Строеж на гараж е често срещана нужда за всеки собственик на къща или парцел, особено когато липсва място за сигурно и удобно паркиране. Много хора обаче не са сигурни дали изобщо могат да построят гараж в двора си, дали ще им трябва разрешително за строеж на гараж, какви документи са нужни или какви са ограниченията според закона. Тук идва и ключовият въпрос – може ли да се направи строеж на гараж без разрешение и какви са разликите между временна и постоянна постройка. Освен това, има сериозни разлики, ако гаражът е към еднофамилна къща, в урбанизирана зона или върху земеделска земя.

В това ръководство ще разгледаме в детайли какво е позволено, какви процедури се изискват, какви са таксите и сроковете, както и в какви случаи можете да изградите гараж без нужда от разрешение за строеж. Ще включим примери от практиката, видове конструкции (монолитни, сглобяеми, метални), и ще дадем съвети как да избегнете глоби или събаряне на незаконен строеж.

При всеки строеж на гараж в празен парцел е почти задължително да се предвиди и прокарване на ток в парцела, особено ако се планира електрическа гаражна врата, осветление или дори зарядна станция.

Какво казва законът за строеж на гараж?

Когато става въпрос за строеж на гараж, първото нещо, което трябва да се провери, са изискванията на Закон за устройство на територията (ЗУТ). Според него гаражите се класифицират като строежи от V категория, което означава, че за тях обикновено се изисква разрешение за строеж, освен в някои конкретни случаи.

🏗️ Кога се изисква разрешение за строеж на гараж:

• когато гаражът е монолитен (с основи, бетон, зидария);
• когато ще бъде част от сграда или в непосредствена близост до нея;
• когато ще се изгражда в урбанизирана територия (регулация);
• когато площта му надвишава определени граници (обикновено над 35 м²);
• когато ще бъде вписан в кадастъра като недвижим имот.

✅ Кога не се изисква разрешение:

• когато гаражът е временна постройка – преместваем обект (например метален гараж);
• ако се намира в неурбанизирана територия, но не е свързан с основна сграда;
• когато се поставя по чл. 56 от ЗУТ – като преместваем обект с одобрена схема от главния архитект на общината.

Важно е да се знае, че дори при временен гараж може да се изисква одобрение от общината под формата на скица със схема за поставяне. Ако се извърши строеж на гараж без разрешително, когато то е задължително, това може да доведе до акт, глоби и дори заповед за събаряне.

При планирането на строеж на гараж едно от най-важните решения е какъв тип конструкция да изберете. Изборът не е само въпрос на бюджет и вкус – той е пряко свързан с това дали ще ви трябва разрешително, какви документи ще се подготвят и какви са дългосрочните последици.

🧱 Бетонен / монолитен гараж

• Трайна конструкция с основи, зидове и покрив.
• Винаги се третира като строеж по смисъла на ЗУТ.
• Изисква разрешение за строеж, проект от архитект, инженерен надзор и вписване в кадастъра.
• Подходящ за висока стойност на имота или при нужда от складова площ.
• Цена: от 10 000 лв нагоре според площта и материалите.

🛠️ Метален гараж (тип преместваем)

• Без бетонни основи или със само частично закрепване.
• Подпада под чл. 56 от ЗУТ – преместваем обект.
• Не изисква разрешително, но обикновено се изисква схема от главния архитект.
• Бърз и евтин вариант, но не се вписва в нотариален акт.
• Цена: от 3 000 до 7 000 лв според размера и монтажа.

🧩 Сглобяем гараж (панелен, дървен, метален модулен)

• Полутрайна конструкция, често комбинация от панели и метална рамка.
• Може да се постави без разрешение, ако няма фундамент.
• При фундамент – третира се като строеж.
• Подходящ за временни решения, но може да се експлоатира дълго време.
• Цена: от 5 000 до 12 000 лв.

⚠️ Важно: Ако има изградена бетонна плоча или се направи връзка с ел. или ВиК мрежа, дори метален гараж може да се третира като постоянен обект и да изисква строително разрешение.

