Ипотечен кредит без доказан доход – възможно ли е през 2025 г.?

В последните години все повече хора се опитват да получат ипотечен кредит без доказан доход – било защото работят в чужбина, отдават имот под наем на ръка, или нямат официален трудов договор. Банковата система в България по принцип изисква стабилни и декларирани приходи, но практиката показва, че има начини да се получи финансиране дори и без стандартните документи за доход.

Често срещани ситуации включват:

• доходи от чужбина без официален договор или на временен трудов договор;
• наемни постъпления, които не са декларирани пред НАП;
• семейно подпомагане, доходи в брой или печалба от собствен бизнес без дивиденти;
• наличен имот за обезпечение, но без трудова ангажираност.

Търсенето на ипотечен кредит без доказан доход е толкова голямо, че редица банки вече предлагат специфични програми за работещи в чужбина или алтернативни форми на обезпечение. Същевременно пазарът предлага и алтернативи извън традиционното банкиране – като покупка на лизинг, частни ипотечни заеми и други нестандартни решения.

В тази статия ще разгледаме кога е възможно да вземете ипотечен кредит без доказан доход, какви документи се изискват в нестандартни случаи, какво правят банките при доход от чужбина или наеми, и какви реални варианти съществуват през 2025 г.

Ако търсите по-обща и изчерпателна информация за всички видове финансиране при покупка на жилище, вижте това пълно ръководство за ипотечен кредит през 2025 г. – със сравнение на видове кредити, условия, документи и примери: Кредит за имот – какъв ипотечен заем да избереш през 2025

Кога е възможно ипотечен кредит без доказан доход?

Макар по принцип банките да изискват официален доход от трудов договор или регистрирана дейност, ипотечен кредит без доказан доход все пак може да се отпусне в някои конкретни случаи, при наличие на други гаранции или специфични условия. Това обикновено не се рекламира директно, но е реална практика при определени клиенти.

Много хора търсят ипотечен кредит без доказан доход, защото работят сезонно, имат бизнес без осигуровки или получават пари в брой. Въпреки трудностите, с правилна стратегия и добра подготовка може да се получи ипотечен кредит без доказан доход дори през 2025 г.

✅ 1. При високо самоучастие (над 50%)

Когато кандидатът разполага с голяма част от сумата – например 50–70% от стойността на имота – някои банки проявяват гъвкавост по отношение на доказването на доход. Причината е проста: рискът за банката е минимален, тъй като обезпечението значително надвишава кредита.

✅ 2. При обезпечение с друг имот

Ако кандидатът няма доказан доход, но притежава друг имот – например родителска къща, парцел или апартамент – той може да бъде ипотекиран в полза на банката. В такъв случай се разглежда възможност за ипотечен кредит без доказан доход, но с достатъчно голямо обезпечение.

✅ 3. С поръчител с доказан доход

Друг вариант е добавянето на поръчител или съсобственик по кредита, който има доказан и стабилен доход. В такъв случай реалният ползвател може да няма трудов договор, но се взема предвид доходът на поръчителя. Това е един от най-често използваните начини за заобикаляне на изискването.

✅ 4. При доходи от чужбина

Някои банки, като ДСК и ОББ, предлагат ипотечен кредит без доказан доход в България, но с представени документи за доходи от чужбина – например:

• трудов договор (дори временен);
• банкови извлечения с регулярни постъпления;
• данъчни декларации от чуждестранни институции.

Въпреки че доходът не е доказан по българските стандарти, банките приемат документи на чужд език, особено при кандидати, работещи в ЕС.

Ипотека с доходи от чужбина – какви са условията?

Една от най-често срещаните алтернативи на стандартното финансиране в България е ипотечен кредит без доказан доход в страната, но с представени приходи от чужбина. Хиляди българи работят сезонно или дългосрочно зад граница, но не са наети по български договор – и именно за тях банките започнаха да предлагат по-гъвкави програми.

🏦 Кои банки предлагат такива кредити?

• ДСК – специална програма за българи, работещи в чужбина
• ОББ – приема трудови договори и банкови извлечения от ЕС
• Пощенска банка – индивидуален анализ на всяка кандидатура
• Райфайзенбанк – в някои случаи приема доходи от чужбина, но по-строго

💡 Най-често се разглеждат доходи от Германия, Австрия, Нидерландия, Белгия, Италия, Испания, Великобритания, като се изискват преведени документи от заклет преводач.

