Когато притежавате земя извън регулация, това може сериозно да ограничи възможностите ви за строеж, продажба или развитие на имота. Без улична мрежа, комуникации и ясни граници, парцелът практически остава неизползваем за инвестиционни цели. Именно затова вкарване на имот в регулация се превръща в една от най-важните процедури, които собствениците на извънградски или неурбанизирани терени предприемат.
Процедурата не е кратка, нито напълно евтина, но резултатът от вкарване на имот в регулация е значително повишаване на стойността на имота и отключване на възможност за законно строителство. В следващите редове ще опишем целия процес – от първата скица до одобрения подробен устройствен план (ПУП), както и често срещани грешки, които трябва да се избягват.
Какво означава имот извън регулация и какви ограничения носи
Когато казваме, че даден имот е извън регулация, това означава, че той не попада в границите на населено място или урбанизирана територия, определени с регулационен план. Липсват улична мрежа, водопровод, канализация, и често – електричество. Такъв имот не може да бъде застроен без преминаване през процедура по вкарване на имот в регулация.
Ограниченията включват:
- Забрана за строеж на жилищни или стопански сгради без специални разрешителни;
- Трудности при получаване на ток и вода;
- Значително по-ниска пазарна стойност;
- Проблеми при препродажба или ипотека.
Преди да започнете процедурата по вкарване на имот в регулация, е добре да проверите дали се касае за земеделска земя, която изисква промяна в предназначението – повече за това ще откриете в тази подробна статия за земеделска земя, която обяснява всичко по темата.
Какво представлява самата процедура по вкарване на имот в регулация
Процесът по вкарване на имот в регулация преминава през няколко ясно определени етапа:
- Изработване на Подробен устройствен план (ПУП) – план за регулация и застрояване;
- Одобрение от общината, след съгласуване със съответните институции (електроснабдяване, ВиК, екология);
- Обявяване на проекта и изчакване на срок за обжалване;
- Влизане в сила след одобрение без възражения;
- Вписване на новия статут в кадастъра и Агенцията по вписванията.
Важно е да се отбележи, че вкарване на имот в регулация се извършва само от лицензиран проектант (геодезист или архитект), който има правомощия да изготви ПУП.
Какви документи са необходими
За да стартирате процедурата, трябва да предоставите:
- Нотариален акт за собственост на имота;
- Скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
- Виза за проектиране (в някои случаи);
- Декларации по образец, които проектантът ще подготви;
- Договор с лицензиран проектант за изработване на ПУП.
След подаване на документите, проектантът ще изготви проекта, който ще бъде внесен в съответната община за съгласуване. Този етап често е най-бавният, тъй като изисква съгласуване с много инстанции.
Колко време отнема вкарване на имот в регулация
Сроковете варират според общината и натовареността на институциите, но в общия случай вкарване на имот в регулация може да отнеме между 3 и 12 месеца. Основните етапи, които удължават процедурата, са:
- Изчакване на становища от електроразпределение, ВиК и други институции;
- Обжалване от съседи при обявяване на проекта;
- Забавяне в заседанията на Експертния съвет по устройство на територията.
Съвет: ако имотът попада в зона с вече приет общ устройствен план (ОУП), процесът може да е по-бърз.
При случаи на вкарване на имот в регулация, когато теренът е със статут на нива, пасище или ливада, се изисква задължителна смяна на предназначението на земеделска земя още преди започване на уредителната процедура.
Колко струва вкарване на имот в регулация през 2025 година
Цената на процедурата зависи от няколко фактора:
- големина на имота (в декари/квадратни метри)
- локация – дали се намира в урбанизирана зона или в отдалечено землище
- сложност на проекта (необходимост от улична мрежа, комуникации, съгласуване с РЗП и т.н.)
- хонорар на проектанта и таксите към общината
Към 2025 г. ориентировъчните разходи са:
- Проект за ПУП – между 800 и 2000 лв, според сложността
- Съгласувателни процедури – от 200 до 500 лв
- Обявяване, одобрение и административни такси – между 300 и 700 лв
- Допълнителни такси при възражения или съдебна намеса – по договаряне
Общо: около 1500 – 3000 лв за стандартен имот до 1000 кв.м в близост до населено място. При по-големи парцели или в зони без никаква регулационна рамка, сумата може да достигне и над 5000 лв. (Съветваме ви да проверите цените, преди да започнете процедурата, възможно е някои такси да са обновени.)