Процедура за разрешение за строеж на гараж – документи, проект, срокове и такси

Ако сте избрали да направите строеж на гараж, който попада в категорията на постоянните сгради, ще ви трябва разрешение за строеж. Процедурата не е лека, но е напълно постижима, ако се следват стъпка по стъпка нужните действия и документи.

📄 Необходими документи:

1. Нотариален акт или друг документ за собственост върху имота;
2. Скица на имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
3. Виза за проектиране – издава се от главния архитект на общината;
4. Инвестиционен проект – изготвя се от лицензиран архитект/инженер:
   • архитектурна част;
   • конструктивна част;
   • електро, ВиК и др. (ако е приложимо);
5. Документ за платена такса за одобряване на проекта;
6. Съгласие от съседи (ако се налага);
7. Договор със строителен надзор, ако строежът е над определен размер.

🕒 Срокове:

• Издаване на виза: до 14 дни;
• Одобрение на проект: до 30 дни;
• Издаване на разрешение за строеж: до 7 дни след одобрението;
• Валидност на разрешението: 3 години, ако не започнете строежа.

💰 Такси:

• Таксата за виза: между 20 и 80 лв (по тарифата на общината);
• Такса за одобряване на проект: обикновено между 100 и 300 лв;
• Архитектурен проект: между 500 и 1500 лв, в зависимост от сложността;
• Надзор (ако е нужен): около 300–500 лв;
• Общо: около 1000 – 2500 лв, без стойността на самия строеж.

📌 Накратко – ако искате законен строеж на гараж, който е траен и се вписва в кадастъра, ще трябва да минете през цялата процедура. В противен случай рискувате санкции и заповед за премахване.

Ако вече обмисляте строеж на гараж в имота си, вероятно ще ви е полезно да знаете и кога се изисква разрешение за барбекю в двора, защото и двете попадат под общи строителни норми в ЗУТ.

Гараж в двора без разрешение – възможно ли е? (чл. 56 от ЗУТ)

Много хора се надяват да избегнат бюрократичните пречки и търсят начин за строеж на гараж без разрешение, особено когато става въпрос за двор към къща или вилен имот. Законът допуска такава възможност – но само при строго определени условия, които трябва да се спазят стриктно.

✅ Кога може да се изгради гараж без разрешение за строеж?

Според чл. 56 от ЗУТ, преместваеми обекти могат да се поставят без разрешение за строеж, но с одобрение от общината. Това важи за:

• метални гаражи, сглобяеми конструкции без фундамент;
• обекти, които не са трайно прикрепени към земята;
• конструкции с площ под определен праг (обикновено под 35 м²);
• гаражи, несвързани със съществуваща сграда или мрежи (електричество, ВиК).

❗ Какво все пак се изисква:

• Скица на имота и схема на разположението;
• Молба до главния архитект на общината;
• Одобрение със заповед за поставяне на обекта;
• Често – такса за ползване на терен, дори и ако е ваш.

⚠️ Рискове:

• Ако поставите гараж без одобрена схема – дори да е метален – той се счита за незаконен;
• При подаден сигнал (от съсед, институция), може да се издаде акт за незаконно строителство;
• Санкции варират от 500 до 5 000 лв, плюс евентуално разпореждане за премахване.

🔎 Добрата новина е, че в много общини процедурата е опростена и одобрението за преместваем гараж става в рамките на 1 месец, особено ако няма конфликт със съседи и разположението е извън сервитути.

Мога ли да строя гараж върху земеделска земя?

Въпросът дали може да се направи строеж на гараж върху земеделска земя вълнува мнозина собственици на парцели в извънурбанизирани зони. Истината е, че Законът за опазване на земеделските земи и ЗУТ поставят ясни ограничения, когато става дума за строителство в такива територии.

🚫 По правило НЕ може да се строи гараж на земеделска земя

Земеделската земя е предназначена само за селскостопанска дейност. За да се направи строеж – било то на къща, гараж или склад – е нужно предварително да се смени предназначението ѝ.

