Преди десетина години човек спокойно можеше да си купи апартамент, без изобщо да мисли къде ще слага колата. И да има, и да няма гараж пред блока, все някак си се намираше място между калта, тревата и тротоара. Днес ситуацията е напълно различна. В големите градове свободното място пред входа е по-скоро изключение, а вечерните обиколки в търсене на няколко квадрата асфалт са се превърнали в ежедневен ритуал за хиляди шофьори.
Затова и когато говорим за покупка на жилище през 2025 г., темата вече не е само „колко стаи, на кой етаж и в кой квартал“. Все по-често решението „да“ или „не“ за апартамент в София, Пловдив, Варна или Бургас минава през един много прост, но болезнен въпрос – има ли къде да спи колата и какво точно купуваме към нея. В обявите масово се пише, че има гараж или паркомясто, но зад тези две думи се крият съвсем различни сценарии, а понякога и откровени капани.
От едната страна стои гаражът – помещение със стени, врата и ключ, което в повечето случаи е самостоятелен обект с отделен нотариален акт. От другата страна са многобройните варианти на паркомясто – в подземен гараж, на платформа, във вътрешен двор, пред блока върху общински терен или върху идеална част от парцела. На хартия всичко звучи прилично, но когато стигнем до законите, кадастъра и банковите оценки, се оказва, че разликите са огромни.
Инвеститорите отлично знаят това и често подбират думи, които звучат добре в рекламната брошура, но не казват цялата истина. Купувачът вижда „включено паркомясто“, плаща сериозна сума за него и остава с усещането, че е решил проблема с паркирането завинаги. В действителност понякога получава само право да спира на едно нарисувано правоъгълниче, което не може да продаде отделно, не може да ипотекира и нерядко зависи от добрата воля на съседи, домоуправител и общо събрание.
Точно тук се появява големият въпрос: ако вече сме решили да платим допълнително за удобство, кое е по-умният ход за следващите десет, петнадесет или двадесет години – истински гараж в сградата, подземно място или открито паркомясто пред блока. И още по-важното: какво всъщност пише в документите, които подписваме, и как това ще се отрази на цената и ликвидността на имота, когато един ден решим да го продаваме.
В следващите блокове ще разгледаме без грим какво представлява гаражът като имот, какво реално стои зад понятието паркомясто, какви са юридическите разлики, как влияят върху данъците и такса смет и как този избор може да ни донесе или да ни отнеме хиляди евро при бъдеща сделка.
Ако искаш да видиш темата от по-„автомобилна“ гледна точка, със сравнение на реалните цени по градове, наеми и конкретни казуси, полезно е да прочетеш анализа в статията Гараж срещу паркомясто: реалните разходи, скритите плюсове и огромните минуси! Казуси с реални примери, където са събрани конкретни примери от София, Пловдив, Варна и Бургас. Там много ясно личи как разходите за покупка и наем се връзват с удобството, сигурността и дългосрочната стойност на всеки вариант и се вижда защо гаражът и паркомястото се държат различно на пазара. Това помага читателят да вземе по-осъзнато решение, когато преценява дали да плати повече за затворено помещение или да избере по-евтино, но компромисно решение.
Какво представлява гаражът като имот?
Когато в една обява пише „апартамент с гараж“, най-важното нещо не е дали ще можете да заключите колата зад метална врата, а как точно е описан гаражът в документите. В идеалния случай говорим за самостоятелен обект в сградата – нещо, което в кадастъра има свой собствен идентификатор, отделен ред в имотния регистър и ясно посочени граници. Това означава, че гаражът съществува като отделен имот, а не просто като обещание, нарисувана линия или устна договорка „ето тук ще паркирате“.
Юридически гаражът най-често попада в категорията „самостоятелен обект в сграда“ – подобно на апартамент, офис или магазин. В кадастралната схема той се води със собствен номер, вързан към съответния поземлен имот и сградата, в която се намира. В нотариалния акт има изрично описание: етаж, площ, предназначение „гараж“, понякога и уточнение дали е подземен, надземен или част от първото ниво на сградата. Именно това описание е вашата защита – то показва, че не купувате абстрактно право да спирате някъде, а реално помещение, което може да бъде обект на самостоятелни сделки.
Самостоятелният гараж ви дава няколко важни възможности. Можете да го продадете отделно от жилището, да го дарите на дете, да го ипотекирате или да го оставите в наследство като отделен актив. При оценка от банка или независим оценител гаражът обикновено се цени отделно, като добавя стойност към общия пакет, но все пак остава ясно разграничен от апартамента. Това прави сделките по-прозрачни и за купувача, и за продавача, защото всеки знае какво точно придобива и какво отдава.
