Ипотека върху идеални части от имот не е сред най-често срещаните сделки, но се среща все по-често в реалността – особено когато става дума за съсобствен имот, наследствен дял или при желание за използване на част от имот като обезпечение по кредит. Макар и технически възможна, такава ипотека е свързана с редица ограничения, рискове и недоразумения както за собственика, така и за банката.
Много хора си задават въпроса: „Мога ли да ипотекирам част от имот?“, особено когато притежават 1/2 идеална част от имот или 1/4 идеална част, но не разполагат с реално обособено помещение. Други пък търсят начин да получат кредит срещу ипотека върху идеални части от имот, които са придобили чрез наследство или дарение на идеална част. В тази статия ще разгледаме какво е възможно според закона, какви са реалните пречки и в кои случаи тази опция може да се използва ефективно.
Преди да направите ипотека върху идеални части от имот, е важно да разберете какви са възможностите за продажба на идеална част от имот и дали не е по-добре първо да се освободите от съсобствеността, преди да търсите финансиране.
Какво е идеална част от имот и как се определя
Преди да говорим за ипотека върху идеални части от имот, е важно да разберем какво означава самото понятие „идеална част“. Това не е конкретно помещение, стая или етаж, а абстрактен дял от цялото недвижимо имущество, изразен като дроб – например 1/2 идеална част, 1/3 или 1/4 идеална част от имот.
При съсобственост, всеки съсобственик притежава част от имота не физически, а като процент от правото на собственост върху цялото. Тези части не се измерват с квадратура, а със съотношение, вписано в нотариалния акт и имотния регистър. Например, ако двама души наследят имот, всеки може да получи по 1/2 идеална част. Това означава, че всеки от тях има равни права върху всяка част от имота – не върху определени стаи.
Изчисляване на идеални части
Разпределението става:
- при наследство – по закон или завещание;
- при покупка – ако някой купува част от имот;
- при дарение на идеална част от съсобствен имот – особено между роднини.
Проблемът идва, когато се опитаме да използваме тази идеална част като обезпечение. За разлика от цял имот, при който има яснота относно площта и правото на ползване, при идеалните части няма физическо обособяване. Това прави ипотека върху идеални части от имот по-сложна и рискова.
Възможно ли е ипотекиране на идеална част от имот?
Отговорът е: да, но при определени условия. Законът не забранява ипотека върху идеални части от имот, включително когато става въпрос за 1/2 идеална част или дори по-малък дял. Но това е позволено само ако:
- идеалната част е вписана като частна собственост на конкретно лице;
- съсобственикът сам иска да учреди ипотека само върху своя дял;
- няма изрично договорено ограничение между съсобствениците (например в доброволна делба);
- банката приеме такава сделка и е готова да я обезпечи, въпреки рисковете.
В практиката обаче възникват сериозни усложнения. Когато се ипотекира част от съсобствен имот, купувачът (в случай на принудителна продажба от банката) не придобива конкретен апартамент или етаж, а просто част от обща собственост. Това я прави неатрактивна за банките и често води до отказ за финансиране.
„Мога ли да ипотекирам част от имот?“ – практически поглед:
- Да, ако няма възбрана или други тежести;
- Да, ако някой наследник иска кредит срещу своя дял;
- Но – банката ще направи много по-строг анализ и може да поиска:
- допълнителни обезпечения;
- солидарен длъжник;
- по-висока лихва;
- или въобще да откаже.
Случаите, в които ипотека върху идеални части от имот минава успешно, са най-често между роднини, когато кредитът е вътрешно обезпечен (например при разделено наследство или семейно финансиране).
Когато става дума за ипотека върху идеални части от имот, банките често предлагат по-неизгодни условия заради по-високия риск. Виж какви са актуалните лихви по ипотечни кредити през 2025 г., ако обмисляте такъв тип сделка.
Рискове при ипотека върху идеални части от имот
Макар че ипотека върху идеални части от имот е допустима по закон, тя крие множество рискове – както за собственика, така и за кредитора. Най-сериозният проблем е, че идеалната част не дава изключителни права върху конкретна част от имота, което води до затруднения при реализация, продажба или принудително изпълнение.
Основни рискове:
🔸 Трудност при принудителна продажба
Ако кредитът не бъде обслужван и банката се наложи да наложи изпълнение върху имота, тя не може да продаде конкретно помещение. Може да предложи на търг само идеалната част, която рядко намира купувач. Това намалява значително интереса на банките към такива ипотеки.
🔸 Потенциални конфликти със съсобственици
Съсобствениците може да не желаят трети лица да придобият дял от имота. Това води до спорове, съдебни производства и понякога до делба в съда, която е времеемка и скъпа. Много често се стига до блокиране на достъпа до част от имота, въпреки законовото право на собственост.
