Какво е земеделска земя, как и за какво се използва, категории, аренда, субсидии, цени, регулация, пълно ръководство

Земеделската земя е вид недвижим имот, който се използва основно за селскостопански цели – обработване, отглеждане на култури, пасища, овощни градини и други. Този тип земя има специален статут, който я отличава от урбанизираните и горските територии и е регламентиран от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.

За какво се използва земеделска земя?

• Обработваеми площи – за сеитба на зърнени, бобови, зеленчукови култури и др.
• Овощни градини и лозя – изискват земя с по-добра категория и подходяща надморска височина.
• Пасища и ливади – за животновъдство, обикновено се използват по-слаби категории.
• Оранжерии и биоземеделие – изискват специфични почвени условия и достъп до вода.
• Пчелини и трайни насаждения – обикновено в периферии или трудно достъпни райони.

Земята не може да се използва за строителство, освен при промяна на предназначението ѝ (вкарване в регулация). Това е дълъг и скъп процес, който изисква одобрение от общината и съгласуване с кадастъра и Агенцията по геодезия.

Защо земеделската земя е толкова важна за хората и държавата

Земеделската земя не е просто терен за сеитба – тя е стратегически ресурс. В съвременния свят, където над 70% от храната в България е вносна, значението на обработваемата земя нараства неимоверно. Ако се използва правилно, дори само част от наличните земеделски площи у нас могат да осигурят прехрана за цели населени места – а при добра организация и национална политика, дори и за цялата държава.

Това прави земята не просто актив за инвестиции, а основен фактор за икономическа независимост и сигурност на населението. В условия на международни кризи, конфликти или проблеми с доставките, именно локалното земеделие може да бъде онзи гръбнак, който ни спасява от глад, инфлация и недостиг.

Затова и интересът към изкупуване на земеделска земя расте постоянно – не само като инвестиция, но и като застраховка за бъдещето.

Категории земеделска земя – какво означават и за какво служат?

В България земеделската земя се класифицира по бонитетна скала – от I (първа) до XI (единадесета) категория. Тази класификация се основава на почвеното качество, климата, надморската височина, влажността, наклона, разположението и други агрономически фактори.

Колкото по-нисък е номерът на категорията, толкова по-плодородна и ценна е земята. Съответно, с повишаване на номера (примерно от V към IX), качеството и добивният потенциал спадат. Категориите играят ключова роля при:

• оценка на цената на земята
• възможности за отглеждане на определени култури
• допустимост за регулация и промяна на предназначение
• получаване на субсидии

I (Първа) категория

Описание: Най-плодородната земя в страната. Отлична почва, богата на хумус, с идеален воден баланс, равнинен терен и много добра климатична зона. Обикновено се намира в Дунавската равнина, Тракийската низина и други равни части с висока агроекологична стойност.

Подходяща за:

• всички видове зърнени култури (пшеница, ечемик, царевица)
• маслодайни култури (слънчоглед, рапица)
• бобови култури (нахут, фасул, соя)
• овошки (ябълки, сливи, праскови)
• лозя – при подходящ наклон и слънчево изложение

Цена: най-висока – може да надвишава 2000–2500 лв/дка в някои райони

II (Втора) категория

Описание: Много плодородна, с малко по-слаби показатели от първа. Леко по-ниско съдържание на хумус, възможен лек наклон или умерени климатични ограничения.

Подходяща за:

• зърнени и маслодайни култури
• овощни градини и лозя
• зеленчуци (при напояване)

Цена: 1500–2000 лв/дка в зависимост от района

III (Трета) категория

Описание: Добра земя с ограничени възможности. Почвите може да са по-глинести, склонови или с по-слабо влагозадържане.

Подходяща за:

• зърнени култури
• люцерна, фуражни
• овощни, но при добра грижа и напояване
• лозя – при добре дрениран терен

Цена: 1000–1500 лв/дка

IV (Четвърта) категория

Описание: Средноплодородна земя. По-нисък хумус, леки наклони, умерено благоприятни условия. Изисква поддръжка.

