Дарение на имот или завещание през 2025 г. – пълно ръководство: цена, документи, право на ползване и гледане

Дарение на имот е един от най-често използваните начини в България за прехвърляне на собственост между близки роднини. Алтернативата – завещание – също е популярна, особено когато прехвърлянето трябва да се случи след смъртта на собственика. И двете опции обаче крият важни разлики, рискове и данъчни последици, които трябва да се преценят внимателно.

През 2025 г. процедурите, таксите и изискванията за дарение на имот и за завещание остават почти непроменени, но поради повишения контрол от страна на нотариуси и институции, е изключително важно всички документи да са подготвени правилно. Хората често търсят какво включва дарение на имот с право на ползване, какво е дарение срещу гледане, дали може да се направи дарение на дете, какви са таксите и какви са разликите със завещание.

В тази статия ще разгледаме в дълбочина всеки един от тези въпроси. Ще обясним какво е дарение на имот, какви документи са нужни, колко струва, какви права има дарителят след подписване на акта, както и какво трябва да знае всеки, който избира между дарение и завещание на имот.

Какво представлява дарението на имот – юридическа дефиниция

Дарение на имот е договор, чрез който едно лице (наречено дарител) безвъзмездно прехвърля собствеността върху недвижим имот на друго лице (наречено надарен). За разлика от продажбата, при която има цена, при дарението няма парично възнаграждение – дарителят го прави по собствена воля, без да очаква насрещна облага.

Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), дарението е валидно само ако е извършено в писмена форма с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Когато става въпрос за дарение на имот, процедурата задължително преминава през нотариус, който изповядва акта, вписва го в Имотния регистър и уведомява Агенцията по вписванията.

📌 Основни характеристики на дарението на имот:

• Безвъзмезден акт – не се дължи плащане от страна на надарения
• Може да бъде обвързано с условие (напр. гледане или право на ползване)
• Необратимо по принцип, освен при тежки нарушения от страна на надарения
• Валидно само след нотариално изповядване и вписване в имотния регистър
• Подлежи на облагане с местен данък, освен в случаите на дарение между близки роднини

Дарение на имот често се използва като предварителна мярка за уредба на наследството – родители даряват имот на дете, за да избегнат бъдещи конфликти при наследяване. Но е важно да се знае, че дарението има силно правно действие и след като се впише, собствеността преминава напълно и не може да бъде отменена едностранно.

Ако вместо пълно прехвърляне решите да дарите само дял от имот, вижте какви са особеностите при продажба на идеална част от имот през 2025 г..

Дарение с право на ползване – възможно ли е и как работи

Една от най-често срещаните форми на дарение на имот в България е дарение с учредено право на ползване. Това означава, че дарителят прехвърля собствеността върху имота на друг човек, но си запазва правото да го използва пожизнено, без да губи контрол върху ежедневното ползване, обитаване или отдаване под наем.

🏡 Какво означава право на ползване?

Правото на ползване е ограничено вещно право, което позволява на дарителя:

• да живее в имота, въпреки че не е вече собственик;
• да използва имота лично или с близки;
• в някои случаи – да го отдава под наем (ако не е изрично ограничено);
• да има приоритет на ползване пред надарения до живот.

Това е особено важно за възрастни хора, които искат да прехвърлят имота на свои деца или внуци, но да останат в него докато са живи.

📜 Как се прави дарение с право на ползване?

• Изготвя се нотариален акт за дарение на имот, в който изрично се вписва „с учредено право на ползване в полза на дарителя“.
• Правото на ползване се вписва в Имотния регистър и става видимо при справка.
• Това право не подлежи на прехвърляне – то е личностно и изчезва със смъртта на дарителя.

💡 Важно да знаеш:

• Дарение на имот с право на ползване не може да бъде продадено без съгласието на ползвателя.
• Ако имотът се дари на трето лице, което не е част от семейството, това не лишава дарителя от правото му на ползване.
• При нужда, дарителят може да оспорва действия на новия собственик, ако се нарушават условията на ползване.

📌 Пример: Баба дарява апартамента си на внучка, но с учредено право на ползване. Внучката става собственик, но няма право да я изгони, да я ограничава, или да продаде имота без нейно съгласие.

