Търсенето на варианти за как да продам имот, без брокер рязко се увеличава в последните години. Причината е проста – все повече хора предпочитат да избегнат високите комисионни, които агенциите за недвижими имоти начисляват. Често сумите достигат 2% до 4% от стойността на имота, което при сделка от 150 000 лв. означава 3 000 до 6 000 лв., платени само за посредничество. В този контекст не е изненада, че се увеличават и търсенията за имот без посредник – както от страна на продавачите, така и от страна на купувачите.
Да се избегне брокер е напълно възможно. Законът в България не изисква задължително присъствие на посредник при сделка с недвижим имот. Но въпреки това има много специфики, които трябва да бъдат изпълнени правилно, за да не се стигне до отказ от нотариус, проблеми при вписване, загуба на капаро или дори измами.
Защо хората предпочитат да продават имот без посредник
Основната причина, поради която продавачите се питат как да продам имот, без брокер, е икономическа. Брокерската услуга обикновено струва между 2% и 4%, като понякога комисионната е дължима и от двете страни – купувач и продавач. В определени райони, особено при имоти над 200 000 лв., комисионните могат да достигнат до петцифрени суми.
Разбира се, ето го линка без никакви символи:
Ако все пак решите да продадете имота на близък човек, вижте как правилно се осъществява продажба на имот между роднини – какви са условията, какво да се внимава и има ли нужда от данъчна декларация.
Отделно от това много купувачи вече активно търсят имот без посредник, защото искат директен контакт със собственика и отказват да плащат пари „на ръка“ за услуга, от която не виждат добавена стойност.
Нарастващото недоверие към некоректни брокери, липсата на лицензионни изисквания в някои агенции и усещането, че пазарът се движи от частни обяви също допринасят. И все пак – да продадеш имот без посредник не означава да действаш хаотично. Има точни стъпки, които всеки собственик трябва да изпълни.
Какво трябва да подготвите, ако продавате имот без посредник
Да се предприеме стъпката как да продам имот, без брокер означава да поемете ролята на агенция: да събирате документи, да организирате огледи, да водите преговори и да стигнете до подписване на нотариален акт. Първата и най-важна стъпка е документалната подготовка. Ето кои са ключовите документи:
- Титул за собственост (нотариален акт, договор за дарение, завещание) – доказателство, че вие сте собственик;
- Скица от кадастъра – за имоти в регулация или земеделски земи;
- Удостоверение за данъчна оценка – издава се от общината по местонахождение;
- Удостоверение за наследници (ако имотът е придобит по наследство);
- Документ за платени данъци – без това нотариус няма да изповяда сделката;
- Енергийно удостоверение (за сгради след 2012 г. или при ново строителство).
Ако някои от тези липсват или са стари, не се допуска сделка. Продавачът трябва сам да се погрижи за навременно изваждане на всички документи. Това е едно от местата, където брокерът иначе спестява време, но ако действате внимателно, можете да се справите и сами.
Как се определя реална цена без брокер
Една от задачите, които агентите поемат, е определяне на реалистична пазарна цена. Ако обаче искате да знаете как да продам имот, без брокер, трябва сами да направите това:
- Разгледайте обяви за сходни имоти в района – с подобна квадратура, етаж, изложение, състояние;
- Следете реалните сделки (по имотен регистър или статистика от Агенция по вписванията);
- Оценете имота критично – наличие на асансьор, отопление, изложение, строителство, нужда от ремонт.
Не завишавайте излишно очакванията. Купувачите, които търсят имот без посредник, са обикновено добре информирани и имат добра представа за цените. Ако обявата е с 10% по-скъпа от пазарната, няма да има обаждания.
Ако имотът ви предизвиква интерес от чужденци, вижте какви са стъпките и ограниченията при покупка на имот от чужденец – кой може да купува, какви документи са нужни и как се осъществява сделката.
Как се организират огледи и какво да очаквате
Когато продавате имот без посредник, огледите ще бъдат изцяло ваша отговорност. Това означава:
- Да отговаряте на телефонни обаждания;
- Да уговаряте удобни часове с различни хора;
- Да представите имота обективно, но убедително.