Подходяща за:

• зърнени култури с по-нисък добив
• традиционни зеленчуци
• овощни насаждения – ограничено
• лозя – при ниски очаквания

Цена: 600–1000 лв/дка

V (Пета) категория

Описание: Земя със значителни ограничения – по-слаба почва, наклон, ерозия, проблем с напояване.

Подходяща за:

• пасища
• лозя – при подходяща експозиция
• овошки като череши и бадеми, които търпят бедна почва
• аренда за фураж или пчеларство

Цена: 300–600 лв/дка

VI (Шеста) категория

Описание: Ниско плодородие. Трудна за обработка, но все още използваема.

Подходяща за:

• екстензивно земеделие
• животновъдство (пасища, фураж)
• овошки и лозя – само при дълбока подготовка на почвата

Цена: 200–400 лв/дка

VII (Седма) категория

Описание: Много ограничени почвени ресурси. Скалиста, с наклони, често в планински и полупланински райони.

Подходяща за:

• тревни площи
• пчеларство
• лозя и смокини – при южно изложение и добър дренаж

Цена: 100–300 лв/дка

VIII (Осма) до XI (Единадесета) категория

Описание: Непригодни за земеделие по класическия смисъл. Това са каменисти, мочурливи, засолени, ерозирани или неплодородни терени.

Използване:

• пасища или оставени в естествено състояние
• разрешение за горски насаждения
• евентуално фотоволтаици при промяна на предназначението
• пчелини, билкарство, ловни стопанства

Цена: под 100 лв/дка

⚠️ Забележка:

• Категорията не е постоянна – тя се променя след геодезическа оценка, особено при промяна на релефа, подобрения или след вкарване в регулация.
• Част от ниските категории (VII–XI) попадат и в горски фонд или защитени зони, което ги прави ограничено използваеми без допълнително разрешение.
• За овошки и лозя често се търси III–V категория, защото те не изискват топ почва, но се нуждаят от дренаж и слънце.
• Високите категории (I–II) често попадат под специален режим за опазване от държавата и е много трудно да се сменя предназначението им.

Промяна на предназначение и вкарване в регулация на земеделска земя

Земеделската земя в България, независимо от своята категория, по закон не може да се застроява или използва за неземеделски цели без официална промяна на предназначението. Тази процедура се нарича вкарване в регулация, когато става въпрос за изграждане на сгради, пътища, производствени или жилищни обекти.

Кога е необходимо да се променя предназначението на земеделска земя?

• при строеж на жилищна сграда, вила или къща
• за изграждане на хале, склад, ферма, оранжерия
• при поставяне на фотоволтаици, ВЕИ или промишлени съоръжения
• за разширение на урбанизирана територия

Каква земеделска земя може да бъде вкарана в регулация?

Не всяка земеделска земя може лесно да премине в урегулиран поземлен имот (УПИ). За да се одобри процедурата, се гледат:

• категорията на земята – по правило I и II категория не се урбанизират, освен при национален интерес
• местоположение – земята трябва да граничи с урбанизирана територия или да е в строителни граници
• ПУП (подробен устройствен план) – задължително условие, изготвя се от лицензиран геодезист
• регулационен план на общината – ако земята не попада в зона, определена за развитие, регулацията е почти невъзможна

Цена и срок за промяна на предназначението

Процесът включва няколко етапа и може да отнеме 6 до 18 месеца, в зависимост от сложността и общинската политика. Стойността варира, но средно:

➡️ За земеделска земя от VI до XI категория, таксите са чувствително по-ниски и процесът е по-лесен.

А възможно ли е да се постави вила или сглобяема постройка без да се сменя предназначението на земеделската земя?

