Фалшиви обяви за имоти заливат онлайн платформите в България – от примамливи цени в центъра на София до „уникални“ оферти без снимки, но с настояване за капаро. В последните години измамите с имотни обяви се превърнаха в сериозен проблем както за купувачи и наематели, така и за добросъвестните агенции за недвижими имоти.

Най-често срещаните фалшиви обяви за имоти са с изкуствено ниска цена, фалшиви снимки, несъществуващ имот или брокер, който настоява за пари още преди реален оглед. Зад тях често стоят нелегитимни посредници, а понякога и организирани схеми за измама. През 2025 г. обаче държавата започва да затяга контрола и вече има реални санкции за фалшиви обяви за имоти, които могат да стигнат до 50 000 лв.

Фалшивите обяви за имоти най-често се срещат именно в сектора на наемите, където потребителите търсят бързо решение на достъпна цена и често действат под напрежение. В този актуален анализ за наемите в България през 2025 г., можете да видите какви са реалните ценови нива в различните градове, което ще ви помогне да разпознаете несъразмерно евтини и потенциално подвеждащи оферти.

В тази статия ще разгледаме:

• как изглеждат най-често срещаните измами с имотни обяви;
• какви са новите регулации и глоби през 2025 г.;
• как да провериш агенция или брокер, преди да се довериш;
• и как да се защитиш от загуба на пари или подписване на подвеждащ договор.

Как изглеждат фалшивите обяви за имоти – реални примери и техники за измама

Най-често срещаната форма на фалшиви обяви за имоти е така наречената кукичка – обява с привлекателни снимки, разумна цена и добро местоположение. Обикновено става дума за апартамент под наем, който на пръв поглед изглежда „сделката на годината“.

Пример: търсите двустаен апартамент в Бургас до 500 лв. и попадаш на чудесно обзаведено жилище с реални снимки, изцяло български стил, светло, чисто, със спалня и отделна кухня. Обаждаш се веднага, но отсреща агентът започва с обяснения: „А, този апартамент не е подходящ – хазяинът е бивш военен, влиза си по два пъти на ден, много е особен, ще си имате проблеми… Но имаме нещо по-хубаво, само малко извън бюджета – 750 лв., напълно си заслужава!“

Това е класическа техника за фалшиви обяви за имоти – примамка и отклонение, при която обявата дори не съществува, а целта е да се събере база от обаждания, върху които да се упражнява натиск с други, по-неизгодни предложения. Най-често агентът започва да звъни по няколко пъти на ден, игнорира вашите критерии и натрапва имоти, които не отговарят нито на бюджета, нито на очакванията.

Съществуват и други вариации:

• използване на чужди (от друг град) или архивни снимки;
• апартамент, който е бил под наем преди години и вече не съществува като оферта;
• изискване за плащане на капаро преди оглед, често с обещание за „запазване“ на имота.

Всички тези методи попадат в категорията на фалшиви обяви за имоти и вече се разглеждат като подвеждаща търговска практика, която подлежи на глоба по новите регулации.

За да се ориентирате дали дадена обява е реалистична или подвеждаща, първо трябва да разберете как всъщност се формират цените на имотите. В тази статия за определянето на цената на имот през 2025 г. са описани основните фактори, които влияят на пазарната стойност – локация, квадратура, тип строителство, етажност, година и други. Това знание е ключово при разпознаване на фалшиви обяви за имоти.

Какви санкции и глоби се предвиждат за фалшиви обяви за имоти през 2025 г.?

От 2025 г. влизат в сила конкретни разпоредби, насочени срещу подвеждащи и фалшиви обяви за имоти, публикувани от агенции, брокери и физически лица. Законодателните промени целят да намалят масовите измами на пазара и да върнат доверието на потребителите в онлайн платформите за недвижими имоти.

📌 Какво се счита за фалшива обява?

Според новите правила за некоректна или въвеждаща в заблуждение се счита всяка обява, която:

• съдържа снимки на друг имот, различен от реалния;
• посочва невярна цена, която не съответства на действителното предложение;
• обявява имот, който не съществува или вече не се предлага;
• включва неверни данни за местоположение, квадратура, етаж, обзавеждане;
• се използва единствено с цел привличане на интерес и събиране на контакти за други оферти.

⚖️ Санкции и глоби

Според измененията в Закона за защита на потребителите и регулациите, предвидени от КЗП и МРРБ, са въведени следните санкции:

• 🔺 Глоба до 50 000 лв. за агенции за недвижими имоти, които системно публикуват фалшиви или подвеждащи обяви.
• 🔻 Глоба до 10 000 лв. за индивидуални брокери при първо нарушение.
• 🔁 При повторни нарушения – може да се наложи временно или постоянно отнемане на лиценз, ако брокерът е регистриран в професионален регистър.
• 📵 Временно блокиране на профили или премахване от платформите, ако дадена агенция бъде докладвана и проверката потвърди нарушението.

👁‍🗨 Кой следи и как се установява нарушението?

Контрол за фалшиви обяви за имоти се упражнява от Комисията за защита на потребителите (КЗП), а сигналите могат да се подават както от граждани, така и от конкуренти. Онлайн платформите (като Imot.bg, OLX, Bazar.bg и др.) също са задължени да съдействат и да премахват съмнителни обяви по искане на институциите.

Как да проверим агенция за недвижими имоти, преди да се доверим?

Преди да се свържете с някого по обява, особено когато става въпрос за наем или покупка без посредник, трябва да сте напълно сигурни, че човекът или фирмата отсреща действително съществуват и имат реална дейност. Проверете:

• дали името на агенцията има регистрация по БУЛСТАТ;
• има ли официален уебсайт и активни контакти;
• има ли отзиви в Google или Facebook;
• използва ли професионален имейл адрес (а не gmail, abv и др.).

