Прехвърлянето на имот в България е една от най-често срещаните сделки между частни лица, особено в рамките на семейство. Процедурата може да изглежда сходна на пръв поглед, но всъщност има сериозни разлики в зависимост от това дали става въпрос за апартамент, къща, земеделска земя или наследствен имот, както и дали прехвърлянето е чрез дарение, покупко-продажба, завещание или договор за гледане и издръжка.

Хиляди хора всеки месец търсят отговори на въпроси като:

• Колко струва прехвърляне на апартамент на дете?
• Какво включва договор срещу гледане?
• Какви документи са нужни при дарение на земеделска земя?
• Кой плаща нотариалните такси при прехвърляне на имот?
• Кога е по-добре да направиш завещание вместо дарение?

Тази статия е пълно ръководство за прехвърляне на имот през 2025 г., в което ще разгледаме:

• как се прехвърля имот чрез различните форми (дарение, продажба, гледане, завещание)
• какви документи се изискват
• какви са разходите по прехвърляне (нотариус, данъци, такси)

Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба

Покупко-продажбата е най-често срещаният начин за прехвърляне на собственост върху имот в България. Това е формален, регламентиран от закона процес, който минава през нотариус и се вписва в Имотния регистър. Въпреки че звучи просто, сделката включва редица стъпки, документи и разходи, които трябва да се предвидят предварително.

Какви документи са нужни?

• Нотариален акт – оригиналният документ за собственост
• Скица (при земя/къща) или схема (при апартамент) – издадена от Агенция по геодезия, картография и кадастър
• Удостоверение за данъчна оценка – от общината
• Удостоверение за липса на тежести – от Агенция по вписванията
• Документ за платен данък сгради и такса смет
• Брачни удостоверения или декларации (ако е приложимо)

Как се определя цената?

Цената в нотариалния акт може да бъде пазарната, но най-често е поне равна на данъчната оценка, защото таксите и данъците се изчисляват на база по-високата от двете. Данъчната оценка се определя от общината и зависи от местоположението, площта и предназначението на имота.

Какви са разходите при покупко-продажба?

1. Нотариална такса – по тарифа на Нотариалната камара, например:
   • За имот за 50 000 лв. таксата е около 380–450 лв.
2. Местен данък – различен по общини, обикновено между 2% и 3% от стойността
3. Такса за вписване в Имотния регистър – 0.1%
4. Такса за изготвяне на нотариален акт – често се заплаща отделно

➡️ В повечето случаи разходите се делят между купувач и продавач по договорка, но по подразбиране всичко се плаща от купувача.

Предимства на покупко-продажбата:

✔️ Защита за купувача
✔️ Сделката не може да бъде отменена лесно
✔️ Лесно доказване на платени суми и реален интерес

Недостатъци:

❗ По-високи разходи спрямо дарение
❗ Пълно обвързване с всички нотариални изисквания

Прехвърляне на имот чрез дарение

Дарението е често използван начин за прехвърляне на собственост между роднини – особено между родители и деца, съпрузи или братя и сестри. Основното му предимство е, че не се плаща местен данък при дарение между близки, а самата процедура е по-бърза и с по-ниски разходи от покупко-продажбата.

Какви документи се изискват?

Почти същите като при покупка:

• Нотариален акт за собственост
• Скица/схема от кадастъра
• Данъчна оценка на имота
• Документ за платени местни данъци
• Удостоверения за роднинска връзка (когато е приложимо)
• Декларации по чл. 264, ал. 1 ДОПК (за липса на публични задължения)

Кога се използва дарение?

• Когато родител иска да прехвърли имот на дете без заплащане
• Когато двама съпрузи уреждат собственост между себе си
• Когато възрастен човек иска да прехвърли имот на близък, без да търси насрещна изгода

Колко струва дарението?

