Отстъпено право на строеж е често срещан, но слабо разбран юридически термин, който може сериозно да повлияе на стойността, ползването и препродажбата на един имот. Ако обмисляш покупка на апартамент, къща или терен, много е важно да провериш дали не става дума за имот с отстъпено право на строеж – особено ако той се намира върху общинска или чужда земя. Макар на пръв поглед всичко да изглежда стандартно – с нотариален акт, кадастрален номер и дори акт 16, истината е, че правото на строеж не е пълна собственост. Това означава, че притежаваш сградата, но не и земята под нея.
През последните години много имоти се предлагат с отстъпено право на строеж – било то върху общински терени, наследствени парцели или земя на физически лица. В такива случаи собственикът на земята е дал правото някой да построи сграда върху неговия имот, но това право е временно, прехвърлимо и подчинено на специфични правила. Сделките с такъв тип имоти често са по-евтини, но крият потенциални юридически и финансови рискове – особено при препродажба, ипотекиране или делба.
В тази статия ще разгледаме подробно какво точно означава отстъпено право на строеж, какви права и ограничения носи, как се оформят договори и продажби, каква е реалната стойност на правото на строеж и възможно ли е впоследствие да се закупи и самата земя. Ще видим и какво се случва при продажба на къща, построена върху такъв имот, какво включва един договор за отстъпено право на строеж, както и какви са реалните примери от практиката през 2025 г.
Ако имотът е върху общ терен и искаш да придобиеш или прехвърлиш част от земята, е добре да се запознаеш с процедурата по разделяне на парцел. Това е ключова стъпка, когато няколко собственици ползват обща земя или когато има сгради с отстъпено право на строеж и се цели реално обособяване на части. Процедура за разделяне на парцел – документи, ПУП и цена
Какво означава отстъпено право на строеж?
Отстъпено право на строеж е вещно право, с което собственик на земя – най-често община, държава или физическо лице – позволява на друго лице да изгради сграда върху този терен. Сградата става собственост на ползвателя, но земята остава собственост на този, който е дал правото на строеж. Това създава раздвоена собственост – едно лице притежава земята, а друго – постройката върху нея. Правото е вписано в имотния регистър, а в нотариалния акт ясно се посочва, че се касае за отстъпено право на строеж.
Важно е да се подчертае, че при имот с отстъпено право на строеж, купувачът не придобива идеални части от земята, както е обичайно при стандартна сделка с апартамент. Вместо това той притежава само правото да ползва застроената площ, без реално участие в правото на собственост върху терена. Това може да създаде проблеми при разпределяне на разходи за поддръжка на сградата, при преустройства, при ипотека, както и при бъдещи съдебни спорове.
Това право е ограничено във времето само в случаите, в които в договора е записан срок. В повечето случаи, особено в апартаментни кооперации или при общинска земя, отстъпеното право на строеж се предоставя безсрочно, но въпреки това не гарантира абсолютна собственост. Законът в България позволява това право да бъде продадено, дарено или наследено, но винаги остава свързано със специфичен риск – особено ако собственикът на земята реши да я продаде или да поиска премахване на постройката при изтичане на правото.
Много хора бъркат отстъпено право на строеж с класическата покупка на имот. Но реално това е форма на ограничена собственост, която те прави собственик на сграда, но не и на земя. Това е особено често срещано при апартаменти, построени върху общински терени или парцели със съсобственици, които не желаят продажба на земята. Проблемът става още по-сериозен, когато трябва да се тегли ипотека или да се направи продажба на имот с такъв статут.
Какви са рисковете при покупка на имот с отстъпено право на строеж?
Покупката на имот с отстъпено право на строеж изглежда като изгодна сделка – цената често е по-ниска, а документално всичко изглежда изрядно. Но в действителност има редица съществени рискове, които много купувачи не осъзнават, докато не стане късно. Най-големият проблем е, че притежанието на сграда без собственост върху земята означава зависимост. И тази зависимост може да се превърне в пречка при всякакви бъдещи действия – продажба, ипотека, делба, реконструкция или дори узаконяване на допълнителни обекти.
На първо място, при имот с отстъпено право на строеж не можеш да разполагаш с терена по собствена воля – например, не можеш да строиш допълнителни постройки, да поставиш гараж или да използваш дворното място, ако то не ти е отстъпено изрично. Собственикът на земята запазва всички права върху нея, което може да доведе до спорове при желание за преустройства или при продажба на целия парцел.
