Саниране на сгради е тема, която в последните години вълнува хиляди собственици на апартаменти и къщи в България. Това не е просто козметична промяна на фасадата – добре изпълненото саниране води до сериозни икономии на енергия, по-висока стойност на имота и значително по-добър вътрешен комфорт.
Все повече хора търсят практична информация – колко струва санирането, какви етапи включва, как се избира фирма и има ли възможност за субсидия. В тази статия ще разгледаме всичко това в детайли – с примери, реални цени и предупреждения за най-честите грешки при саниране на сгради.
Остъкляването на тераса може да се счита за първа стъпка към частично саниране на сгради, особено когато има за цел подобряване на топло- и шумоизолацията. Прочети повече тук: https://www.imotni.com/остъкляване-на-тераса/
Какво включва саниране на сгради и апартаменти
Саниране на сгради не означава просто поставяне на изолация. Това е комплекс от строително-ремонтни дейности, насочени към повишаване на енергийната ефективност, удължаване живота на сградата и подобряване на условията за живеене.
В зависимост от типа на сградата (панелен блок, тухлена кооперация, ново или старо строителство), санирането може да включва различен обем работи. Ето основните етапи:
- Поставяне на външна топлоизолация – най-често със стиропор (EPS/XPS) или минерална вата, с дебелина от 5 до 12 см. Изборът зависи от бюджета и изискванията.
- Смяна на стара дограма – подмяна на дървени или алуминиеви прозорци с нова PVC или алуминиева дограма с прекъснат термомост, с по-добри изолационни качества.
- Изолация на покрив и таван – често подценявана част, която има голямо значение за задържане на топлината в сградата.
- Изолация на сутерен и под – особено важна при партерни апартаменти или при сгради с неотопляеми приземни етажи.
- Подмяна на входни врати и общи части – с цел ограничаване на студен въздух, подобряване на визията и сигурността.
- Ремонт на фасада, боядисване и оформление – завършващ етап, който придава нов външен вид на сградата и я предпазва от атмосферни влияния.
- Възможна подмяна на инсталации – електро и ВиК системи, особено ако са силно амортизирани.
При саниране на сгради с участие в програми за енергийна ефективност често се налага и предварително енергийно обследване, което определя кои мерки ще бъдат най-ефективни за конкретния обект.
Важно е да се знае, че пълното саниране не само подобрява външния вид, но може да доведе до 30–50% по-ниски сметки за отопление, по-добър микроклимат в жилището и реално повишаване на пазарната стойност на имота.
Цени за саниране – от какво зависят и колко струва реално
Цената за саниране на сгради зависи от множество фактори и може да варира значително в зависимост от мащаба на проекта, избраните материали, фирмата изпълнител и конкретното състояние на сградата. Ето основните елементи, които влияят на крайната цена:
1. Тип на сградата и нейната площ
- Панелен блок, кооперация или къща – всяка има различна фасадна площ, трудоемкост и достъпност.
- Средна цена за топлоизолация с EPS 10 см: от 80 до 130 лв/кв.м с труд и материали.
- За по-качествена минерална вата цената може да стигне до 150–160 лв/кв.м.
2. Материали и дебелина на изолацията
- По-евтините стиропори (EPS) са най-разпространени, но имат по-слаби шумоизолационни качества.
- XPS (екструдиран стиропор) и минералната вата са по-скъпи, но с по-добри свойства.
3. Допълнителни дейности
- Смяна на дограма: от 600 до 1200 лв. за стандартен прозорец, в зависимост от профила и остъкляването.
- Изолация на покрив: от 40 до 80 лв/кв.м.
- Изолация на под: от 30 до 70 лв/кв.м.
- Ремонт на фасада и боядисване: между 15 и 35 лв/кв.м.
4. Наличие на скеле и достъп до обекта
- При високи сгради и труден достъп, цената се оскъпява заради нуждата от допълнително оборудване или мобилни платформи.