✅ Изключения:

• Ако земята вече има утвърден ПУП (Подробен устройствен план) с отреждане за застрояване;
• Ако е преобразувана в урбанизирана територия с разрешение от общината и РИОСВ;
• Ако е част от фермерски имот, в който е допустимо изграждането на стопански постройки, но пак с проект и одобрение.

📋 Какво включва процедурата по смяна на предназначението:

1. Подаване на заявление до общината;
2. Изработване на ПУП;
3. Положително становище от МЗм (Министерство на земеделието);
4. Одобрение от РИОСВ (ако е в защитена зона);
5. Акт за промяна на предназначението;
6. След това може да се премине към разрешение за строеж на гараж.

⏱️ Срокове и разходи:

• Срок: от 6 до 18 месеца;
• Цена: от 1500 до 4000 лв за цялата процедура;
• Допълнително се заплаща такса за загуба на земеделски потенциал (по формула на държавата).

⚠️ Ако изградите гараж на земеделска земя без промяна на предназначението, строежът ще се счита за незаконен, с всички последствия: актове, глоби, събаряне.

Преди да започнете строеж на гараж, е важно да проверите и какви са минималните отстояния от оградата и съседните имоти, за да избегнете проблеми с общината или съседите.

Колко струва строеж на гараж – ориентировъчни цени по видове

Цената за строеж на гараж зависи от множество фактори – вид на конструкцията, размери, материали, нужда от разрешение, труд и др. Ето ориентировъчни стойности, които ще ви дадат ясна представа колко ще ви струва различен тип гараж през 2025 г.

🧱 Монолитен (бетонен, тухлен) гараж

• Основи, стени, покрив, мазилка, врата
• Размер: 20–25 м²
• Цена „до ключ“: от 10 000 до 18 000 лв
• Разрешение + архитектурен проект: от 1000 до 2500 лв допълнително
• Подходящ за имоти с висока стойност или нужда от склад

🏗️ Сглобяем гараж (панелен или дървен)

• Панели, метална рамка, покрив, монтаж на място
• Размер: около 18–24 м²
• Цена: от 5000 до 10 000 лв
• При липса на бетонни основи често се приема за временен обект и не се иска разрешение
• Подходящ за двор или временна конструкция

🛠️ Метален гараж (преместваем)

• Най-евтиният вариант
• Без фундамент, възможност за демонтаж
• Размер: около 15–20 м²
• Цена: от 2500 до 6000 лв
• Одобрение от общината (по схема): такса между 20 и 100 лв
• Не се вписва в нотариален акт, не увеличава стойността на имота

🧮 Допълнителни разходи, които често се подценяват:

• Почистване и подготовка на терена: 200–800 лв
• Бетонна плоча (ако се прави отделно): 1000–2000 лв
• Ел. и ВиК захранване: от 500 лв нагоре
• Ролетна/секционна врата: от 500 до 2000 лв

📌 Съвет: Ако търсите най-евтино решение, металният гараж е без конкуренция. Но ако искате легален, дълготраен и добавящ стойност към имота гараж, монолитният е най-сигурният избор – въпреки по-високата цена.

Строеж на гараж е сериозно начинание, което изисква внимателно планиране и съобразяване със законовите изисквания. Изборът между монолитен, сглобяем или метален гараж зависи не само от бюджета и нуждите ви, но и от регулациите, свързани с конкретния тип конструкция и местоположението на имота. Важно е да се информирате предварително за необходимите разрешителни, процедури и потенциални ограничения, особено ако имотът се намира в неурбанизирана или земеделска зона. Съобразяването с изискванията на ЗУТ и други релевантни закони ще ви спести време, средства и възможни санкции в бъдеще.

Източници

• Закон за устройство на територията (ЗУТ):
  https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904
• Закон за опазване на земеделските земи:
  https://lex.bg/laws/ldoc/2133870081
• Закон за собствеността и ползването на земеделските земи:
  https://www.mzh.government.bg/media/filer_public/2021/02/18/zakon_za_sobstvenostta_i_polzvaneto_na_zemedelskite_zemi.doc