Дарение срещу гледане – какво задължава получателя

Дарение срещу гледане е форма на прехвърляне на имот, при която дарителят дарява имота си на друго лице (обикновено близък роднина), срещу задължението да бъде гледан, обгрижван и подпомаган до края на живота си. Тази форма не е официално уредена като самостоятелен вид договор, но често се използва и дори неправилно се нарича така – всъщност в повечето случаи става дума за договор за издръжка и гледане, а не за класическо дарение на имот.

⚖️ Разлика между дарение и договор за издръжка и гледане:

📝 Какво трябва да съдържа такъв договор?

Ако все пак се решите да направите дарение на имот срещу гледане, договорът трябва да включва:

• точно описание на задълженията (ежедневни грижи, медицински нужди, помощ при домакинство и др.)
• изрична уговорка, че дарението се прави при условие на гледане
• възможност за разваляне, ако условията не се изпълняват

⚠️ Какви рискове носи дарението срещу гледане?

• Не може да се развали лесно – трябва да се доказва в съда, че не е оказана грижа
• Получателят на имота може да прехвърли имота на друго лице, ако не е ограничен чрез вписано право на ползване или клауза за неизчуждаемост
• При смърт на получателя без изпълнение на задължението – дарителят или неговите наследници трябва да водят съдебно дело

📌 Пример: Майка дарява къщата си на дъщеря си срещу условие да бъде гледана. Ако дъщерята се откаже от грижите, майката има право да предяви иск за разваляне на дарението, но трябва да докаже неизпълнение в съда.

В случай на повече наследници, често се стига до разделяне на наследствен имот през 2025 г., особено когато дарението е направено само на един от тях.

Дарение на имот по време на брак – рискове и как се третира при развод

Дарение на имот, направено по време на брак, е честа практика – например, родители даряват жилище на сина си, който е вече женен, или съпрузи си даряват имоти помежду си. Това повдига много въпроси, особено когато се стигне до развод, разпределение на имуществото или наследствени спорове.

🧾 Какво казва законът?

Съгласно българското законодателство:

• Имот, получен чрез дарение, не попада в общото семейно имущество, дори ако е дарен по време на брака
• Това важи както при дарение на имот от трето лице (напр. родители), така и при взаимно дарение между съпрузи

📌 Пример: Ако майката дари апартамент на сина си, който е женен, имотът остава негова лична собственост – съпругата няма дял при евентуален развод.

⚠️ Къде възникват рисковете?

• При вложени лични средства от другия съпруг за ремонт, строителство или изплащане на кредити, може да се търси компенсация
• Ако имотът се продаде, а сумата се използва за покупка на нов имот, новата собственост може да попадне в СИО (съвместна собственост)
• При взаимно дарение между съпрузи, ако настъпи развод, дареният имот остава за този, на когото е дарен, но могат да възникнат искове за възстановяване на част от стойността

✅ Какво да направиш, ако даряваш имот на женен/омъжен наследник?

• В договора ясно посочи, че имотът е лична собственост и не попада в СИО
• Може да се добави клауза за неизчуждаемост или право на ползване, за да се избегне прехвърляне на трети лица
• Препоръчително е имотът да не се смесва с общи семейни активи

📌 Съвет: Ако се прави дарение на имот по време на брак, най-добре е да се консултираш с адвокат по семейно и вещно право, особено ако има риск от бъдещ спор или развод.

Дарение на дете – кога се прави и има ли право на отказ

Дарение на имот на дете е широко разпространена практика в България, особено когато родителите искат да прехвърлят имуществото си предварително, за да осигурят наследника си или да избегнат бъдещи конфликти. Макар да звучи просто, дарението на непълнолетно или пълнолетно дете има важни особености, включително свързани с правоспособност, отказ, данъци и евентуално оспорване.

👶 Дарение на непълнолетно дете (до 18 г.)

• Може да се направи, но задължително с участието на законен представител (родител или настойник)
• Нотариусът вписва дарението, а детето става собственик на имота, но не може да го разпорежда (продава, заменя и т.н.)
• За действия с имота в бъдеще се изисква разрешение от районния съд

📌 Пример: Родители даряват апартамент на дете на 12 г. – то е собственик, но родителите не могат да го продадат без съдебно разрешение.

