Много хора вярват, че когато един имот бъде подарен чрез нотариален акт, сделката е окончателна и повече не подлежи на промяна. Истината е, че в момента, в който се стигне до наследяване, започват въпросите – може ли да се оспори дарението, какво става със запазената част на децата или съпруга, и кой има право да претендира за собственост.
Темата за наследяване на имот придобит чрез дарение е сред най-сложните в практиката, защото съчетава семейното право с наследственото и често води до спорове в съда. В следващите редове ще разгледаме какво казва законът, какви са правата на наследниците, кога дарението може да бъде оспорено и какви са реалните рискове за собствениците.
Какво представлява дарението като сделка?
Дарението е един от най-често използваните способи за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти между роднини. То се извършва с нотариален акт и по същество е безвъзмездна сделка – собственикът прехвърля правото си върху имот на друго лице, без насрещна цена. Макар да изглежда окончателно, законът допуска в определени случаи то да бъде оспорвано, особено когато в последствие се стигне до наследяване на имот придобит чрез дарение.
Дарението се различава съществено от завещанието – докато завещанието поражда действие едва след смъртта на завещателя, дарението влиза в сила веднага след подписването. Това прави сделката привлекателна за родители, които искат приживе да уредят въпросите с имуществото си, или за съпрузи, които желаят да прехвърлят собственост помежду си.
Съществуват различни форми на дарение – на цял имот, на идеални части, както и дарение срещу издръжка и гледане. Последният вид на практика се доближава до договор, защото в замяна на собствеността получателят поема ангажимент да полага грижи за дарителя. Именно тук често възникват спорове, тъй като при смърт на дарителя наследниците могат да се почувстват ощетени.
При всяка сделка с недвижим имот основен разход са таксите и данъците, които се заплащат при самото прехвърляне. Най-често купувачите се интересуват именно от нотариална такса при прехвърляне на имот, тъй като именно тя определя реалната стойност на сделката и е задължителен елемент при изповядването пред нотариус.
Кога дареният имот влиза в наследствената маса?
Основният въпрос, който най-често възниква, е дали дареното жилище или земя изобщо може да бъде част от наследственото имущество. На пръв поглед изглежда, че след като собствеността е прехвърлена безвъзмездно, връщане назад няма. Но именно при наследяване на имот придобит чрез дарение се активира институтът на „запазената част“.
Законът защитава най-близките наследници – деца, съпруг или родители, като гарантира, че те имат право на определена част от наследството, дори когато е извършено дарение. Ако с прехвърлянето са били ощетени техните дялове, те могат да предявят иск за намаляване на дарението. Така имотът, или част от него, може да се върне обратно в наследствената маса.
Пример: ако родител прехвърли цял апартамент само на едно от децата си, другите наследници могат да поискат съдът да признае техните дялове и да намали дарението до размера на запазената им част. Именно затова наследяване на имот придобит чрез дарение е деликатна материя – сделката е валидна, но не е абсолютна защита срещу бъдещи претенции.
Права на наследниците при оспорване
Когато се стигне до наследяване на имот придобит чрез дарение, близките наследници имат право да защитят своите интереси. Основният механизъм е иск за намаляване на дарението, който се предявява пред съда. По този начин може да бъде възстановена тяхната запазена част от наследството.
Право на такъв иск имат низходящите (деца и внуци), преживелият съпруг и възходящите (родители). Те могат да докажат, че чрез дарението са били ощетени. Ако съдът уважи иска, се намалява стойността на дарението до размера на законно полагащата им се част. Това означава, че дори при валидна сделка, наследяване на имот придобит чрез дарение може да бъде основание за съдебен спор.
Важно е да се знае, че такива искове подлежат на давност. Срокът е пет години от откриването на наследството, след което претенциите вече не могат да бъдат предявени. В практиката често се срещат случаи, при които наследници пропускат този срок и губят възможността да възстановят правата си.
Данъци и такси при наследяване на дарен имот
Финансовият аспект е един от най-често пренебрегваните, когато се говори за наследяване на имот придобит чрез дарение. Макар дарението да е безвъзмездна сделка, при смърт на дарителя наследниците могат да бъдат изправени пред задължения за плащане на местни данъци и такси.
В България данък върху наследството се дължи само от по-далечни роднини или лица без семейна връзка. Най-близките наследници – деца, родители и съпруг – са освободени. Въпреки това при наследяване на имот придобит чрез дарение е възможно да се дължат такси за вписване, издаване на удостоверения и впоследствие за прехвърляне на собствеността.
Съществена разлика има и между дарение, направено приживе, и наследяване след смъртта на собственика. При дарението таксите се плащат още в момента на сделката, докато при наследяването разходите се прехвърлят към наследниците. В някои случаи това може да доведе до двойно плащане, ако дарението бъде оспорено и частично върнато в наследствената маса.