Да. Важно уточнение: ако собственикът няма намерение да застроява масивна сграда, а просто иска да използва имота за уикенд почивка, малка дървена къщичка, мобилен дом, каравана, контейнер или сглобяема къща, това може да се осъществи и без промяна на предназначението на земеделската земя.

Този подход е законно приложим, стига:

• да се ползва временна или преместваема конструкция
• да няма трайно застрояване върху терена
• да не се прокарва масивна инфраструктура (фундаменти, бетонови основи и др.)

📌 Повече по темата можеш да прочетеш в нашето пълно ръководство тук:
👉 Сглобяема къща върху земеделска земя – възможно ли е и как става?

Това е чудесна алтернатива за хора, които желаят да се възползват от цената и локацията на земеделска земя, без да преминават през скъп и дълъг процес на вкарване в регулация.

Цени на земеделска земя по региони и категории – от какво зависи стойността?

Цената на земеделската земя в България зависи от множество фактори: категорията на земята, местоположението, достъпът до вода, плодородието, близостта до регулация или път, както и дали е в реална ползваема площ (блок). Ето пълно ръководство как се определя стойността:

1. По категории – как категорията влияе на цената?

Колкото по-нисък е номерът на категорията, толкова по-висока е оценката ѝ:

⚠ Важно: Това са ориентировъчни цени към 2025 г. На някои места има изключения, особено при земи близо до регулация или главен път.

2. По региони – къде земеделската земя е най-ценна?

3. Други фактори, влияещи върху цената:

• Наличие на напоителна система
• Дали се намира в масив/блок, а не разпокъсан парцел
• Достъп с автомобил, наличие на път или сервитут
• Възможност за бъдеща регулация или строеж
• Дългосрочни договори с арендатори

Аренда на земеделска земя – договори, цени и какво да знаем преди да я дадем под наем

Ако притежаваш земеделска земя, но не я използваш активно, отдаването ѝ под аренда може да бъде източник на стабилен пасивен доход. Важно е обаче да познаваш правата си, рисковете, стандартните условия и реалните пазарни цени.

Какво е аренда на земеделска земя?

Арендата е договор за ползване на земеделска земя, при който собственикът предоставя на арендатор (обикновено земеделски производител или кооперация) правото да я използва срещу възнаграждение – в пари, натура (например зърно) или комбинация от двете.

Колко струва един декар земеделска земя под аренда?

✅ Средна арендна цена в България:

⚠ Това са средни цени. В някои общини с висока конкуренция арендата стига и до 150 лв/декар, особено при по-големи площи.

Как се сключва договор за аренда?

1. Писмен договор – задължителен!
2. Минимален срок: 5 години по закон.
3. Задължителна регистрация в Общинската служба по земеделие.
4. Посочени условия за заплащане – в пари, в зърно, по банков път или в натура.
5. Обезщетения при щети, прекратяване на договора и др.

Какво да включва един добър договор?

• Идентификация на имота (номер, масив, землище, категория)
• Срок и възможности за удължаване
• Размер и вид на арендното плащане
• Задължения на арендатора за поддържане и възстановяване на земята
• Какво се случва при неплащане или прекратяване

Внимание при отдаване под аренда:

• Не подписвай празен договор.
• Не се съгласявай на устни уговорки.
• Уточни дали получаваш пари или част от реколтата.
• Провери дали арендаторът реално използва земята.
• При промяна на собствеността – договорите обикновено се запазват.

Продажба и изкупуване на земеделска земя – какви са реалните цени и как да избегнем измами?

Пазарът на земеделска земя в България е активен и през 2024–2025 г. интересът остава висок както от страна на инвеститори, така и на фермери и фирми, които търсят нови площи за обработка. Но дали е добър момент за продажба? И какви са реалните цени на земеделската земя по региони и категории?

Къде се купува най-много земеделска земя?

✅ Най-голямо търсене има в:

• Добруджа – търси се предимно първа и втора категория земеделска земя.
• Пловдив, Пазарджик, Стара Загора – подходящи за овошки и зеленчуци.
• Югозападна България – по-евтини парцели, често за бъдещи инвестиции.
• Около големи градове – често се купува земеделска земя с цел вкарване в регулация.