Преди всеки оглед е добре да подготвите жилището: проветрено, подредено, осветено. Добро впечатление прави, ако носите и копие на документите за собственост – това повишава доверието. Не преувеличавайте предимствата – купувачът ще ги види сам. Достатъчно е да бъдете точни и уверени.
Хората, които търсят имот без посредник, често вече са видели и други оферти. Те ще задават конкретни въпроси за съседите, сметките, състоянието на покрива, мазето, входа. Отговорете честно – лъжа по време на оглед често води до отказ от сделка.
Преговорите: капаро, предварителен договор, нотариус
Ако купувачът прояви интерес, следват преговори. Когато няма брокер, цялото договаряне е между вас и отсрещната страна. Най-често това включва:
- Договаряне на крайна цена – обикновено леко под обявената;
- Даване на капаро (10%) – само при подписан предварителен договор;
- Подготовка на документите за нотариус – ако не са готови, уговорете срокове.
Препоръчително е да използвате модел на предварителен договор, изготвен от юрист. Там се вписват цена, срокове, състояние на имота, отговорности при отказ от сделка. Без посредник, никой няма да защити вашия интерес, освен самите вие.
Ако ви питат „как да продам имот, без брокер“, първият отговор винаги е: с юридически съвет и предварителен договор.
Мечтаете да продадете и да започнете начисто? Вижте как работи програмата Къща за 1 евро в Италия – какви са условията, какви са капаните и колко реално ще ви струва един нов живот в Италия.
Какво да внимавате в деня на сделката
Нотариалното изповядване е последната стъпка. Ако искате да приключите успешно продажбата на имот без посредник, ето какво не трябва да изпускате:
- Продавачът носи всички оригинални документи;
- Купувачът трябва да има превод или вносна бележка за цялата сума;
- Присъства нотариус, който изготвя и подписва акта.
Парите се прехвърлят най-често чрез банков превод, а актът се вписва в Агенцията по вписванията в рамките на 3 дни. След това вие вече не сте собственик – и трябва да подадете уведомление в данъчната служба по местонахождение на имота.
Доверието се печели с прозрачност
Да продадете имот без посредник не е само въпрос на стратегия – това е въпрос на доверие. Купувачите, които търсят оферти от собственик, често са по-внимателни и мнителни. Причината? Увеличаващите се случаи на измами. Един от най-честите сценарии е следният: човек наема апартамент, представя се за собственик, започва да води на огледи и взима капаро от няколко различни купувачи, след което изчезва. Имотът не е негов, а пострадалите са оставени без пари и без възможност за сделка.
Затова ако искате да избегнете всякакви съмнения, бъдете изцяло прозрачни още от първия разговор. При първия оглед покажете:
- оригинал или копие на нотариалния акт;
- лична карта;
- скица и данъчна оценка;
- доказателства, че вие сте реалният собственик (дори и само чрез разпечатан имотен регистър).
При разговори за капаро не приемайте пари без подписан предварителен договор. Направете срещата в присъствието на нотариус или адвокат. Това ще покаже, че нямате нищо за криене и ще премахне опасенията, че може да се окажете фалшив собственик.
Ако някой търси как да продам имот, без брокер, трябва да знае: това е напълно възможно, но изисква професионално отношение, дори без да сте професионалист. Купувачите ще ви се доверят само ако покажете, че мислите за сделката сериозно и отговорно.
Източници и полезни връзки
Схема за имотна измама – чужденци губят инвестиците си у нас
Разкрита е организирана група, която е продавала чужди имоти без знанието на собствениците, често чрез измислени договори и фалшиви фактури. Жертвите разбирали чак след като са от чужбина, че имотите вече са продадени.
👉 https://www.vesti.bg/bulgaria/shema-za-imotna-izmama-chuzhdenci-gubiat-investiciite-si-v-bylgariia-bez-dori-da-razberat-6219678
International rental fraud warning – fake landlords and deposits
Продължаващ тренд на измами, при които престъпници се представят за собственици или агенти и изискват капаро преди оглед на имота. Измамите често се реализират през Facebook, Gumtree и други платформи.
👉 https://www.theguardian.com/money/2025/jul/20/rental-fraud-facebook-gumtree-scam-landlord-deposits