От гледна точка на местните данъци гаражът също се третира като самостоятелен имот. Общината определя данък сгради и такса смет на база декларираната данъчна оценка и характеристиките на обекта. В практиката това означава, че за гаража ще подавате отделна декларация и ще плащате отделен данък, макар стойностите често да са в пъти по-ниски от тези за жилището. При подземни гаражи, които са част от големи комплекси, данъкът понякога се събира заедно с другите такси, но по документи гаражът си остава отделен обект, за който има ясно изчислена данъчна тежест.
Важно е да се отбележи и нещо друго – гаражът не живее във вакуум, той почти винаги върви с идеални части от общите части на сградата и съответния поземлен имот. Това означава, че освен самото помещение, притежавате и част от рампата, коридорите, вратите, инсталациите и всичко онова, което позволява гаражът да бъде използваем. При подземните нива това има значение за разпределението на разходите по поддръжка – осветление, вентилация, пожарна безопасност, ремонти на рампи и врати. Наличието на самостоятелен гараж не ви освобождава от тези разходи, но поне ясно показва каква част от тях ви се пада и на какво основание.
Когато става дума за ново строителство, инвеститорите често оформят целия подземен етаж като едно голямо помещение, вписано като „подземен гараж“, а вътре разчертават отделните места като вътрешно разпределение. В този случай може да купувате или самостоятелен гараж като помещение, или идеална част от общия подземен обект, към която върви право на ползване на конкретно място. И в двата варианта е важно в нотариалния акт да е напълно ясно описано дали придобивате отделен обект или идеални части и как точно е обозначено мястото, което реално ще ползвате.
С други думи, когато чуете думата „гараж“, не бързайте да гледате само снимките и вратата. Първо погледнете документите – ако има самостоятелен идентификатор, ясно описание и отделна данъчна оценка, значи говорим за истински имот, който добавя тежест към жилището и може да бъде използван стратегически и при бъдещи сделки. Ако обаче гаражът е обвързан с твърде общи формулировки и липсва ясна индивидуализация, много вероятно е да сте по-близо до паркомясто, отколкото до самостоятелен гараж, дори всички да го наричат така в ежедневния език.
Какво всъщност е паркомясто според закона?
При паркомясто думите в обявата звучат почти толкова добре, колкото и при гараж – „осигурено паркомясто“, „включено паркомясто в цената“, „подземно паркомясто към апартамента“. На практика обаче тук много по-често става дума не за самостоятелен имот, а за комбинация от идеални части, вътрешни правила за ползване и понякога чисто джентълменска уговорка. Точно затова паркомястото може да бъде както разумно решение, така и най-големият капан в сделката.
По закон паркомясто само по себе си обикновено не е самостоятелен обект. То е част от по-голямо цяло – подземен гараж, открит паркинг, вътрешен двор или самия поземлен имот около сградата. На чертежа в проекта и в кадастралната схема може да виждате симпатични правоъгълници, очертани с линии и номера, но това все още не значи, че всеки такъв правоъгълник живее отделен „живот“ в имотния регистър. В огромна част от случаите, когато някой казва, че продава паркомясто, реално продава идеална част от по-голям общ обект плюс право на ползване на конкретно място, описано в някакъв вътрешен документ.
Точно тук идва първата голяма разлика спрямо гаража. При гараж имате помещение със стени и врата, което може да бъде ясно отделено от останалите части на сградата. При паркомясто често става дума за квадратура върху обща площ – бетонна плоча в подземен гараж, асфалт в двора или участък от терен пред блока. Тази площ се обозначава с линия, боя и номер, но собствеността върху нея не е „твърда“ като при самостоятелен обект. Обикновено притежавате идеална част от целия паркинг или от терена, а кой къде спира се решава с разпределение, протокол или договор между собствениците.
Юридическите конструкции тук са няколко. В единия вариант купувате идеални части от подземния гараж, който е вписан като един общ самостоятелен обект. Към тези идеални части има отделно споразумение, че ще ползвате конкретно паркомясто с номер, отбелязан на схемата. В друг вариант придобивате идеални части от поземления имот или двора, а право да спирате на определено място ви се дава с допълнително споразумение или решение на общото събрание. На практика това означава, че притежавате „парче“ от общото пространство, но точното ви място зависи от тези вътрешни договорки.