Какво реално се променя след като имотът вече е в регулация
След като завърши успешно вкарване на имот в регулация, собственикът придобива правото да:
- строи по действащите нормативи – жилищна сграда, стопанска постройка, ограда и др.
- прокарва ток, вода и канализация чрез проект
- дели или обединява имота според устройствените показатели
- продава имота с по-висока пазарна стойност
- използва имота като обезпечение по ипотека или инвестиционен проект
На практика, имотът става годен за жилищно или инвестиционно ползване, с пазарна стойност, която често нараства с 30 до 100% след влизане в регулация.
За успешното вкарване на имот в регулация е необходимо да се предвиди и прекарване на ток в парцел, особено когато става дума за застрояване и реално използване на имота по предназначение.
Чести грешки и проблеми при вкарване на имот в регулация
Най-често срещаните затруднения, които водят до забавяне или отказ, са:
- неподходящо местоположение (зони със забрана за урбанизация, защитени територии, зони с ограничен достъп)
- липса на достъп по план (имот без излаз на улица)
- съседи, които обжалват проекта по време на обявяването
- неправилно подготвена документация или некоректен проектант
- непълно съгласуване с ВиК, EVN, екология и други институции
Затова се препоръчва да работите само с лицензиран проектант, който има опит с конкретната община и знае как да структурира документацията, така че да не се получават блокажи още в първите етапи.
Може ли да се направи без проектант или без общината?
В кратък отговор – не. Процедурата по вкарване на имот в регулация не може да се извърши без участието на:
- лицензиран проектант или архитект, който има правомощия да изработи Подробен устройствен план (ПУП);
- общинската администрация, която приема, разглежда, обявява и одобрява проектите по Закона за устройство на територията (ЗУТ);
- други институции, които дават становища – EVN, ВиК, пожарна, екология, понякога и НИНКН (ако теренът е в защитена зона).
Опити за „съкратени процедури“ чрез познати или непълна документация почти винаги водят до отказ или нужда от повторно започване. Единствената възможност за по-бързо действие е, ако имотът вече попада в зона с действащ общ устройствен план (ОУП) и достъпът до улица е регламентиран.
За всяко вкарване на имот в регулация, пътят винаги минава през чертежи, документи, планове, подписи и одобрения. Затова се подгответе с време, търпение и точни специалисти.
След като е завършено вкарване на имот в регулация, следващата важна стъпка често е прокарване на вода в парцел земеделска земя, особено ако теренът ще бъде използван за строителство или трайно обитаване.
Вкарване в регулация = отключен потенциал
Много собственици години наред държат парцели, които стоят „заключени“ извън регулация – нито могат да се застроят, нито да се продадат на добра цена. С малка инвестиция и малко търпение, вкарване на имот в регулация може да отключи потенциал за строителство, развитие на къща за гости, жилищна сграда или просто солидна препродажба.
Процедурата изисква време, но не е толкова сложна, ако се следват правилните стъпки и се работи с проверени специалисти. За много хора това е първата стъпка към собствен дом или успешна имотна инвестиция.
Полезни източници по темата
Процедура за разрешаване включване в регулация на поземлен имот – Министерство на земеделието и храните
Официална административна услуга, описваща кога и как се подава заявка за вкарване на имот в регулация, какви документи се изискват, и какви са сроковете и условията.
https://www.mzh.government.bg/bg/uslugi/administrativni-uslugi/izdavane-na-administrativni-aktoverazreshavane-na-vklyuchvane-v-regulaciya-pozemleni-imoti/
Какво е ПУП и как се изготвя – Geoimot
Обяснение на термина Подробен Устройствен План (ПУП), ролята му при регулация на имот, кога е задължителен и как се изготвя.
https://www.geoimot.com/index.php?faqId=30&lang=bg&page=FAQ
От земеделска земя в УПИ – Imotipremier
Анализ на процедурата за преобразуване на земеделска земя в урегулиран поземлен имот (УПИ): документи, подаване, особености.
https://imotipremier.com/ot-zemedelska-zemja-v-upi/