Искаш сглобяема къща върху земеделска земя? Не си сам – все повече хора търсят евтино решение за временно или дори постоянно обитаване, извън градската среда. Сглобяемите постройки изглеждат като идеалния вариант – лесни за поставяне, бързи за доставка и значително по-евтини от традиционните сгради.
Но има една уловка: ако земята ти не е в регулация (не е УПИ), почти всяко поставяне на постройка се счита за незаконно строителство. А това носи сериозни последици – от глоби и премахване на къщата до проблеми при бъдеща продажба или прехвърляне на имота.
В тази статия ще ти покажем:
- какво казва законът за сглобяеми постройки върху земеделски имоти
- кога можеш да ги поставиш легално
- и какво трябва да направиш, за да ги узакониш напълно през 2025 г.
Какво е сглобяема къща и защо се поставя върху земеделска земя
Сглобяемите къщи стават все по-популярни в България, особено сред хора, които търсят бързо и достъпно жилище извън града. Те се изработват предварително в заводски условия и се монтират на място в рамките на няколко дни. Най-често става дума за дървени, метални или термопанелни конструкции, които могат да бъдат обитаеми целогодишно.
Изборът на сглобяема къща върху земеделска земя идва от желанието да се използват евтини парцели, без да се преминава през скъпи процедури по регулация. Много хора купуват земеделски имот с идеята да поставят лека конструкция за почивка, временно живеене или дори за постоянно обитаване. Но тук идва големият въпрос – позволено ли е това от закона?
Важно е да се знае, че дори и да не копаеш основи, всяка сглобяема къща върху земеделска земя може да се третира като строеж, ако има трайно прикрепване към терена (водопровод, ток, канализация, фундамент и др.). Това означава, че се попада под изискванията на Закона за устройство на територията (ЗУТ), както и на Наредба 19 за ползването на земеделски земи.
Преди да мислиш за поставяне на каквато и да е конструкция, важно е да знаеш, че без смяна на предназначението земеделската земя не позволява законно строителство. Ако обмисляш този процес, виж как се прави смяна на предназначение на земеделска земя – стъпка по стъпка и с актуални изисквания: Смяна на предназначение на земеделска земя – как става през 2025 г.
Поставянето на различни видове постройки в земеделска земя изглежда като евтино и практично решение – особено ако си купил имот извън регулация и искаш нещо бързо за почивка или живеене. Но според закона, не всяка конструкция може просто да се „сложи“ и да остане там без последствия.
⚠️ Сглобяемата къща е строеж по смисъла на закона
Дори да е доставена на части и монтирана на място, ако е трайно прикрепена към земята – има основа, свързана е с ток, вода или канализация – тя се счита за строеж по чл. 10 и чл. 151 от ЗУТ. А за строеж в земеделска земя е необходимо предварително:
- промяна на предназначението на земята
- одобрени архитектурни проекти
- разрешение за строеж от общината
Без тях, такъв обект се счита за незаконен, подлежи на глоба и дори на принудително премахване от ДНСК.
✅ Преместваем обект обаче е нещо различно
По закон, преместваемите обекти (например фургони, контейнери, каравани) не се считат за строеж, ако:
- не са трайно прикрепени към терена
- нямат основи или трайни връзки с инфраструктура
- не нарушават предвижданията на ПУП
Такива обекти могат да бъдат поставяни временно, особено за сезонно ползване или като временна база. Въпреки това, в някои случаи се изисква съгласуване с общината или разрешение за поставяне, особено ако се ползва дългосрочно.
Законно ли е да поставиш сглобяема къща върху земеделска земя
Много хора си мислят, че щом не копаят основи, а просто монтират сглобяема конструкция, това не се счита за строеж. Истината обаче е друга – всяка сглобяема къща върху земеделска земя, която е трайно прикрепена (има ток, вода, фундамент), се третира като строеж по ЗУТ.
Според чл. 151 от Закона за устройство на територията, не се изисква разрешение само за леки и временни обекти, които не са свързани с инфраструктура. Но ако сглобяема къща върху земеделска земя има инсталации или основа, тя попада под всички изисквания като за обикновена сграда:
- Промяна на предназначението на земята
- Одобрен проект от архитект
- Разрешение за строеж от общината
- Възможно одобрение от РИОСВ и др.
Важно е да се прави разлика – сглобяема къща върху земеделска земя не е преместваем обект, а строеж. Това означава, че ако не е узаконена по всички изисквания, подлежи на санкции от ДНСК.
Ако не си преминал през нужните процедури, поставянето на сглобяема къща върху земеделска земя се счита за незаконно строителство. А глобите не са малки – между 1000 и 10 000 лв, плюс принудително премахване на обекта.
Узаконяването на сглобяема къща върху земеделска земя не е бърз или лесен процес, но е възможен при спазване на всички законови изисквания. Основната пречка пред много собственици е, че земята не е в регулация, а това означава, че преди всичко трябва да се промени нейното предназначение.
