Продажба на наследствен имот често изглежда като нещо лесно – имаш имот, искаш да го продадеш. Но когато става дума за наследствена собственост, нещата почти никога не са толкова прости. В повечето случаи се оказва, че имотът е съсобствен между няколко наследници, някой е в чужбина, друг отказва да продава, има липсващи документи, или не е ясно кой каква част притежава. А оттам започват въпросите: може ли да се извърши продажба на наследствен имот без съгласие на всички? Какви документи са нужни? Какъв е данъкът при такава сделка? И какво се случва, ако става дума за продажба на наследствен имот по време на брак или със съпруг?

Темата за продажба на наследствен имот е не просто правна, а и емоционална – често се намесват семейни отношения, стари конфликти и спорове, които могат да блокират всяка сделка. В тази статия ще обясним всички реални сценарии, ще разгледаме нужните документи, ще посочим конкретните данъци, както и какво да направите, ако трябва да продадете чрез пълномощно или става дума за идеални части.

Ще разгледаме всичко, което трябва да знаете, за да протече продажба на наследствен имот правилно, законно и без излишни усложнения.

Ако наследственият имот има много съсобственици и се чудиш как може да се извърши продажба на наследствен имот с множество наследници, включително в случаи на спорове или откази, виж тази подробна статия с практични примери и решения:
👉 Продажба на наследствен имот с много наследници – какво да правиш, ако няма съгласие?

Кой има право да продава наследствен имот?

За да може да се извърши продажба на наследствен имот, първо трябва да е ясно кой точно притежава правото на собственост върху този имот. След смъртта на дадено лице, имотът автоматично преминава към наследниците му по закон или по завещание. Но това не означава, че всеки наследник може самостоятелно да извърши продажба на наследствен имот, без съгласието на останалите.

Основни принципи:

• Ако имотът е наследен от един човек – той има пълното право да го продаде по всяко време, стига да е вписан като собственик.
• Ако имотът е съсобствен между няколко наследници (най-често срещан случай) – продажбата на целия имот може да стане само със съгласието на всички, чрез едновременна сделка или с пълномощно.
• Всеки наследник обаче може да продаде своята идеална част – това е напълно законно, но купувачът ще придобие дялово участие, а не целия имот.

Вписване в Имотния регистър

Важно е наследникът, който желае да продаде, да бъде вписан като съсобственик в Имотния регистър. Това става чрез представяне на:

• Удостоверение за наследници
• Акт за смърт
• Завещание (ако има такова)
• Акт за собственост на имота (нотариален акт, дарение, договор за покупко-продажба и др.)

Без това вписване не може да се извърши валидна продажба на наследствен имот, тъй като нотариусът ще изиска документи за собственост и за наследствено право.

При спор между наследници

Ако част от наследниците не са съгласни да продават, няма как да се извърши продажба на целия имот. В този случай има две възможности:

• Продажба само на идеалната част от съгласния наследник
• Предявяване на иск за съдебна делба

Необходими документи за продажба на наследствен имот

При всяка продажба на наследствен имот, дори когато всички наследници са съгласни, нотариусът ще изиска пълен комплект документи, доказващи правото на собственост и наследяване. Без тях сделката не може да бъде изповядана. Ето какво е нужно:

Основни задължителни документи:

1. Нотариален акт (или друг документ за придобиване на имота от наследодателя)
   • Документът доказва, че починалият е бил собственик на имота.
2. Удостоверение за наследници
   • Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалия. Показва всички наследници по закон.
3. Акт за смърт на наследодателя
   • Задължителен документ, особено ако името все още фигурира в Имотния регистър.
4. Удостоверение за данъчна оценка на имота
   • Издава се от съответната община, използва се при изповядване на сделката. Ако продажната цена е под данъчната оценка, сделката се облага по оценката.
5. Скица или схема на имота
   • За урбанизирани територии – от АГКК (Кадастър).
   • За земеделски земи – от общината.
6. Удостоверение за липса на тежести
   • От Агенцията по вписванията. Показва дали има ипотеки, възбрани или други пречки за прехвърляне.