🧑‍🎓 Дарение на пълнолетно дете (над 18 г.)

• Извършва се чрез стандартен нотариален акт с явяване на дарител и надарен
• Детето става собственик веднага и има право да ползва, продава или прехвърля имота
• Възможно е да се впише право на ползване в полза на дарителя, за да се запази контрол

❌ Може ли дете да откаже дарение?

Да – всяко пълнолетно лице може изрично да откаже дарение на имот, като:

• направи писмен отказ пред нотариус, или
• не приеме акта и не подпише договора

При непълнолетно дете, отказът може да бъде подаден само от родител с разрешение на съда, но такива случаи са редки.

⚠️ Рискове и важни бележки:

• Дарение на дете не е отменимо – след вписване собствеността преминава необратимо
• При повече от едно дете, дарението може да се счита за преднаследство и да се включи в масата при евентуално наследствено производство
• Възможни са оспорвания от други наследници, ако се наруши т.нар. „запазена част“

📌 Съвет: Ако имате повече от едно дете и искате да направите дарение на имот на едното, добре е да се консултирате с юрист, за да избегнете бъдещи спорове за неравностойност или уронена запазена част от наследството.

Дарение на идеална част от имот – възможно ли е и какво означава

Дарение на идеална част от имот е често използван юридически инструмент, особено когато имотът има повече от един съсобственик. Вместо да се дари целият имот, дарителят прехвърля само своя дял (процент) от собствеността. Това не означава конкретна стая или етаж – а просто част от цялото, наречена идеална част.

🧱 Какво представлява идеалната част?

• Това е абстрактен дял от имота, не физически обособена част (напр. „⅓ от апартамента“)
• Всички съсобственици имат равни права върху цялата вещ
• Решения за ползване, ремонт или продажба се вземат със съгласие между съсобствениците

📜 Как се извършва дарение на идеална част?

• Чрез нотариален акт, както при пълно дарение на имот
• Вписва се в Имотния регистър, където се отбелязва, че дадено лице притежава напр. ½ от апартамента
• Получателят става съсобственик, без да има изключителен контрол върху част от жилището

📌 Пример: Майка дарява 50% от апартамента си на дъщеря си – двете стават съсобственици, всяка с по ½ идеална част.

⚠️ Особености и ограничения:

• Не може да се посочи конкретна стая или етаж – това става само при реална делба
• Другите съсобственици имат право на първи отказ при бъдеща продажба на дарената част
• Идеалната част не дава автоматично право на самостоятелно ползване, ако не е уговорено допълнително

❌ Може ли да се дари идеална част с право на ползване?

Да. Дарителят може да дари част от своя дял и да запази право на ползване върху целия имот или върху част от него. Това трябва да се впише изрично в нотариалния акт.

📌 Съвет: При дарение на идеална част е добре да се състави и споразумение за ползване между съсобствениците, за да се избегнат бъдещи конфликти кой какво използва.

Необходими документи за дарение на имот и как се прави пред нотариус

Дарение на имот не може да бъде извършено с обикновен договор между страните – изисква се нотариален акт с вписване в Имотния регистър. За целта дарителят трябва да подготви пълен комплект документи, а нотариусът ще провери валидността и ще извърши сделката по законоустановения ред.

📄 Списък с документи за дарение на имот (2025 г.):

1. Документ за собственост на имота
   – Нотариален акт, договор за покупко-продажба, дарение, съдебно решение и др.
2. Удостоверение за данъчна оценка на имота
   – Издава се от съответната община
   – Валидно е 6 месеца
   – Служи за изчисляване на местния данък при дарение на имот
3. Скица на имота (за земя или сграда върху земя)
   – Издава се от АГКК
   – Задължителна при дарение на парцели и земеделски земи
4. Удостоверение за семейно положение
   – Показва дали дарителят е в брак – важно при съвместна собственост
5. Лична карта на дарителя и надарения
   – За идентификация пред нотариуса
6. Договор за дарение (изготвя се от нотариуса или от адвокат)
   – Съдържа всички условия – право на ползване, обремененост, идеални части и др.
7. Платен данък върху дарението (ако се дължи)
   – Зависи от степента на родство между страните

📜 Как протича дарението пред нотариус?