- Промяна на предназначението на земята
За да може да се изгради сглобяема къща върху земеделска земя, тя трябва да се превърне в УПИ (урегулиран поземлен имот). Това става чрез подаване на заявление в общината и изготвяне на Подробен устройствен план (ПУП). - Изготвяне на проект за строеж
Архитект изготвя проект, който включва разположението на сглобяемата къща, комуникациите и връзките с инфраструктурата. Този проект се одобрява от общината. - Получаване на разрешение за строеж
След одобрение на проекта, се издава официално разрешение. Само тогава можеш законно да започнеш поставянето на сглобяема къща върху земеделска земя. - Присъединяване към ток и вода (ако е възможно)
При нужда от електричество и вода, ще трябва да представиш още документи пред съответните доставчици и да извършиш технически присъединявания. - Актове 14, 15 и 16 (ако се изискват)
В някои случаи, особено ако сградата ще се обитава постоянно, се минава и през трите етапа на въвеждане в експлоатация, както при стандартен строеж.
Важно: дори и да става дума за сравнително лека конструкция, всяка сглобяема къща върху земеделска земя, която има връзки с инфраструктура, подлежи на същите правила, както тухлена сграда.
Ако вече си поставил сглобяема къща или друга постройка и не си сигурен дали всичко е законно, най-добре е да провериш какви са възможностите за узаконяване. Виж какви са актуалните правила, документи и стъпки за узаконяване на къща или постройка през 2025 г. – независимо дали е строена без разрешение или е върху земеделска земя: Узаконяване на къща или постройка – какво трябва да знаеш през 2025 г.
Преместваем обект или временна постройка – има ли разлика?
Много собственици се надяват, че ако не поставят фундамент и сградата изглежда „лека“, тя автоматично ще се счита за преместваем обект. Но в практиката и по смисъла на закона има съществени разлики, които определят дали ще попаднеш под строителен контрол или не.
✅ Преместваем обект – това е конструкция, която:
- няма основа
- не е трайно свързана с терена (не е фиксирана)
- не е свързана с електричество или ВиК
- може да бъде преместена без демонтаж
Такива обекти могат да бъдат разрешени за временно ползване, включително върху земеделска земя, но често пак се иска разрешение за поставяне от общината – особено ако се ползва повече от 30 дни.
⚠️ Сглобяема къща върху земеделска земя обаче почти винаги се третира като строеж, ако има връзки с ток, вода, канализация или основа. Дори и да не е от тухли, тя е недвижим имот според закона – а това означава, че попада под режима за строителство.
❗ Заблуда е, че всяка сглобяема конструкция се води „преместваема“. Ако поставиш сглобяема къща върху земеделска земя без нужните документи, това може да доведе до глоби и разпореждане за премахване от ДНСК или общината.
Как да прекараш ток и вода до сглобяема постройка в земеделска земя
Много собственици искат не просто да поставят конструкция, а да я направят напълно обитаема. Това означава ток, вода и понякога канализация. Но прекачването към инфраструктура върху земеделска земя носи редица предизвикателства.
Ако имаш сглобяема къща върху земеделска земя, която не е преминала през процедура по узаконяване и няма разрешение за строеж, електроснабдителните дружества може да откажат присъединяване. За тях къщата не съществува юридически.
⚡ За ток:
- Трябва да подадеш заявление с доказателства за собственост и статут на имота
- Изисква се становище от главния архитект (че сградата е допустима)
- Възможно е да се изиска одобрено ел. табло, проект и трасе
💧 За вода:
- В неурегулирани имоти често се разчита на сондаж (който също подлежи на разрешителен режим)
- Присъединяване към ВиК мрежата се позволява само след узаконяване
⚠️ Ако поставиш сглобяема къща върху земеделска земя без тези разрешения и се опиташ да пуснеш ток или вода чрез „временни“ връзки, рискуваш не само глоба, но и прекъсване на захранването при проверка.
Важно е да знаеш, че поставянето на сглобяема къща върху земеделска земя без изрядни документи може да създаде проблеми не само със закона, но и при бъдеща продажба или дарение. Ако планираш да подариш, продадеш или прехвърлиш имота на роднина, провери какви са актуалните изисквания и разходи за прехвърляне на имот през 2025 г.: Прехвърляне на имот през 2025 г. – такси, документи и процедури
В крайна сметка струва ли си строеж на сглобяема къща върху земеделска земя?
Идеята за сглобяема къща върху земеделска земя изглежда примамлива: получаваш евтин парцел, бърза постройка и възможност да избягаш от града. Но в реалността ситуацията е далеч по-сложна.
✅ Плюсове:
- По-ниска цена на земята
- Бърз монтаж и готова конструкция
- Гъвкавост при избор на размер и тип къща
⚠️ Рискове:
- Законова несигурност – без регулация почти всичко е незаконно
- Сложна и скъпа процедура по узаконяване
- Риск от глоби, премахване на постройката и проблеми при продажба
- Ограничен достъп до ток, вода и ВиК услуги
Ако планираш сглобяема къща върху земеделска земя само като временно решение за уикенд или сезонно ползване – с напълно преместваем обект, без връзки и без основа – може да се разминеш без сериозни проблеми. Но ако искаш трайно жилище, което да е законно, със всички комуникации и права, узаконяването е задължително.
Официални източници и нормативни актове
- Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Регламентира кога дадена постройка се счита за строеж и какви разрешителни са необходими.
📄 Прочети закона на Lex.bg - Наредба № 19 от 25.10.2012 г.
Определя условията и реда за застрояване в земеделските земи.
📄 Прочети наредбата на Lex.bg - Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ)
Урежда процедурите за промяна на предназначението на земеделските земи.
📄 Прочети закона на Lex.bg