На второ място, банките често отказват или поставят допълнителни условия за ипотека върху имот с отстъпено право на строеж. Причината е проста – липсата на право на собственост върху земята намалява стойността и сигурността на кредита. В някои случаи се изисква допълнително обезпечение, съгласие от собственика на земята или дори сключване на нов договор за удължаване или преотстъпване на правото на строеж.
Освен това, при продажба на имот с отстъпено право на строеж, новият купувач трябва да приеме същите условия – включително липсата на собственост върху земята. Това значително намалява интереса към такъв тип имоти, особено когато пазарът е наситен и конкурентен. В някои случаи, особено при апартаменти върху общинска земя, се налага допълнително заплащане, ако искаш да придобиеш и идеална част от терена.
Съществуват и рискове при наследяване – ако отстъпеното право на строеж не е уредено правилно, наследниците могат да се окажат в сложна правна ситуация, при която земята остава в ръцете на друго лице, а сградата не може да се управлява ефективно. Освен това, в редки случаи, при изтичане на определен срок или при нарушение на договорни условия, правото на строеж може да бъде прекратено, а собственикът на земята да поиска освобождаване на терена.
Накратко: имот с отстъпено право на строеж не е непременно лош избор, но е такъв само ако осъзнаваш всички ограничения. Ако цената е значително по-ниска, а документите са изрядни, може да бъде разумен компромис. Но ако търсиш пълна сигурност, свободно разпореждане и максимална стойност при препродажба – по-добре избягвай такъв тип сделки или се консултирай с опитен юрист.
Ако притежаваш имот с отстъпено право на строеж и обмисляш как да го прехвърлиш на децата си или друг близък, не избирай на сляпо. Важно е да сравниш предимствата и недостатъците на дарение на имот или завещание, особено при случаи със сграда без собственост върху земята.
Виж какво е по-изгодно – дарение или завещание през 2025 г.
Как се прави продажба или покупка на имот с отстъпено право на строеж?
Продажбата или покупката на имот с отстъпено право на строеж изисква повече внимание и проверка от стандартна сделка, защото документите и правата са различни. Това не е типична покупка на апартамент или къща „върху собствена земя“, а сделка, при която се прехвърля правото да се ползва и притежава сграда, построена върху чужд терен. Ето защо нотариалният акт и договорите трябва да отразяват ясно, че става въпрос за отстъпено право на строеж, и да включват всички елементи, които защитават страните.
Най-напред се проверява кой е собственикът на земята – това може да бъде физическо лице, фирма, община или държавата. След това се проверява в Имотния регистър дали е учредено отстъпено право на строеж и дали то е вписано официално. Ако правото е учредено със срок – например 50 години – това трябва изрично да се посочи в договора и да се провери дали не е изтекъл.
При продажба на сграда, построена върху чужд терен, в нотариалния акт изрично се отбелязва, че се прехвърля сграда, построена върху отстъпено право на строеж. Важно е също така да се опише какви са правата на новия собственик спрямо земята – например дали може да ползва дворно място, гараж или прилежащи части. Ако няма изрично отстъпени такива права, купувачът не може да претендира за тях.
Цената на сделката също се определя различно – не се включва стойността на земята, а само на сградата или на правото на строеж. Това прави такива имоти по-евтини, но и по-малко ликвидни при препродажба. Обикновено се изисква скица, данъчна оценка, удостоверение за тежести и, в някои случаи, съгласие от собственика на терена (ако в договора е записано, че то е необходимо при прехвърляне).
Специално внимание се обръща на договорите за учредяване или преотстъпване на право на строеж, които трябва да са нотариално заверени и вписани. Ако правото не е учредено правилно или е изтекло, нотариусът може да откаже изповядване на сделката, а купувачът да загуби време и пари.
В случай че продаваш или купуваш къща, построена върху земя с отстъпено право на строеж, също се следва същата процедура. Единствената разлика е, че често се изискват допълнителни документи за въвеждане в експлоатация, архитектурни планове и доказателства за право на ползване на двора, ако такова съществува.
Преди да финализираш сделка с такъв имот, винаги изисквай пълна проверка на имотната история и правния статут на земята. Присъствието на понятието „отстъпено право на строеж“ в документацията означава, че сделката има специфики, които трябва да се разбират изцяло – както юридически, така и финансово.
Цена на отстъпено право на строеж – как се изчислява?
Цената на отстъпено право на строеж не се определя по същия начин, както при стандартна сделка за покупка на имот със собственост върху земята. Тук не купуваш парцел, а временно или безсрочно вещно право да построиш или да притежаваш сграда върху чужда земя. Затова изчисляването на стойността е по-сложно и зависи от множество фактори: локация, срок, пазарни условия и дали земята е частна, държавна или общинска.