1. Нотариална такса – същата тарифа като при покупка, но върху данъчната оценка
2. Такса за вписване – 0.1%
3. Местен данък за дарение:
   • 0% между съпрузи, деца, родители
   • 0.4% – 0.8% между братя и сестри
   • 3% – 5% между лица без роднинска връзка

Предимства на дарението:

✔️ По-ниски разходи (или никакви при близки роднини)
✔️ Бърза и ясна процедура
✔️ Не се изисква доказване на плащания

Недостатъци:

❗ Сделката може да бъде оспорена при бъдещи спорове или наследствени претенции
❗ Получателят не може да прехвърли имота веднага в някои случаи (ако има тежести)

Дарение на апартамент, къща или земеделска земя

Процедурата е сходна, но:

• При земеделска земя може да има ограничения (ако дареният не е български гражданин или ЕС лице)
• Дарение на апартамент се прави често между родители и деца
• При къща с двор е важно дали дворът е със самостоятелен ПИ или е съсобствен

Прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка

Договорът за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка е често използван при възрастни хора, които искат да осигурят бъдещето си. В замяна на собствеността върху апартамент, къща или земя, прехвърлителят получава грижи, помощ и издръжка до края на живота си. Този тип сделка не е просто дарение, а договор с конкретни задължения за издръжка, които подлежат на съдебен контрол.

Какво включва договорът за прехвърляне срещу гледане?

• Ясно изброяване на задълженията на приобретателя – храна, лекарства, медицински грижи, подслон
• Възможност за разваляне на сделката при неизпълнение
• Задължително нотариално заверен договор
• Вписване на сделката в Агенция по вписванията

Какви документи се изискват при прехвърляне на имот с договор за гледане?

• Нотариален акт за собственост
• Данъчна оценка
• Скица/схема
• Декларации от двете страни
• Медицински документ, ако прехвърлителят е с ограничена дееспособност

Колко струва прехвърляне на имот срещу гледане?

1. Нотариална такса – по тарифата за дарение
2. Местен данък – според общините варира от 0.1% до 3%, обикновено около 2–2.5%
3. Такса за вписване – 0.1%
4. Няма изрични такси за „гледане“, но нотариусите изчисляват таксите на база данъчна оценка

Предимства:

✔️ Подходящо за възрастни хора без близки
✔️ Осигурява не само прехвърляне на имот, но и грижи
✔️ Сделката е обвързваща и подлежи на съдебна защита

Недостатъци:

❗ Може да доведе до съдебни спорове при лоши отношения
❗ Ако приобретателят не изпълни задълженията си, договорът може да бъде развален

Подходящи случаи:

• Прехвърляне на къща в селото срещу грижи
• Прехвърляне на апартамент на човек, който реално се грижи за възрастния собственик
• Прехвърляне на земеделска земя на роднина, който живее при собственика

Прехвърляне на имот чрез завещание – какво трябва да знаеш

Прехвърляне на имот чрез завещание е форма, която влиза в сила след смъртта на собственика и не носи незабавен ефект както дарението или договорът за гледане. Завещанието е едностранен акт, с който дадено лице посочва кой да придобие неговия имот или част от него след неговата смърт. Макар и сравнително лесна процедура, има редица особености, които трябва да се вземат предвид.

Какви видове завещания съществуват?

1. Нотариално завещание – съставено пред нотариус, вписано в регистър
2. Саморъчно завещание – написано и подписано изцяло от завещателя, може да се съхранява у нотариус, но не е задължително

Как се извършва прехвърляне на имот след завещание?

1. Наследниците представят смъртен акт
2. Подават заявление за обявяване и вписване на завещанието
3. Прехвърлянето на имота се вписва в Имотния регистър
4. Заплащат се таксите и местният данък (обикновено 0.1–0.4%)

Какви документи се изискват?

• Смъртен акт на завещателя
• Завещанието (оригинал)
• Удостоверение за наследници
• Данъчна оценка и скица
• Декларации по ЗМДТ

Важни особености:

• Прехвърляне на имот чрез завещание не отменя запазените дялове на законните наследници
• Завещанието може да бъде оспорено в съда
• Не е задължително да се ползва нотариус при съставяне, но се препоръчва

Примери:

• Завещание на апартамент на внуче
• Завещание на земеделска земя на лице, което не е наследник по закон
• Завещание с условие (например – да не се продава имотът)

Прехвърляне на имот чрез завещание е подходящо, когато собственикът иска да се разпореди с имуществото си, без то да минава автоматично през законните наследници, но то не дава гаранция, че ще избегне бъдещи спорове.

Прехвърляне на имот между наследници – делби и споразумения

Прехвърляне на имот между наследници е често срещана ситуация, особено когато няколко души наследяват един апартамент, къща или земеделска земя. В такива случаи собствеността е в съсобственост, а това често води до спорове, невъзможност за продажба или блокиране на сделки. Разрешаването на ситуацията може да стане чрез доброволна делба, замяна, дарение или изкупуване на дялове.

Как се извършва прехвърляне на имот между наследници?