Допълнителни документи според случая:

• Завещание – ако имотът е придобит по завещание, то трябва да бъде вписано.
• Пълномощно – ако някой от наследниците е в чужбина или не може да присъства.
• Договор за делба – ако имотът вече е делен доброволно и всеки има конкретна част.
• Семейно положение – понякога се изисква документ, доказващ, че имотът е наследен, а не придобит по време на брак.

Важно: при продажба на наследствен имот, документите трябва да бъдат актуални, издадени не по-рано от 6 месеца (освен ако не е указано друго от нотариуса).

Преди да се пристъпи към продажба на наследствен имот, понякога е необходимо първо да се извърши разделяне между наследниците. Ако не знаете как се прави делба – доброволно или по съдебен път – и какво означава реално разпределение на дялове, виж пълния ни наръчник тук:
👉 Разделяне на наследствен имот – доброволна или съдебна делба, документи и процедура

Данъци при продажба на наследствен имот

Една от най-често срещаните неясноти при продажба на наследствен имот е свързана с дължимите данъци. Много хора смятат, че след като имотът е наследен, не се дължи нищо – но това не винаги е така. Данъчното третиране зависи от две основни неща: кога е придобит имотът (чрез наследяване) и колко време е минало от този момент до продажбата.

Данък при продажба на наследствен имот – физическо лице

📌 Не се дължи данък, ако:

• Имотът е наследен преди повече от 5 години и не е продаван друг имот през последните 5 години;
• Имотът е единствен жилищен имот за продавача през последните 3 години;

В тези случаи сделката е освободена от данък върху дохода, съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 2 от ЗДДФЛ.

📌 Дължи се данък 10%, ако:

• Имотът е продаден в рамките на 5 години от наследяването (т.е. от смъртта на наследодателя), и
• Продавачът е физическо лице, което продава повече от един имот за този период, или
• Имотът не е единствено жилище

В този случай се подава годишна данъчна декларация в НАП до 30 април на следващата година и се дължи 10% данък върху реализирания доход (разлика между продажна цена и документално доказани разходи).

Местен данък при продажба (винаги се дължи):

Това е местен данък, който се заплаща на общината, в която се намира имотът, и е част от нотариалната сделка. Размерът варира по градове:

• София: 3%
• Пловдив, Варна, Бургас: 2,5% – 3%
• Малки населени места: от 2% до 2,5%

Този данък се изчислява върху по-високата стойност между:

• Данъчната оценка на имота
• Продажната цена по договора

Такси и разходи:

• Нотариална такса – по Тарифата на Нотариалната камара, зависи от стойността на сделката;
• Такса за вписване – 0,1% от цената на имота;
• Такси за скица, удостоверения и др. – в зависимост от нужните документи;

Продажба на наследствен имот чрез пълномощно

Когато някой от наследниците не може лично да присъства при сделката – например защото живее в чужбина, има здравословни проблеми или просто не желае да участва лично – продажба на наследствен имот може да се извърши чрез пълномощно. Това е напълно законна практика, но има специфики, които трябва да се спазят стриктно, за да бъде сделката валидна.

Какво трябва да съдържа пълномощното?

Пълномощното трябва изрично да упълномощава лицето (обикновено друг наследник или адвокат) да продаде наследствения имот или идеалната част от него. Формулировките от типа „упълномощавам за всякакви сделки“ не са достатъчни при имоти.

Изисква се задължително да бъдат посочени:

• точният адрес и описание на имота,
• името на купувача, ако е предварително известен,
• действията, които пълномощникът има право да извърши – продажба, подписване на предварителен и окончателен договор, получаване на сума и др.

Нотариална заверка

Пълномощното трябва да бъде нотариално заверено:

• Ако е издадено в България – пред български нотариус;
• Ако е издадено в чужбина – пред местен нотариус + апостил или консулска заверка, в зависимост от държавата.

Нотариусът, изповядващ сделката, ще изиска оригинала на пълномощното.