Когато става въпрос за първоначално учредяване на отстъпено право на строеж (например върху общински терен), цената обикновено се определя като процент от данъчната оценка или от пазарната стойност на земята. Общините често провеждат търгове или сключват договори с инвеститори при цена между 30% и 60% от стойността на терена, в зависимост от това дали строежът е с цел лично ползване или търговска дейност.
Ако обаче купуваш вече построен имот с отстъпено право на строеж, цената най-често се определя от пазарната стойност на сградата, без да се включва стойността на земята. Това води до осезаемо по-ниска цена спрямо сходен имот със собствен терен. Например, ако апартамент със земя в София струва 150 000 лв., идентичен апартамент с отстъпено право на строеж може да се предлага за 120 000 лв. или по-малко, тъй като липсва идеална част от земята.
В случаите, когато се касае за преотстъпено право на строеж (тоест това право се продава от един човек на друг, без да се строи нова сграда), цената зависи от остатъчната стойност и срока на правото. Ако правото е учредено със срок – например 50 години – и са изминали вече 30, стойността му намалява значително.
Също така има значение и типът на имота – при еднофамилна къща в периферен район цената на отстъпено право на строеж може да е символична (5000–10 000 лв.), докато при луксозен апартамент в голям град се движи в рамките на десетки хиляди, в зависимост от етажа, квадратурата и състоянието.
Важно е да се отбележи, че при бъдеща продажба този имот ще бъде по-труден за реализация, точно поради липсата на земя. Много купувачи се отказват, когато видят в нотариалния акт израза „отстъпено право на строеж“, тъй като не разбират точно какво означава. Това оказва влияние върху търсенето и съответно върху пазарната стойност.
Има и случаи, в които се налага да се плати допълнително, ако купувачът иска да придобие земята. При общинска или държавна собственост процедурата е дълга и обвързана с административни изисквания, а при частна – със съгласие и договорка със собственика.
Накратко – цената на отстъпено право на строеж е винаги по-ниска, но и по-рискова. И ако на пръв поглед спестяваш, трябва добре да прецениш какви ограничения и бъдещи разходи поемаш.
Ако си наследил сграда, построена върху земя с отстъпено право на строеж, и имотът е в съсобственост с други наследници, ситуацията може да се усложни. В такива случаи е важно да се запознаеш с процедурата по разделяне на наследствен имот, за да избегнеш конфликти и правни пречки при продажба, дарение или преотстъпване на правото. Виж как се разделя наследствен имот през 2025 г. – документи, делба, съд или доброволна процедура
Може ли да се закупи земята при отстъпено право на строеж?
Да, в някои случаи е възможно да се закупи земята, върху която е учредено отстъпено право на строеж – но това зависи от вида на собствеността и волята на притежателя на терена. Закупуването на терена може да реши дългосрочно много проблеми, като повиши стойността на имота и даде пълна собственост, но е свързано с конкретна процедура и не винаги е възможно.
Ако земята е общинска или държавна собственост, процесът е регламентиран от Закона за държавната собственост или Закона за общинската собственост. Най-често в такива случаи се изисква подаване на заявление до съответната администрация (община или областна управа), с искане да се закупи теренът. Администрацията има право да откаже или да предложи търг. Ако се разреши продажба, имотът обикновено се оценява от лицензирани оценители, а цената често е близка до пазарната. Възможно е и да се даде предимство на лицето, което притежава сградата, но това не е задължително по закон.
Ако земята е частна собственост, например на наследници, физически лица или фирма, решението е чисто договорно – продавачът трябва да е съгласен, а купувачът – да плати исканата сума. В тези случаи е често срещано собственикът на земята да поиска по-висока цена, знаейки че насрещната страна има интерес да придобие пълна собственост. Ако няма съгласие, земята не може да се придобие едностранно. Единствената възможност е доброволна сделка.
Закупуването на терена има няколко важни ползи:
- Имотът вече става напълно твой – сграда + земя
- Можеш да правиш промени, надстроявания и разширения без допълнителни разрешения от друг собственик
- При препродажба стойността на имота се повишава значително
- Можеш да участваш в общи решения относно застрояване на парцела или промени в статута
При придобиването на земята, се подписва нотариален акт за покупка на недвижим имот, като в него се вписва и отпадане на ограничението „отстъпено право на строеж“, ако преди това си притежавал само сградата. Това трябва да бъде вписано и в Имотния регистър, за да има юридическа стойност.
