Строителство срещу обезщетение е една от най-често използваните форми за договаряне между собственици на терени и строителни фирми в големите градове. Вместо да продават парцела си, много хора предпочитат да го предоставят за застрояване, срещу което получават част от новопостроените апартаменти. Това е изгоден вариант както за инвеститора, така и за собственика – особено в София, Пловдив, Варна и Бургас, където стойността на имотите расте с всяка година.
През 2025 г. интересът към строителство срещу обезщетение продължава да нараства, особено в зони с ограничени възможности за ново строителство. Но въпреки популярността на тази практика, много хора не знаят как точно работи, какви проценти са справедливи, какви договори се подписват и какви рискове крие една такава сделка.
Какво означава „строителство срещу обезщетение“ – с прости думи
Строителство срещу обезщетение е сделка, при която собственик на парцел предоставя земята си на строителна фирма, без да получава пари. Вместо това, фирмата изгражда сграда и след завършването ѝ собственикът получава част от апартаментите, паркоместата или магазините – това е т.нар. „обезщетение“.
Юридически погледнато, говорим за учредяване право на строеж (суперфиция), при което собственикът на земята позволява на строителя да построи сграда върху негов имот. Това право се вписва в Имотния регистър и може да бъде предмет на предварителен или окончателен договор.
Например: ако даден парцел позволява изграждане на сграда с 1000 кв.м разгъната застроена площ (РЗП), строителната фирма може да предложи на собственика 250–300 кв.м от нея под формата на апартаменти. Така собственикът реално получава нови имоти, без да инвестира средства.
Строителство срещу обезщетение е често използвано решение в квартали с ограничени парцели, стари къщи или кооперации, които подлежат на събаряне и обновяване.
Ако притежаваш терен в столицата и обмисляш строителство срещу обезщетение, важно е да се ориентираш в ценовите нива на пазара. Виж нашето подробно ръководство за покупка на апартамент в София през 2025 г. – квартали, цени и прогнози, където ще откриеш актуални стойности по райони и прогноза за следващите месеци.
Какво означава „строителство срещу обезщетение“ – с прости думи
Строителство срещу обезщетение е сделка, при която собственик на парцел предоставя земята си на строителна фирма, без да получава пари. Вместо това, фирмата изгражда сграда и след завършването ѝ собственикът получава част от апартаментите, паркоместата или магазините – това е т.нар. обезщетение.
Юридически погледнато, говорим за учредяване право на строеж, при което собственикът на земята позволява на строителя да построи сграда върху негов имот. Това право се вписва в Имотния регистър и може да бъде предмет на предварителен или окончателен договор.
Например: ако даден парцел позволява изграждане на сграда с 1000 кв.м разгъната застроена площ (РЗП), строителната фирма може да предложи на собственика 250–300 кв.м от нея под формата на апартаменти. Така собственикът реално получава нови имоти, без да инвестира средства.
Строителство срещу обезщетение е често използвано решение в квартали с ограничени парцели, стари къщи или кооперации, които подлежат на събаряне и обновяване.
Какви проценти се предлагат през 2025 г.?
Процентът обезщетение при строителство през 2025 г. зависи най-вече от местоположението на имота, големината на парцела, възможностите за застрояване (ПЗ, КИНТ, плътност), и конкуренцията между строителите. Колкото по-ценна е локацията – толкова по-голям процент може да се договори.
Ето ориентировъчни проценти обезщетение за различни градове и ситуации:
- София (център и престижни квартали): 30% до 45%
- Пловдив, Варна, Бургас (топ локации): 25% до 35%
- Средни квартали в големите градове: 20% до 30%
- Малки парцели или периферия: 15% до 25%
- Села и по-слаборазвити райони: под 20% и често няма интерес от строители
Важно е да се уточни, че процентът обезщетение не е от стойността на бъдещия обект, а от общата разгъната застроена площ (РЗП). Ако една сграда ще бъде 2000 кв.м, а обезщетението е 30%, то собственикът ще получи имоти с площ около 600 кв.м, обикновено в долните етажи или без най-атрактивната гледка.
Формулировката „строителство срещу обезщетение“ често подвежда хората да мислят, че получават „равностойност“, но реално строителят инвестира милиони – затова договореният процент трябва да отчита и неговия риск, разходи, кредити и печалба.