Един от най-честите въпроси при продажба на наследствен имот е свързан с данъчното облагане – дали се дължи данък, кога има изключения, и как се декларира доходът. Подробна разбивка с примери и актуални проценти ще откриеш в тази специална статия:
👉 Данък при продажба на наследствен имот – кога се плаща и кога не

📌 Важно:

• Един наследник не може да продаде чуждата идеална част без изрично пълномощно.
• Ако има пълномощно само за част от имота, сделката трябва да бъде оформена точно за съответния дял.
• Ако пълномощникът получава парите от името на упълномощителя, това също трябва да е изрично упоменато.

Продажбата чрез пълномощно е практична възможност при наследствени имоти с много наследници, особено когато някои са в чужбина. Но е изключително важно документите да са коректни, за да се избегнат бъдещи оспорвания.

Продажба на идеални части от наследствен имот

Една от най-честите практики при продажба на наследствен имот е продажбата само на идеалната част, притежавана от един от наследниците. Това е възможно по закон, дори когато другите наследници не са съгласни или отказват да участват в сделката.

Какво означава „идеална част“?

При наследство, всеки наследник получава определен процент от имота, без физическо разпределение. Това е т.нар. идеална част – напр. 1/2, 1/3, 1/4 и т.н. Тя не е отделена реално (не може да се каже „тази стая е моя“), но носи права и задължения.

Може ли да се продаде идеална част?

Да. Всеки наследник има пълното право да продаде своята идеална част, дори без съгласието на останалите съсобственици. Това важи както за жилища, така и за земеделски земи, парцели и сгради.

Какви са особеностите?

• Купувачът става съсобственик заедно с останалите наследници. Това обикновено е нежелано, защото се създава сложна собственост.
• Законът дава право на първи отказ на останалите съсобственици (чл. 33 от Закона за собствеността):
  • Продавачът е длъжен писмено да предложи своя дял на другите съсобственици.
  • Ако те не се възползват в 30-дневен срок, може да го продаде на външен купувач.
• Ако не се изпълни тази процедура, сделката може да бъде оспорена и обявена за нищожна от съда.

Най-чести ситуации:

• Един наследник иска да продаде, другите отказват – продава само своя дял.
• Купувач купува 1/3 от апартамент и става съсобственик с хора, които не познава.
• Наследник предлага на останалите да купят неговата част, но те не проявяват интерес – тогава продава на трето лице.

Продажбата на идеална част е законна, но рядко е добър вариант за купувача. За продавача обаче често е единствена възможност при продажба на наследствен имот, когато няма съгласие за целия имот.

Какво се случва при продажба на наследствен имот със съпруг или по време на брак

Много хора се питат дали при продажба на наследствен имот се изисква съгласие от съпруга или съпругата на наследника. Въпросът е напълно основателен, защото става дума за имот, придобит безвъзмездно (чрез наследство), но продаван по време на брак – период, в който обикновено важи режим на съпружеска имуществена общност.

Наследствен имот не влиза в съпружеската имуществена общност

Съгласно Семейния кодекс, имотите, придобити чрез наследство или дарение, остават лична собственост на съответния съпруг, дори ако са придобити по време на брака. Това означава:

✅ Ако си наследник и си женен/омъжен – имотът е само твой, не на двама ви.
✅ Съпругът няма право върху него, освен ако не сте направили съвместно подобрения, вложения или има други уговорки (например записано завещание и за него).

Не се изисква съгласие от съпруга за продажба

Когато се извършва продажба на наследствен имот, не се изисква декларация за съгласие от брачния партньор, защото това не е обща собственост, а лична. Това важи и за:

• Продажба на цял имот, придобит чрез наследство
• Продажба на идеална част от наследствен имот

Изключения (редки, но възможни):

• Ако имотът е записан на двамата съпрузи поради грешка или съзнателно дарение – тогава се изисква съгласие.
• Ако след наследството са направени сериозни инвестиции със съвместни средства – в определени случаи съпругът може да претендира за дял.
• При продажба с пълномощно, в някои случаи нотариус може да поиска удостоверение за семейно положение, за да е сигурен, че имотът е наистина лична собственост.

