платиш днес го задържаме за теб“ – целят да те пришпорят да дадеш пари без проверка.
✅ Как да се предпазиш:
- Никога не давай пари без документ – минимум разписка с точна формулировка.
- Искай копие от документ за собственост, преди да платиш каквото и да е.
- Проверявай имота в Имотния регистър, включително за тежести и ипотеки.
- Не се доверявай на натиск или „спешност“ – това е сигнал за измама.
- Консултирай се с адвокат – 100 лв. за консултация могат да ти спестят хиляди.
Ако обмисляте да купите имот на търг, задължително вижте това ръководство за покупка на имот от ЧСИ – рискове и какво да проверите.
Какви документи са нужни при стоп капаро – договор, разписка, пълномощно
За да имаш защита при даване на стоп капаро, е изключително важно да има писмено доказателство, което описва ясно условията. Това може да бъде:
📝 1. Разписка за стоп капаро
Най-елементарният, но често използван документ. В нея задължително трябва да присъстват следните елементи:
- Имена на двете страни – купувач и получател (собственик или брокер)
- Дата и място на подписване
- Точна сума, изписана с думи и цифри
- Основание за плащането – например: „стоп капаро за недвижим имот с адрес…“
- Срок, в който сделката трябва да се изповяда
- Условия за връщане или задържане
- Подпис на получателя – задължително!
✅ Важно: Ако даваш пари на брокер, разписката трябва да съдържа и информация, че той действа в качеството си на посредник, а не на собственик!
📄 2. Договор за стоп капаро (предварителна уговорка)
Това е по-сигурен вариант, особено при по-големи суми (над 1000 лв.). В договора се описват:
- Данни на страните и имота
- Размер на капарото
- Срок за изповядване на сделка
- Условия при отказ на някоя от страните
- Клаузи за обезщетение при неизпълнение
- Подписи на страните
✅ Този документ има юридическа сила, особено ако в него изрично се посочи, че сумата се задържа или връща при определени условия.
🧾 3. Пълномощно (ако договаряш с представител)
Ако даваш капаро на пълномощник на собственика (напр. брокер), винаги изисквай копие от нотариално заверено пълномощно с изрично право да приема капаро. Без такова, сделката може да се окаже недействителна, а парите – загубени.
Примерен образец на договор и разписка за стоп капаро (бланка)
По-долу ще видиш два примерни документа, които можеш да използваш при реална сделка. Те нямат официална правна форма, но ако са правилно попълнени и подписани, имат тежест пред съда.
РАЗПИСКА
Днес, ………………….., в гр. ……………………….,
Аз, ………………………………………………………..,
ЕГН: ………………………, с лична карта № ……………………., издадена от ……………………………,
в качеството си на собственик / представител на собственик на имот, находящ се в:
гр./с. ………………………………………………….., ул./бул. ………………………………………………,
приемам сумата от …………………………………………… лв.
(словом: ……………………………………………………………….. лева) от:
г-н / г-жа ………………………………………………………,
ЕГН: ………………………, ЛК № ………………………………………..,
като стоп капаро за гореописания имот.
Сумата служи като гаранция, че имотът няма да бъде предлаган на трети лица до ……………………..
Ако сделката не се осъществи по вина на продавача, капарото се връща в пълен размер.
Ако купувачът се откаже, сумата остава като обезщетение (освен ако страните не уговорят друго).
Подпис на получателя: ………………………………………
Дата: ……………………….
📃 Образец: Договор за стоп капаро
ДОГОВОР ЗА СТОП КАПАРО
Днес, ……………………………., в гр. ……………………………………,
между:
ПРОДАВАЧ:
Име: …………………………………………………………………
ЕГН: ……………………………………
Адрес: …………………………………………………………………
и
КУПУВАЧ:
Име: …………………………………………………………………
ЕГН: ……………………………………
Адрес: …………………………………………………………………
се сключи следният договор:
- Продавачът декларира, че притежава недвижим имот, находящ се в:
………………………………………………………………………………………………………… - Купувачът предоставя на продавача стоп капаро в размер на ………………… лв. (словом: ………………………………), с което страните се ангажират да не предлагат/търсят други оферти за имота до дата: …………………………………
- Страните се съгласяват, че:
- Ако продавачът се откаже от сделката, връща двойния размер на полученото капаро (по чл.93, ЗЗД);
- Ако купувачът се откаже, губи внесената сума;
- Ако сделката бъде реализирана в срок, капарото се приспада от продажната цена.
- Настоящият договор е изготвен в два еднакви екземпляра – по един за всяка от страните.
Подпис на продавач: ………………………………
Подпис на купувач: ………………………………
Дата: ……………………….
Стоп капарото е често използвана, но често подценявана практика при покупка на недвижим имот. Макар да изглежда „безобидно“ като жест на намерение, то може да се превърне в сериозен правен проблем, ако не е правилно оформено.
Пазарът е пълен с съмнителни предложения. Ето как да се предпазите от фалшиви обяви за имоти и да не станете жертва на измама.
Ако все пак решите да дадете стоп капаро, направете го само след проверка на собствеността, изисквайте писмен документ (договор или разписка) и, при възможност, се консултирайте с юрист. Това важи с особена сила при сделки с големи суми или имоти с неясен статут.
✅ Не забравяйте: когато има пари, трябва да има и документ – дори за „само 1000 лв.“
❌ Най-скъпото капаро е това, което никога не ви връщат.
Източници и бързи връзки
Адвокат Цветелина Трайкова – реален съдебен казус
Описание:
- Представя дело, в което купувач е платил 4 000 € стоп капаро, след това отказва пред договора, съдът се произнася, че продавачът трябва да ги върне, тъй като не са изпълнени условията
- Дава ценни съвети, като например защита чрез договор и ангажиране на адвокат още в началото
Адвокатската практика и правна характеристика
Описание:
- Според адвокатите, договорът за стоп капаро е валиден, дори и подписан личговорно, и може да се третира като предварителен договор – с всички правни последствия: условие, ангажимент, права при неизпълнение.
- Практиката показва, че ако продавачът се откаже, купувачът може да получи капарото обратно, дори в двоен размер, според чл. 93 ЗЗД.
- Ако договорът е сключен с брокер, интересът и условията трябва да бъдат ясно формулирани, за да има сила.
„Съдебната практика разграничава два вида договори за стоп-капаро… При евентуален спор такъв тип договор за стоп-капаро би бил възприет от съда като предварителен договор… право да се иска връщането му в двоен размер от купувача при отказ на продавача.“
Линк:
https://kraychevpartners.com/какво-трябва-да-знаем-за-стоп-капарото/