Примерен договор и какво да включва
При сделка за строителство срещу обезщетение, договорът между собственика на земята и строителя е най-важният елемент, който защитава интересите и на двете страни. Обикновено се използват два основни типа договори:
– Предварителен договор за учредяване право на строеж
– Окончателен нотариален акт, който се изповядва при или след Акт 14
Договорът трябва да съдържа следните основни компоненти:
- Точна площ на парцела и неговите кадастрални данни
- Процент обезщетение – ясно упоменат, с примерна извадка от бъдещата сграда (етажи, вид имоти)
- Конкретни обекти, които ще получи собственикът – апартаменти, мазета, гаражи (задължително с квадратури и етаж)
- Срокове за започване и завършване на строежа
- Актове, при които се прехвърлят имоти (напр. при Акт 14 или Акт 15)
- Гаранции, че строителят ще извади разрешение за строеж в определен срок
- Клаузи за неустойки при забавяне
- Право на надзор от страна на собственика по време на строителството
- Кой плаща нотариалните такси и разноските по вписванията
В повечето случаи строителят изготвя договора, но е силно препоръчително собственикът да наеме адвокат по недвижими имоти, който да провери дали няма скрити клаузи или неблагоприятни условия.
Много спорове при строителство срещу обезщетение възникват заради неясно разпределени квадратури, липса на крайни срокове или неспазване на договорените параметри. Затова всяка дума в договора има значение.
При сделки тип строителство срещу обезщетение, често се подписват предварителни договори още преди да има готов проект или разрешение за строеж. Това е сходно с покупката „на зелено“, която крие своите специфики. Ако искаш да разбереш повече за предимствата и рисковете при такива сделки, виж статията ни Покупка на имот на зелено – какво да знаеш през 2025 г.
Фирми, които работят с обезщетение (по градове)
Все повече строителни фирми в България предлагат строителство срещу обезщетение, особено в големите градове. Те активно търсят парцели със статут за жилищно строителство, добър достъп и възможност за оптимално РЗП. Важно е обаче да се подхожда внимателно – не всяка фирма, която обещава добри проценти, има реален капацитет да изпълни проекта.
София
- Planex Invest – работят с обезщетение в южни квартали и зона Г-14
- Arco Real Estate – партнират с инвеститори за терени в централни райони
- Este Properties – интересуват се от самостоятелни парцели с ПУП
Пловдив
- Insa Group – имат практики в районите Кършияка и Смирненски
- Сиенит Холдинг – силно разпознаваеми, работят и с външни парцели
- Главболгарстрой – Пловдив – при интересни параметри
Варна
- Planex – една от най-опитните фирми, правят и обезщетения
- Холдинг Варна – имат сериозни позиции в „Чайка“ и центъра
- Строителна компания Хоризонт – активни в южни квартали
Бургас
- Билд Инвест – съсредоточени в Лазур и Славейков
- Евростил – интересуват се от парцели над 500 кв.м
- Супер Бургас – фирма с фокус върху обезщетения в централната част
Важно: дори при големи и реномирани фирми, винаги настоявай за банкови гаранции или поетапно прехвърляне на обекти, за да се подсигуриш срещу евентуални забавяния или спиране на проекта.
Съвет: търси фирми с реално завършени обекти, издадени разрешения за строеж и положителни отзиви в онлайн форумите и платформите за оценка на строители.
Предимства и рискове при строителство срещу обезщетение
Въпреки че строителството срещу обезщетение изглежда като „идеалната сделка“, то крие както значителни ползи, така и сериозни рискове. Познаването им е ключово за информирано решение и защита на интересите на собственика на имота.
✅ Предимства:
- Без нужда от инвестиция – не влагаш пари, а получаваш нови апартаменти или магазини
- Увеличение на стойността – новото строителство има по-висока пазарна цена от стар терен или постройка
- Пасивен доход – част от получените имоти могат да се отдадат под наем или да се продадат
- Без нужда от строителна компетентност – цялата техническа и проектантска работа е отговорност на инвеститора
⚠️ Рискове:
- Забавяне на строителството – особено при икономически кризи или неуредици с разрешения
- Фалит на строителната фирма – без банкова гаранция оставаш с недовършен обект
- Неизгоден договор – вкл. апартаменти с лоша локация, по-ниска стойност или неизяснени параметри
- Конфликти при разпределението – липса на яснота кой получава кои обекти
- Обезщетение „на хартия“ – фирмата обещава имоти, но не ги прехвърля реално или го прави след много години
Затова при всяка сделка строителство срещу обезщетение е силно препоръчително:
- Да се направи независима оценка на потенциала на парцела
- Да се ползва опитен адвокат по недвижими имоти
- Да се изиска банкова гаранция или запис на заповед
- Да се подписват само нотариално заверени договори с ясни срокове и неустойки
Ако обмисляш сделка тип строителство срещу обезщетение, е важно да се запознаеш с нормативната база и да проверяваш строителната фирма, с която преговаряш. Ето някои полезни източници и документи: