Узаконяването на къща или пристройка е една от най-често срещаните нужди сред собствениците на имоти в България. Причините могат да бъдат различни – от наследен имот без документи до самостоятелно построена постройка без разрешение. През 2025 г. все повече общини въвеждат активен контрол върху незаконното строителство, а глобите и процедурите се актуализират регулярно.
В тази статия ще разгледаме как се извършва узаконяване на къща и пристройка, какви документи са нужни, колко струва, какви глоби се налагат при нарушение и в какви случаи имотът може да бъде обявен за търпим. Ще включим и примери от практиката, както и линкове към актуални наредби и държавни институции.
Ако тепърва ви предстои узаконяване на къща, ще трябва да се запознаете и с процедурата по издаване на акт 16 – вижте пълното ръководство за акт 16, цена и срокове през 2025 г.
Узаконяването на къща представлява процес по въвеждане в законов ред на вече построена сграда, която не е била изградена съгласно всички изисквания на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Това включва сгради, които:
- са построени без валидно разрешение за строеж;
- имат отклонения от одобрения архитектурен проект;
- не притежават акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация);
- са изградени преди години, но към момента липсват документи (включително удостоверение за търпимост).
Най-често узаконяване се налага при:
- наследствени имоти в малки населени места;
- самостоятелно изградени къщи или вили без надлежни разрешителни;
- пристройки, гаражи, лятни кухни, тераси, надстроени без разрешение;
- при продажба на имота – нотариусът изисква пълна документация, за да бъде извършено прехвърлянето.
Важно е да се знае, че узаконяването не е гарантирано право – за някои обекти може да бъде отказано поради несъответствие със строителните или устройствени изисквания на района. Преди да започнете узаконяване на къща, уверете се, че имотът попада в зона, в която строителството е допустимо по действащия устройствен план.
За да започнете процедура по узаконяване на къща или пристройка, трябва да подготвите комплект документи, които да бъдат подадени в общината или съответната районна администрация. През 2025 г. тези изисквания са почти еднакви в повечето общини, но е препоръчително да се провери конкретната процедура по местоживеене.
Основни документи, които обикновено се изискват:
- Заявление по образец до главния архитект на общината;
- Документ за собственост на имота (нотариален акт, договор за дарение, удостоверение за наследници и т.н.);
- Скица на имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК);
- Констативен акт от правоспособен инженер или архитект;
- Конструктивно становище – в случаи на по-сложни или по-големи сгради;
- Проектна документация – архитектурни чертежи, ситуационен план, вертикална планировка;
- Удостоверение за търпимост – когато става въпрос за сграда, строена преди 2001 г. без разрешение, но попадаща в обхвата на „търпими строежи“;
- Документ за платена такса за разглеждане на документацията;
- Други документи според конкретния случай – например становища от ВиК, пожарна безопасност, съседни собственици и др.
🔍 Важно: Ако узаконявате само пристройка, ще се изисква и проект за преустройство и доказателства, че не нарушава нормативните отстояния и правила за застрояване.
При всяко узаконяване на къща е важно имотът да бъде надлежно деклариран пред общината – в противен случай ви грози глоба за недеклариран имот и проблеми със сроковете за узаконяване.
Цената за узаконяване на къща или пристройка през 2025 г. може да варира значително в зависимост от няколко основни фактора:
📌 Основни компоненти на разходите:
- Такса към общината
- За разглеждане на проект и издаване на разрешение за строеж „по изключение“:
от 100 до 400 лв., в зависимост от квадратурата и общинската тарифа.
- За разглеждане на проект и издаване на разрешение за строеж „по изключение“:
- Изготвяне на проектна документация
- Архитект, инженер, конструктивно становище, геодезист:
между 600 и 2000 лв.
(в някои случаи може да достигне и над 3000 лв. за големи къщи с множество пристройки)
- Архитект, инженер, конструктивно становище, геодезист:
- Такса за издаване на удостоверение за търпимост(ако се прилага)
- около 80–150 лв.
(включително проверка от техническа служба)
- около 80–150 лв.
- Други административни такси и заверки
- Нотариални услуги, копия на документи, скици и чертежи:
още 100–300 лв.
- Нотариални услуги, копия на документи, скици и чертежи:
💰 Общо очаквана цена през 2025 г.:
- За малка пристройка (до 30 кв.м): около 900 – 1500 лв.
- За самостоятелна къща или по-голяма сграда: между 2000 – 4000 лв.