🔸 Ограничена стойност при оценка
При пазарна оценка ипотекираната идеална част от имот обикновено се оценява значително под реалната ѝ стойност, защото тя не може да се използва самостоятелно. За банката това е слабо обезпечение и води до по-нисък одобрен кредитен лимит.
🔸 Купувачите и наемателите избягват такива имоти
Ако се стигне до продажба на идеална част от ипотекиран имот, малко купувачи ще проявят интерес. Същото важи и за отдаване под наем – без физическо обособяване, правата на наемателя са силно ограничени.
В резултат на всички тези рискове, ипотека върху идеални части от имот често е последен вариант, използван при липса на други възможности за финансиране. Много по-сигурно е, ако частта може да бъде реално обособена или използвана като временно обезпечение между близки хора.
При кандидатстване за ипотека върху идеални части от имот, банките често изискват стабилни и доказани доходи. Но има ли изобщо шанс за ипотечен кредит без доказан доход, когато обезпечението не е пълен имот?
Дарение или продажба вместо ипотека – кога е по-добре?
В много случаи, когато не е възможно или не е изгодно да се направи ипотека върху идеални части от имот, по-добро решение може да бъде дарение или продажба на идеалната част. Това важи особено в ситуации със семейни отношения, наследства или неясен статут на съсобственост.
📌 Дарение на идеална част от имот
Дарението е често използвано между роднини – например родители към деца или между съпрузи. То:
- е освободено от данък при близки роднини (напр. по права линия);
- позволява лесно прехвърляне на собственост без реална покупко-продажба;
- може да се използва като вътрешно обезпечение – например родител дарява на дете 1/2 идеална част, за да получи то кредит, а после си я възстановяват.
⚠️ Важно: при дарение на идеална част е възможно други съсобственици да оспорят дарението при определени условия – напр. при нарушени интереси или скрита продажба.
📌 Продажба на идеална част
Продажбата на идеална част от имот може да изглежда логичен изход, но на практика:
- е трудна за реализация – малко хора купуват идеални части без реална полза;
- често води до съдебни делби – новият съсобственик има равни права, но не и реален контрол;
- в някои случаи съсобствениците имат право на първи отказ, т.е. трябва да бъдат уведомени и да им се предложи дялът първо на тях.
📌 Сравнение с ипотека
| Вариант | Предимства | Недостатъци |
|---|---|---|
| Ипотека върху идеална част | Без прехвърляне на собственост | Ниска стойност, рискове за банката |
| Дарение | Безвъзмезден и бърз процес | Възможност за оспорване |
| Продажба | Финансово изгоден при пълен дял | Трудна реализация, съдебни рискове |
В ситуации, в които ипотека върху идеални части от имот изглежда твърде сложна или рискована, дарението или продажбата могат да бъдат по-чисти и предвидими варианти – особено ако се цели бързо разпределение на собственост или намаляване на бъдещи конфликти.
Ипотека върху идеални части от имот е юридически възможна, но на практика – рядко използвана и често свързана с рискове. Банковите институции подхождат с повишено внимание към такива обезпечения, тъй като те не гарантират реална и лесна за реализиране стойност. Особено когато става дума за 1/2 идеална част от имот или дори по-малък дял, липсата на физическо обособяване прави ипотеката неатрактивна и за кредитора, и за пазара.
В случай че обмисляте да ипотекирате част от имот, добре е първо да проучите:
- какъв е вашият дял;
- дали той е индивидуална собственост;
- какви са нагласите на останалите съсобственици;
- и най-вече – дали банката изобщо приема такъв тип обезпечение.
В много ситуации дарение на идеална част или дори продажба на идеална част може да се окажат по-гъвкави и изгодни варианти, особено когато става въпрос за вътрешносемейни сделки или предварителни уреждания на собственост.
Най-разумният подход е винаги да се консултирате с юрист или нотариус, който може да ви помогне да избегнете бъдещи проблеми и да изберете правилната форма на разпореждане със своя дял.
1. Върховен касационен съд – Решение № 96 от 02.08.2021 г.
В това решение ВКС потвърждава, че съсобственик може да учреди ипотека върху своята идеална част от имота, но не и върху целия имот без съгласието на останалите съсобственици. Ипотеката върху чужди идеални части е нищожна, но остава валидна за дела на учредителя.
2. Адвокатска кантора „Стойчевска & Партньори“
Според тази кантора, всеки съсобственик може самостоятелно да ипотекира своята идеална част от имота, без необходимост от съгласието на другите съсобственици. Това е в съответствие с чл. 33 от Закона за собствеността.