1. Страните се явяват в кантората и представят всички документи
2. Нотариусът изготвя и чете на глас акта за дарение на имот
3. Дарителят изрично заявява волята си, а надареният приема имота
4. Подписват се всички страници от акта
5. Нотариусът вписва акта в Имотния регистър и предава екземпляри

📌 Важно: Ако дарението включва право на ползване, то също се вписва като обременяване в имотния акт.

Такси при дарение на имот през 2025 г. – нотариална, държавна, местен данък

Дарение на имот, макар да е безвъзмездна сделка, не е безплатна. През 2025 г. при всяко дарение се дължат няколко вида такси – нотариална, местен данък и държавни такси за вписване. Размерът на сумата зависи от оценката на имота и роднинската връзка между дарител и надарен.

🧾 Видове такси при дарение на имот:

✅ 1. Местен данък за дарение (чл. 44 ЗМДТ)

• Между родители и деца, съпрузи: 0%
• Между братя/сестри и техните деца: 0.4% – 0.8% от данъчната оценка
• Между други лица (без роднинска връзка): 2% – 3% в зависимост от общината

📌 Пример: Ако дарявате апартамент на брат си с данъчна оценка 100 000 лв., ще дължите между 400 и 800 лв. местен данък.

✅ 2. Нотариална такса за изповядване на сделката

Изчислява се по Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и зависи от стойността на имота:

✅ 3. Такса за вписване в Имотен регистър (АВ)

• Фиксирана такса: 0.1% от данъчната оценка на имота
• Плаща се към Агенцията по вписванията от името на дарителя или надарения

💰 Обща ориентировъчна цена при дарение на имот през 2025 г.:

Цените могат да варират в зависимост от града и избрания нотариус.

📌 Съвет: При по-голяма стойност на имота (над 150 000 лв.), изискай предварителна оферта от нотариуса, за да знаеш точната сума предварително.

Какво е завещание на имот – основни видове и кога е валидно

Завещанието е едностранен акт, чрез който едно лице (завещател) определя как неговото имущество ще бъде разпределено след смъртта му. Завещание на имот е правно валидно само ако отговаря на конкретни законови изисквания и не нарушава правата на наследници със запазена част.

За разлика от дарение на имот, което има действие в момента на изповядване, завещанието влиза в сила едва след смъртта на завещателя и може да бъде променяно или отменяно многократно приживе.

📑 Основни видове завещания:

✅ 1. Нотариално завещание

• Съставя се пред нотариус в присъствието на двама свидетели
• Завещателят диктува съдържанието устно, нотариусът го записва и изчита на глас
• Нотариусът съставя акт, който се вписва в специален регистър
• Най-сигурната форма – трудно се оспорва

✅ 2. Саморъчно (лично) завещание

• Изцяло написано на ръка от завещателя
• Трябва да съдържа:
  • дата (ден, месец, година)
  • пълно име на завещателя
  • ясно волеизявление кой имот на кого оставя
  • подпис (в края на текста)
• Не се изисква нотариус или свидетели
• Рискове: може да бъде изгубено, оспорено или обявено за невалидно

⚠️ Кога е невалидно завещанието?

• Ако е направено под натиск или в заблуждение
• При липса на дата или подпис
• Ако накърнява запазената част на законни наследници (деца, съпруг/съпруга, родители)

📌 Пример: Лице завещава апартамента си на племенник, въпреки че има дъщеря. Дъщерята има право да оспори завещанието и да получи своята запазена част (половината от имота, ако е единствен наследник).

✅ Може ли завещанието да бъде отменено?

Да – завещателят може винаги да го отмени, като:

• състави ново завещание, което изрично отменя предходното
• унищожи или оттегли старото завещание (ако е саморъчно)

Завещание срещу гледане – реална възможност или капан?

Идеята за „завещание срещу гледане“ често се споменава в разговори, но всъщност това не е юридически коректен термин. По същество, завещание не може да бъде направено при условие за гледане, както е при договор за издръжка и гледане. Въпреки това, някои хора използват завещание като средство за обещаване на имот, в замяна на грижи от страна на конкретно лице.