1. Доброволна делба – нотариално споразумение, с което всеки получава реална част от имота
2. Изкупуване на дял – един от наследниците купува частта на друг
3. Дарение между наследници – при близки роднински връзки
4. Прехвърляне чрез продажба – срещу реална сума, често използвано за да се уредят отношения

Какви документи са нужни?

• Удостоверение за наследници
• Завещание (ако има)
• Данъчна оценка
• Нотариален акт, удостоверяващ наследената собственост
• Скица или схема на имота
• Декларации за липса на задължения

Особености при съсобственост:

• Всеки съсобственик може да продаде своя дял без съгласието на другите
• За продажба на целия имот е нужно съгласие от всички
• При конфликт, делбата може да се реши съдебно, но това е бавен и скъп процес

Често срещани случаи:

• Един наследник живее в апартамента, останалите искат пари
• Село с къща, в която никой не живее, но някой иска да я продаде
• Наследен парцел земя между 3 братя, единият иска да строи, другите – не

Какви такси се плащат?

Таксите зависят от начина на прехвърляне:

• При доброволна делба – таксите са по-ниски (около 0.1% за вписване)
• При продажба – местен данък (2–3%) + нотариални такси
• При дарение – според степента на родство

Прехвърляне на имот между наследници изисква добра комуникация, но е силно препоръчително да се решава извън съда, за да се спестят време, разходи и конфликти.

Прехвърляне на къща, апартамент или земеделска земя – какви са разликите?

Прехвърляне на имот не е универсален процес – има съществени разлики според вида на имота: дали става дума за апартамент, къща с двор или земеделска земя. Всеки тип има свои особености по отношение на документи, процедури, такси и дори ограничения, които трябва да се вземат предвид преди сделка.

Ако планираш прехвърляне на земеделска земя – независимо дали чрез дарение, продажба или наследяване – важно е да си наясно с нейната категория, реалната пазарна стойност и дължимите данъци. В тази статия ще откриеш подробна информация по темата, включително ориентировъчни цени и особености според категорията на земята – виж повече тук.

Прехвърляне на апартамент

• Най-често срещаният тип имот за прехвърляне
• Изисква схема от кадастъра, а не скица
• Обикновено в сгради с множество съсобственици
• Често се дарява на деца или прехвърля между съпрузи
• Данъчната оценка се определя спрямо етаж, квадратура и локация

Прехвърляне на къща

• Ако е със самостоятелен двор – необходима е скица на поземления имот
• Често в селски райони или села около големи градове
• Проверява се дали има акт 16 (разрешение за ползване)
• Възможно е част от имота да е в режим на съсобственост (например общ двор)
• При прехвърляне чрез договор за гледане е честа практика

Прехвърляне на земеделска земя

• Изисква скица от АГКК и данъчна оценка от общината
• Физически лица от страни извън ЕС не могат да притежават земеделска земя
• Проверява се дали земята има арендни договори
• Често се използват дарения между роднини в селски райони
• Възможно е смяна на предназначение, ако ще се строи

Какви са разходите?

• Нотариални такси се изчисляват върху по-високата стойност между пазарна и данъчна оценка
• Местният данък за апартамент или къща в града обикновено е между 2% и 3%
• За земеделска земя е по-нисък, но се начислява пак според общинската наредба
• Прехвърляне на имот в село обикновено има по-ниска данъчна оценка и съответно по-ниски такси

Важно: Дори когато имотът е „семеен“ и се прехвърля между близки, процедурите трябва да се извършат изрядно чрез нотариус и да се впишат в Агенцията по вписванията. Само така прехвърлянето е правно валидно.

Ако искаш да се запознаеш подробно с всички данъчни задължения при продажба на имот – кога се дължи данък, как се изчислява, какви са изключенията и кои са най-честите грешки, които водят до проблеми с НАП, можеш да прочетеш специалното ни ръководство ТУК.

Нотариални такси и разходи при прехвърляне на имот

Прехвърляне на имот винаги включва разходи, които обикновено се поемат от купувача или получателя – освен ако не е уговорено друго. Разходите се формират от три основни компонента: нотариална такса, местен данък и такса за вписване в Имотния регистър.

1. Нотариална такса

Нотариалната такса зависи от стойността на имота – изчислява се по тарифа, приета от Нотариалната камара. Таксата се начислява върху по-високата от пазарната цена и данъчната оценка на имота.

