Уловки при покупка на имот са често срещани и могат да доведат до сериозни финансови и правни проблеми. Всеки, който смята да инвестира в недвижим имот — апартамент, къща или земя — трябва да бъде предупреден. Както начинаещи купувачи, така и опитни инвеститори могат да попаднат в капан поради невнимателно проучване или неясни клаузи.
Още в началото на процеса е важно да се осъзнае, че уловки при покупка на имот могат да се появят не само при мними обяви, но и при законови процедурни неясноти. Договорите често съдържат сложни клаузи, малки шрифтове или неясно описани данъчно-правни аспекти. При липса на задълбочена проверка купувачът рискува да плати повече или да придобие собственост с финансови тежести.
Някои виждат покупката на недвижим имот като чиста сделка, но реалността е, че уловки при покупка на имот могат да се крият дори в абсолютно легални аспекти — например задължения относно такса поддържка, нужда от реконструкция или спорове с общината, които излизат впоследствие.
Договорът и дребният шрифт
При оглед на имота и при разговор с посредника рядко се фокусира внимание на текста на договора. Но в момента на подписване неясноти се разкриват — скрити такси, условия за ангажименти към бъдещи ремонти или непредвидени промени на общи условия. Подписът често поставя купувачите в ситуация, в която нямат връщане назад. Това е типична ситуация, при която уловки при покупка на имот работят зад кулисите, защото купувачът информирано не е прочел внимателно договора до конец.
При липса на адвокатска проверка много хора стават жертва на имотни измами с предварителен договор, което води до години наред съдебни спорове и загуба на пари.
Предварителен договор и капани
Често при предварителен договор купувачите дават депозит, с уговорка за подписване на окончателен договор в бъдеще. Ако сроковете не се спазят или има пропуски в регистрацията, депозитът не се връща. Много оформени договори съдържат клауза, че при липса на финансиране от страна на купувача неустойката остава в полза на продавача. Това е един от начина, по който се случват уловки при покупка на имот — купувачът се поставя в зависимост към финансова санкция.
Земите и сградите може да имат законови рестрикции — например незавършен нотариален акт, нужда от узаконяване след строителство или наличие на публична общинска зона. Ако купувачът не провери Национален кадастър или Служба “ГРАО”, може да попадне в ситуация, в която уловки при покупка на имот с финансов ефект го залавят допълнително — например такси за узаконяване или допълнителни разходи, които не са били ясни на оглед.
Имот на нотариус или публичен търг
Сделките през публичен търг или чрез нотариус предлагат изгодни цени, но зад това стоят рискове — скрити тежести, несодержащ актове, съдебни спорове. Купувачите често са впечатлени от ниската цена и не си правят проучване на предишни дела или тежести върху имота. Това също е форма на уловки при покупка на имот, защото лакуната на вниманието се използва от непроверени продавачи.
Финансови изкушения и кредитиране
Банките предлагат кредит за имот на добра лихва, но често включват задължение за застраховка, такса обслужване на кредита, такса за предсрочно погасяване. Някои договори изискват аварийно полагане на сграденадзорни услуги или оценка от определена фирма. Ако купувачът не чете дребните текстове, уловки при покупка на имот могат да се проявят като излишни плащания, които не са обяснени предварително.
При изготвяне на предварителни споразумения е важно да се информираш какво точно означава стоп капаро за недвижим имот, защото това може да е клауза, която купувачът пренебрегва.
Кога се връща депозитът и кога го губим?
В повечето сделки предварителният договор изисква депозит — обикновено 10% от стойността на имота. Този депозит се използва като гаранция, че купувачът няма да се откаже произволно. Проблемът е, че често тук се крият уловки при покупка на имот, защото условията за връщане на сумата са неясни или подвеждащи.
- Кога се връща депозитът?
- Ако продавачът се откаже от сделката.
- Ако имотът има тежести, за които не е бил уведомен купувачът.
- При липса на нужните документи от страна на продавача (напр. скици, удостоверения).
- Кога не се връща?
- Ако купувачът реши сам да се откаже без уважителна причина.
- При отказ на банка да отпусне кредит, ако това не е уговорено в договора.