Затова юристите съветват при сключване на дарение винаги да се обмисли какво би станало в бъдеще. Така при последващо наследяване на имот придобит чрез дарение ще има яснота не само за правата на наследниците, но и за разходите, които ги очакват.
Когато дарението на имот се случва между роднини или приятели, често възникват въпроси относно последствията при бъдещо прехвърляне. В специален материал подробно е разгледано дарението – дори под формата на „дарение на имот срещу гледане“, форма която често тласка къща или апартамент в правен лимбус—между договор и дарение—затова е полезно да се запознаеш с контекста и риска още преди да предприемеш каквато и да е сделка.
Практически казуси и примери
На теория правилата изглеждат ясни, но именно реалните ситуации показват защо наследяване на имот придобит чрез дарение често е източник на спорове.
1. Дарение на едно дете, останалите наследници оспорват
Класически случай е, когато родител прехвърли цял апартамент само на едно от децата си. След смъртта му другите наследници предявяват иск и съдът намалява дарението, за да възстанови тяхната запазена част. Така наследяване на имот придобит чрез дарение води до съдебна делба и често до конфликти между братя и сестри.
2. Дарение между съпрузи
Дарението между съпрузи е законово възможно, но при смърт на единия наследниците от първи ред (деца) могат да поискат намаляване. В този контекст наследяване на имот придобит чрез дарение има особен нюанс, защото интересите на новия собственик (съпруг/съпруга) могат да се сблъскат с тези на децата.
3. Дарение на трето лице
Когато имот е дарен на човек извън семейството, например близък приятел или съсед, наследниците почти винаги предявяват иск. В такива случаи съдилищата обикновено уважават искането, ако се установи, че запазената част на наследниците е нарушена. Това показва, че наследяване на имот придобит чрез дарение към външно лице е най-рисковият вариант.
Как да се защитим при дарение?
За да няма бъдещи конфликти, е важно приживе да се мисли какво може да се случи при наследяване на имот придобит чрез дарение. Дарителят има право да постави условия или да избере правна форма, която ограничава бъдещи спорове – например запазване на право на ползване.
Наследниците също могат да се защитят. Ако считат, че техните права са накърнени, имат законово основание да оспорят сделката. В практиката исковете за намаляване на дарение са често срещани и именно те определят как ще протече наследяване на имот придобит чрез дарение в съдебна зала.
Добра стратегия за семействата е предварителен консулт с нотариус или адвокат. Така се изготвя документ, който максимално намалява риска от бъдещи конфликти. Юристите често препоръчват и алтернативи като завещание или договор за гледане и издръжка, ако целта е да се избегнат претенции при бъдещо наследяване на имот придобит чрез дарение.
При сделки с имоти е важно да се знаят ситуациите, в които дарение може да се разглежда като авансирано наследство или някаква предварителна форма на завещание. Този правен нюанс засяга бъдещото наследяване на имот придобит чрез дарение и е ключов за собствеността.
Повече детайли и полезни ситуации са разгледани в статията Дарение на имот или завещание чрез предварителен договор, която може да бъде полезна за подготовка преди подобен тип правни сделки.
Темата за наследяване на имот придобит чрез дарение е сложна, защото съчетава семейното и наследственото право. На пръв поглед дарението изглежда окончателно решение, но реалността показва, че наследниците имат редица възможности да защитят своите интереси. Запазената част, исковете за намаляване и съдебната практика са фактори, които могат напълно да променят собствеността върху имота.
Затова е важно всеки, който обмисля да направи или вече е получил имот по дарение, да е запознат с правните последици. Подготовката и консултацията със специалисти могат да спестят години съдебни спорове и напрежение между близки. В крайна сметка, доброто познаване на правилата около наследяване на имот придобит чрез дарение е най-сигурният начин да се избегнат изненади.
Източници и допълнителна информация
- Дарение на недвижим имот – правна рамка и особености
Подробно описание на дарението като правна сделка, как се извършва чрез нотариален акт и какви са възможните последици.
https://veldiks.bg/darenie-na-nedvizhim-imot-vsichko-koeto-tryabva-da-znaem/ - Договор за дарение и „аванс от наследството“
Материал, който обяснява кога дарението може да се счита за аванс от бъдещо наследство и при какви условия може да бъде оспорено.
https://www.challengingthelaw.com/semeino-i-nasledstveno-pravo/darenie-ugovorka-za-privnasiane/ - Данъчно облагане на даренията
Официална информация от Министерство на финансите за данъците и освобождаванията при дарение на имоти между роднини.
https://www.minfin.bg/bg/783 - Оспорване на дарение и съдебна практика
Анализ на адвокатска кантора за това кога и как наследниците могат да намалят или отменят дарение чрез съд.
https://kk-law.eu/%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B5-%D0%BD%D0%B0-%D0%B4%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5 - Запазена част в наследственото право
Англоезичен ресурс, който обяснява какво представлява „запазената част“ и защо наследниците имат право да оспорват дарения.
https://www.bulgaria-inheritance-law.bg/legal-portion.html