Разделяне на наследствен имот е една от най-честите и същевременно най-сложни правни процедури в България. След смъртта на наследодателя, много наследници се оказват съсобственици на един и същ апартамент, парцел или земеделска земя, без ясно разпределение кой какво притежава. Това поражда конфликти, спорове и често води до съдебна делба.
През 2025 г. правилата и процедурите за разделяне на наследствен имот остават почти непроменени, но с все повече изисквания за документи, оценки и съдебни становища. Много хора се сблъскват с неяснотата как точно става делбата – доброволно или по съдебен ред, какви са разходите, кой може да поиска делба и какво означава „идеална част“.
В тази статия ще разгледаме всички начини за разделяне на наследствен имот, ще обясним какви документи са нужни, какво струва и кога се стига до съд. Ще дадем и примери от реални казуси – при апартамент, земеделска земя и парцел, както и как се процедира при несъгласие между наследниците.
При разделяне на наследствен имот често се стига до продажба на дял от имота – в такива случаи виж как става продажба на идеална част от имот през 2025 г..
Какви са начините за разделяне на наследствен имот?
Разделяне на наследствен имот може да се извърши по няколко различни начина, в зависимост от това дали има съгласие между наследниците и дали имотът подлежи на реално физическо разделяне. Изборът между доброволна и съдебна делба зависи от конкретната ситуация, отношенията между страните и вида на имота.
✅ 1. Доброволна делба
Това е най-препоръчителният вариант, когато наследниците постигнат съгласие кой какво ще получи. Доброволното разделяне на наследствен имот се извършва пред нотариус с изготвяне на нотариален акт за делба. За да е валидна, всички наследници трябва да са съгласни с условията и разпределението.
Предимства:
- По-бърза процедура (няколко седмици)
- По-ниски разходи
- Без съдебни конфликти
⚖️ 2. Съдебна делба
Когато няма съгласие между наследниците, се подава искова молба в районния съд. Съдебното разделяне на наследствен имот може да продължи с месеци, а понякога и години, особено при сложни казуси с много съсобственици или спорни подобрения върху имота.
Съдът назначава вещо лице, което прави оценка, и накрая постановява или физическо разделяне, или продажба на имота и разпределяне на сумата според дяловете.
📝 3. Делба чрез нотариален договор (когато има завещание)
Ако имотът е оставен с ясно посочени дялове или части по завещание, и всички са съгласни с условията, може да се извърши нотариална делба на наследствен имот по завещание, без да се стига до съд.
📌 Важно: При делба на недвижим имот (апартамент, земя, парцел), задължително се изисква съдебна или нотариална форма. Устно споразумение или неофициално „разделяне“ няма правна стойност.
Необходими документи за разделяне на наследствен имот
Процедурата по разделяне на наследствен имот изисква определен набор от документи, които трябва да бъдат представени независимо дали делбата е доброволна или съдебна. През 2025 г. все повече общини и нотариуси изискват пълни и актуални копия, като липсата дори на един документ може да забави целия процес.
При някои случаи на разделяне на наследствен имот между роднини, е възможно да се стигне до замяна на имоти като част от споразумението, особено когато стойностите са близки.
📄 Основни документи, които се изискват:
- Удостоверение за наследници
– Издава се от общината по постоянен адрес на починалия
– Показва всички законни наследници, техните имена и отношения - Нотариален акт или друг документ за собственост
– Доказва, че наследодателят е бил собственик на имота
– Може да бъде дарение, покупко-продажба, завещание и т.н. - Скица на имота от АГКК
– Задължителна при делба на парцели, земеделска земя и апартаменти
– Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (по електронен път или на място) - Удостоверение за данъчна оценка
– Издава се от общината и е нужно за определяне на дяловете при доброволна делба или нотариално прехвърляне - Оценка от вещо лице (при съдебна делба)
– Съдът назначава оценител, който определя стойността на имота - Лична карта и писмено съгласие от всички наследници (за доброволна делба)
– При несъгласие между страните се пристъпва към съд
📌 Важно: При разделяне на наследствен имот, който включва земеделска земя, се изисква и удостоверение за категория и статут на земята от земеделската служба.
Разделяне на имот между наследници – примери и казуси
Разделяне на наследствен имот рядко минава гладко, особено когато има повече от двама наследници или имотът не позволява лесно физическо разделяне. Всеки случай има своята специфика – дали става въпрос за апартамент, земеделска земя или празен парцел. Ето най-честите реални казуси и какво се случва при тях:
🏢 1. Апартамент с трима наследници
Това е един от най-често срещаните случаи. Апартамент в София, оставен на три деца. Един от тях го обитава, а останалите искат да го продадат. Ако няма съгласие – следва съдебна делба. Съдът може да:
- възложи имота на един от наследниците с изкупуване на дяловете;
- постанови продажба на апартамента чрез публична продан и разпределение на сумата според дяловете.
🌾 2. Земеделска земя – кой може да я ползва?
