Удостоверение за търпимост е официален документ, който може да се окаже решаващ при продажба, узаконяване или използване на сграда без разрешение за строеж. В България има хиляди имоти – къщи, гаражи, навеси и стопански постройки, изградени без нужните документи преди 2001 г. Именно за тях се прилага така наречената търпимост на строежа, която дава възможност сградата да бъде призната като допустима по действащото законодателство, без да се налага нейното събаряне.

Но какво точно означава удостоверение за търпимост, кой го издава, колко струва и кога може да се използва? Може ли с него да се продаде имот или да се впише в кадастъра? Какви документи се подават, какво означава отказ и колко време важи удостоверението? В тази статия ще разгледаме всички отговори, примери от практиката и какво казва законът по темата.

Преди да започнете изграждането на сграда без разрешение, е важно да се уверите дали вашият обект отговаря на условията за търпим строеж. Например, ако планирате строеж на гараж в двора или до къщата си, задължително се запознайте с какви са изискванията, нужните документи и кога е възможно изграждане без разрешение за строеж на гараж, за да избегнете административни проблеми.

Какво е удостоверение за търпимост и какво означава „търпим строеж“?

Терминът „търпим строеж“ е въведен в Законa за устройство на територията (ЗУТ) и се отнася до сгради, които са построени без необходимото разрешение за строеж, но към определен момент са отговаряли на изискванията на закона и не подлежат на премахване. За да бъде признат даден строеж като търпим, той трябва да отговаря на строги условия, определени в §16 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУТ.

📌 Какво означава „търпим“ строеж:

• Построен е преди 31 март 2001 г., когато влиза в сила ЗУТ;
• Изграден е без разрешение за строеж, но не противоречи на действащите устройствени планове;
• Не засяга чужда собственост и не нарушава отстояния;
• Не е обжалван, не е бил обект на съдебен спор или заповед за премахване;
• Има траен характер – не е преместваем обект или временна постройка.

🧾 Какво е удостоверение за търпимост:

Това е официален документ, издаван от съответната общинска администрация или Дирекция „Архитектура и градоустройство“, с който се удостоверява статутът на строежа като търпим. С този документ:

• може да се впише сградата в кадастъра;
• може да се продаде имотът, дори без акт 16;
• може да се използва при процедури по узаконяване или промяна на статут;
• се удостоверява правен статут, макар да не е пълноправно разрешение за строеж.

⚠️ Важно: Удостоверението не прави сградата „законна“ в пълния смисъл на думата, но я прави допустима за използване и прехвърляне според закона.

Кой може да получи удостоверение за търпимост и за кои имоти се издава?

Удостоверение за търпимост може да се издаде само на собственика на имота или постройката, при условие че строежът отговаря на законовите изисквания за търпимост. Това не е универсален документ, който се дава „по желание“ – издаването му се основава на строга проверка на данните за конкретната сграда и нейното изграждане.

🧍‍♂️ Кой може да подаде заявление:

• Лицето, вписано като собственик на имота в нотариален акт;
• Наследник на собственик, ако собствеността е ясно удостоверена;
• Упълномощено лице с нотариално заверено пълномощно.

🏠 За какви имоти може да се издаде:

• Жилищни сгради – еднофамилни къщи, постройки за сезонно обитаване;
• Гаражи и навеси, изградени в двора или до основна сграда;
• Селскостопански постройки, складове, работилници;
• Допълващи постройки, ако не са временни и не нарушават съседни имоти;
• Строежът трябва да е направен преди 31.03.2001 г. и да няма акт за премахване.

🚫 За какви обекти НЕ може да се издаде:

• Преместваеми обекти и бараки;
• Сгради, изградени след 2001 г. без разрешение;
• Строежи, изградени в чужд имот или без съгласие на съсобственици;
• Обекти, за които има влязла в сила заповед за премахване.

📌 С други думи: удостоверение за търпимост се дава само за „неузаконена, но допустима“ сграда, която не пречи, не е обжалвана и е изградена преди влизането в сила на ЗУТ.

В много случаи, особено при постройки в извънурбанизирани райони, проблемите със законността не са единствени – липсата на елементарна инфраструктура също създава пречки. Например, ако вашата сграда се намира в земеделски парцел без прокарана вода, това може да затрудни както самото узаконяване, така и евентуалното ползване или продажба. Вижте какви са стъпките за прокарване на вода в парцел със земеделски статут, какви документи трябват и как се извършва процедурата.

Какви документи са нужни за удостоверение за търпимост и къде се подава заявление?

Процедурата за издаване на удостоверение за търпимост започва със заявление от собственика на имота до съответната общинска администрация. Макар да звучи просто, тя изисква комплект от документи, които доказват както собствеността, така и обстоятелствата около самия строеж.

📄 Необходими документи:

1. Заявление по образец – предоставя се от общината или може да се изтегли от сайта на администрацията;
2. Нотариален акт или друг документ за собственост;
3. Скица на имота от АГКК (не по-стара от 6 месеца);
4. Скица на сграда (ако има) – от кадастъра или архитектурния архив;
5. Снимков материал (по възможност) – за доказване на съществуването преди 2001 г.;
6. План за регулация и застрояване (ако се изисква);
7. Констативен акт или становище от техническо лице (в някои общини се иска);
8. Декларации – че няма обжалвания, че сградата не е била предмет на съдебен спор, че не засяга чужда собственост;
9. Квитанция за платена такса.

⚠️ В различни общини може да има разлика в изискванията, затова е добре да се провери предварително в отдел „Устройство на територията“ или на сайта на съответната община.

🏢 Къде се подава заявлението:

• В деловодството на общината, обикновено в отдела по архитектура и градоустройство;
• В някои случаи – в местното техническо звено или районна администрация, ако имотът е в по-голям град;
• При наличие на електронна услуга – може и през системата на общината (в София – през СОФУ).

📌 Срокът за обработка обикновено е 30 дни, но може да се удължи при необходимост от допълнителна проверка или документи.

Каква е цената на удостоверение за търпимост и колко време е валидно?

Един от най-често задаваните въпроси е „колко струва удостоверение за търпимост?“. Макар цената да зависи от общинската администрация и конкретния случай, има ориентировъчни стойности, с които можете да се запознаете предварително.

💰 Каква е цената на удостоверение за търпимост?

• Такса към общината – между 30 и 100 лв, в зависимост от населеното място и вътрешните наредби;
• Скица на имот – между 20 и 50 лв, ако не разполагате с актуална;
• Становище от техническо лице или архитект (ако се изисква): от 100 до 300 лв;
• Допълнителни декларации/документи от юрист или нотариус (при нужда): около 50–100 лв.

📌 Обща ориентировъчна цена:
от 100 до 300 лв, в зависимост от това какви документи трябва да се набавят допълнително.

⏳ Колко време е валидно удостоверението?

• Удостоверението няма краен срок на валидност, ако не настъпи законова промяна или не се оспори от трета страна;
• След като бъде издадено, може да се използва многократно – за вписване в кадастъра, нотариална сделка, узаконяване, и др.;
• При промени в регулацията, ПУП или статута на имота може да се наложи актуализиране или повторно издаване.

⚠️ Важно: удостоверението не е автоматично равносилно на строителен документ – то не замества разрешение за строеж, а само доказва допустимостта на съществуващия строеж според ЗУТ.

Може ли с удостоверение за търпимост да се продава имот или да се впише в кадастъра?

Един от най-практичните въпроси, който хората задават след издаване на удостоверение за търпимост, е дали с него може да се извършват имотни сделки и дали постройката може да се впише в кадастъра. Отговорът е „да“ – но при определени условия.

🏠 Може ли да се продаде имот с удостоверение за търпимост?

• Да, ако сградата е включена в нотариалния акт като „търпим строеж“;
• Нотариусът изисква удостоверението като част от документите при прехвърляне;
• Сделката се осъществява, като в нотариалния акт изрично се отбелязва, че сградата е търпима по смисъла на §16 от ЗУТ;
• Ако няма удостоверение, нотариусите отказват изповядване на сделки с незаконно построени сгради.

🗺️ Може ли постройката да се впише в кадастъра?

• Да, ако удостоверението е издадено и е налице заснемане на сградата;
• Трябва да се подаде заявление към АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър) за нанасяне на сградата в кадастралната карта;
• Необходим е геодезически снимков материал или архитектурен проект;
• След вписване, сградата получава идентификатор и може да се ползва за всички законови цели.

📌 Важно уточнение: макар удостоверението за търпимост да не узаконява строежа в пълния смисъл, то е достатъчно условие за продажба, вписване и използване на сградата по предназначение, ако останалите документи са изрядни.

Много собственици на постройки, изградени без разрешение, се сблъскват с невъзможност да прокарат ток в имота, особено ако сградата не фигурира в кадастъра или няма статут на законна. Дори с удостоверение за търпимост, електрозахранването може да бъде отказано без допълнителни документи. Затова вижте какви са процедурите за прокарване на ток в парцел – в регулация или върху земеделска земя, какви документи се изискват и колко струва.

Отказ за удостоверение за търпимост – кога се случва и какво можеш да направиш?

