Покупка на магазин е сериозна стъпка – независимо дали искаш да развиеш собствен бизнес или просто търсиш доход от имот. Много хора се колебаят между това да купят помещение за магазин, което да използват сами, или да изберат вариант с магазин под наем, като инвестиция за бъдеще. Но реалността е такава: дори едно дребно недоглеждане – като неподходящ статут, лоша локация или липса на санитарен възел – може да превърне добрата сделка в скъпа грешка.
Затова преди да вложиш парите си в магазин под наем или трайна покупка на магазин, трябва да си наясно с всички фактори: от документацията и функционалността на помещението, до реалната възможност да се отдава или използва пълноценно. Независимо дали ще управляваш сам бизнеса си или ще наемеш друг търговец, изборът на търговско помещение за магазин изисква точна преценка.
В тази статия ще разгледаме ключовите разлики, скритите рискове и практическите съвети, които всеки купувач трябва да знае – преди да натисне „плати“.
Ако все още се колебаеш дали да развиеш собствен бизнес или да отдаваш магазин под наем, виж пълното ръководство за видовете бизнес имоти и кои търговски обекти носят реална възвръщаемост. Разгледай нашата статия за бизнес имоти и търговски помещения през 2025 г. – с конкретни примери, цени и рискове при избор на магазин под наем или инвестиционен обект.
Собствен бизнес или инвестиция за наем – има ли разлика?
На пръв поглед изглежда, че покупката на магазин е една и съща, независимо дали ще го ползваш сам или ще го отдаваш. Но разликите между покупка на магазин за собствен бизнес и инвестиция с цел отдаване под наем са съществени – и ако ги игнорираш, можеш да направиш скъп компромис.
👨💼 Покупка за собствен бизнес:
- Търсиш точно определен тип помещение за магазин – според вида на дейността;
- Имаш нужда от повече гъвкавост – да можеш да направиш ремонт, фасада, реклама, склад;
- Локацията трябва да отговаря на твоята клиентела – а не просто да изглежда „централна“;
- Може да си склонен на по-висока цена, ако мястото е стратегическо.
💰 Покупка за отдаване под наем:
- Търсиш магазин под наем, който ще се отдава лесно – т.е. универсален и функционален;
- Целта е възвращаемост – обикновено 6–8% годишно;
- Имотът трябва да има доказана локация с пешеходен или автомобилен трафик;
- Колкото по-лесен за поддръжка и по-адаптивен е обектът, толкова по-малко главоболия.
🔎 Важно: ако купуваш за наем, не търси мечтания магазин – търси най-печелившия.
Най-важните критерии при избор на търговско помещение
Когато търсиш помещение за магазин, има няколко решаващи фактора, които определят дали това ще бъде успешна покупка или източник на проблеми. Пазарът е пълен с обекти на „добра цена“, но реално подходящите имоти за магазин под наем или личен бизнес са по-малко, отколкото изглежда.
📍 Локация
- Най-важният фактор. Магазинът трябва да бъде в зона с трафик – пешеходен или автомобилен.
- Обекти до спирки, училища, пазари, административни сгради или метростанции се отдават по-лесно и задържат наематели по-дълго.
- Избягвай „задни входове“, вътрешни дворове или подлези – колкото и евтино да е, магазин без видимост е мъртъв.
📐 Площ и разпределение
- Минималната работна площ за малък магазин е около 25–30 кв.м, но ако има склад или санитарен възел, 40+ кв.м е оптимум.
- Правоъгълната форма е за предпочитане – по-лесно за подреждане и визуално оформление.
- Ниши, стълби и колони създават проблеми с функционалността.
🪟 Фасада и витрина
- Широка витрина към улицата е задължителна – минимум 2–3 метра лице.
- Добре е да има място за брандиране/реклама.
- Видимост = посещаемост.
🚻 Санитарен възел и допълнителни помещения
- Тоалетна и мивка са задължителни – дори да не ги ползваш, ще са нужни за наематели.
- Склад – много полезен за търговия на дребно или храни. Без склад, обектът губи гъвкавост.