При разделяне на наследствен имот тип земеделска земя, физическата делба е възможна само ако площта позволява и ако не се нарушават минималните нормативни изисквания за площ. Ако не – следва:
- разпределение по ползване (временна мярка);
- продажба на земята и делене на парите.
🏗️ 3. Парцел с постройка
Ако наследството включва парцел с построена къща, един от наследниците може да живее в нея, но това не го прави автоматично собственик. Ако няма съгласие, се назначава вещо лице, което оценява парцела и сградата поотделно и съдът решава:
- физическа делба, ако парцелът позволява;
- или възлагане на имота на един от наследниците срещу заплащане на дяловете.
📌 Практически съвет:
Ако се стигне до съдебно разделяне на наследствен имот, добре е страните да бъдат представени от адвокат със стаж в наследствено и вещно право. Това може да спести години разправии и разходи.
Съдебна делба на наследствен имот – кога се стига до съд?
Съдебното разделяне на наследствен имот е последната стъпка, когато между наследниците липсва съгласие или някой отказва да участва в доброволна делба. Тази процедура е по-дълга, по-скъпа и по-формална, но понякога е единственият начин да се постигне справедливо решение.
- Когато някой от наследниците не е съгласен с предложеното разпределение
- Ако един наследник обитава имота и отказва да го освободи
- При спорове за размер на дяловете или направени подобрения
- Когато липсват документи и няма яснота кой какво притежава
🧾 Етапи на съдебната делба:
- Подава се искова молба в Районния съд по местонахождение на имота
- Съдът назначава вещо лице, което прави пазарна оценка и скица за евентуална физическа делба
- Изслушване на страните и обсъждане на възможностите за реално разделяне
- Съдът постановява решение:
- Физическо разделяне, ако е възможно
- Или възлагане на имота на един наследник с компенсация
- Или продажба чрез съдебен изпълнител и разпределяне на сумата
💸 Разходи при съдебна делба:
- Държавна такса – обикновено 4% върху стойността на дяловете
- Възнаграждение за вещо лице – от 300 до 1000+ лв., според сложността
- Адвокатски хонорар – по договаряне, често от 500 до 2000 лв.
- Такси при принудителна публична продан – от 5 до 10% от цената
📌 Важно: Възможно е съдебната делба да бъде прекратена на всеки етап, ако страните постигнат споразумение. Тогава съдът утвърждава доброволна делба.
При разделяне на наследствен имот е добре да проверите и дали имате право на освобождаване от такса смет през 2025 г., особено ако имотът не се използва.
Разделяне на идеални части и възможност за изкупуване
При наследяване на имот, всеки наследник получава определена идеална част – това е процент от общата собственост, а не конкретно определена част от имота. Например: трима наследници на апартамент по равни права ще притежават по ⅓ идеална част, но не и конкретни стаи или помещения.
🧱 Какво означава „идеална част“?
- Не се отнася до точно очертана площ или помещение
- Всички наследници са съсобственици на цялото, докато не се направи делба
- Никой не може самоволно да присвои част от имота, дори да живее в него
💡 Как може да се изкупи дял от наследствен имот?
Когато един от наследниците иска да стане едноличен собственик, той има право да изкупи дяловете на останалите. Това може да стане:
- Доброволно – чрез договор за продажба на идеалната част пред нотариус
- Чрез съдебна делба – ако съдът възложи имота на един от наследниците, той е длъжен да изплати стойността на дяловете на останалите
📌 Пример: Ако един наследник иска да запази имота, а другите двама искат пари, съдът може да оцени имота на 120 000 лв. и задължи първия да изплати по 40 000 лв. на всеки.
🚫 Чести грешки:
- Да се използва имотът без съгласие от останалите – това не дава право на собственост
- Да се направят подобрения без одобрение – другите могат да не признаят разходите
- Да се отлага делбата с години – често води до конфликти, глоби или продажба на имота на чужд човек
Процедурата по разделяне на наследствен имот често е съпроводена с напрежение, особено когато липсва съгласие между наследниците. Независимо дали става въпрос за апартамент, земеделска земя или парцел, важно е да се подходи информирано и да се търси максимално доброволно решение още в началото.
Добре е да се знае, че разделяне на наследствен имот може да бъде направено бързо и с ниски разходи, ако страните са съгласни и се спази законовата форма – нотариален акт или споразумение. В противен случай съдебната делба остава единственият инструмент, като тя изисква време, пари и добра правна подготовка.
Ако един от наследниците обитава имота или извършва действия по управление, това не го прави автоматично собственик, а понякога дори затруднява последващото разделяне на наследствен имот.
Официални източници:
- Закон за наследството
Регламентира реда за наследяване, правата и задълженията на наследниците, както и процедурите по приемане и отказ от наследство.
🔗 https://justice.government.bg/home/normdoc/2121542657 - Закон за собствеността
Определя видовете собственост, правата на съсобствениците и процедурите по делба на имоти.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787 - Граждански процесуален кодекс (ГПК)
Урежда съдебната процедура при спорове за собственост, включително съдебна делба на наследствени имоти.
🔗 https://www.justice.government.bg/home/normdoc/2135558368