Има и трети сценарий, който често се среща при по-стари сгради и хаотично застроени квартали – паркомястото всъщност е общински терен или частен парцел, който не е собственост на етажната собственост. В подобни случаи „мястото“ е по-скоро навик и устна уговорка, отколкото правно обезпечено право. Днес паркирате там без проблем, утре общината решава да премахне старите гаражи, да направи зелена площ, детска площадка или ново строителство и вашето паркомясто изчезва за една нощ. Имате кола, имате апартамент, но вече нямате къде да ги съберете.
От гледна точка на кадастъра и нотариалния акт важното е едно – ако паркомястото не е обособено като самостоятелен обект с отделен идентификатор, вероятно то е обвързано с идеални части и права на ползване. Това не е задължително лошо, стига да е описано честно и разбираемо. Проблемът започва, когато в рекламите и дори в предварителните договори се обещава едно, а в крайния нотариален акт се оказва, че купувате не „паркомясто №12“, а няколко процента идеална част от подземен гараж или от двора, без ясно фиксиране кое точно право се връзва към тези проценти.
Тази разлика става особено болезнена при препродажба. Когато след време решите да продадете апартамента с паркомясто, потенциалният купувач и неговата банка започват да гледат не брошурите, а документите. Ако гаражът е самостоятелен обект, всичко е ясно – той се оценява, вписва и финансира отделно. При паркомястото често се стига до ситуации, в които оценителите не му дават почти никаква самостоятелна стойност или го третират като част от общите части, която няма да се финансира изцяло с кредит. В крайна сметка може да сте платили сериозна сума при покупката, а при продажбата да не успеете да си я върнете.
Не по-малко важен е и конфликтният потенциал. Когато няколко собственици делят един общ подземен гараж или двор, винаги съществува риск някой да реши да пренареди местата, да паркира по диагонал, да „открадне“ половин метър от съседното паркомясто или да настоява общите части да се ползват по друг начин. Ако нямате ясно разписано споразумение за разпределение на паркоместата и приложим план, на който вашето място е ясно отбелязано, всеки такъв спор може да се превърне в дълга война на нерви, общи събрания и жалби.
Всичко това не означава, че паркомясто непременно е лош избор. В много комплекси подземните паркоместа са отлично организирани, ясно номерирани и защитени със сериозни договори и вътрешни правила. Важно е обаче да гледате отвъд думата „паркомясто“ в обявата и да видите какво точно придобивате – идеална част, сервитут, право на ползване или самостоятелен обект. Едва тогава може да сравнявате честно паркомясто с гараж и да прецените дали компромисът с документите си заслужава заради цената, локацията или удобството.
Ако искаш да дадеш на читателя още по-конкретни правни детайли, практични казуси и разяснения по глобите и санкциите, логично е да го насочиш към специалния материал в имотния сайт – именно там в статията паркиране пред гараж са събрани на едно място основните разпоредби от ЗДвП и общинските наредби, обяснени с примери от реалния живот. Така основната статия остава фокусирана върху стратегията и практичните ходове, а читателят, който иска да „рови по-дълбоко“, получава отделно, юридически ориентирано ръководство по темата.
Подземно паркомясто, гараж в сградата и външно паркомясто – ежедневните разлики
На ниво документи гараж и паркомясто може да изглеждат близки, но в ежедневието усещането е съвсем различно. Човек го разбира едва когато се наложи да разтоварва багаж посред зима, да чисти сняг в неделя сутрин или да търси колата си след градушка. Точно тук проличава доколко изборът „гараж или паркомясто“ е бил разумен или е направен само заради по-ниска цена в деня на сделката.
Гаражът в сградата дава най-голямо усещане за контрол. Влизате през врата или рампа, затваряте след себе си, колата е под покрив, защитена от дъжд, сняг, лед и градушка. През зимата двигателят не се мъчи толкова, стъклата не замръзват, не губите по десет минути всяка сутрин да чистите количка от скреж. През лятото тази ситуация се обръща – вместо да се качвате в нагорещен салон, автомобилът стои на сянка и пътуването започва по-нормално. Ако гаражът е с директен вход от сградата, може да стигнете от дома до колата си почти без да излизате навън, което в дъждовни дни и при семейства с малки деца прави огромна разлика.
Подземното паркомясто е нещо като междинен вариант. То също осигурява защита от времето – колата е под плочата на сградата, не я вали, не я пече директно слънце, по-рядко замръзват стъклата. В същото време няма стени само за вас, местата са подредени едно до друго и понякога маневрирането е по-трудно, особено при по-широки автомобили или ако някой е паркирал „на черта“. Комфортът тук зависи много от проекта на сградата – ширина на рампата, завоите, колоните, височината на тавана, качеството на вентилацията. В добре проектирани кооперации подземното паркомясто почти не отстъпва на гаража, но в сгради, построени на ръба на нормите, всяка вечерна маневра може да се превърне в малко изпитание.