5. Кандидатстване по програма или самофинансиране
- При финансиране по програми, част от разходите могат да се покрият – но има изисквания за допустимост и често предварителни разходи, които се възстановяват след това.
✅ Примерна калкулация:
За стандартен апартамент в панелен блок (с фасадна площ около 70–80 кв.м), пълното саниране само с външна изолация и боядисване може да излезе:
- от 6000 до 10 000 лв., в зависимост от избрания материал и изпълнител.
При саниране на цяла сграда в режим на етажна собственост, цената обикновено се дели между собствениците според % идеални части.
При ремонт на покриви или преустройство на тавани, често се комбинира и с саниране на сгради, за да се постигне по-добра енергийна ефективност и изолация на горните етажи. Виж как става това тук: Преустройство на таванско помещение – стъпки, документи и цени
Саниране на къща – какви са разликите и колко излиза
Саниране на къща има свои специфики, които я отличават от саниране на сгради тип блок или кооперация. Основната разлика е, че при къщата собственикът е изцяло отговорен за всички разходи и решения, но пък има пълна свобода при избора на материали, изпълнител и обем на работата.
Основни разлики при саниране на къща:
- По-голяма фасадна площ спрямо обитаема площ – при къщите често има повече външни стени и покрив за изолиране.
- Задължително изолиране на покрив и под – при къщите топлинните загуби през покрива и основата са значително по-големи.
- Често се налага и дренаж около основите – при наличие на влага или лоша хидроизолация.
- Самостоятелно финансиране – няма разпределяне на разходи между съседи, както е при блоковете.
Колко струва саниране на къща?
Цената зависи основно от квадратурата, избраната изолация и това дали включва само фасада или и покрив, под и дограма. Ето ориентировъчни стойности:
| Дейност | Ориентировъчна цена (лв/кв.м или общо) |
|---|---|
| Външна топлоизолация (10 см) | 90 – 130 лв/кв.м |
| Изолация на покрив | 50 – 80 лв/кв.м |
| Хидроизолация/дренаж | 1500 – 4000 лв (в зависимост от терена) |
| Подмяна на дограма | 700 – 1200 лв/прозорец |
| Цялостно саниране на къща | 15 000 – 30 000+ лв |
При по-големи или по-стари къщи с нужда от основен ремонт, сумата може да надхвърли и 40 000 лв, особено ако се включат допълнителни работи като смяна на ВиК, ел. инсталация и изграждане на хидроизолация.
Важно: Все повече общини отварят програми за подпомагане и на еднофамилни къщи. Провери в сайта на твоята община или Министерството на енергетиката за актуални възможности.
Програми за безплатно саниране и субсидии – как да кандидатстваш
В последните години в България бяха реализирани няколко национални и европейски програми за саниране на сгради, насочени както към многофамилни жилищни блокове, така и към еднофамилни къщи. Целта им е да повишат енергийната ефективност и да намалят потреблението на енергия в битовия сектор.
Кой има право на безплатно саниране?
- Многофамилни жилищни сгради, строени преди 1999 г., с минимум 36 апартамента
- Сгради с 100% жилищна функция – не трябва да са смесено използвани (напр. с магазини)
- Наличие на сдружение на собствениците – задължително условие за кандидатстване
- Съгласие на минимум 67% от собствениците
При саниране на сгради по програми, разходите често се покриват на 100% от държавата, включително изолация, дограма, покрив и други дейности. Това важи при пълно изпълнение на всички условия.
Как се кандидатства?
- Създаване на Сдружение на собствениците – регистрация в общината
- Подаване на заявление в съответната програма (напр. по Плана за възстановяване или чрез фонд „Енергийна ефективност“)
- Енергийно обследване и технически паспорт – за доказване на нуждата от саниране
- Сключване на договор с общината или управляващия орган
- Избор на изпълнител чрез обществена поръчка
Възможности за къщи
При по-новите програми се отварят и възможности за финансиране на саниране на еднофамилни жилищни сгради, особено в малки и средни общини. Помощта е частична – между 40% и 85%, в зависимост от доходите на домакинството и мерките за ефективност.
