Преди да поставите дори първата тухла, трябва да знаете дали се нуждаете от разрешение за строеж. Това е задължителен административен акт, без който не можете законно да започнете какъвто и да е строеж – било то къща, гараж, ограда, навес или по-голям обект. Разрешението за строеж не е просто формалност – то гарантира, че строителството отговаря на всички изисквания на закона, устройствените планове и техническите стандарти.
Много хора се изненадват, когато разберат, че за част от дейностите също се изисква разрешение за строеж, дори ако се касае за личен имот или малка постройка. Същевременно съществуват и изключения – определени случаи, в които не се изисква разрешение за строеж, но те са строго определени от закона.
В тази статия ще разгледаме кога се изисква разрешение за строеж, как се подава заявление, какви документи са нужни, какви са сроковете и колко струва издаването му. Ще отговорим и на един често задаван въпрос – какво следва след разрешението за строеж и какво става, ако то изтече или не започнете навреме.
Ако планирате да изградите гараж във вашия имот, е важно да знаете, че в повечето случаи също се изисква разрешение за строеж, особено ако конструкцията е масивна или свързана със земята.
Виж какви са изискванията, кога не се изисква разрешение и какви грешки да избягвате при строеж на гараж: Строеж на гараж – кога е разрешен, какво трябва да знаете и как да го узаконите
Кога се изисква разрешение за строеж
В България разрешение за строеж се изисква за почти всички видове строителни дейности, които не попадат изрично в списъка на изключенията, изброени в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Това разрешение е официален административен акт, който удостоверява, че планираният строеж отговаря на действащите устройствени планове, нормативи и технически изисквания.
Кога задължително се издава разрешение за строеж:
- При ново строителство на сгради – жилищни, търговски, промишлени
- При пристрояване, надстрояване или основна реконструкция
- За изграждане на вилни сгради, еднофамилни къщи, навеси над 35 кв.м.
- За басейни, подпорни стени, огради в някои случаи
- При смяна на предназначението на сграда или помещение
- За изграждане на гаражи и селскостопански постройки, които не са преместваеми
Изключения: кога не се изисква разрешение за строеж
Съществуват някои случаи, при които не се изисква разрешение за строеж, но само ако са изпълнени конкретни условия:
- Постройки с площ под 35 кв.м. в собствен двор, без фундамент (напр. беседка)
- Огради до 60 см основа и до 2,2 м височина между частни имоти
- Преместваеми обекти, които не са трайно свързани със земята
- Оранжерии, навеси, стопански навеси при конкретни размери и функции
- Ремонтни дейности, които не променят конструкцията или фасадата
Важно е да се отбележи, че дори когато не се изисква разрешение за строеж, може да се изисква съгласуване с общината или уведомяване на съседите.
Как се издава разрешение за строеж – стъпка по стъпка
Процедурата по издаване на разрешение за строеж е административна и включва няколко ясно регламентирани етапа. Всеки от тях е задължителен и изисква съответните документи, одобрения и технически проекти. Целта е да се гарантира, че строежът ще бъде безопасен, законен и съобразен с действащия устройствен план на населеното място.
1. Изготвяне на инвестиционен проект
Първата стъпка е наемането на архитект и/или проектант, които ще подготвят пълния проект. Той включва архитектурна, конструктивна, електро, ВиК и други части според вида на строежа. Проектът трябва да бъде съобразен с подробния устройствен план (ПУП) на имота.
2. Съгласуване с институции
Инвестиционният проект трябва да бъде съгласуван с всички засегнати институции – ВиК, електроразпределение, пожарна, РИОСВ, и други при нужда. За урбанизирани територии това става през звеното по устройство на територията към общината.
3. Подаване на заявление в общината
След съгласуванията, се подава заявление до главния архитект на съответната община. Към него се прилагат:
- Одобрените части от проекта
- Документ за собственост
- Скица и виза за проектиране (ако се изисква)
- Документи за платени такси
4. Издаване на разрешение за строеж
Главният архитект проверява документацията и, при съответствие с всички изисквания, издава разрешение за строеж. То влиза в сила след 14-дневен срок, ако няма подадени възражения или жалби.
5. Вписване в регистър и уведомяване
Разрешението се вписва в публичния регистър на разрешенията за строеж към общината и се уведомява съответната дирекция „Контрол по строителството“.