Каква е цената на земеделската земя в момента (06.2025)?

ℹ Цената на земеделската земя зависи не само от категорията, но и от локацията, достъпа до път, наличието на арендатори и възможността за бъдеща регулация.

Какво означава „изкупуване на земеделска земя“?

Това е процес, при който юридически или физически лица (обикновено фирми) изкупуват земеделски земи от множество собственици с цел:

• Обединяване на имоти
• Създаване на големи блокове за обработка
• Спекулативни инвестиции (в очакване на регулация)

⚠ Внимавай при оферти с „невероятни цени“. Провери:

• Фирмата в Търговския регистър
• Реалните пазарни стойности
• Имотната история на земята

Продажба на земеделска земя – стъпка по стъпка

1. Проверка на документи – нотариален акт, скица, удостоверение за тежести
2. Пазарна оценка – по възможност от независим оценител
3. Договор с купувач – винаги в присъствието на нотариус
4. Прехвърляне на собствеността – чрез нотариален акт
5. Уведомяване на общината и службата по земеделие

Вкарване в регулация на земеделска земя – кога има смисъл и колко струва?

Понякога земеделската земя се купува не с цел обработка, а с намерението тя да се превърне в парцел за строителство. За това обаче е необходимо тя да се вкара в регулация, което означава официално да стане урегулиран поземлен имот (УПИ) – терен, предназначен за жилищно или друго застрояване.

Какво означава „вкарване в регулация“?

Това е административна процедура, при която земеделска земя променя предназначението си, за да може върху нея да се строи по законен ред. Процесът включва:

• Заявление в общината
• Изготвяне на Подробен устройствен план (ПУП)
• Съгласуване със съседни имоти
• Плащане на такси
• Одобрение от кмета на общината

Колко струва вкарването в регулация?

Цената за вкарване в регулация на земеделска земя варира според няколко фактора:

⚠ Това е само начална стойност. В някои случаи разходите може да надхвърлят 5000 лв, особено в по-големи градове и за по-сложни терени.

Кога има смисъл да вкарваме земеделска земя в регулация?

✅ Има логика, ако:

• Земята се намира до вече регулиран район (село, град, вилна зона)
• Има път, ток и вода в близост
• Има пазарен интерес за строителство (вили, халета, търговски обекти)
• Цената на земята след регулацията ще се увеличи значително

❌ Няма смисъл:

• Ако земята е в отдалечен и неизползваем район
• Ако нямате ясен план за строеж
• Ако процедурата ще отнеме прекалено дълго време без възвращаемост

Разделяне на земеделска земя – как става, колко струва и кога има смисъл?

Разделянето на земеделска земя е честа необходимост, особено при наследствени имоти или при продажба на част от по-голям парцел. Възможно е както формално (с промяна в кадастъра), така и неформално (със споразумение между съсобственици), но само първият вариант води до реално обособени имоти с отделни партиди.

Кога се налага разделяне на земеделска земя?

• При наследяване на един общ имот от няколко лица
• При желание за продажба само на част от по-голям имот
• При нужда от изваждане на отделна скица за конкретна площ
• За изграждане на различни култури или съоръжения на обособени части

Как се прави разделяне?

1. Проверка на допустимост – в местната служба по кадастър или общината. Имотът трябва да има актуална кадастрална карта.
2. Изработване на проект за разделяне – прави се от лицензирано геодезическо лице, в който се посочват новите граници.
3. Съгласие от всички съсобственици – ако има такива. Без такова споразумение не може да се продължи.
4. Одобрение от общината/кадастъра – след проверка дали отговаря на нормативите (минимални площи, достъп, форма).
5. Вписване в кадастъра – всеки нов имот получава собствен идентификатор, скица и се вписва в Имотния регистър.

