Делба на земеделска земя възниква винаги, когато един имот има повече от един собственик и някой от тях поиска реално разделяне на частта си. Най-често това се случва след наследяване – братя, сестри, преживели съпрузи или внуци получават заедно ниви, ливади или пасища и трябва да решат как да ги ползват или разделят.
Процедурата за делба на земеделска земя може да бъде доброволна или съдебна, в зависимост от това дали съсобствениците са съгласни помежду си. Съществуват ясни правила за документи, такси, кадастрални изисквания и законови ограничения, включително случаите, в които земеделската земя е неделима по площ или статут.
В тази статия ще разгледаме подробно как се прави делба на земеделска земя във всяка ситуация – между наследници, с договор, чрез съд, какви са разходите, какво е проект за делба и възможна ли е продажба без предварителна делба. Ще обърнем внимание и на често срещания въпрос при наследяване от преживял съпруг – какъв е неговият дял и може ли да поиска делба на земеделска земя самостоятелно.
Ако все още не си наясно какво представлява даден имот, как се определя категорията му и какви са ограниченията при използване, виж подробното ни ръководство за земеделска земя, ползване, ограничения и данъци.
Как се прави делба на земеделска земя между наследници
Когато няколко наследници получат общ имот, възниква съсобственост и необходимост от делба на земеделска земя, за да се разпределят дяловете ясно и всеки да разполага със своя част. Тази делба може да бъде извършена по два основни начина – доброволно или по съдебен ред, но в основата винаги стои наследственото право.
Какво се дели?
Делба на земеделска земя между наследници се прави за:
- ниви
- ливади
- пасища
- овощни градини
- лозови масиви
Всеки наследник притежава т.нар. идеална част – например 1/3 или 1/5 от общата земеделска земя, но без конкретно обозначен парцел. Делбата цели тази идеална част да се преобразува в реална – с точни граници и индивидуален идентификатор.
Какво е необходимо за делба на земеделска земя между наследници:
- Удостоверение за наследници
- Нотариални актове (ако има)
- Данъчна оценка на имота
- Скица от АГКК
- Съгласие между всички съсобственици (при доброволна делба)
Важно: Ако някой от наследниците се противопостави, делба на земеделска земя може да бъде направена само чрез съдебна процедура, за която ще говорим по-нататък.
Делба на земеделска земя с доброволен договор
Когато всички съсобственици са в съгласие, най-лесният и евтин начин за делба на земеделска земя е чрез доброволен договор, подписан пред нотариус. Това е извънсъдебна процедура, която позволява реално разпределение на имота между наследници или други съсобственици, без конфликти и продължителни дела.
Какво представлява доброволният договор?
Договорът за доброволна делба на земеделска земя е писмен документ, с който страните определят:
- кой коя част ще получи (по площ или стойност)
- как се компенсират разликите в стойността (ако има)
- дали някой ще запази целия имот и ще плати обезщетение на останалите
След подписването му пред нотариус, договорът се вписва в Имотния регистър и има правна сила, равна на съдебно решение.
Какво съдържа договорът за делба на земеделска земя:
- Данни на страните
- Описание на имота с идентификатор и площ
- Данъчна оценка
- Разпределение на имота между страните
- Подписите и нотариалната заверка
Договор за доброволна делба на земеделска земя не се изисква да бъде предварително одобрен от общината или службата по кадастъра, но е задължително да има валидна скица и данъчна оценка.
Нотариални такси при доброволна делба на земеделска земя
При сключване на договор за делба на земеделска земя пред нотариус, се дължат такси, които се изчисляват на базата на данъчната оценка на имота. В повечето случаи тези такси са значително по-ниски от разходите при съдебна процедура и това е една от основните причини доброволната делба да е предпочитан вариант.
Основни разходи при доброволна делба на земеделска земя:
- Нотариална такса
Изчислява се по Тарифа към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Например:- За имот с данъчна оценка до 50 000 лв – около 180–300 лв общо
- При по-висока стойност – таксата расте, но рядко надвишава 500–600 лв
- Такса за вписване в Агенция по вписванията
Обикновено 0,1% от данъчната оценка на имота - Издаване на скица и удостоверения
- Скица от АГКК – около 20–30 лв
- Данъчна оценка – около 5–15 лв в съответната община
- Адвокатски хонорар (по желание)
Ако желаеш договорът да бъде изготвен от адвокат, таксата е по споразумение – обичайно от 150 до 400 лв в зависимост от броя съсобственици и обема на имота.