Външното паркомясто е най-често срещаният вариант в по-новите комплекси с двор или ограден паркинг. На чертежа има номерирани места, входът е със шлагбаум или бариера, а усещането е, че имате лично място пред блока. В ежедневието обаче този тип паркомясто е най-зависим от времето. През зимата ще чистите сняг и лед, през лятото колата ще прекарва часове под силно слънце, а при градушка ще се надявате да се размине. Ако мястото е върху земя, в дъждовни дни се появяват локви и кал, които се пренасят в автомобила и после вкъщи. При асфалт или паваж картината е по-добра, но пак остава проблемът с атмосферните условия.
Сигурността също не е без значение. Гаражът в сградата позволява да заключите колата зад две бариери – входа на сградата или гаражното помещение и самата гаражна врата. Кражбите и вандализмът не са напълно изключени, но рискът е значително по-нисък в сравнение с автомобил, паркиран отвън. Подземното паркомясто обикновено е защитено със секционна врата и понякога видеонаблюдение. Ако достъпът е с чип, контролът е по-лесен и чужди коли рядко влизат вътре. При външно паркомясто защитата зависи от това дали дворът е затворен, дали има бариера, камери и осветление. В много сгради реално става дума за просто отбелязано място на открит паркинг, което през нощта остава почти без наблюдение.
Комфортът при ползване на гараж се усеща и в малките детайли. В гараж в сградата можете да съхранявате гуми, инструменти, велосипеди, багажник за ски, дори някои по-обемни вещи от дома, стига да не нарушавате правилата за пожарна безопасност. При подземно паркомясто това пространство е по-ограничено – често е забранено да се трупат вещи около колите, а домоуправителят или инвеститорът стриктно следят това. При външно паркомясто няма какво да се съхранява – там колата стои гола и изложена на всичко, което се случва наоколо.
От гледна точка на ежедневната рутина гаражът позволява повече гъвкавост. Може да влезете с колата, да разтоварите спокойно багаж от пазар, да прехвърлите неща в багажника, да смените гуми в сухо помещение, да подготвите автомобила за дълъг път. В подземно паркомясто също може да свършите част от тези неща, но пространството е общо и съседите невинаги са щастливи, ако някой прекарва часове, заел половината коридор. При външно паркомясто същите действия се случват под дъжд, вятър или жега, а понякога и под погледите на всички минувачи.
Не на последно място идва и психологическият момент. За много хора гараж към апартамент носи усещане за завършеност – домът е събран на едно място, всичко има своя покрив и ключ. Подземното паркомясто е удобен компромис, който решава проблема с обикаляне за място и драстично намалява ежедневния стрес с паркирането. Външното паркомясто често изкушава с по-ниска цена, но ако е слабо защитено или върху спорен терен, след време може да започне да тежи повече като проблем, отколкото като придобивка.
Когато съберем тези детайли, става ясно, че гаражът и паркомястото не са „едно и също, само че различно наречено“. Подземното паркомясто, гаражът в сградата и външното паркомясто пред блока дават съвсем различно качество на ежедневието, дори ако на огледа разликите изглеждат малки. А това качество постепенно се превръща в пари, когато един ден решите да продавате имота и купувачите започнат да сравняват не само квадратите на жилището, но и начина, по който ще живее колата им.
Как гаражът и паркомястото влияят на цената и ликвидността на апартамента
Когато купувате жилище, лесно е да гледате на гаража или паркомястото като на „екстри“, които просто оскъпяват сделката. В действителност именно тези няколко квадрата могат да наклонят везните, когато един ден решите да продавате имота. Пазарът в големите градове вече е достатъчно нажежен, за да се вижда ясно разликата между апартамент с гарантирано място за кола и апартамент, при който вечер започва лотария „ще намеря ли къде да спра“.
Апартамент с гараж в сградата се възприема като по-висок клас продукт. Много купувачи, особено семейства с деца, изобщо не разглеждат оферти без гараж или поне подземно място. За тях това е част от базовия пакет удобства, а не лукс. Такива купувачи са готови да платят повече, но и са по-взискателни – гледат състоянието на сградата, рампата, автоматичната врата, възможността за зареждане на електромобил. В крайна сметка комбинацията „апартамент плюс гараж“ привлича по-стабилна група купувачи, което пряко се отразява на ликвидността – имотът се продава по-лесно и по-бързо.