📄 Какви документи се изискват?

За да кандидатствате за ипотечен кредит с доходи от чужбина, трябва да предоставите:

• Трудов договор (копие + превод);
• Последни 6 месеца банкови извлечения с преводи от работодател;
• Удостоверение от чуждестранна данъчна служба (ако е налично);
• Лична карта и паспорт;
• Справка за местоживеене (ако се изисква за адресна сигурност).

Някои банки могат да поискат и удостоверение за осигуряване или данъчна декларация, ако сте самонаето лице в чужбина.

⚠️ Ограничения и особености:

• Временни договори се приемат само при повтаряемост – напр. сезонна работа няколко поредни години
• Постъпления в брой не се признават – трябва да има движение по сметка
• При липса на документи за доход, шансовете за одобрение рязко спадат, освен ако няма друго обезпечение

С други думи, ипотечен кредит без доказан доход в България е възможен, стига да имате ясни и проследими приходи от чужбина. Ако работите легално, но не по трудов договор, шансът също съществува, но зависи силно от банката.

Все повече българи, работещи зад граница, кандидатстват за ипотечен кредит без доказан доход, особено когато имат стабилни преводи по сметка. При наличието на поръчител или висок процент самоучастие, някои банки правят изключения и отпускат ипотечен кредит без доказан доход при по-облекчени условия. Важно е да знаете, че ипотечен кредит без доказан доход може да бъде отказан, ако липсва обезпечение или редовни постъпления.

Признават ли се доходи от наем?

Доходите от наеми са често срещан вариант при опит за ипотечен кредит без доказан доход от труд. Въпреки това, банките имат ясни изисквания, за да приемат такъв приход като основа за отпускане на финансиране. Ако не са изпълнени – доходът от наем не се зачита, дори и да е реален и редовен.

🧾 Кога се признава доходът от наем?

Банката ще признае наема като доход само ако са изпълнени всички от следните условия:

• Има официален договор за наем, подписан и с точен срок
• Договорът е регистриран в НАП – това е задължително
• Има плащания по банков път, не в брой
• Има подадена данъчна декларация с деклариран приход от наем

💡 Ако дори едно от тези липсва, банката няма да го вземе предвид при оценка на платежоспособността.

📉 Какво става, ако наемът е „на ръка“?

Много хора разчитат на наематели, които плащат в брой, без договор или без регистрация. Това обаче не е официален доход по банковите стандарти. В тези случаи:

• банката го игнорира напълно;
• не може да служи за кандидатстване;
• може дори да навреди, ако се спомене без доказателства.

📈 Какво се случва, ако отговаря на условията?

Ако наемът е официално деклариран, той може да бъде признат като:

• основен доход – ако е стабилен, за повече от 6–12 месеца;
• вторичен доход – в комбинация с друг (напр. от чужбина или от поръчител);
• доход на съпруг/съсобственик, който също е по кредита.

В този случай можете да получите ипотечен кредит без доказан доход от труд, но с доказан наемен приход.

Възможности за лизинг, частни кредити и други варианти

Когато банките откажат финансиране поради липса на трудов договор или официален доход, някои хора търсят алтернативи на класическия ипотечен кредит. На пазара съществуват няколко възможности, чрез които все пак може да се придобие имот – с повече риск, но и с по-малко изисквания.

🏗 1. Покупка на имот на лизинг от строител

Това е най-често срещаната форма на „имот без банка“. При нея:

• строителят (или инвеститорът) продава имота на изплащане;
• собствеността обикновено се прехвърля едва след пълното изплащане;
• не се изисква доказване на доход, но често има аванс 20–30%;
• има договор с ангажимент за месечни вноски – почти като с банка.

⚠️ Рискът тук е, че не ставате собственик веднага и при забавяне на вноските може да загубите платеното до момента.

🏦 2. Частни ипотечни кредити

На пазара съществуват и компании или физически лица, които предлагат:

• ипотечен заем срещу залог на имот;
• без нужда от доказан доход;
• често – висока лихва (над 10–15% годишно);
• кратки срокове – 1 до 5 години.

Подходящи са само в спешни случаи или за междинно финансиране. При просрочие, имотът може да бъде принудително иззет.

💳 3. Потребителски кредит без ипотека

Ако имотът е евтин (до 40–50 хил. лв.), някои клиенти го купуват чрез:

• потребителски кредит без обезпечение;
• обединяване на два кредита от двама души (напр. съпрузи);
• добавяне на поръчител.