⚠️ Разходите се делят между страните, ако не е уговорено друго в договора.
Съдебна делба на земеделска земя – кога и как
Когато съсобствениците не могат да се споразумеят доброволно, се пристъпва към съдебна делба на земеделска земя. Това е официална съдебна процедура, която се завежда в районния съд по местонахождението на имота. Делото се води по реда на чл. 341 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.
Кога се налага съдебна делба на земеделска земя?
- Някой от наследниците отказва да подпише доброволна делба
- Има спор относно кой какъв дял притежава
- Съществува конфликт за разпределението на имота
- Един от съсобствениците не е откриваем
- При претенции за неделимост, които страните не признават
Етапи на съдебна делба на земеделска земя:
- Първи етап – установяване на дяловете
Съдът разглежда кои са съсобствениците и какъв е делът на всеки от тях въз основа на нотариални актове, удостоверения за наследници и други документи. - Втори етап – реална делба или публична продан
Ако земята може да се раздели физически – се прави разпределение с помощта на вещо лице. Ако не може – съдът постановява имотът да се продаде и средствата да се разделят.
Какви документи трябват:
- Искова молба
- Нотариални актове / удостоверения за наследници
- Скица от АГКК
- Данъчна оценка
- Доказателства за собственост
Цена на съдебната делба на земеделска земя:
- Държавна такса: 4% от цената на дела на ищеца
- Такси за експертизи: 100–300 лв на вещо лице
- Адвокатски хонорар: от 500 до 1500 лв според сложността
- Възможна такса за публична продан (ако се стигне до нея)
Процедурата може да отнеме между 8 месеца и 2–3 години, в зависимост от натовареността на съда, броя на страните и евентуалните обжалвания.
При съсобственост, особено ако се очакват директни плащания или други форми на подпомагане, е важно да се уточни кой реално ще подава заявления. Виж повече за субсидиите за земеделска земя през 2025 г. и кой има право да ги получи.
Проект за делба на земеделска земя – нужен ли е?
При делба на земеделска земя, независимо дали се извършва доброволно или по съдебен ред, в някои случаи се изисква изготвянето на проект за делба. Това е технически документ, изготвен от правоспособно лице – геодезист или архитект, който показва как точно може да се раздели земята на реални части.
Кога е необходим проект за делба на земеделска земя:
- Когато се прави реална физическа делба – т.е. когато всеки съсобственик иска да получи обособена част с конкретни граници
- При съдебна делба – вещото лице трябва да предложи варианти за разделяне
- При доброволна делба, ако ще се иска вписване в кадастъра на нови идентификатори
Какво включва проектът за делба на земеделска земя:
- Описание на имота (категория, местоположение, идентификатор)
- Предложено разделяне на имота с нови граници
- Площ на всяка част, съответстваща на идеалните дялове
- Графично изображение с новите парцели
- Координати и граници
- Подпис и печат на правоспособен геодезист
Проектът трябва да бъде съгласуван със службата по кадастъра (АГКК) и приет, преди да се пристъпи към издаване на нови скици и нотариални актове.
⚠️ Ако земеделската земя е в район без одобрена кадастрална карта, проектът за делба се подава към техническата служба в съответната община.
В някои случаи съсобственици обмислят не само делба, но и последваща промяна на статута на имота с цел застрояване или продажба като урегулиран парцел. За това как се извършва смяна на предназначението на земеделска земя, можеш да прочетеш в отделна статия.
Продажба на земеделска земя без делба – възможна ли е?
В практиката често възниква въпросът дали е възможна продажба на земеделска земя без делба, когато имотът е съсобствен между няколко души. Отговорът е: да, но с важни ограничения и сериозни рискове, особено ако няма съгласие между страните.
Кога е възможна продажба без делба на земеделска земя?
- Когато се продава идеална част от земята (напр. 1/3 или 1/2)
- Купувачът става съсобственик, а не получава реално обособен дял
- Сделката се извършва с нотариален акт, но без уточнение на граници
Ограничения при продажба на земеделска земя без делба:
- Купувачът не може сам да ползва конкретна част от земята без съгласие от останалите
- Няма право да застроява, тъй като липсва реално обособен имот
- Рискове от конфликти и съдебни спорове със останалите съсобственици
- При последваща делба купувачът може да получи различна част от тази, която е ползвал
Нотариусът може да откаже сделка, ако:
- липсва валидна скица
- не е уточнено какъв точно дял се продава
- има противоречия в документите за собственост
✅ Съвет: Ако искаш да продадеш само своя дял от земеделска земя без делба, уведомявай писмено останалите съсобственици, защото те имат право на изкупуване (чл. 33 от ЗС).