Минимална площ при разделяне на земеделска земя:

• Различна е според категорията и предназначението – напр. в Добруджа понякога минимумът е 1–3 дка, но в планински райони може да се разреши и по-малка площ.
• Задължително условие е всяка нова част да има достъп до път.

Такси и срокове:

• Геодезически проект: около 300–500 лв. (в зависимост от броя нови имоти)
• Вписване и кадастрална такса: 50–100 лв.
• Срок: обикновено отнема 30–60 дни

Съвет: Ако делите наследствен имот, направете предварително споразумение между страните. Това ще ви спести съдебни спорове и двойни разходи.

Ако вече притежавате земеделска земя и искате да я разделите между наследници или за да продадете само част от нея, важно е да знаете какви са стъпките, изискванията и възможните разходи. Подробно ръководство по темата ще откриете в статията „Разделяне на парцел – как става и кога има смисъл“, където са обяснени всички важни етапи от процедурата – от геодезическия проект до вписването в кадастъра.

Субсидии за земеделска земя – пълна процедура и възможности

Ако сте наследили или придобили 50 декара земеделска земя и искате да започнете да я обработвате и да получавате субсидии – ето как да действате:

1. Регистрация като земеделски производител

Първата стъпка е да се включите в Регистъра на земеделските стопани. Можете да го направите като физическо лице, едноличен търговец или чрез фирма. Необходимо е и да се регистрирате в електронната система за подпомагане на земеделци – т.нар. СЕУ. Тази регистрация е безплатна и може да се направи на място в съответната областна служба „Земеделие“ или онлайн.

2. Правно основание за ползване

Трябва да имате валиден нотариален акт за собственост или договор за аренда/наем с минимален срок от 1 година. Не е задължително да сте собственик – важното е да разполагате с правото да използвате земята.

3. Очертаване на площите

След регистрацията следва очертаване на имотите в системата ИСАК. Това се прави дигитално върху карта и е задължително, тъй като по него се определя за кои декари ще получите плащания.

4. Минимални изисквания за площ

В зависимост от схемата за подпомагане, обикновено е достатъчно да имате поне 10 декара, но за някои програми може да се допускат и по-малки стопанства, ако отговарят на специфични условия.

5. Основна субсидия

Най-разпространената помощ е по схемата за единно плащане на площ (СЕПП), където размерът за 2025 г. е около 30 до 35 лв. на декар.

6. Допълнителни схеми за подпомагане

Освен СЕПП, има и редица други схеми, за които можете да кандидатствате:

• Екологични плащания – за опазване на околната среда, устойчиво земеделие, биопроизводство
• Обвързана подкрепа – ако отглеждате плодове, зеленчуци или животни
• Плащания за млади фермери
• Подпомагане за малки стопанства
• Подкрепа по мярка „Натура 2000“ и за райони с природни ограничения

Често тези схеми осигуряват допълнително между 20 и 60 лв. на декар, в зависимост от културите и мерките.

7. Подаване на заявление

Кандидатстването за субсидии се извършва ежегодно – обикновено през март, април и май. Заявлението се подава в електронен вид чрез системата СЕУ. Необходими документи:

• Регистрация като земеделски производител
• Правно основание за ползване на земята
• Очертани площи в ИСАК
• Банкова сметка

Важно е земята да бъде чиста от отпадъци и да няма спорове с други ползватели или припокривания.

8. Проверка и изплащане

След подаването се извършват проверки на място и по документи. При одобрение средствата се изплащат в рамките на годината – обикновено от юли до декември, в зависимост от схемата.

9. Пример

Ако имате 50 декара земеделска земя и кандидатствате за основна субсидия по СЕПП, може да получите около 1 500 до 1 750 лв. на година. Ако комбинирате с допълнителни схеми (например екологична или за овощни култури), сумата може да надхвърли 2 500 лв. на година.

Био земеделие и малки стопанства – бъдещето на земеделската земя?