Много от фалшивите обяви за имоти са качени от напълно неясни „агенти“, които не представят договор, нямат офис, но са много настоятелни по телефона.

❗ А какво правят онлайн платформите?

Проблемът се задълбочава и от факта, че онлайн платформите, където се публикуват имотни обяви, дълги години не правеха абсолютно нищо по въпроса. Дори при подаване на сигнали – обявите не се триеха, профилите не се блокираха, а измамниците продължаваха безнаказано да подвеждат потребители.

Особено активна в този период беше платформата Alo.bg, където масово се появяваха измамни наемни обяви – с фалшиви снимки, фалшиви описания и напълно несъществуващи апартаменти. Въпреки множество сигнали и предупреждения от реални потребители, администрацията на сайта не предприемаше реални действия, което улесняваше схемите и разрастваше проблема.

Кога една обява за имот е подвеждаща според закона?

Не всяка нереалистична оферта може да се нарече директно измама, но ако съдържанието на обявата не отговаря на реалното състояние на имота, това вече попада в графата фалшиви обяви за имоти по смисъла на Закона за защита на потребителите.

Според Комисията за защита на потребителите, обявата се счита за подвеждаща, ако в нея има:

• умишлено премълчаване на съществени факти – например ограничения за достъп до имота, липса на акт 16 или други правни пречки;
• визуално манипулирани снимки, показващи несъществуващо обзавеждане или площ;
• несъответствие между цена, описание и реална оферта, включително оферти, които се „изпаряват“, когато клиентът прояви интерес;
• неразкриване на реалното местоположение, когато имотът се представя като „централен“, а е в периферията на града или дори в друг град.

Всички тези практики попадат в дефиницията за фалшиви обяви за имоти и могат да бъдат санкционирани както от институции, така и от самите платформи – при наличие на достатъчно сигнали и доказателства.

За да не попаднете в капан, винаги съхранявайте скрийншоти от обяви, водете кореспонденция писмено и изисквайте документи за имота още преди оглед. Само така може да се реагира ефективно при спор или подаване на жалба.

Понякога зад фалшиви обяви за имоти се крият и по-сериозни намерения – като прехвърляне на проблемни имоти с неясен статут или скрити тежести. Ако обмисляте подобна сделка, е важно да знаете какви са реалните процедури и рискове. В тази статия за прехвърляне на имот през 2025 г. ще откриете ключова информация за документите, таксите и най-честите грешки, които водят до сериозни последици за купувача.

Как да се предпазим от фалшиви имотни обяви – съвети за наематели и купувачи

Фалшиви обяви за имоти често изглеждат напълно достоверни на пръв поглед – добре написано описание, реалистични снимки, „много изгодна оферта“. Но има ясни признаци, по които можеш да ги разпознаеш, още преди да се обадиш или направиш грешна стъпка.

🔍 Какво да провериш, преди да се свържеш?

• Дали обявата е публикувана от агенция или физическо лице? Ако липсва посочено име или регистрация, бъди особено внимателен.
• Има ли съвпадение между описанието и снимките? Често при фалшиви обяви за имоти снимките са крадени от чужди сайтове или от друг град.
• Цената реалистична ли е? Ако имотът е твърде евтин за местоположението и състоянието му – вероятно е измама.
• Изискват ли ти пари преди оглед? Това е категоричен сигнал за измамна схема. Никога не превеждай капаро по обява, която не си видял лично.

🛑 Как да реагираш при съмнение?

Ако попаднеш на съмнителна оферта:

• Направи бързо търсене по снимки чрез Google Images, за да провериш дали не са крадени.
• Потърси обявата в други сайтове – често измамниците пускат една и съща обява с различни цени и контакти.
• Провери телефона или имейла в черни списъци – има форуми и групи, които събират сигнали за фалшиви обяви за имоти.
• Съобщи за нередност на платформата – макар че невинаги реагират, съществува шанс профилът да бъде премахнат при повече сигнали.

📌 Най-важният съвет:

Действай спокойно и информирано. Не се подлъгвай по супер оферти, които те карат да „бързаш, защото ще го вземат друг“. Истински коректните имоти никога не изискват пари на сляпо, нито се рекламират с подвеждащи снимки.

Особено внимание изискват обяви от агенции, които предлагат имоти в курортни комплекси – например в Банско или по Черноморието. В реален случай на купувач е продаден апартамент в хотелски комплекс в Банско, като по време на сделката никой не е съобщил, че входът е заключен през по-голямата част от годината, а достъпът до имота се осъществява само след обаждане по телефона на човек от персонала. Купувачът не е получил ключ за общите части и достъпът до собствения му апартамент е бил ограничен цели 8 месеца в годината – абсурдна и напълно недопустима практика, за която няма никакво предварително предупреждение в обявата.

Фалшиви обяви за имоти и подвеждащи описания могат да изглеждат напълно законни, но водят до реални и дълготрайни проблеми, ако не се внимава още в началния етап.

Източници и полезни връзки по темата

За повече информация относно фалшиви обяви за имоти, потребителски права и законови рамки, вижте следните официални източници:

• 🛡 Комисия за защита на потребителите (КЗП) – начална страница, откъдето може да подадете сигнал и да намерите актуални закони:
  🔗 https://kzp.bg
• 🏛 Закон за устройство на територията (ЗУТ) – директен линк към пълния текст на закона в сайта на МРРБ:
  🔗 https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/