Неделима земеделска земя – какво означава?
Понятието „неделима земеделска земя“ се отнася до имоти, които по закон, площ или технически причини не могат да бъдат разделени реално между съсобствениците. В такива случаи делба на земеделска земя не може да се извърши чрез обособяване на отделни парцели – или защото ще се създадат имоти под минималната допустима площ, или защото теренът не позволява физическа делба.
Кога земеделската земя е неделима по закон:
Според чл. 72 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), има минимални размери за новообразувани земеделски имоти. Например:
- Нива: минимум 3 дка
- Лозе, овощна градина: минимум 1 дка
- Пасища и мери: минимум 5 дка
Ако делбата води до образуване на имоти под тези прагове, земята е неделима по смисъла на закона.
Техническа неделимост:
- Земята има неправилна форма или достъп само от една страна
- Имотът попада в защитена територия (НАТУРА 2000) или в сервитутна зона
- Има единствен излаз към път или воден ресурс, което го прави неподходящ за разделяне
Какво се прави при неделима земеделска земя:
- Един от съсобствениците може да изкупи дяловете на останалите
- Имотът се продава на трето лице, а сумата се разделя пропорционално
- При съдебна делба – съдът постановява публична продан
⚠️ Неделимостта трябва да се установи с експертно заключение от вещо лице, прието от съда или приложено към доброволна процедура.
Делба на земеделска земя при наследяване от преживял съпруг
Когато единият съпруг почине и остави след себе си земеделска земя, преживелият съпруг става съсобственик с останалите наследници – деца, внуци или родители. В тази ситуация възниква нужда от делба на земеделска земя, в която участват всички наследници, включително и преживелият съпруг.
Какви права има преживелият съпруг при делба на земеделска земя:
- Ако наследява само с деца – има равен дял с всяко от тях (напр. 1/3 ако са двама)
- Ако няма деца, но има родители на починалия – дели поравно с тях
- Ако няма други наследници – получава цялата земя
Важно е да се знае, че преживелият съпруг има равни права с останалите наследници и може да иска:
- доброволна делба на земеделска земя
- съдебна делба, ако няма съгласие
- реално обособяване на част от имота (ако е възможно)
Може ли преживелият съпруг да ползва земята самостоятелно?
– Само с изрично съгласие от останалите съсобственици
– Временно – при споразумение или ползване по реда на чл. 32 от ЗС (разпределяне на ползването)
⚠️ Ако земеделската земя е неделима, съпругът има право да поиска публична продан или изкупуване на дяловете.
Делба на земеделска земя е правна процедура, която рано или късно засяга почти всеки собственик или наследник на земя в България. Независимо дали ще се направи по доброволен ред чрез договор пред нотариус, или по съдебен път при липса на съгласие, ключово е да се познават правилата, възможностите и ограниченията, които законът поставя.
Доброволната делба на земеделска земя е най-бързият и евтин вариант, но изисква пълно съгласие между страните. При несъгласие се минава през съдебна делба – с повече време, разходи и риск от конфликти. Специално внимание трябва да се обърне на случаите с неделими имоти, както и на наследствените казуси, където правата на преживелия съпруг и останалите наследници често се припокриват.
Ако обмисляш делба на земеделска земя, най-добрият подход е да:
- започнеш със скица и удостоверение за наследници,
- провериш възможността за реално разпределение,
- потърсиш консултация с юрист или геодезист.
Така ще спестиш време, пари и главоболия – и ще избегнеш спорове, които често се проточват с години.
Източници и полезни връзки
„Делба на ниви (земеделски земи) – Доброволна делба“ – обяснява правния процес и условията за доброволна и съдебна делба на земеделска земя според ЗСПЗЗ
➡️ Прочети подробности за доброволната и съдебната делба на ниви
Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), чл. 10–11 и проектозакон чл. 7 – дефинира минималните допустими размери при делба на земеделска земя и случаите на неделимост
➡️ Запознай се със законовите изисквания за делба и неделимост