🔌 Инфраструктура
- Проверка за трифазен ток, ако планираш оборудване с висока консумация.
- Добра осветеност, височина на тавана поне 2.6 м, отопление, климатизация.
✅ В обобщение: покупка на магазин не означава просто „сградно помещение с врата и витрина“ – това е търговски инструмент, който трябва да работи. Не купувай емоция, купувай функционалност.
Статут на имота – какво да правим при несъответствие?
Една от най-честите (и най-опасни) грешки при покупка на магазин е да се купи имот със „сгрешено“ предназначение. Не всяко помещение за магазин всъщност е търговски обект по документи. А това не е формалност – това е основата, върху която банката, общината и НАП ще разглеждат дейността ти.
📑 Какво е предназначението на имота?
В имотната документация (скица, акт 16, разрешение за ползване) трябва изрично да е посочено:
- „търговски обект“;
- или „за обществено обслужване“;
- или „магазин“.
Ако статутът е „жилище“, „склад“ или „офис“ – нямаш право да развиваш търговска дейност, дори и физически да направиш магазин с витрина и каса.
⚠️ Какви са рисковете при несъответствие?
- Глоба от общината за неправомерно ползване;
- Забрана за упражняване на търговска дейност;
- Проблеми при лицензиране – например за продажба на храни, лекарства или услуги;
- Затруднения при отдаване под наем – наемателят също не може да регистрира дейност на адреса.
🔁 Как се променя статутът?
- Подаване на заявление за смяна на предназначение в общината;
- Проектиране от архитект (по изисквания за новата функция);
- Съгласие от съсобствениците (в Етажна собственост);
- Получаване на ново разрешение за ползване / акт 16.
🕒 Процедурата може да отнеме от 2 до 6 месеца, а в някои случаи е невъзможна – особено при апартаменти, партерни етажи без лице или помещения в жилищни сгради с ограничения.
💡 Затова при магазин под наем е лесно да смениш обекта, но при покупка на магазин с грешен статут – си блокиран и временно и дългосрочно.
Ако смяташ да финансираш покупката с кредит, важно е да знаеш какви доходи банките приемат – включително ако разчиташ на бъдещ доход от магазин под наем. Виж какви са условията през 2025 г. и кои алтернативни източници на доход се признават в нашата статия за кредит с постоянен доход и наем.
Какво да проверим преди покупка – документи, такси, общински изисквания
Преди да финализираш покупка на магазин, трябва да направиш задълбочена проверка – не само на самия обект, но и на документалната и административна му история. Един магазин под наем може да се тества за няколко месеца, но при покупка говорим за десетки хиляди евро – и всяка грешка остава за дълго.
📋 Документи, които трябва да изискаш:
- Нотариален акт – провери собствеността, ограничения и ипотеки.
- Скица от кадастъра – виж точните граници и предназначение на имота.
- Удостоверение за търпимост или разрешение за ползване (акт 16) – доказва, че обектът е въведен в експлоатация.
- Документ за статут – удостоверение от общината или от кадастъра, в което пише „за търговска дейност“ или „магазин“.
- Декларация за липса на задължения към общината (данък сгради и такса смет) – задължително при сделка.
💶 Такси и режийни, за които трябва да си наясно:
- Данък сгради и такса смет – при търговски обекти обикновено са по-високи;
- Такси за реклама (тротоарно право) – ако ще поставяш табели или стойки пред обекта;
- Такса сграда/поддръжка, ако помещението е в бизнес сграда или кооперация;
- Разходи за преустройство – евентуално нужни, ако няма санитарен възел, склад или подходящ вход.
🏛️ Общински ограничения и зони:
- Някои общини (като София) имат специални режими за исторически център, зони със забрана за определени дейности (напр. шумни търговски обекти);
- Проверете за възможност за товаро-разтоварна дейност;
- При заведения – специални изисквания от РЗИ, пожарна и т.н.
💡 Съвет: винаги прави разговор с представител на общината, особено ако обектът е в централна градска част или партерен етаж на жилищна сграда.