Важно е да се знае, че бракът сам по себе си не дава право върху наследството на съпруга, освен ако не е посочено изрично в завещание.

Специални случаи: отказващ наследник, спор между наследници, съдебна делба

При продажба на наследствен имот често се появяват усложнения, които блокират сделката или я правят почти невъзможна. Най-често срещаните са: отказ от участие, спор между наследници или нужда от съдебна намеса. Ето какво трябва да знаеш в подобни ситуации:

❌ Отказващ наследник – какво може да се направи?

Ако един или повече наследници не желаят да участват в продажбата, сделка за целия имот не може да бъде извършена. Но има варианти:

• Продава се само идеалната част на съгласния наследник (вж. предходен блок);
• Може да се водят преговори за вътрешна делба – прехвърляне на дялове между наследниците;
• Ако отказът е неаргументиран, може да се търси съдебна делба.

Спор между наследници

Споровете обикновено са свързани с:

• различни виждания за цена и купувач;
• съмнения относно документи или пълномощни;
• семейни конфликти, които пречат на сделката.

В подобен случай се налага или договаряне и споразумение, или започване на делба по съдебен ред, ако няма шанс за доброволна сделка.

Съдебна делба – кога и как?

Ако никой не желае да отстъпи и не може да се стигне до съгласие, продажба на наследствен имот може да се постигне чрез:

• Предявяване на иск за съдебна делба – подава се от един от наследниците в районния съд;
• Съдът определя дяловете, възможностите за реално разделяне, а ако това е невъзможно – нарежда продажба на целия имот на публична продан и разпределя парите според дяловете;
• Това е бавно, скъпо и често неизгодно, защото на търг имотите обикновено се продават под пазарната им стойност.

📌 Важно: дори един наследник да иска да реализира продажба на наследствен имот, законът му дава инструмент да го направи – дори срещу волята на останалите, но само при спазване на процедурите (чл. 34–36 от Закона за собствеността и чл. 341 и следв. от ГПК).

Продажба на наследствен имот – възможна, но с внимание към детайлите

Темата продажба на наследствен имот не е просто въпрос на намиране на купувач. Това е юридически процес, в който участват не само документи, но и хора – често с противоречиви интереси, различни цели и семейна история помежду си. И точно затова сделките с наследствени имоти изискват внимание към всяка подробност.

Важно е да се знае, че продажба на наследствен имот може да се осъществи дори когато не всички наследници са съгласни – чрез продажба на идеален дял или съдебна делба. Също така, бракът не влияе върху правото на наследник да разполага с имота си. Пълномощните са работещо решение, когато някой отсъства, но трябва да са формулирани прецизно.

В крайна сметка – възможно е да се направи успешна продажба на наследствен имот, но тя изисква:

• ясен собственически статус;
• пълна документация;
• разбиране на правата между съсобственици;
• и ако се стигне до спор – готовност за преговор или съдебен път.

Колкото по-рано бъде направена правна и документална проверка, толкова по-лесно и бързо ще се реализира сделката – с по-малко рискове и повече спокойствие.

Източници на информацията и полезни връзки

1. Закон за собствеността (ЗС)

Чл. 33, ал. 1 – „При съсобственост – продавачът е длъжен първо да предложи своя дял на останалите съсобственици, преди да продаде на трето лице.“ Това важи дори при продажба на идеална част от наследствен имот .
https://www.trudipravo.bg/izbrani-statii/iziskvaniya-pri-prodazhba-na-nasledstvo-v-koeto-ima-zemedelski-zemi/

2. Закон за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ)

Чл. 4а – Предвижда специални правила при продажба на земеделски земи под аренда ≥ 5 години, но не се прилага при наследствени сделки, което означава, че правилото за първо предлагане по чл. 33 ЗС остава основно
https://www.mzh.government.bg/media/filer_public/2021/02/18/zakon_za_sobstvenostta_i_polzvaneto_na_zemedelskite_zemi.docx