⚖️ Какво трябва да знаеш:

• Завещанието е едностранен акт, който не създава правни задължения за лицето, което ще получи имота
• Ако бъде завещан имот на някого с очакването, че ще полага грижи, това не може да бъде наложено със сила на закона
• При липса на реални грижи, завещанието не може да бъде развалено, защото е било дарено безусловно

📌 Пример за погрешна практика:

Баба завещава къщата си на съседка „за това, че ме гледа“ – но след смъртта ѝ, се оказва, че съседката реално не е положила никакви грижи. Роднините оспорват завещанието, но съдът признава, че завещанието не е обвързано с договорна отговорност, следователно остава в сила.

✅ Какво е правилното решение?

Ако желаете да прехвърлите имот в замяна на грижи, по-сигурният вариант е:

• договор за издръжка и гледане, изповядан пред нотариус
• включване на ясни задължения: храна, грижи, медицинска помощ и т.н.
• възможност за разваляне при неизпълнение

⚠️ Основна разлика:

📌 Извод: Завещание срещу гледане не е реална правна защита. Ако искате сигурност, че ще получите грижа, изберете договор за издръжка и гледане, а не завещание.

Завещание или дарение – какво е по-добре през 2025 г. според случая

Изборът между завещание и дарение на имот зависи от множество фактори: семейни отношения, нужда от контрол приживе, желание за сигурност, данъчни съображения и възможни спорове между наследници. И двете форми имат предимства и недостатъци – няма универсално решение, но през 2025 г. има ясни критерии, по които можете да изберете по-добрата опция за вашия случай.

🟢 Кога е по-добре дарение на имот?

• Искате приживе да уредите собствеността и да няма неясноти след смъртта
• Желаете да осигурите конкретен човек, напр. дете, внуче, съпруг/а
• Искате да запазите право на ползване и да живеете в имота до края на живота си
• Сте сигурни в доверието и лоялността на надарения
• Не искате имотът да влиза в наследственото имущество

📌 Пример: Родителите даряват апартамент на дъщеря си, запазвайки си право на ползване – така избягват бъдещи спорове и гарантират спокойствие.

🔵 Кога е по-добре завещание на имот?

• Искате да запазите контрол върху имота до края на живота си
• Не сте напълно сигурни на кого ще го оставите – завещанието може да се променя
• Имотът трябва да бъде част от цялостно разпределение на наследство
• Имате повече от едно дете и искате да прецените справедлив дял за всеки

📌 Пример: Възрастен мъж има две деца и решава с нотариално завещание да остави апартамента си на сина си, а вила в провинцията на дъщеря си – завещанието е съобразено с нуждите и стойността на имотите.

📊 Сравнителна таблица:

📌 Съвет: Ако се нуждаете от гъвкавост и време за размисъл – завещанието е по-подходящо. Ако искате да приключите със собствеността и да осигурите спокойствие приживе – дарението е по-силният инструмент.

Цена за завещание на имот при нотариус и нужни документи

Докато дарение на имот изисква повече такси заради прехвърляне на собственост в момента на сделката, завещанието е по-икономичен, но отложен във времето вариант. През 2025 г. цената за изготвяне и заверка на завещание остава достъпна, особено ако става дума за едно жилище и един бенефициент.

💰 Каква е цената на завещание при нотариус?

• Нотариална такса за завещание:
  Обикновено между 40 и 80 лв., в зависимост от региона и нотариуса
  (установено по Тарифата към ЗННД)
• Такса за вписване в регистъра на завещанията (по желание):
  ~20 лв.
  Това осигурява защита – завещанието се намира лесно след смъртта на завещателя
• Допълнителна такса при завещание с имотна стойност:
  Не се плаща местен данък, защото прехвърлянето става след смъртта
  Таксите се дължат от наследника при получаване на имота (вж. следващ блок)

📄 Документи, нужни за завещание на имот:

1. Лична карта на завещателя
2. Документ за собственост на имота
   (Нотариален акт, дарение, съдебно решение и т.н.)
3. Точни данни за лицето, което ще наследи имота
   – имена, ЕГН, постоянен адрес
4. По желание: Удостоверение за наследници, ако се уточнява дял сред други

✅ Видове завещания според изготвяне:

📌 Съвет: Дори при дарение на имот да изглежда като по-силна мярка, понякога евтино и добре формулирано завещание е по-гъвкаво решение – особено ако има риск отношенията с наследниците да се променят.