Примерни ориентировъчни такси (2025):

2. Местен данък (чл. 44 ЗМДТ)

• Определя се от общински съвет и варира между 1.5% и 3% от стойността на имота
• Най-често е 2.5% в София, 2.6% във Варна, 3% в Пловдив

➡️ При дарение между роднини или прехвърляне между съпрузи:

• Данъкът е 0% или намален (до 0.8%), в зависимост от роднинството

3. Такса за вписване

• Задължителна при всяко прехвърляне на имот
• Размер: 0.1% от стойността на имота
• Заплаща се към Агенция по вписванията

Кой плаща разходите?

По подразбиране:

• Купувачът или приобретателят поема всички разходи
• При дарение или договор за гледане: разходите често се споделят или поема този, който получава имота
• Винаги може да се уговори друго между страните

Допълнителни разходи (ако се изискват):

• Адвокат – по избор, но полезен при сложни случаи
• Скица/схема от кадастъра – от 20 до 60 лв.
• Удостоверения и декларации – от общината и НАП (обикновено безплатни или минимални)

С други думи, прехвърляне на имот е съпътствано от немалко такси, но с добра подготовка и избор на правилната форма (дарение, покупка, гледане), те могат да се оптимизират значително.

Кога и как е най-изгодно да прехвърлиш имот през 2025 г.?

Изборът как да направиш прехвърляне на имот зависи от много фактори – дали става дума за роднини, за пари, за грижи или за наследство. Но с правилно планиране можеш да спестиш хиляди левове от такси и бъдещи главоболия.

Кога е най-евтино?

• Дарение между близки роднини (родители, деца, съпрузи) – без местен данък, по-ниски разходи
• Доброволна делба между наследници – ниски такси (само вписване 0.1%)
• Прехвърляне на имот в малки общини – по-ниски ставки на местен данък (1.5–2%)

Кога е по-добре да НЕ се прави дарение?

• Когато искаш защита за прехвърленото имущество – дарението може да се оспорва
• Ако получателят има задължения, запори или риск от развод
• Ако имотът ще се продава в близко бъдеще – покупко-продажбата е по-сигурен начин

Кога договор за гледане е по-добър от дарение?

• Когато имаш нужда от реална грижа и издръжка, а не само прехвърляне
• Ако искаш имотът да бъде прехвърлен, но с насрещно задължение
• Подходящ за прехвърляне на къща или апартамент на лице, което живее при теб

Завещание – кога има смисъл?

• Когато искаш да разпределиш имоти справедливо според твоята воля
• Когато нямаш наследници по закон
• Ако не искаш веднага да се отказваш от собствеността си

Избор по вид на имота:

Преди да направиш прехвърляне на имот, добре е да се консултираш с нотариус или адвокат, особено ако има наследствени претенции, съсобственост или специални условия. Един час консултация може да ти спести много бъдещи проблеми.

Заключение: Как да направиш правилния избор при прехвърляне на имот

Прехвърляне на имот в България през 2025 г. не е просто формалност, а важно решение с дългосрочни последици – правни, финансови и дори емоционални. Изборът между дарение, продажба, договор за гледане или завещание зависи от това кой е получателят, какви са целите на прехвърлителя и какъв е видът на имота – апартамент, къща или земеделска земя.

Важно е да се направи реална преценка на:

• разходите по сделката (такси, данъци, нотариус)
• степента на сигурност и възможност за оспорване
• личните отношения между страните
• бъдещите планове за ползване или продажба на имота

Най-изгодната форма за едни може да бъде рискова за други. Затова преди да направиш прехвърляне на имот, винаги се консултирай с нотариус или адвокат, за да избегнеш изненади и бъдещи конфликти.

Независимо дали прехвърляш апартамент на дете, даряваш къща на роднина или делиш земя с наследници – информираното решение е най-сигурният начин да защитиш интересите си.

Източници:

1. Тарифа за нотариалните такси
   Официален документ, определящ размера на нотариалните такси при прехвърляне на имот:
   Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (PDF)
2. Местни данъци при прехвърляне на имот
   Информация за размера на местния данък при покупка на имот в различни градове:
   Местни данъци и такси при покупка на имот по градове | Address.bg
3. Договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане
   Подробности за характеристиките и особеностите на този вид договор:
   Договор за издръжка и гледане – Ruskov und Kollegen
4. Дарение на имот
   Информация за процедурата и особеностите при дарение на недвижим имот:
   Дарение на Имот – ID Law office