Много собственици подценяват нуждата от разрешение за строеж, когато става въпрос за малки постройки като навес или барбекю в двора. Но според закона, дори тези елементи могат да изискват одобрение, особено ако имат фундамент или са трайно прикрепени към земята.
Виж кога се изисква разрешение за барбекю, навес или лятна кухня, и как да го получиш законно: Разрешение за барбекю на двора – кога се изисква и как да го узакониш
Колко струва разрешение за строеж на къща или друг обект
Цената за издаване на разрешение за строеж не е фиксирана с една конкретна сума – тя зависи от типа на строежа, площта, категорията на обекта и населеното място. Разходите включват както държавни и общински такси, така и възнаграждения за проектанти и архитекти, които подготвят необходимата документация.
Основни компоненти на разходите:
1. Такса към общината
– Обикновено се изчислява като процент от стойността на строежа, по методика на съответната община
– При еднофамилна къща средната такса е между 100 и 300 лв.
– При по-големи сгради – може да стигне до 1000–1500 лв.
2. Проектиране и архитект
– Цените варират спрямо сложността и етапите на проектиране
– За стандартен проект на къща: от 1500 до 4000 лв.
– При по-големи обекти: над 5000 лв., особено ако включват геоложко проучване, конструктивни изчисления, енергийна ефективност и др.
3. Геодезически заснемания, виза, кадастрални услуги
– Изготвяне на скица и виза за проектиране: 50–150 лв.
– Геодезия и трасировъчен план: 200–600 лв.
4. Допълнителни такси (при нужда)
– Съгласуване с институции: понякога безплатно, но често има административни такси
– Нотариални заверки, удостоверения, копия от документи: още 50–100 лв.
Примерна обща сума за еднофамилна къща:
Между 2000 и 5000 лв. в зависимост от проекта, общината и терена. При сложни или извънградски обекти може да надхвърли 7000 лв.
Какво следва след издаване на разрешението за строеж
След като бъде издадено разрешение за строеж, това не означава, че веднага можете да започнете да строите. Законът изисква да бъдат изпълнени още няколко ключови стъпки, преди да започне реалното строителство. Те гарантират, че дейността ще бъде извършена по безопасен, проследим и законен начин.
Валидност на разрешението за строеж
Срокът на валидност е:
- 3 години, в които трябва да започнете строежа
- 5 години, в които трябва да завършите грубия строеж (т.нар. етап „Акт 14“)
Ако не спазите тези срокове, разрешението за строеж губи действието си, освен ако не бъде подновено предварително.
Какво трябва да направите след издаване на разрешението:
1. Уведомление за започване на строителство
Подавате уведомление в общината, че започвате строеж. Това се прави от инвеститора или упълномощеното лице. Без това уведомление строежът е незаконен.
2. Назначаване на строителен надзор
За повечето категории строежи е задължително да има:
- Технически ръководител
- Строителен надзор
- Координатор по безопасност
Тези участници се вписват в документацията и се представят на общината.
3. Откриване на строителна площадка
Изготвя се протокол за откриване на строителна площадка и се монтира строителна табела със задължителна информация – разрешение за строеж, участници, срокове и т.н.
4. Водене на строителен дневник
Всички дейности и проверки се отразяват в дневник, който се пази от техническия ръководител и се представя при нужда на контролните органи.
5. Контрол по време на строежа
Общината и други органи (ДНСК) имат право да извършват проверки по всяко време. Нарушенията водят до актове, глоби и дори спиране на строежа.
Какво става при изтекъл срок или ако не започнете строеж
Много хора получават разрешение за строеж, но поради различни причини не започват работа в определения срок. Това може да бъде свързано с липса на средства, чакане за финансиране, неуредени отношения със съседи или чисто организационни забавяния. Какво се случва тогава?
Срокове по закон
Съгласно чл. 153 от ЗУТ:
- Разрешението за строеж губи правно действие, ако не бъде започнат строеж в срок от 3 години от издаването му
- Ако строежът е започнат, но не е достигнал до „груб строеж“ в срок от 5 години, разрешението също губи действието си
Може ли да се поднови?