При паркомясто картината е по-пъстра. Ако става дума за подземно паркомясто в добре поддържан комплекс, ефектът върху цената на жилището може да бъде почти толкова силен, колкото при гараж. Купувачът знае, че има реално място под сградата, в охраняема зона, и е склонен да оцени това. Проблемът е, че при препродажбата трябва да обясните какво всъщност притежавате – идеална част, право на ползване, сервитут. Някои купувачи бързо се отказват, щом чуят сложни конструкции, а други настояват за по-ниска цена, защото документите за паркомястото не са толкова ясни.
Откритото паркомясто влияе най-слабо върху цената и ликвидността. Ако е в затворен двор с бариера и видеонаблюдение, пак има добавена стойност в очите на купувача, но тя рядко достига тази на гаража. Ако мястото е върху спорен терен или само „обозначено“ с боя върху обща площ, част от хората го приемат като временно удобство, а не като актив. При преговори това често се превръща в силен аргумент за сваляне на цената – купувачът ви казва директно, че плаща за апартамента, а паркомястото е „бонус“, който не е готов да финансира на цената, на която вие сте го купили.
Банките също правят разлика. При оценка на апартамент с гараж оценителят обикновено описва и двата обекта отделно и добавя стойността на гаража към общата картина. Така имате по-голяма свобода – при нужда може да продадете гаража отделно или да го ипотекирате. При паркомясто оценителят често го вписва в общото описание, но без да му придава голяма самостоятелна стойност, особено ако става дума за идеални части. В резултат може да се окаже, че банката финансира пълноценно апартамента, но гледа по-предпазливо на паркомястото и не го отчита на цената, която сте платили.
Има и още един важен момент – гъвкавостта при излизане от сделката. Апартамент с гараж ви позволява различни комбинации: да ги продадете заедно, да продадете апартамента и да задържите гаража, да продадете само гаража на съсед, който търси второ място. При паркомясто тази гъвкавост често липсва. В много случаи то е неразривно свързано с жилището и не може да се прехвърля самостоятелно, или ако може – това става с доста по-сложни процедури и съгласие на други собственици. Това ограничава възможностите и прави имота по-малко гъвкав на пазар, който постоянно се променя.
Когато погледнете нещата през призмата на следващите десетина години, разликата между гараж и паркомясто престава да бъде само въпрос на първоначална цена. Гаражът по-рядко „губи“ стойност при препродажба и по-често остава ликвиден актив, към който винаги има интерес. Подземното паркомясто може да се доближи до този ефект, ако документите са ясни и комплексът се поддържа добре. Откритото паркомясто обикновено носи най-малко сигурност – може да върши работа в ежедневието, но в цената на имота влиянието му е по-скоро ограничено.
Когато говорим за паркиране пред гараж и разчертаване на улицата, неизбежно стигаме и до въпроса колко място реално трябва да се предвиди за една кола, за да може да влиза и излиза нормално. Затова е логично в текста да насочим хората към по-техническия материал за минимални размери на паркомясто, където са събрани актуалните норми, примери за различни видове паркиране (перпендикулярно, диагонално, успоредно) и обяснения защо всеки „орязан“ сантиметър в ширина и дължина се превръща в ежедневен проблем при реална употреба.
Данъци, такса смет и годишни разходи
Когато избирате между гараж и паркомясто, е изкушаващо да гледате само цената в нотариалния акт. Реалната сметка обаче се пише всяка година, когато дойде време за данък сгради, такса смет и разходи за поддръжка. Тези разходи изглеждат дребни на фона на общата стойност на имота, но при дълги периоди на притежание и при повече от един автомобил перото става осезаемо.
Гаражът като самостоятелен обект почти винаги подлежи на отделно деклариране в общината. Получавате отделна данъчна оценка и за него, и плащате данък сгради и такса смет според местните наредби. Сумите обикновено не са огромни, но във всяка община формулата е различна. В големите градове гараж в централна зона може да излиза по-солено, докато в периферни квартали данъкът е символичен. Плюсът е, че имате яснота – знаете за какво плащате и срещу какъв обект стоят тези задължения.
При подземно паркомясто ситуацията зависи много от това как е описано в документите. Ако целият подземен гараж е един общ обект, а вие притежавате идеални части, данъкът се разпределя според процента собственост. Това понякога води до комични ситуации – човек с по-широко или по-удобно паркомясто формално плаща същото като съседа с по-тясно място, защото и двамата имат еднакъв процент идеална част. На практика общината няма как да влезе в тази детайлност, затова обикновено се гледат само декларираните проценти и общата площ.