Лихвата е по-висока, но не е нужно доказване на доход в пълен размер, ако има добро кредитно досие и стабилен поръчител.

С други думи, дори при отказ от банка, ипотечен кредит без доказан доход не е невъзможен – просто трябва да се разгледат алтернативните варианти и да се прецени рискът.

Ако ви предстои да финансирате покупката на жилище с банков заем, не пропускайте да прочетете и това подробно ръководство за покупка на имот с кредит – как протича процесът стъпка по стъпка, какви са скритите разходи и как да се подготвите: Покупка на имот с кредит – какво трябва да знаеш

Какви са рисковете при ипотечен кредит без доказан доход?

Възможността да получите ипотечен кредит без доказан доход звучи примамливо, особено ако работите в чужбина, имате приходи от наеми или просто не можете да представите официални документи. Но всеки подобен вариант носи своите рискове – както юридически, така и финансови.

⚠️ 1. По-високи лихви и скрити условия

• Когато няма официален доход, рискът за кредитора е по-голям, което често води до:
  • по-висока лихва (особено при частни кредитори);
  • по-кратък срок за изплащане;
  • задължителни застраховки или такси, прикрити в договора.

❗ При лизинг от строител или частен заем може да липсва регулирана лихва.

⚠️ 2. Липса на защита при частни договори

• Частните заеми и лизинговите схеми не са защитени от БНБ, както банковите продукти.
• При спор или конфликт:
  • няма гаранция за справедливо решение;
  • рискувате да загубите платеното без компенсация;
  • често има неравностойни клаузи в договорите.

⚠️ 3. Забавено или липсващо прехвърляне на собственост

• При лизинг или частен договор, собствеността често се прехвърля чак след последната вноска.
• Това означава:
  • не можете да продадете имота;
  • не може да се ипотекира или наследи;
  • носите всички рискове, без да сте юридически собственик.

⚠️ 4. Зависимост от поръчител или съсобственик

• Ако сте взели кредита с поръчител (приятел, роднина), и пропуснете вноска:
  • той носи пълна отговорност;
  • отношенията могат да се влошат сериозно;
  • при смърт, раздяла или конфликт – това води до допълнителни правни усложнения.

В обобщение – ипотечен кредит без доказан доход може да се получи, но често идва със сериозни компромиси. Винаги четете внимателно договора, проверявайте контрагента, консултирайте се с юрист и преценявайте риска в дългосрочен план.

Често задавани въпроси

Получаването на ипотечен кредит без доказан доход през 2025 г. е възможно, но с редица условия, компромиси и внимателно планиране. За някои това е единственият шанс да закупят имот – особено ако работят в чужбина, разчитат на доходи от наеми или нямат официален трудов договор. Но всяко решение трябва да бъде информирано и реалистично.

🔍 Банките допускат изключения, но обикновено при:

• доходи от чужбина с документи и преводи;
• регистрирани наеми по договор;
• високо самоучастие или допълнително обезпечение;
• поръчител с доказан доход.

⚠️ Алтернативи като лизинг, частни заеми и потребителски кредити могат да помогнат, но носят по-висок риск, по-висока лихва и по-малка защита.

Преди да поемете такъв ангажимент:

• потърсете консултация с кредитен посредник или юрист;
• проверете внимателно условията;
• не подписвайте нищо, което не разбирате на 100%.

Източници и полезни връзки

Банка ДСК – Ипотечен кредит за покупка на жилище
Подробна информация за условията и необходимите документи при кандидатстване за ипотечен кредит.
https://dskbank.bg/индивидуални-клиенти/кредитиране/жилищни-и-ипотечни-кредити/детайли-за-ипотечни-кредити/индивидуални-продукти/за-покупка-на-жилищен-имот

ОББ – Ипотечен кредит за покупка на недвижим имот
Описание на продукта, условията и списък с необходимите документи за кандидатстване.
https://www.ubb.bg/individual-clients/credits/za-nedvijim-imot

УниКредит Булбанк – Ипотечен кредит за клиенти без постоянно местоживеене в страната
Специализирана оферта за български граждани, работещи в чужбина, без постоянно местожителство в България.
https://www.unicreditbulbank.bg/bg/individualni-klienti/krediti/ipotechni-krediti/ipotechen-kredit-bez-postoyanno-mestozhiveene-v-stranata/