Отстояния при застрояване – какво казва ЗУТ и кога се изисква съгласие от съсед?

Преди да започнеш строителство на сграда, гараж или дори малка пристройка, е важно да знаеш какви отстояния при застрояване са задължителни според Закона за устройство на територията (ЗУТ). Това не са произволни разстояния, а ясно регламентирани правила, които защитават както твоя имот, така и интересите на съседите.

Отстоянията при застрояване зависят от типа на сградата, местоположението ѝ в парцела, вида на застрояването (свободно, свързано или ограничено) и дали парцелът е урегулиран (УПИ) или не. В определени случаи се изисква и писмено съгласие от съседен собственик, особено ако се цели намалено разстояние до границата.

Разстоянията между сгради и имотни граници не са произволни – те са част от ясни правила, дефинирани като отстояния при застрояване, които всеки собственик трябва да познава, преди да започне строеж.

В тази статия ще обясним кои са минималните допустими отстояния, как се определят, кога могат да се намалят, какво означават понятия като „регулационна линия“ и „дъно на имот“, и какви са последиците при неспазване на нормите.

Ако парцелът ти попада в зона, предвидена за бъдещо разширение на улица или друг обществен обект, съществува реален риск да бъде засегнат от отчуждаване на имот от общината. Виж кога и как се случва това: Какво е отчуждаване на имот и кога имаш право на обезщетение

Какво е отстояние и кога се изисква?

Отстоянията при застрояване представляват минимално изискуеми разстояния между сградата, която се строи, и определени елементи от терена – граници на имота, съседни сгради, улици или регулационни линии. Целта им е да се осигури безопасност, достъп до светлина и въздух, противопожарна защита и комфорт на обитаване както за бъдещите собственици, така и за съседите.

Съгласно ЗУТ, отстояния при застрояване се изискват както при свободно стоящи сгради, така и при ограничено или свързано застрояване. Най-често разстоянията се измерват от външната стена на сградата до:

• съседен имот (граница)
• съседна сграда в същия или съседен парцел
• улица или регулационна линия
• други съоръжения, напр. електропроводи

Тези отстояния при застрояване варират според предназначението на сградата, височината ѝ, плътността и интензивността на застрояване, посочени в подробния устройствен план (ПУП). За жилищни сгради в урегулирани поземлени имоти (УПИ) се прилагат едни правила, а за вилни зони или неурегулирани терени – други.

Важно е да се отбележи, че отстоянията при застрояване се определят не само от общия устройствен план, но и от специализирани нормативи – като Наредба №7 за правила и норми за устройство на отделните видове територии.

Минимални отстояния по ЗУТ – между сгради, до ограда, до улица

Минималните отстояния при застрояване са нормативно установени в ЗУТ и Наредба №7 и се прилагат задължително при всяко ново строителство в урегулирани имоти. Те се определят според вида на застрояването – свободно, свързано или ограничено, и гарантират безопасност, хигиенни условия и защита от пожари.

📏 Стандартни минимални отстояния:

• До странична граница на съседен имот: 3 метра
• До заден двор (дъно на имот): 3 метра
• Между две сгради в един имот: минимум 6 метра (ако са жилищни)
• До улица или регулационна линия: обикновено 5 метра, но варира според зоната

Ако сградата попада във вилна зона и има прозорци към съседен имот, отстоянието при застрояване трябва да бъде поне 4 метра – това е особено важно при етажно строителство, където се търси защита на личното пространство между два имота.

• В урегулирани жилищни (градски) зони, ЗУТ изисква минимум 3 м отстояние до странична регулационна линия при животни сгради с височина до 10 м – без разлика дали има прозорци.

Има разлика между отстояние от ограда и отстояние от регулационна граница – първото е физическото разстояние до реално изградената ограда (която може да не е по регулационна линия), а второто се мери до границата на УПИ, определена в кадастъра.

При сгради с височина над 10 метра, отстоянията при застрояване се увеличават според коефициент, заложен в устройствените планове, с цел да се избегне засенчване и нарушаване на допустимата осветеност на съседните имоти.

Неспазването на изискваните отстояния при застрояване може да доведе не само до административни санкции, но и до сериозни конфликти със съседи, които имат законното право да оспорят проекта.

В някои случаи строителството не се извършва върху собствен терен, а върху чужд имот – с изрично разрешение. Това се нарича отстъпено право на строеж, което също трябва да спазва нормативните отстояния. Виж как работи тази правна възможност: Какво е отстъпено право на строеж и какви са рисковете?