Да, разрешение за строеж може да бъде презаверено, но само ако не е изтекъл срокът на валидност. Подновяването става с:
- Заявление до главния архитект на общината
- Удостоверение, че не са настъпили промени в ПУП
- Актуализация на проектите при нужда
Срокът след презаверяване е нови 3 години от датата на заверката.
Какво се случва, ако срокът е изтекъл напълно?
- Трябва да започнете процедурата отначало
- Може да се изисква нов ПУП, особено ако са настъпили законови или териториални промени
- Всички проекти и съгласувания трябва да се изготвят наново
Санкции и глоби
Ако започнете строеж с изтекло разрешение – той се счита за незаконен строеж. Това води до:
- Спиране на строежа
- Актове от ДНСК
- Възможно административно или дори съдебно производство
Преди да подадете документи за разрешение за строеж, е важно да проверите дали проектът ви отговаря на изискванията за минимални отстояния от съседи, улици и регулационни линии. Нарушаването на тези отстояния е една от най-честите причини за отказ или обжалване на строителни разрешения.
Виж точните разстояния, които трябва да спазите при застрояване на парцел, според ЗУТ и Наредба №7: Отстояния при застрояване – какви са минималните разстояния от съседи и граници
Публичен регистър на издадените разрешения
След издаването на разрешение за строеж, всеки документ се вписва в публичен регистър, който се поддържа от съответната община. Този регистър има за цел да осигури прозрачност и достъп до информация относно активните и изтекли разрешения за строеж, както и да позволи на заинтересованите страни (съседи, инвеститори, институции) да правят справки.
Къде да направите справка?
1. В сайта на съответната община
Повечето по-големи общини като София, Пловдив, Варна, Бургас имат онлайн портали, където можете да направите справка по:
- Адрес или номер на имота
- Номер на разрешението
- Име на инвеститора или строителя
2. На място в техническата служба
Ако общината няма онлайн регистър, проверката става чрез заявление на хартиен носител до отдела по устройство на територията.
3. В националния регистър към МРРБ (ако е наличен)
Макар все още да няма единен централен портал за всички общини, някои проекти се появяват в системи, свързани с ЕГРАОН или кадастъра.
Каква информация съдържа регистърът?
- Дата на издаване на разрешение за строеж
- Кой го е издал и на кого
- За какъв вид обект се отнася
- Категория на строежа и етап на изпълнение
- Забележки и обжалвания (ако има)
Тази информация е важна и ако ще купувате имот в строеж или ще подавате възражения.
Процедурата по издаване на разрешение за строеж е ключова стъпка за всеки, който планира да строи къща, пристройка, ограда или друг вид сграда. Това не е просто бюрокрация, а документ с реална правна сила, който дава зелена светлина за започване на строителни дейности. Независимо дали ще строите в урбанизирана зона или в периферен район, без валидно разрешение за строеж рискувате имотът ви да бъде класифициран като незаконен, което води до сериозни последици.
Важно е да знаете кога се изисква разрешение за строеж, какви документи ще са ви нужни, как се издава, колко ще ви струва и какви са сроковете, за да избегнете закъснения, глоби или отказ. Също така, след издаване на разрешението има конкретни задължения – уведомяване, надзор, откриване на строителна площадка и спазване на строителните срокове.
Ако вече сте получили разрешение за строеж, не го оставяйте да изтече. При необходимост – подновете го навреме. Ако тепърва ви предстои да го извадите – направете го подготвено, с точната документация, за да си спестите време, нерви и пари.
И помнете – всяка сграда започва не с чертеж, а с разрешение.
Източници и полезни връзки
1. Закон за устройство на територията (ЗУТ) – чл. 148
Този член уточнява, че разрешение за строеж в урбанизиран поземлен имот се издава само при наличен подробен устройствен план (ПУП)
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904
⚖️ 2. Съдебно решение на ВАС – дело № 2122/2023 (решение от 12.08.2024 г.)
Върховният административен съд потвърждава, че разрешението за строеж е валидно и не подлежи на пълно отменяне, ако са изпълнени изискванията на ЗУТ, включително проверка на ПУП и законната процедура
🔗 https://advotraining.bg/p/r/e/resenie-9409-ot-12082024-po-adm-d-2122-ot-2023-vas-1492.pdf