Има и случаи, в които собствениците на терени правят така нареченото съдебно или доброволно уреждане – например, в кооперации, където всички собственици се съгласяват да разделят земята пропорционално спрямо застроената площ и да я впишат като идеални части към апартаментите. Това обаче е възможно само ако няма правни спорове и всички страни са съгласни.
Заключението е ясно – отстъпено право на строеж не те лишава напълно от възможността да станеш собственик на земята, но процесът е административен, често сложен и зависи от редица условия. Ако земята е общинска, шансът за успех е умерен и се изисква упоритост. Ако е частна – всичко зависи от преговорите.
Договор за отстъпено право на строеж – пример и важни клаузи
Договорът за отстъпено право на строеж е основният юридически документ, който урежда отношенията между собственика на земята и лицето, което ще строи или вече притежава постройка върху този терен. Без такъв договор, вписан по надлежния ред в Имотния регистър, правото няма правна стойност. Затова при сделка с имот с отстъпено право на строеж винаги трябва да се изисква копие от този договор и внимателно да се прегледат клаузите му.
В най-честите случаи този договор се сключва:
- Между община (или държава) и инвеститор
- Между физическо лице – собственик на земя, и лице, което иска да строи
- Между наследници или съсобственици, когато един от тях иска да ползва терена
Задължителни елементи в договора:
- Описание на терена – точни граници, идентификатор, площ по кадастър
- Описание на правото на строеж – какво право се отстъпва: изграждане на сграда, гараж, пристройка и т.н.
- Срок на правото (ако има такъв) – в много случаи се дава безсрочно, но може да бъде ограничено до 30, 50 или 99 години
- Обезщетение – в случай че правото се предоставя срещу нещо (например апартамент или пари)
- Условия за прекратяване – при неизпълнение, изтичане на срок, смърт на страните или други събития
- Възможност за преотстъпване – дали лицето има право да продаде правото на трето лице
- Разрешения за допълнително строителство, надстрояване, ползване на двора – тези детайли са ключови при бъдещи спорове
Примерна формулировка:
„С настоящото страните се съгласяват да учредят отстъпено право на строеж в полза на Лице Х, върху недвижим имот, представляващ урегулиран поземлен имот с идентификатор №…, находящ се в [населено място], собственост на Лице Y. Правото се учредява безсрочно/за срок от … години, срещу обезщетение в размер на … лева/в натура – апартамент №…“
Важно:
- Договорът трябва да се изповяда пред нотариус и да бъде вписан в Имотния регистър
- Ако не е вписан, правото на строеж не съществува юридически
- Ако се купува съществуваща сграда, трябва да се проследи и оригиналният договор за правото
При покупка на имот с отстъпено право на строеж, е разумно да се поиска копие от този договор. Там може да се крият ограничения – например, забрана за преотстъпване, ограничено ползване на двора, или дори краен срок, след който правото изтича и сградата може да бъде обявена за незаконна.
Накратко – договорът е в основата на сигурността на такава сделка. Ако той е ясен, без срок или с уредени права на преотстъпване и ползване, отстъпеното право на строеж може да бъде сравнително сигурна собственост. Ако липсват документи или има рестрикции – стой далеч.
Къща, построена върху отстъпено право на строеж – може ли да се продаде?
Да, къща, построена върху отстъпено право на строеж, може да се продаде, но сделката не е стандартна и изисква внимателен юридически анализ. Важно е да се знае, че се продава сградата (или част от нея), но не и земята под нея, освен ако тя не е предварително придобита или изрично не участва в сделката. Това е ключова разлика, която трябва да бъде отразена в нотариалния акт и да бъде напълно ясна за купувача.
Когато продаваш такъв имот, нотариусът ще изиска:
- Нотариален акт за учредяване на отстъпено право на строеж
- Акт за собственост върху сградата или постройката
- Акт 16 (ако е завършена и въведена в експлоатация)
- Удостоверение за тежести и скица от кадастъра
Нотариалният акт ще посочва, че предмет на сделката е постройка върху терен с отстъпено право на строеж, а не теренът сам по себе си. Това означава, че новият собственик поема всички ограничения и условия, свързани с този статут – включително липсата на контрол върху земята, невъзможността да прави нови строежи без съгласие на собственика на терена и евентуални срокове на изтичане на правото.
Също така, при такава продажба цената на имота обикновено е по-ниска, тъй като стойността на земята не се включва. Купувачите често са предпазливи към такива сделки, особено ако не е ясно уредено ползването на дворно място, достъпът, паркирането и други права, които при стандартна собственост се подразбират.