Биоземеделието в България се развива бързо и се превръща в една от най-перспективните ниши за използване на земеделска земя. Все повече хора търсят здравословна, чиста храна, а държавата и ЕС стимулират малките производители чрез специални програми и субсидии.

Защо да инвестирате в биоземеделие?

1. Минимален стартов капитал – можете да започнете с малък парцел от 10–20 декара.
2. Изключително търсена продукция – био продуктите се реализират лесно на вътрешния и чуждестранния пазар.
3. Субсидии и програми – освен стандартните плащания, биопроизводителите получават допълнително финансиране за опазване на почвата, без използване на пестициди и химия.
4. Реална възможност за семеен бизнес – с добра организация и маркетинг може да се изгради устойчив модел.

Какви био култури се търсят в момента?

В момента има засилен интерес към следните култури, особено в био вариант:

• Лавандула – търсена за етерични масла и козметика, особено при био сертификация.
• Шипка и арония – силен вътрешен и износен пазар, високи изкупни цени.
• Билки – маточина, лайка, мащерка – често използвани в чайове, био продукти и фармация.
• Ядки – био лешници, орехи и бадеми имат отличен пазар и могат да се отглеждат дългосрочно.
• Годжи бери, малини, къпини – слабо застъпени, но с голям потенциал и добър добив.
• Био зеленчуци – домати, краставици, тиквички – реализирани чрез фермерски пазари и директни доставки.

Какво ще се търси в бъдеще?

Прогнозите сочат нарастващо търсене на:

• Био овошки и плодове с висока добавена стойност – например кайсии, череши, сливи.
• Зърнени култури без ГМО – като спелта, лимец и просо.
• Био грозде и малки лозя – за производство на натурални вина.
• Микрозеленчуци и гурме култури – като кресон, рукола, босилек за ресторанти и бутикови пазари.

Пример: какво може да се направи с 20 декара?

• 5 дка био лавандула – до 1500 лв./дка приход след втората година
• 10 дка орехи – дългосрочна инвестиция, до 3–5 тона добив след 7–8 г.
• 5 дка био зеленчуци – директна продажба, реализация на местен пазар или онлайн

Извод

Земеделската земя, дори в малки мащаби, има огромен потенциал, ако се използва правилно. Био земеделието не е просто мода, а устойчиво решение с ясна възвращаемост. В днешни дни, когато храната е зависима от внос, притежаването на обработваема земя се превръща не само в инвестиция, но и в стратегически актив.

Как да проверим статута на земеделска земя онлайн – ръководство стъпка по стъпка

Ако искате да разберете какъв точно е статутът на земеделска земя – какво е предназначението ѝ, дали е в регулация, в кой слой попада и дали може да се използва по предназначение – това става най-лесно онлайн чрез Кадастралната карта на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).

📌 Какво е кадастралната карта?

Това е интерактивна онлайн карта, в която са отбелязани всички поземлени имоти в България – с техните граници, номера, собственост, начин на трайно ползване, категория и друга важна информация.

Как да я използвате:

1. Отворете сайта: https://kais.cadastre.bg
2. Без да е нужно да влизате в профил, отидете на менюто „Карта“.
3. В горния десен ъгъл натиснете лупата (търсачка).
4. Въведете:
   • Област
   • Община
   • Населено място
   • Кадастрален номер или улица (ако знаете)
5. След като картата се зареди, натиснете върху съответния имот.
6. Ще се покаже номер на имота, начин на трайно ползване (например: нива, лозе, овощна градина), категория на земята и друга важна информация.
7. Можете да изтеглите скица или удостоверение, но това вече става с платен достъп и регистрация (или чрез поръчка в офис).

Безплатна ли е услугата?

• ✅ Да, прегледът на кадастралната карта и основната информация е напълно безплатен.
• ❌ Ако искате официална скица, удостоверение за имота или документи за нотариус/делба, ще трябва да платите такса (около 20–50 лв в зависимост от документа и начина на поръчка).