Откритото паркомясто може да попадне в още по-интересни сценарии. Ако то е част от двора на сградата и този двор се води обща собственост, данъкът и такса смет за терена се разпределят между етажните собственици според дяловете на всеки. В подобен случай дори хора без автомобил участват в тези разходи, защото формално са съсобственици на двора. Ако пък мястото е върху общинска земя и се ползва „по навик“, може изобщо да няма отделно данъчно задължение за вас, но и правата ви да са далеч по-несигурни.
Такса смет също не е без значение. Гаражът като самостоятелен обект попада в схемите за сметосъбиране, а в някои общини има различни ставки за жилищни и нежилищни имоти. Ако имате гараж, който реално не генерира битови отпадъци, но се води обект със същата ставка като апартамента, усещането за несправедливост е разбираемо. За съжаление законът не винаги прави разлика по начина, по който собствениците биха искали, и често няма лесен начин да се намали таксата само защото в гаража не се живее.
Към данъците се добавят и разходите за поддръжка. При гараж в сградата участвате в ремонтите на врати, рампи, осветление, ограждения. При подземно паркомясто е същото, но разходите са споделени между повече собственици и понякога се събират през етажната собственост като обща такса. При открит паркинг разходите са по-ниски като абсолютна стойност, но ако настилката е лоша и се налага често да се кърпи, тези „дребни“ суми също се натрупват.
Разликата между гараж и паркомясто тук не е толкова в това дали ще плащате, а в това за какво точно плащате и каква насрещна сигурност получавате. При гаража е ясно – имате помещение, което поддържате и което стои на ваше име в регистрите. При паркомястото в много случаи се оказва, че плащате данъци и такси за идеални части и общи площи, а правото да паркирате на конкретно място е обвързано с вътрешни решения, които могат да се променят с едно общо събрание или с нова наредба.
Капани и спорни сделки с паркоместа
Темата за паркоместата е особено чувствителна, защото точно там най-често се появяват „гениални“ решения, които изглеждат добре на хартия, но после се оказват трудни за защита. Много купувачи разбират, че са влезли в капан едва когато поискат да продадат имота или да го финансират с кредит, а оценителят или нотариусът започне да задава неудобни въпроси.
Един от най-честите капани е обещанието за „паркомясто с нотариален акт“, което на финала на сделката се оказва нещо съвсем различно. В предварителния договор може да пише, че купувате конкретно място с номер, обозначено на схема, но в нотариалния акт се записва, че придобивате идеални части от подземен гараж или от поземления имот. Правото да ползвате точно това място остава в отделен протокол или вътрешен договор, който не се вписва и не се вижда в имотния регистър. Формално сте собственик на някаква част от общото пространство, а не на самото паркомясто, което сте си представяли.
Друг проблем са сделките за паркоместа върху терен, който не е собственост на етажната собственост или на инвеститора. Това се среща при хаотично застроени квартали, където между блоковете има остатъчни парцели, общинска земя или частни имоти с неясен статут. Собственици и строители понякога „рисуват“ паркоместа върху такъв терен и ги включват в маркетинговите материали, но правно нямат пълния контрол върху него. Когато след време собственикът на земята или общината реши да я използва по друг начин, тези паркоместа съвсем законно изчезват, а хората остават с документ за нещо, което вече не може да се ползва.
Съществуват и казуси със споделени подземни гаражи, в които първоначалното разпределение на местата е направено от инвеститора, но не е оформено достатъчно ясно в документи. Впоследствие собствениците започват да си пренареждат местата „по договорка“, да разменят позиции, да претендират за по-широки места, защото са плащали повече. Когато се стигне до спор, документирането на първоначалното положение се оказва почти невъзможно, а конфликтите се пренасят в общи събрания, жалби и съдебни дела.
Не липсват и чисто технически капани. На план всичко изглежда добре, но при реалното изпълнение паркоместата се оказват по-тесни от стандарта, колоните пречат на отварянето на вратите, рампата е твърде стръмна, а височината не позволява паркиране на по-високи автомобили. В такива случаи дори да имате документално „изрядно“ паркомясто, реалната му използваемост е силно ограничена. При препродажба купувачите бързо усещат това и започват да го включват в преговорите за цената.