Особено внимание трябва да се обърне, когато къщата е построена върху общинска земя или върху наследствен терен с много съсобственици. В такъв случай има риск някоя от страните да оспори правото на строеж или да откаже подновяване на договора (ако има срок). Това прави имота трудно ипотекируем и проблемен при бъдеща продажба.
Съществуват и допълнителни усложнения при дарение или наследяване на такава къща – понякога наследниците не знаят, че нямат права върху земята, което създава спорове и откази от сделки в бъдеще. Пример: къща в село, построена от дядото върху земя на друг човек със „съгласие за строеж“ преди 30 години – но без официален нотариален договор. Такива случаи са юридически неуредени и често се стига до съд.
Най-добрият подход при продажба на къща върху отстъпено право на строеж е:
- Да се извади копие от оригиналния договор за правото
- Да се подготви ясен нотариален акт с описани ограничения
- Да се информира купувачът за всичко, включително липсата на собственост върху земята
Така ще избегнеш откази от банки, бъдещи спорове и неочаквани претенции. В крайна сметка, къща върху отстъпено право на строеж може да бъде добра сделка за купувача – стига той да знае какво точно купува.
При имоти с отстъпено право на строеж е изключително важно да се провери дали са декларирани в общината. Ако сградата е въведена в експлоатация, но не е надлежно декларирана, това може да доведе до глоби и проблеми при прехвърляне. Виж какво се случва при недеклариран имот – глоби, срокове и проверка
Заключение – кога си струва, кога не, и какво да провериш задължително?
Отстъпено право на строеж може да бъде разумен компромис, ако разбираш в детайли какво включва и какво изключва. Въпреки че този тип имоти често са на по-ниска цена, реалната им стойност е тясно свързана с рисковете, ограниченията и трудностите при бъдещи сделки. Покупката на сграда без право върху земята е като да си наемател със собствена дограма – изглежда, че всичко е твое, но в ключов момент се оказваш с вързани ръце.
Кога си струва:
- Когато цената е значително по-ниска от аналогични имоти със собствен терен
- Когато документите са изрядни, договорът за отстъпено право на строеж е безсрочен и вписан
- Когато има възможност в бъдеще да се закупи земята или да се уреди собствеността чрез договор с общината или частно лице
- Когато ползваш имота за живеене, а не с цел инвестиция или препродажба
Кога да се въздържиш:
- Когато няма договор за право на строеж или не е вписан в Имотния регистър
- Когато земята е с неясен или спорен статут – съсобственост, общинска, обременена
- Когато търсиш финансиране чрез ипотека – банките често отказват или дават лоши условия
- Когато искаш да строиш допълнително, да преустройваш или да делиш – нямаш това право без разрешение от собственика на земята
Какво задължително да провериш:
- Нотариален акт – дали пише изрично „отстъпено право на строеж“
- Договор за учредяване на правото – срокове, условия, възможност за преотстъпване
- Собствеността на терена – кой е собственикът и дали има тежести или забрани
- Вписване в Имотния регистър – без това правото няма сила
- Ползване на двора, гаражи, мазета – уредено ли е документално или само „устно“
- Възможност за бъдещо придобиване на земята – реална или не
В резюме: имот с отстъпено право на строеж не е автоматично лош избор, но не е и стандартна сделка. Подходи към нея с нужната информираност и задължително с правна консултация. Само така можеш да избегнеш капани, които на пръв поглед изглеждат като изгодна оферта, но по-късно се оказват скъп урок.
Източници на информацията и полезни връзки
🏛️ Нормативни документи и закони
- Закон за собствеността (ЗС)
Основният нормативен акт, уреждащ правото на строеж. Чл. 63–67 ЗС дефинират съдържанието, учредяването и погасяването на правото на строеж.
Прочети закона тук - Закон за общинската собственост (ЗОС)
Регламентира условията за учредяване на отстъпено право на строеж върху общински имоти. Чл. 37 и чл. 41 са особено важни при сделки с общински терени.
Виж закона тук - Наредба за общинската собственост на Столична община
Чл. 56 урежда реда за учредяване на право на строеж чрез публичен търг или конкурс, в съответствие с подробния устройствен план.
Прегледай наредбата тук
⚖️ Съдебна практика и правни тълкувания
- Решение по Гражданско дело 634/2019 г.
Разглежда въпроса за упражняването на правото на строеж и началото на петгодишния срок по чл. 67 ЗС.
Виж решението тук