📌 С тази проверка можете да разберете:

• Какъв е видът на земеделската земя;
• Дали попада в горски фонд или в регулация;
• Има ли достъп до път, какви са съседите;
• Има ли претенции или активни процедури.

Документи при покупка или наследяване на земеделска земя

При сделка или наследяване, има специфични документи, които трябва да се подготвят, за да е всичко коректно и без изненади:

1. Документ за собственост – нотариален акт, решение на поземлена комисия или друг доказващ акт.
2. Удостоверение за наследници – ако имотът е придобит по наследство.
3. Скица от служба „Земеделие“ или кадастър – изисква се от нотариуса при сделка.
4. Удостоверение за данъчна оценка – издава се от общината.
5. Документ за липса на реституционни претенции – ако е необходимо за конкретния имот.
6. Договори за делба или съдебни решения – при делени или съвместно притежавани имоти.

📌 Винаги е добре да се консултирате с нотариус или юрист при съмнение или нестандартен случай.

Как се оценява земеделска земя?

Оценката на земеделска земя е важна стъпка при покупка, продажба, ипотека или отдаване под аренда. Обикновено се извършва от лицензиран оценител и включва следното:

• Цената на услугата – варира между 120 и 200 лв за обикновен парцел, като може да се договори при повече имоти.
• Време за издаване – стандартно 3 до 5 работни дни.
• Критерии – местоположение, категория, площ, достъп до път и вода, реална обработваемост.
• Нужна ли е оценка? – Да, когато:
  • ще се тегли кредит с ипотека върху земята,
  • се търси пазарна справедливост при делба или продажба между роднини,
  • се обосновава цена на наем или аренда,
  • се доказва стойност пред институции или фондове.

📌 Пазарната оценка не е задължителна, но често се изисква при административни или банкови процедури.

Прехвърляне на земеделска земя между роднини – дарение или продажба

Прехвърлянето на земеделска земя между роднини е често срещана практика, особено в случаи на наследство, разделяне на имот или при желание да се запази земята в семейството. Най-често срещаните форми са дарение и продажба, като всяка от тях има свои особености, такси и правни последици.

1. Дарение на земеделска земя

• Кой може да дарява? – Всеки собственик на земеделска земя, който има пълна разпоредителна способност.
• Към кого? – Дарението може да е към роднина (деца, внуци, съпруг/съпруга и др.) или към трето лице.
• Документи:
  • Нотариален акт за собственост
  • Скица от Служба по геодезия, картография и кадастър (СГКК)
  • Удостоверение за данъчна оценка от общината
  • Документ за липса на тежести (по избор, но препоръчително)
• Такси:
  • Нотариална такса – между 30 и 100 лв. в зависимост от стойността
  • Местен данък – при дарение към роднина по права линия (деца, родители, съпруг/а) е 0%; към други роднини – обикновено 0.4% – 0.8%
  • Такса вписване – 0.1% от стойността на имота

2. Продажба на земеделска земя между роднини

• Подходящо в случаи, когато дарението може да доведе до бъдещи спорове (особено между братя и сестри)
• Документи: същите като при дарение
• Такси:
  • Нотариална такса – спрямо стойността на сделката
  • Местен данък при продажба – между 2% и 3% (определя се от общината)
  • Такса вписване – 0.1%

⚠️ Важно: Ако земята се прехвърля чрез продажба на стойност по-ниска от данъчната оценка, данъкът и таксите се изчисляват по данъчната оценка.

Какви данъци се дължат при притежание или продажба на земеделска земя?

Притежанието и продажбата на земеделска земя в България може да бъде обложено с няколко различни данъка, но не винаги. Всичко зависи от местоположението, размера на парцела и от това дали се реализира доход от продажбата. Ето как стоят нещата:

1. Годишен данък върху земеделска земя

• В повечето случаи не се дължи.
• Според Закона за местните данъци и такси, не се начислява данък недвижим имот за:
  • земеделска земя извън регулация,
  • земи без сгради,
  • имоти с предназначение „земеделска територия“, които не са включени в урбанизирана зона.

