Ремонт на апартамент е неизбежна стъпка след покупка на жилище – особено при ново строителство „на тапа“ или стари сгради, нуждаещи се от пълно обновяване. В повечето случаи това е най-сериозният допълнителен разход след сделката, а неподготвеният собственик може лесно да се сблъска със скрити проблеми, забавяния и надхвърляне на бюджета. В тази статия ще разгледаме какво включва ремонтът на апартамент, какви са цените през 2025 г., какви документи се изискват и кои са най-често подценяваните разходи.
Каква е разликата между ремонт на стар апартамент и ново строителство?
Планирането на ремонт на апартамент зависи изцяло от състоянието на имота и годината му на строителство. Новото строителство обикновено се предава „на тапа“ – без настилки, без интериорни врати, със шпакловани стени и изградени, но празни инсталации. Старите апартаменти често са с остарели инсталации, криви стени, амортизирани подове и скрити проблеми, които не се виждат на оглед.
Основни разлики:
- Ново строителство:
- Често се изисква пълен вътрешен довършителен ремонт
- Обикновено няма нужда от къртене, но има сериозни разходи за всичко „от нулата“
- По-малък шанс за скрити щети (но има изключения!)
- Старо строителство:
- Почти винаги се налага къртене, изравняване, подмяна на инсталации
- Висок риск от влага, мухъл, течове, слаба звукоизолация
- Често излиза по-скъпо, дори първоначално да изглежда по-евтино
В много случаи ремонтът на стар апартамент започва с мисъл за козметични подобрения, но в движение прераства в основен, със сериозни допълнителни разходи.
Ако се интересуваш от покупка на апартамент с банков кредит е добре да се запасиш с много ценна информация по темата, която ще ти помогне да се предпазиш от грешки и бъдещи проблеми. Прочети нашата обширна статия по темата Какво трябва да знаеш при покупка на имот с кредит – истината без банков грим
Колко струва ремонт на апартамент през 2025 г.? – Цени по видове ремонт
Цената за ремонт на апартамент през 2025 г. зависи от много фактори: състоянието на имота, локацията, желания стандарт и дали става дума за ново строителство или стар апартамент. В повечето случаи крайната сума изненадва собствениците, особено когато започват без предварителен план и точен бюджет.
Примерни ориентировъчни цени:
- Козметичен ремонт на апартамент (боя, под, врати):
от 80 до 150 лв/кв.м
(най-често при по-нови жилища с частично завършени основи) - Основен ремонт на апартамент (шпакловки, замазки, нови инсталации):
от 200 до 400 лв/кв.м
(типичен за апартаменти в стари блокове или жилища на тапа) - Луксозен ремонт на апартамент (дизайнерски решения, скъпи материали):
над 500 лв/кв.м
(особено при големи градове като София и Варна)
Примерна сметка:
За апартамент от 70 кв.м с основен ремонт, бюджетът може да бъде между 14 000 и 28 000 лв само за труд и материали, без обзавеждане.
Важно е да се има предвид, че цените за ремонт на апартамент в София обикновено са най-високи, следвани от Варна, Бургас и Пловдив. В по-малките градове цените могат да са с 15–30% по-ниски.
Какви документи и разрешителни са нужни при ремонт на апартамент?
Много собственици подценяват административната страна на нещата, но при почти всеки ремонт на апартамент се появяват правни изисквания – особено в сгради в етажна собственост и при сериозни промени.
В кои случаи се изискват документи?
- Когато се променя предназначението на помещение – например, кухня става баня или обратното.
- При премахване или изграждане на стени, включително и само гипсокартон.
- При намеса в общи части, включително подмяна на вертикални щрангове или преминаване през тях.
- Когато ремонтът променя фасадата, терасата или остъкляването.
Необходими документи:
- Разрешение от домоуправителя или съгласие от съседите (писмено)
- Проект от архитект, ако има промяна в разпределението
- Становище от конструктивен инженер, ако се бутат носещи стени (строго забранено без него!)
- Съгласуване със строителен надзор, ако се извършват СМР, обхващащи общи части или конструкцията
При какви ремонти не ти трябват документи?
- Боядисване, подмяна на подови настилки, монтаж на мебели, интериорно осветление – всичко, което не променя конструкцията или функцията на помещенията.