Възможно ли е завещание с право на ползване – как работи

Много хора се питат дали могат да направят завещание на имот с условие за запазване на право на ползване – подобно на дарение с право на ползване. Истината е, че при завещание това право не се записва по същия начин, но има начини да се постигне подобен ефект чрез внимателно формулиране.

⚖️ Какво представлява правото на ползване?

Правото на ползване е вещно право, което позволява дадено лице да използва чужд имот, без да е негов собственик. Обикновено се вписва при дарение на имот, за да защити дарителя. Но при завещание – имотът се прехвърля едва след смъртта, затова правото на ползване приживе няма нужда да се вписва като отделна клауза.

📌 Може ли да се завещае имот и да се ограничи използването му?

Да – с добре формулирана клауза, завещанието може:

• Да отложи ползването на имота от наследника до дадена дата или събитие
• Да включва условие, че определено лице ще има право да живее в имота пожизнено, преди собственикът да встъпи във владение

📌 Пример: „Завещавам апартамента си на внука си Георги, но желая съпругата ми Мария да ползва жилището до края на живота си.“

❗ Но има важни ограничения:

• При завещание не се вписва вещно право на ползване – то не се регистрира в Имотния регистър
• Наследникът, получил имота, може доброволно да спази условието, но няма правна принуда, освен ако други наследници не оспорят
• Ако искате да сте напълно защитени, по-добре е да изберете дарение с право на ползване, което се вписва официално

✅ Алтернативи за гарантиране на ползване:

• Да запазите имота приживе и да направите завещание без изрично предаване на владение
• Да прехвърлите имота чрез договор за гледане и издръжка с включено право на ползване
• Да създадете договор за наем или ползване със срок, който да се приложи към завещанието

📌 Извод: Ако основната цел е да живеете спокойно в имота до края на живота си, дори след завещание, най-сигурният път е да го не завещавате, а дарите с вписано право на ползване. Завещанието не предоставя вещна защита по време на живота ви.

Може ли да се оспори дарение или завещание – основания и процедури

Макар дарение на имот и завещание да изглеждат като окончателни актове, те не са напълно неоспорими. Законът предвижда конкретни случаи, в които наследници или трети лица могат да оспорят тези сделки – поради нарушени права, формални грешки или доказана недобросъвестност.

⚖️ Може ли да се оспори дарение на имот?

Да, дарение на имот може да бъде оспорено в следните случаи:

1. Нарушена запазена част на наследник
   – Ако дарението засяга законната запазена част на дете, съпруг/съпруга или родител
   – Делото се води по чл. 30 от Закона за наследството – иск за възстановяване на запазената част
2. Дарение под натиск или измама
   – Ако се докаже, че дарителят е бил принуден, заблуден или в невменяемо състояние
   – Съдът може да признае дарението за нищожно
3. Тежко провинение на надарения спрямо дарителя
   – Сериозно оскърбление, насилие или отказ от грижа
   – Дарителят може да подаде иск за отмяна на дарението
4. Формални нарушения
   – Липса на нотариална форма, невалидна скица, неправилен документ за собственост

⚖️ Може ли да се оспори завещание?

Да, завещание може да бъде оспорено по няколко основания:

1. Формални недостатъци
   – Липса на дата, подпис, неясен текст (при саморъчно завещание)
   – Неявяване на свидетели (при нотариално завещание)
2. Недействителност поради невменяемост
   – Ако завещателят не е бил в състояние да изрази воля (медицински доказано)
   – Често се оспорва от наследници с психиатрични експертизи
3. Нарушаване на запазената част
   – Завещания, които оставят цялото имущество на трето лице, заобикаляйки наследници по закон
   – Всеки наследник с право на запазена част може да заведе дело
4. Натиск или измама
   – Принуда, внушение или подмяна на съдържание

🧑‍⚖️ Процедура за оспорване:

• Подаване на искова молба в районния съд
• Събиране на доказателства – експертизи, свидетели, документи
• Срок: 3 години от узнаване на завещанието/дарението, но не повече от 10 години от смъртта/акта
• При успех: дарението или завещанието се обявяват за нищожни или частично недействителни

📌 Съвет: Ако подозирате измама или неправомерна сделка, незабавно потърсете юридически съвет – сроковете за оспорване са ограничени, а доказателствата с времето се губят.