✅ Изключения:
Общината може да начисли данък, ако:

• земята попада в устройствен план за застрояване,
• върху нея има сгради,
• е част от урбанизирана територия.

Пример: лозе в рамките на село с уреден план за застрояване може да бъде обложено с данък, въпреки че е със статут на земеделска земя.

2. Данък при продажба на земеделска земя

• Ако продавате земеделска земя, се гледа колко време сте я притежавали:

👉 Този данък се плаща от физическите лица (не ЕТ или фирма), когато има облагаем доход.

3. Местен данък при придобиване на земя

• При покупка на земеделска земя се заплаща местен данък за придобиване на имот.
• Размерът се определя от всяка община, но обикновено е между 2% и 3% от стойността по нотариален акт.

💡 Този данък се плаща от купувача при прехвърляне на собствеността.

Обобщение:

Как да проверим дали земеделската земя има тежести: възбрана, ипотека, аренда

Преди да купите или продадете земеделска земя, задължително трябва да проверите дали върху нея няма вписани тежести – например възбрана от съд или НАП, ипотека към банка или действащ договор за аренда. Тези обстоятелства могат значително да повлияят на цената, възможността за използване или дори правото ви да я прехвърлите.

Какви тежести може да има земеделска земя?

• Възбрана – налага се от съд или НАП при дълг и блокира разпореждането с имота.
• Ипотека – вписва се от банка при отпуснат кредит. Имотът служи като обезпечение.
• Аренден договор – ако е вписан в Имотния регистър, важи и за новия собственик до изтичане на срока.

Стъпки за проверка:

1. Посетете сайта на Агенция по вписванията:
   https://www.registryagency.bg
2. От менюто изберете:
   „Имотен регистър“ → „Справки“ → „Справка по лице или имот“
3. Влезте в е-услугите с КЕП (Квалифициран електронен подпис) или използвайте услугата на гише в Агенция по вписванията (може и чрез нотариус).
4. Въведете:
   • ЕГН/ЕИК на собственика, или
   • Идентификатор на имота по кадастралната карта (напр. 12345.678.90.123) – може да го намерите от сайта на Кадастъра: https://kais.cadastre.bg
5. Ще получите списък с:
   • Вписвания на ипотеки
   • Възбрани
   • Арендни договори
   • Други ограничения (например искове по съдебни дела)

Важно да знаете:

• Услугата е платена – обикновено около 10–20 лв. в зависимост от вида справка.
• Можете да поръчате и удостоверение за липса на тежести – особено полезно при сделки.
• Ако има арендни договори, проверете дали са вписани, защото само вписаните са задължителни за новия собственик.

Тази проверка е абсолютно задължителна, ако искате да си спестите бъдещи проблеми с банки, съд, арендатори или държавата. Ако имотът е чист, това вдига стойността му при продажба – или ви дава спокойствие при покупка.

Земеделската земя – неподценен актив с огромен потенциал

В епоха, в която производството в България намалява, а вносът диктува цените по магазините, земеделската земя се превръща не просто в територия, а в национален ресурс от стратегическо значение. Тя дава възможност за реално изхранване на населението, развитие на устойчиво и дори био земеделие, а за много хора – и сигурна инвестиция с дългосрочна възвръщаемост.

Независимо дали притежавате наследена земя, обмисляте покупка с цел аренда или развиване на бизнес, или просто искате да разберете какво можете да направите със своя парцел, информацията в това ръководство ви дава пълен поглед от А до Я.

Бъдещето може и да е дигитално – но храната, водата и земята остават три от най-ценните неща, които една държава може да притежава.
Не подценявайте стойността на земеделската земя – защото тя е не само ресурс, а и сигурност.