Плюсове и минуси на различните райони и типове локации
Когато планираш покупка на магазин или търсиш помещение за магазин, изборът на локация е ключов. Цената на имота, потенциалът за оборот, възможността за отдаване под наем и дори типът на клиентите – всичко зависи от мястото. Ето какво трябва да знаеш за основните типове зони:
🏙️ Централни градски части
Плюсове:
- Висок трафик – пешеходен и автомобилен
- Престижна локация – идеална за бутици, галерии, специализирани услуги
- Подходящо за имиджови обекти
Минуси:
- Високи цени на кв.м – както за покупка, така и за поддръжка
- Ограничено паркиране
- Ограничения от общината (реклами, шум, работно време)
- Конкуренция и наситеност
🏢 Квартални зони и жилищни комплекси
Плюсове:
- По-ниска цена за магазин под наем и покупка
- Силен локален трафик – удобно за хранителни стоки, услуги, аптеки
- По-лесен достъп за клиенти с кола
Минуси:
- Ограничено витринно пространство
- Може да е част от жилищна сграда – по-сложен статут и ограничения от етажната собственост
- Понякога няма ясно изразена търговска зона, което намалява трафика
🛍️ Търговски центрове и бизнес комплекси
Плюсове:
- Постоянен поток от хора
- Поддържана инфраструктура, паркинги, охрана
- Възможности за позициониране сред утвърдени брандове
Минуси:
- Често високи наеми или такси поддръжка
- Строги изисквания към интериора, работното време, наемни условия
- По-скъпа покупка на магазин, ако има възможност за такава (много от обектите са само за наем)
🛠️ Индустриални зони / околовръстни пътища
Подходящо за: магазини за строителни материали, автосервизи, складови магазини, техника
Плюсове:
- Големи площи, възможност за комбиниране с паркинг или склад
- По-ниска цена на кв.м
- Лесен достъп за доставка
Минуси:
- Слабо посещение от крайни клиенти
- Не са подходящи за търговия на дребно или бързооборотни стоки
- Почти невъзможно отдаване под наем за друг тип дейност
💡 Златно правило: ако купуваш помещение за магазин с цел отдаване под наем, избери най-универсалната локация – така ще имаш по-широк кръг потенциални наематели.
Реалистична доходност при отдаване под наем
Много хора правят покупка на магазин не за да го ползват лично, а с надеждата да го отдават дългосрочно и да получават пасивен доход. Но дали това работи реално и колко може да се изкара месечно от магазин под наем?
💰 Какво да очакваме като доходност?
- В добре позиционирани градски квартали, малко помещение за магазин (25–40 кв.м) носи месечно между 400 и 1000 лв наем, в зависимост от трафика и състоянието.
- При цена за покупка от 80 000 – 150 000 лв, годишната брутна възвращаемост е между 6% и 9%.
- В топ локации (булеварди, главни пешеходни улици) доходността е по-ниска (4–6%), но се компенсира с по-висока ликвидност и по-малък риск от незаети месеци.
📉 Какви са разходите?
- Данък сгради + такса смет: 100–500 лв/година, в зависимост от общината;
- Евентуални такси за сграда/поддръжка;
- Ремонти между наематели;
- Периоди без наем (в реалността – 1–2 месеца на всеки 2–3 години).
📌 Истината е, че при правилна преценка, помещение за магазин може да се превърне в стабилен актив, но не очаквай бързо забогатяване – това е игра на търпение и добър подбор.
Грешки, които купувачите често правят
Пазарът на търговски обекти изглежда прост: виждаш магазин под наем, проверяваш цената за покупка и смяташ потенциалния доход. Но в реалността покупка на магазин е пълна с детайли, които много хора пропускат – и това им струва скъпо. Ето най-честите грешки при избор на помещение за магазин:
❌ Купуване само по цена
Много купувачи се изкушават от евтини обекти, без да се замислят защо са евтини. Лоша локация, слаба видимост, липса на трафик – тези фактори правят един магазин почти невъзможен за използване или отдаване.