Важно е да се уточни, че при всеки по-сериозен ремонт на апартамент в жилищна сграда, особено в София или други големи градове, контролът от институциите е по-засилен и е по-добре всичко да бъде законно.
Скрити разходи при ремонт на апартамент – какво излиза извън плана?
Една от най-честите грешки при планиране на ремонт на апартамент е подценяването на непредвидените разходи. Дори и при добре изготвен бюджет, винаги има елементи, които изскачат в движение и вдигат крайната сума с хиляди левове.
Най-често срещаните скрити разходи:
- Остарели инсталации в стар апартамент – често се налага пълна подмяна на електро- и ВиК системата, която не е включена в началния план.
- Нивелиране на под и изправяне на стени – в ново строителство се предполага, че всичко е равно, но на практика се изисква допълнителна работа и материали.
- Допълнителни такси за доставка и внасяне – много доставчици на строителни материали таксуват носене до етаж или такса „център“ в големите градове.
- Разходи за отпадъци и контейнери – къртене = тонове боклук, който трябва да бъде извозен със специализирана фирма.
- Непланирани подобрения – клиентите често решават в движение да добавят неща като скрито осветление, окачени тавани, допълнителни контакти или дизайнерски елементи.
Колко да предвидиш за скрити разходи?
Професионалистите препоръчват да заделиш поне 15–20% над основния бюджет за ремонт на апартамент, за да покриеш изненадите. Например, ако предвиждаш 25 000 лв., сложи буфер от още 4–5 хиляди.
Често задавани въпроси относно ремонт на апартамент
Колко струва ремонт на апартамент през 2025 г.?
Цената зависи от вида на ремонта и града. Козметичен ремонт на апартамент започва от около 80–150 лв/кв.м, докато основен ремонт с нови инсталации и довършителни работи достига 200–400 лв/кв.м. Луксозните ремонти могат да надминат 500 лв/кв.м. В София цените са най-високи.
Кои са най-скъпите дейности при ремонт на апартамент?
Подмяната на електроинсталация, ВиК, замазки и шпакловки, както и монтажът на подови настилки и врати обикновено формират най-големите разходи. При стар апартамент често се добавят и скрити проблеми като влага, които изискват допълнителни средства.
Какъв бюджет да предвидя за ремонт на апартамент от 70 кв.м?
При основен ремонт в среден клас материали можеш да предвидиш между 14 000 и 28 000 лв, без обзавеждането. Ако искаш по-висок стандарт или имотът е в лошо състояние, сумата може да надхвърли 35 000 лв.
Нужно ли е разрешение за ремонт на апартамент?
Зависи от вида на ремонта. Ако не се променя разпределението на помещенията и не се засягат носещи конструкции, не е нужно разрешение. При бутане на стени, промени във функционалността или намеса в общи части – задължително се изисква проект и съгласуване.
Кога е най-доброто време за ремонт на апартамент?
Пролет и есен са предпочитани заради умерените температури и по-ниските рискове от конденз и влага. През лятото цените на майстори и материали често са по-високи, а зимата е неподходяща за някои мокри дейности.
Измерват се нивата на пода, ъглите и равнинността на стените. В много случаи новото строителство изглежда „готово“, но реално изисква сериозно доизграждане преди да започне реалният ремонт на апартамент.
Източници и полезни връзки
За да се ориентирате по-добре в процеса на ремонт на апартамент, ето няколко надеждни източника с актуална информация за цени, документи и законови изисквания:
- Pravatami.bg – Разрешение за строеж и кога е необходимо
Подробно обяснение кога се изисква разрешение за строеж и какви документи са нужни при различни видове ремонти.
https://www.pravatami.bg/s/15800 - Daibau.bg – Цени за ремонт на апартамент през 2025 г.
Актуални ориентировъчни цени за различни видове ремонти, включително цялостен, козметичен и луксозен ремонт.
https://www.daibau.bg/ceni/remont_na_apartament - Fedastudio.com – Документи при ремонт на апартамент
Практически съвети за уведомяване на общината, изготвяне на конструктивно становище и кога се изисква архитектурен проект.
https://www.fedastudio.com/blog/article/2 - Stroitelni-remonti.com – Цени на строителни услуги през 2025 г.
Подробен ценоразпис за различни строително-ремонтни дейности, включително замазки, мазилки и шпакловки.
https://stroitelni-remonti.com/stroitelni-uslugi-ceni/