- За сложни или проблемни случаи (напр. без документи, в зона със специален статут): възможно е разходите да надвишат 5000 лв.
🔍 Съвет: Винаги изисквайте предварителна оферта от архитект/инженер, за да няма изненади.
Какви глоби се налагат при незаконно строителство и кога трябва да узаконите
Незаконното строителство – включително къща, пристройка, гараж или надстройка без разрешение – се счита за административно нарушение, което през 2025 г. се санкционира по Закона за устройство на територията (ЗУТ).
🛑 Какво е незаконен строеж?
- Сграда, построена без разрешение за строеж
- Извършено отклонение от одобрен проект без съгласуване
- Липса на акт 16 (разрешение за ползване)
- Пристройка или надстройка, без одобрени проекти и изпълнена в разрез с нормите
💥 Глоби през 2025 г. според ЗУТ:
- За физически лица: от 1000 до 5000 лв.
- За юридически лица (например ако имотът е на фирма): от 3000 до 20 000 лв.
- За строител без разрешително: от 2000 до 10 000 лв.
- В допълнение, общината може да издаде заповед за премахване на строежа, ако не подлежи на узаконяване.
🕒 В какъв срок трябва да се узакони?
- Веднага след установяване на нарушението, ако получите акт за незаконно строителство.
- Преди продажба или дарение – нотариусът няма да извърши сделка, ако сградата е без документи.
- Преди кандидатстване за ток, вода или ВиК отклонение – повечето дружества изискват разрешение за ползване или удостоверение за търпимост.
📌 Важно: Сградите, построени преди 31 март 2001 г., могат в определени случаи да бъдат обявени за търпими – без да се премахват, дори без пълна документация.
Ако сградата, която подлежи на узаконяване на къща, се намира върху земеделска земя, ще е необходимо първо да преминете през процедурата по смяна на предназначение на земята.
Процедурата по узаконяване на къща или пристройка започва с подаване на заявление до съответната община, като процесът преминава през няколко етапа и обикновено изисква търпение и постоянство от страна на собственика. Узаконяване на къща е възможно и при липса на оригинални строителни документи, стига сградата да отговаря на изискванията за търпимост по ЗУТ.
📝 Подаване на заявление – стъпка по стъпка:
- Събиране на нужните документи
– Включително проектна документация, скици, становища и доказателства за собственост. - Консултация с архитект или инженер
– Той ще направи оглед на строежа и ще прецени дали подлежи на узаконяване. - Попълване и подаване на заявление по образец
– В деловодството на общината или онлайн, ако общината предлага такава услуга. - Разглеждане от общинска комисия
– Провежда се техническа проверка и оглед от инспектори на място. - Получаване на становище и издаване на актове
– Това може да включва одобрение, искане за допълнителни документи или отказ.
⏳ Колко време отнема?
Средната продължителност на процедурата през 2025 г. е:
- 30 до 90 дни – при добре подготвени документи и без обжалвания
- 3 до 6 месеца – при по-сложни случаи или нужда от допълнителни съгласувания
- Над 6 месеца – при имоти със спорен статут, съседи в конфликт или отказ на достъп до терен
🔔 Съвет: Следете редовно деловодния номер на преписката в общината и изисквайте писмен отговор при забавяне.
Узаконяването на къща през 2025 г. не е просто формалност, а пълноценна административна процедура, която изисква подготовка, точни документи и ангажираност. Без узаконяване на къща няма как да получите акт 16, да прехвърлите имота или да подадете документи за откриване на ток и вода.
Ако къщата или пристройката ви попадат в графата „търпим строеж“, шансът за успешно узаконяване на къща е висок, стига да имате нужните документи и професионална помощ от архитект. В случай на отказ от общината, може да се потърси съдействие от юрист със строително-правна практика.
Официални източници:
- Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Пълният текст на закона, който регламентира всички процедури по узаконяване, строителство и търпимост:
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904 - Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони
Определя изискванията за минимални разстояния от граници на имота, височина на сградата, плътност на застрояване и озеленяване:
🔗 https://www.mrrb.bg/bg/naredba-7-ot-22-dekemvri-2003-g-za-pravila-i-normativi-za-ustrojstvo-na-otdelnite-vidove-teritorii-i-ustrojstveni-zoni/ - Издаване на удостоверение за търпимост на строеж – eGOV.bg
Официална информация за процедурата по издаване на удостоверение за търпимост:
🔗 https://egov.bg/wps/portal/egov/dostavchitsi%2Bna%2Buslugi/obshtinski%2Badministratsii/unificirani%2Buslugi/2084