❌ Игнориране на статута
Купуваш помещение за магазин, а по документи то е „жилище“, „ателие“ или „склад“? Това автоматично блокира дейността или я прави незаконна. Смяната на статута не винаги е възможна – особено ако няма отделен вход, достатъчна височина или съгласие от етажната собственост.
❌ Липса на санитарен възел или склад
На пръв поглед не е проблем, но при магазин под наем наемателите почти винаги искат поне минимални условия – тоалетна, мивка, място за стока или инвентар. Липсата на такива е сериозен минус.
❌ Пренебрегване на реалните разходи
Купувачите често не калкулират:
- таксите към общината;
- разходите по поддръжка;
- бъдещи ремонти след напускане на наемател;
- време без наем.
❌ Емоционално решение
Да, обектът може да ти харесва визуално, но покупка на магазин не е като избор на жилище – важно е какво ще носи, а не как изглежда.
💡 Съвет: гледай на всеки обект като на работещ инструмент – дали ще го ползваш сам или ще бъде магазин под наем, той трябва да работи за теб.
Кога е по-добре да отдаваш магазин под наем, вместо да го използваш сам?
Често след като направят покупка на магазин, собствениците се изправят пред дилема: да започнат собствен бизнес или да търсят наемател и да го превърнат в магазин под наем. И двата варианта имат своите плюсове, но подходът е съвсем различен.
✅ Кога има смисъл от отдаване под наем:
- Нямаш готов бизнес модел или опит в търговията;
- Имотът се намира в район с доказано търсене и обекти „се въртят“ бързо;
- Търсиш пасивен доход и не искаш ангажимент с дейност;
- Магазинът е универсален – може да служи за различни типове търговия.
В такъв случай, магазин под наем може да носи между 400 и 1200 лв/месечно в зависимост от града и локацията. Най-добре се отдават обекти в квартали с активен живот, магазини с лице към улица и добра витрина.
⚠️ Кога не е добра идея:
- Ако си купил тясно помещение за магазин, пригодено само за твоя дейност;
- Ако имотът е в зона с ограничено търсене (без трафик, на вътрешна улица);
- Ако няма тоалетна, склад или необходимите документи – тогава дори при интерес, повечето наематели ще се откажат.
💡 Ако обмисляш покупката чисто като инвестиция, още на етап търсене си задай въпроса: ще мога ли лесно да го превърна в магазин под наем, ако не стартирам дейност сам?
Покупка на магазин може да бъде страхотна инвестиция – но само ако подходиш стратегически. Не се подвеждай по лъскави витрини и добри снимки в обявите. Истинската стойност на един търговски обект се крие в статута, локацията, функционалността и възможността да се използва гъвкаво – както за собствен бизнес, така и като магазин под наем.
Много собственици купуват помещение с намерението да го ползват лично, но с времето решават да го отдадат. Ако още в началото не си осигурил подходяща площ, санитарен възел, витрина и търговско предназначение, ще се окаже почти невъзможно да го оформиш като атрактивен магазин под наем. А това значи загубени месеци, разходи и разочарования.
И обратно – ако подбереш правилно помещение за магазин, което отговаря на ключовите критерии, дори да не го използваш лично, ще можеш да го превърнеш в стабилен източник на доход чрез магазин под наем. Важно е да мислиш не само какво искаш днес, а какво ще ти върши работа и след 5 години.
📌 Истината е проста: един добър магазин трябва да работи, независимо кой стои зад щанда. Дали ще го стопанисваш ти или наемател – избери имот, който прави пари, не само впечатление.
Официални източници и правни насоки
1. Смяна на предназначение на обект
Министерство на икономиката предоставя подробна информация относно процедурата по промяна на предназначението на обект, включително изисквания и стъпки за изпълнение. Това е особено важно, ако планирате да превърнете жилищен имот в магазин под наем.
🔗 Смяна на предназначение на обект – Министерство на икономиката
2. Местни данъци и такси
Националната агенция за приходите (НАП) предоставя информация за местните данъци и такси, които се отнасят до търговски обекти. Това включва данъци върху недвижимите имоти, които са релевантни при покупка на магазин или отдаване на магазин под наем.
🔗 Местни данъци и такси – НАП