Често задавани въпроси

Кога се плаща данък при получено дарение или завещан имот

Както при всяка имуществена трансакция, и при получаването на имот чрез дарение на имот или завещание се поставя въпросът дали и кога се дължи данък. През 2025 г. местният данък върху дарение или наследство се запазва, но важат различни правила в зависимост от връзката между страните и начина на прехвърляне.

🧾 Данък при дарение на имот

Задължението за плащане на данък възниква веднага след сключване на акта за дарение на имот и преди вписването му в Агенцията по вписванията. Данъкът се изчислява като процент от по-високата стойност между данъчната оценка и договорната цена (ако има такава).

📌 Данъкът се плаща в съответната община, в деня на изповядване на акта пред нотариус.

🧾 Данък при завещание на имот

При завещание данък не се плаща в момента на изготвяне, а чак след смъртта на завещателя, когато наследникът встъпва в права върху имота. Процедурата е идентична на тази при наследство.

💸 Кой плаща данъка?

• При дарение: надареният (освен ако не е уговорено друго в договора)
• При завещание: наследникът, след подаване на декларация по ЗМДТ в 6-месечен срок от смъртта

📌 Важно: Ако не се подаде декларация в срок, се начисляват глоби и лихви. Това важи и за дарение на имот, ако не бъде вписано в регистъра навреме.

Сравнителна таблица: дарение срещу завещание (правна сила, цена, риск)

След като разгледахме подробно и двете процедури, е време за директно сравнение между дарение на имот и завещание, което ще ти помогне да избереш по-добрия вариант според конкретния случай. Всеки от двата акта има своите предимства, ограничения и правни последици.

📊 Таблица: Завещание vs. Дарение на имот през 2025 г.

📌 Заключение от сравнението:
Ако търсите финална, сигурна и необратима форма за прехвърляне, особено към близък човек, дарение на имот с право на ползване е подходящо. Ако искате да запазите контрол и да можете да промените мнението си, изберете завещание, особено в случаи с потенциално променящи се отношения или неуточнено разпределение между наследници.

Как да направим правилен избор според конкретния случай

Изборът между дарение на имот и завещание зависи не само от законови разпоредби, но и от човешки фактори – доверие, семейни отношения, сигурност и дългосрочни намерения. През 2025 г. и двата метода са валидни и широко използвани, но всеки има своето най-подходящо приложение.

✅ Кога да избереш дарение на имот:

• Когато искаш да приключиш въпроса приживе и да избегнеш бъдещи спорове
• Когато имаш пълно доверие на получателя
• Ако искаш да запазиш право на ползване, но да прехвърлиш собствеността
• Когато целта е да се избегнат наследствени конфликти между други роднини
• Когато имотът няма да се ползва за други цели и решението е окончателно

✅ Кога да избереш завещание:

• Ако желаеш да запазиш контрол върху имота до края на живота си
• Ако си несигурен кой ще бъде най-подходящият наследник
• При нужда от по-гъвкаво планиране на наследството
• Когато не искаш получателят на имота да бъде известен или да има права преди смъртта ти
• Ако очакваш, че отношенията с наследниците може да се променят

📌 Съвет: Не вземай решение само на база пари или бързина. Дарение на имот е необратим юридически акт, а завещанието изисква доверие, че наследниците ще го спазят. Потърси консултация с нотариус или адвокат, особено ако има повече от един потенциален наследник или риск от конфликт.

Източници на информацията и полезни връзки:

1. Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ)
Урежда данъците при дарение на имот и наследяване, включително ставки по родство.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2134174720

2. Закон за наследството (ЗН)
Определя правилата за завещание, наследяване по закон и запазена част на наследниците.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2121542657

3. Закон за задълженията и договорите (ЗЗД)
Съдържа правната дефиниция на дарение на имот и основания за отмяна.
🔗 https://lex.bg/index.php/laws/ldoc/2121934337

4. Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД)
Регламентира нотариалната форма на дарение и завещание, както и нотариалните такси.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2133897733

5. Правилник за вписванията
Определя кои актове се вписват в Имотния регистър, включително дарения и завещания.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/-25375744