Получаването на удостоверение за търпимост не е автоматичен процес – има строги изисквания, на които строежът трябва да отговаря. В много случаи, особено при липса на документи или спорен статут, администрацията може да откаже издаването на такова удостоверение. Добрата новина е, че отказът подлежи на обжалване и в някои случаи може да бъде отменен.

🚫 В какви случаи се отказва удостоверение за търпимост:

• Строежът е изграден след 31 март 2001 г. – тоест не отговаря на критерия за „търпим“;
• Постройката не е в регулация или е изградена в нарушение на действащия устройствен план;
• Засяга чужда собственост или попада в сервитутна зона (например над/под електропровод);
• Има влязла в сила заповед за премахване или строежът е бил обжалван;
• Няма доказателства за датата на изграждане (липса на стари снимки, свидетелства, архиви);
• Общината приема, че постройката е опасна или негодна за обитаване.

⚖️ Какво можеш да направиш при отказ:

• Подадеш писмено възражение в 14-дневен срок от датата на отказа;
• Да поискаш преоценка с допълнителни документи (напр. свидетелски показания, експертиза, стари карти);
• Да заведеш жалба до административния съд – възможно, ако смяташ, че отказът е незаконосъобразен;
• В краен случай – да преминеш към процедура по узаконяване на незаконен строеж, ако условията го позволяват.

📌 Важно: отказът не те задължава автоматично да събориш сградата, но те ограничава в ползването ѝ – не можеш да я продадеш, прехвърлиш или впишеш, докато не изчистиш статута ѝ.

Примери от практиката: търпимост на гаражи, навеси и селски постройки

В практиката удостоверение за търпимост най-често се търси за гаражи, навеси, стопански и селски постройки, които са изградени „на добра воля“ преди години, но без официално разрешение за строеж. Макар законът да е ясен, всяка община има нюанси в тълкуването, а изходът често зависи от детайлите в конкретния случай.

🧱 Пример 1: Гараж в двор на къща, построен през 1998 г.

• Изграден с бетонна плоча и тухлени стени;
• Няма разрешение за строеж, но не засяга съседи и попада в регулация;
• Издадено е удостоверение за търпимост, което позволява продажба и вписване в кадастъра.

🪵 Пример 2: Дървен навес над барбекю, без документи

• Построен около 2000 г., без основи, с дървени колони;
• Общината отказва удостоверение – обектът се счита за преместваем, не за търпим строеж;
• Единствената опция е премахване или узаконяване с нов проект.

🐄 Пример 3: Селскостопанска постройка в земеделска зона

• Склад за фураж, построен около 1995 г.;
• Земята е извън регулация, няма ПУП и не е сменено предназначението;
• Удостоверение не се издава, тъй като строежът не отговаря на устройствени условия;
• Единствен вариант: смяна на предназначение + узаконяване по нова процедура.

📌 Извод: удостоверение за търпимост не се дава на база „построено преди 2001 г.“ само, а изисква сградата да е в съответствие с всички приложими изисквания, включително терен, достъп, регулация и липса на спорове.

Защо удостоверението за търпимост е важно и какво трябва да знаете

Удостоверението за търпимост е ключов документ за собственици на сгради, построени без разрешение преди 31 март 2001 г. То не узаконява строежа, но предоставя правна сигурност, позволявайки:

• Продажба или дарение на имота;
• Вписване в кадастъра;
• Избягване на санкции или заповеди за премахване.

🧾 Основни изисквания за издаване:

• Построен преди 31.03.2001 г. без разрешение за строеж;
• Съответствие с действащите устройствени планове към момента на изграждане;
• Липса на нарушения на отстояния и чужда собственост;
• Няма издадена заповед за премахване или други административни санкции.

💰 Такси и срокове:

• Такса: варира по общини; например, в София е 250 лв. ;
• Срок за издаване: обикновено 30 дни, но може да се удължи при необходимост от допълнителни документи.

📌 Важно:

• Удостоверението не е разрешение за строеж и не позволява ново строителство или разширения;
• Не е необходимо за преместваеми обекти, които се регулират по друг ред;
• Отказ за издаване може да се обжалва в 14-дневен срок пред административния съд.

Полезни източници и връзки:

• Закон за устройство на територията (ЗУТ) – §16 от Преходни и заключителни разпоредби:
  https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135163904
• Столична община – издаване на удостоверение за търпимост:
  https://nag.sofia.bg/Services/Info/oiSxEG54UN8%3D?direcorateId=bdJXJsk2Ho0%3D
• Портал за електронни услуги – удостоверение за търпимост:
  https://egov.bg/wps/portal/egov/dostavchitsi%2Bna%2Buslugi/obshtinski%2Badministratsii/unificirani%2Buslugi/2084