Всички тези проблеми не означават, че паркомясто непременно е лоша инвестиция. Означават само, че тук не е достатъчно да видите линия с номер на асфалта или на чертежа. Трябва да се вгледате в нотариалния акт, в кадастралната схема, в собствеността на терена и в вътрешните правила на сградата. Колкото по-ясно е всичко на хартия, толкова по-малка е вероятността паркомястото да се превърне от удобство в източник на постоянни спорове.
Практични сценарии – кога да търсиш гараж, кога паркомясто и кога е по-добре да не купуваш нищо
Решението между гараж и паркомясто става най-ясно, когато си представиш конкретни хора и конкретни квартали, а не абстрактни квадратни метри. Един и същи избор може да е отличен ход за семейство в „Манастирски ливади“, но да е излишен разход за човек, който живее в малък град с широки улици и без синя зона.
За семейство с деца и една основна кола гараж в сградата почти винаги е най-смисленият вариант. Колата често е натоварена с детски столчета, колички, чанти и покупки, а всеки излизане и прибиране е мини операция. Много по-удобно е всичко това да се случва в сухо помещение, с директен достъп до входа, вместо на тъмно и кално място пред блока. Вечерното паркиране не се превръща в състезание, а през зимата излизането за училище става по-нормално. При препродажба такива имоти привличат точно този тип купувачи и рядко стоят дълго на пазара.
Ако говорим за двама работещи възрастни с две коли, комбинацията гараж плюс подземно паркомясто често е по-разумна от два гаража. Основната, по-скъпа кола влиза в гаража, а втората кола остава на подземното място. Така се постига баланс между разход и комфорт. Две самостоятелни гаражни клетки звучат красиво, но в много сгради подобен комплект вече струва толкова, че разумът казва да се търси по-гъвкаво решение. Подземното паркомясто, ако е добре организирано като документ и пространство, върши отлична работа за втори автомобил.
При инвеститор, който купува апартамент за отдаване под наем, дилемата е по-различна. Тук гаражът рядко се изплаща директно през наема, освен ако имотът не е в зона, в която паркирането е кошмарно. Много наематели в големите градове нямат кола или са свикнали със синя и зелена зона. В такава ситуация подземно паркомясто или външно паркомясто може да бъде по-прагматичен избор. То дава възможност да предложите по-висока наемна цена или да се отличите от останалите имоти в района, без да блокирате прекалено голяма сума в гараж, който наемателят може изобщо да не използва.
За човек, който мисли за препродажба след пет до десет години и гледа на жилището като на стъпка към по-голям дом, гаражът е по-скоро застраховка. Пазарът става все по-конкурентен, а търсенето на имот с осигурено място за кола остава стабилно. Гаражът е аргумент и пред купувачи, и пред банки, и пред оценители. Ако бюджетът не стига, разумен компромис е подземно паркомясто в добре проектирана сграда, но външно място върху спорен двор почти никога не е силен коз при препродажба.
В по-малки градове и населени места картината се променя. Там уличното паркиране често е все още поносимо, няма синя зона и улиците не са претъпкани. В подобни случаи покупката на гараж има смисъл основно ако сте фенове на колите, държите да ги пазите от времето или имате нужда от допълнително складово пространство. Да се купи паркомясто в двор, който и без това е празен, рядко е добра инвестиция – парите по-добре да отидат в по-добър самия апартамент или в друг актив.
Има и сценарий, в който най-разумното решение е да не купувате нито гараж, нито паркомясто. Това е случаят, в който имотът ви попада в квартал с широки улици, без режими за платено паркиране, а обиколката за място вечер трае минута-две. Ако разликата в цената между апартамент с гараж и апартамент без гараж е десетки хиляди евро, понякога е логично да приемете, че ще паркирате на улицата и ще влагате спестената сума в нещо по-доходно. Важно е обаче да се мисли напред – ако се говори за въвеждане на синя зона, нови сгради и уплътняване на квартала, този комфорт може да е временен.
Не на последно място, трябва да се гледа и върху какъв етаж и в каква зона се намира жилището. Апартамент на висока цена в престижен квартал без нито гараж, нито паркомясто вече е трудно продаваем продукт, независимо колко е луксозен вътре. Същият апартамент, комбиниран с гараж в сградата или качествено подземно паркомясто, става далеч по-атрактивен. При по-евтин имот в периферията компромисът може да се наклони в друга посока.
Заключение – какъв избор има най-голям смисъл в дългосрочен план
Гараж и паркомясто изглеждат като малки детайли в голямата картина на една сделка, но често именно те решават дали ще живеете спокойно или ще се ядосвате всяка вечер, докато търсите място. Gаражът в сградата дава най-много сигурност – и документално, и practically. Той е самостоятелен имот, който добавя стойност към апартамента, пази колата от времето и остава ликвиден актив, към който винаги има интерес.