- При неспазен срок от страна на купувача.
Често уловки при покупка на имот се крият точно тук – договорът не предвижда ясен механизъм за възстановяване на капарото, което оставя купувача без защита.
Реален пример от съдебна практика
Прецедент има с решение по дело № 531/2018 на Софийски районен съд, където купувач губи 15 000 лв. депозит, защото не е бил включен изричен текст в предварителния договор, че сделката зависи от получаване на кредит. Съдът уважава позицията на продавача, че депозитът служи за обезпечение, независимо от причината за отказ.
Извод: когато липсва правна консултация, дори логични аргументи се обезсилват. Това е типичен пример как уловки при покупка на имот могат да доведат до сериозни финансови загуби.
Допълнителни рискове и съвети
- Фалшиви обяви с неверни собственици
В някои случаи обявите се пускат от лица, които не са реалните собственици. Подписват се пълномощни или фалшиви документи, а след превода на капарото лицето изчезва. Това също е от най-опасните уловки при покупка на имот. - Непроверени тежести в Агенцията по вписванията
Преди подписване, задължително трябва да се направи проверка за тежести — възбрани, ипотеки, съдебни дела. Ако такова не е направено, купувачът може да придобие обременен имот. Юридическа консултация или нотариус с опит са задължителни. - Продажба на имот с неясен статут
Селски имоти или стари сгради често не фигурират с точни данни в кадастъра. Липсата на координатна система, проблем с граници и неясни съсобственици са често срещани уловки при покупка на имот, особено извън градските райони.
Обобщение
Уловки при покупка на имот не винаги са свързани с измама — понякога това е резултат от липса на информираност, юридическа защита или прецизност в договора. За да се избегнат, препоръчваме:
- Проверка в Агенцията по вписванията и кадастъра.
- Пълна юридическа проверка на документацията.
- Предварителен договор с ясни клаузи за отказ, срокове и депозит.
- Присъствие на нотариус или адвокат при всички етапи.
При сделки без проверка често се попада на фалшиви обяви за имоти, които водят до загуба на време, пари и нерви за купувача.
Рискове при покупка на имот чрез платформи за обяви
В последните години много хора търсят имоти чрез големи онлайн платформи. И макар това да изглежда удобно, и тук дебнат уловки при покупка на имот, които често остават скрити до последно.
Какво трябва да знаете:
- Фалшиви обяви с примамлива цена: Целта е да се привлече вниманието с прекалено изгодна оферта. След контакт, измамникът настоява за капаро или „резервационна такса“, често дори без оглед. Реален имот не съществува или вече е продаден.
- Несъответствие между обявата и реалното състояние: Снимки от други имоти, посочени площи, които не отговарят на документацията, или скрито присъствие на съсобственици, които не са упоменати. Това са типични уловки при покупка на имот, свързани с липса на контрол и регулация в обявите.
- Частни обяви без посредник: Много купувачи се подлъгват да заобиколят агенции, за да спестят комисионна. Но така остават без никакво юридическо посредничество. Това може да се превърне в скъп урок.
Съвет: винаги искайте актуални документи, удостоверение за собственост, скица и справка от Агенцията по вписванията. Не плащайте нищо предварително без преглед на документи и лична среща със собственика.
Източници и практическа информация
Имотни измами — юридически анализ и защита — Материал от адвокатска кантора, описваща класическите схеми като използване на подправено пълномощно и скрито прехвърляне на имот без знанието на истинския собственик.
https://advokatimot.bg/imotni-izmami-pravna-zashtita/
Рискове при покупка на имот — realistimo.com — Практически насоки за проверка на собствеността, наличие на тежести и други рискови фактори, които купувачът често подценява.
https://realistimo.com/bg/blog/riskove-pri-pokupka-na-imot/
Имотни измами с предварителен договор — адвокат Тодор Мангъров — Описание на случаи, при които купувачът подпише договор, но след това продавачът си има вече купувач или документите се оказват фалшиви.
https://tml-consult.bg/advokat-nakazatelni-prava/imotni-izmami-s-predvaritelen-dogovor/