Кога може да се поиска намалено отстояние и как се дава съгласие от съсед?

В определени случаи законът допуска намаляване на отстоянията при застрояване, но само при изпълнение на конкретни условия. Това обикновено се случва, когато парцелът е с ограничени размери или формата му не позволява спазване на стандартните минимални разстояния. Вместо да се нарушава законът, собственикът може да подаде искане до главния архитект на общината за разрешение за по-малко отстояние.

За да бъде одобрено подобно отклонение, е необходимо:

• писмено съгласие от съседа, чийто имот се засяга;
• архитектурен проект, показващ реалното положение и отстояние;
• становище от районната администрация (общински отдел по устройство на територията).

Съгласието от съсед трябва да е нотариално заверено и ясно да посочва за коя част от имота се отнася. Ако строежът попада в зона, където важат специални устройствени правила (напр. културни зони, охранявани територии), дори с разрешение от съседа намалено отстояние при застрояване може да не бъде разрешено.

Важно е да се знае, че ако строителството се извърши без такова съгласие, а се нарушат нормативните отстояния при застрояване, съседът има право да подаде сигнал и да инициира административна или съдебна процедура за премахване на нарушението.

Санкции и проблеми при неспазване на отстояния при застрояване

Неспазването на изискваните отстояния при застрояване може да доведе до сериозни последици – както административни, така и финансови. В България контролът се осъществява от съответната общинска администрация, като най-често сигналите идват от съседи, засегнати от неправомерен строеж близо до тяхната граница.

⚠️ Възможни последствия:

• Акт за установяване на административно нарушение (АУАН) от инспекторите по контрол на строителството
• Глоба за нарушителя, която може да достигне до 10 000 лв. при повторно нарушение
• Заповед за спиране на строежа до изясняване на случая
• В крайни случаи – заповед за премахване на незаконно изградената част, ако не отговаря на нито едно изключение

Ако имотът, в който планираш строителство, е получен по наследство и обмисляш продажба, имай предвид, че се дължи данък при продажба на наследствен имот, който зависи от редица условия. Виж кога се плаща и как се изчислява: Данък при продажба на наследствен имот – кога се дължи и как се изчислява

Ако някой построи сграда или пристройка, нарушаваща нормативните отстояния при застрояване, без да е получил съгласие от съседа и без отклонението да е одобрено от главния архитект, той рискува не само глоба, но и съдебна процедура за премахване на част от сградата. Това се случва често при прозорци, излизащи към съседен двор, или при гаражи, построени почти до ограда.

Съседите имат право да поискат експертиза, оглед и дори възстановяване на нарушеното отстояние чрез съд, особено ако строежът засяга тяхната осветеност, достъп или правото на ползване на имота.

Препоръчително е още в етапа на проектиране да се консултираш с архитект и юрист, за да се избегнат бъдещи проблеми с отстояния при застрояване.

Темата за отстояния при застрояване е сред най-важните аспекти при планиране и изпълнение на строителство. Тя често се подценява, а последствията от неспазване могат да бъдат тежки – глоби, спиране на строежа, дори принудително премахване на вече изградени части. Ето защо, преди да започнеш строителни дейности в имота си, е задължително да провериш какви отстояния при застрояване важат за конкретния терен, какво позволява подробният устройствен план и има ли нужда от съгласие от съсед.

Спазването на изискванията за отстояния при застрояване гарантира не само законосъобразност, но и добросъседски отношения, сигурност и дългосрочна устойчивост на инвестицията. Дори при малки проекти като гаражи, навеси или пристройки, нормативната база не бива да се пренебрегва. Ако имаш съмнение относно конкретен казус, винаги е добра идея да се обърнеш към архитект или юрист, които са запознати с актуалните правила и прилагането на отстоянията при застрояване на местно ниво.

Източници и полезни връзки:

Закон за устройство на територията (ЗУТ) – основният нормативен акт, уреждащ правилата за застрояване и отстояния между сгради и имотни граници.
https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904

Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – определя конкретните изисквания за отстояния при различни видове застрояване.
https://lex.bg/laws/ldoc/2135476546

Наредба № 19 от 25.10.2012 г. за строителство в земеделските земи без промяна на предназначението им – важна при застрояване на земеделски земи.
https://www.mzh.government.bg/odz-vratza/bg/home/13-02-06/.aspx