Подземното паркомясто може да бъде много близо до този стандарт, ако е добре проектирано и ясно описано в документите. То решава основния проблем с паркирането и често е по-достъпно като цена, особено в ново строителство. Ключово е да знаете какво точно купувате – идеална част, право на ползване, сервитут – и да сте сигурни, че това е отразено разбираемо в нотариалния акт и в схемите.
Външното паркомясто е най-големият компромис. То може да ви върши работа години наред, но остава най-зависимо от времето, от решенията на общото събрание и от статута на терена. Ако зад него няма стабилна правна конструкция, а само боя върху асфалт, шансовете да загуби стойност или да се превърне източник на конфликти са сериозни.
Когато смятате бюджета си, е важно да не гледате само деня на сделката. Разликата в цената между гараж и паркомясто често изглежда голяма на момента, но ако и без това ще живеете дълго в този апартамент или ще го продавате след години в конкурентен пазар, допълнителната инвестиция в истински гараж обикновено се отплаща. В противния случай рискът е да спестите малко сега, а после да се окажете в ситуация, в която имотът се продава трудно, колата няма къде да спре, а паркомястото на хартия не струва толкова, колкото сте дали за него.
Източници и полезни връзки
Разлика между паркомясто и гараж – анализ на адвокат
Подробно обяснение какво представлява паркомястото и какво представлява гаражът по смисъла на ЗУТ, в кои случаи гаражът е самостоятелен обект с идентификатор, а паркомястото – идеална част или принадлежност, и как строителят трябва да уреди статута още в инвестиционния проект.
https://todorova-legal.com/bg/-nbsp-/268
Гараж или паркомясто? Правни разлики при покупка
Практически насочен текст за купувачи – описва функционалните и юридически разлики между гараж и паркомясто, как се вписват в кадастъра, как се прехвърлят, какво означава да купите идеални части и защо паркомястото често не е самостоятелен имот.
https://veldiks.bg/garazh-ili-parkomyasto-koe-e-po-dobre-da-zakupya-i-kakvi-sa-pravnite-razliki/
Legal status of parking spaces – обзор на статута
Англоезична статия за правния статут на паркоместата и разликата им с гаражите – разглежда възможните режими, типовете паркоместа, ограниченията за отделни обекти и практическите проблеми при сделки, особено в контекста на българския режим на етажна собственост.
https://dk-law.bg/en/legal-status-of-parking-spaces/
Що е то „паркомясто“ и защо законът мълчи
Юридически анализ на това какво изобщо е паркомястото като вещ – недвижима ли е, как се прехвърля, може ли да е самостоятелен обект или винаги е свързано с идеални части, и как се прилагат тези конструкции в реалните сделки с жилищни сгради и дворове.
https://sths-law.com/%D1%89%D0%BE-%D0%B5-%D1%82%D0%BE-%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D1%8F%D1%81%D1%82%D0%BE-%D0%B8-%D0%B7%D0%B0%D1%89%D0%BE-%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%8A%D1%82/
Паркоместата и етажната собственост
Статия, която разглежда паркоместата през призмата на етажната собственост – кога са обща част, кога може да се учреди право на строеж за гаражи, как се разпределя ползването и какви казуси възникват при делби и промени в кадастъра.
https://trudipravo.bg/izbrani-statii/parkomestata-i-etazhnata-sobstvenost/
Покупка на гаражи и паркоместа – какво да проверим преди сделката
По-практически текст за бъдещи купувачи – какви документи да се извадят, как да се проверят собствеността, тежестите и статутът на гаража или паркомястото, какви са типичните проблеми при вписване и защо е важно описанието в нотариалния акт да е прецизно.
https://lubaprosenikova.com/2024/09/01/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B0-%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%B8-%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B0-%D0%BA%D0%B0%D0%BA%D0%B2%D0%BE-%D1%82/
Ползване и прехвърляне на паркомясто като реално обособена част от двор
Съвременен анализ на практиката за „паркомясто в двора“ – как се уговаря реалното разпределение на ползването, кога може да се прехвърля заедно със самостоятелния обект в сградата и какви рискове крият подобни конструкции при бъдещи продажби.
https://ivlawfirm.com/vzmozhno-li-e-polzvaneto-i-prehvrlyaneto-na-parkomyasto-pod-formata-na-realno-obosobena-chast-ot-dvor/