✅ Саниране на сгради чрез такива програми изисква време и координация, но намалява драстично личния разход. Важно е да се следят сроковете за кандидатстване и специфичните условия на всяка инициатива.
Преустройството на тераса в кухня често се съчетава със саниране на сгради, тъй като изисква поставяне на изолация, смяна на дограма и подобрения в топлозащитата. Виж какви документи и стъпки са нужни тук: Преустройство на тераса в кухня – изисквания, разрешителни и цени
Как да избера фирма за саниране – капани и проверки
Изборът на изпълнител е ключов момент при саниране на сгради, защото дори най-добрите материали могат да бъдат компрометирани от некачествено изпълнение. Именно тук най-често се допускат грешки – подведени от ниски цени или обещания „за утре“, собствениците често се сблъскват с небрежна работа, скрити дефекти и липса на гаранции.
Какво да провериш преди подписване на договор:
- Регистрация на фирмата – тя трябва да има валиден БУЛСТАТ и дейност в сферата на строителството.
- История и предишни обекти – искай снимки и адреси на санирани сгради, които можеш да видиш лично.
- Отзиви от други клиенти – не се осланяй само на мнения в сайта им. Потърси във форуми, Facebook групи и имотни платформи.
- Писмен договор с точни срокове, количества и материали – без „на устна дума“.
- Гаранция – поне 5 години за фасадата и изолацията, повече – за дограма.
- Разписани етапи на плащане – не плащай всичко предварително! Препоръчително: аванс + междинни плащания по завършени етапи.
Най-чести капани при саниране:
- Свръхевтина оферта – почти винаги води до подмяна на материали с по-евтини, тънка изолация или липсваща армировка.
- „Имаме склад с останали материали, ще ти направим отстъпка“ – често значи ниско качество или стари залежали материали.
- Работа без скеле, с въжета – бързо, но опасно и често некачествено.
- Без документи и фактури – ако нещо се обърка, няма към кого да се обърнеш.
✅ За качествено саниране на сгради избирай лицензирана, проверена фирма, с прозрачна комуникация и опит. Добре е да имаш и технически надзор, който да следи дали работата се извършва според проекта.
Саниране на сгради е една от най-смислените инвестиции, които можеш да направиш за своя имот – не само от гледна точка на енергийна ефективност, но и по отношение на комфорт, външен вид и дългосрочна стойност. Въпреки че процесът включва много стъпки – от избора на материали и фирма до евентуално кандидатстване по програма – крайният резултат си заслужава.
Важно е да подходиш информирано, с ясна представа за цените, етапите и възможните подводни камъни. Добре подбраният изпълнител, правилно изчисленият бюджет и участие в подходяща програма могат да превърнат санирането в печеливш ход, а не в скъпа грешка.
Преди да започнеш, събери оферти, направи консултация и провери какви възможности за финансиране са отворени в момента. Така ще си сигурен, че ще получиш най-доброто качество на разумна цена – и без излишни главоболия.
Източници и полезни връзки
- Министерство на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ)
Официална информация за Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради, включително актуални указания, документи и напредък по програмата.
🔗 https://www.mrrb.bg/bg/energijna-efektivnost/nacionalna-programa-za-ee-na-mnogofamilni-jilistni-sgradi/ - Национален доверителен екофонд (НДЕФ)
Програми за енергийна ефективност, включително възможности за финансиране на сгради и инсталиране на системи за възобновяема енергия.
🔗 https://ecofund-bg.org/bg/programs/horisont2020-besmart/ - Столична община – Програма за енергийна ефективност
Информация за типови проекти за рехабилитация и саниране на едропанелни жилищни сгради, както и указания за регистрация на сдружения на собствениците.
🔗 https://www.sofia.bg/energy-efficiency-program