Продажба на ипотекирани имоти от банки е процес, при който кредиторът – най-често търговска банка – продава даден недвижим имот, за да покрие неизплатен дълг по ипотечен кредит. Това се случва, когато длъжникът спре да обслужва кредита си и банката предприеме процедура по принудително изпълнение. Този тип продажби често предлагат по-ниски цени от пазарните, което ги прави привлекателни за инвеститори и купувачи с ограничен бюджет.
На практика, продажба на ипотекирани имоти от банки е част от по-широкия процес на обезпечаване на вземания. Макар на пръв поглед да изглежда рискова сделка, за добре подготвения купувач това може да бъде изгоден ход, стига да се познават правилата, процедурите и възможните капани.
Причини банките да продават ипотекирани имоти
Когато кредитополучателят спре да плаща задълженията си към банката, ипотеката се активира като гаранция по дълга. В този случай финансовата институция започва съдебна или извънсъдебна процедура, за да възстанови дължимата сума. Най-честият инструмент е публичната продан чрез съдебен изпълнител, макар в някои случаи банката да продава имота директно.
Тези продажби се извършват, за да се ограничи загубата за банката. В някои случаи институцията дори е принудена да приеме временно собствеността върху имота, ако първата публична продан не успее. След това тя може да предложи имота повторно – директно или чрез агенции, с надежда да си възстанови максимално голяма част от дълга.
Много от хората, които се интересуват от продажба на ипотекирани имоти от банки, паралелно разглеждат и възможностите за покупка на имот в България през 2025, като сравняват рисковете и потенциалната доходност.
Как се осъществява продажбата – съдебна и извънсъдебна процедура
Съществуват два основни пътя, по които се извършва продажба на ипотекирани имоти от банки:
Съдебна процедура
Най-често използваният механизъм е чрез съдебен изпълнител. След издаване на изпълнителен лист от съда, имотът се обявява на публична продан в регистъра на ЧСИ (Частни съдебни изпълнители). Първоначалната цена е 80% от пазарната оценка. Ако няма купувач, при втората продан тя пада на 60%.
Потенциалният купувач трябва да плати депозит, обикновено 10% от началната цена, и ако спечели търга – остатъка от сумата в кратък срок. Това е процедура с ясни правила, но включва рискове, като обремененост на имота или забавено освобождаване от предишния собственик.
Извънсъдебна продажба
Ако в ипотечния договор е включена извънсъдебна клауза (чл. 417 от ГПК), банката може да пристъпи към директна продажба без съдебен процес. Тези случаи обикновено се реализират чрез агенции за недвижими имоти или банкови портали за продажби. Процедурата е по-бърза и често по-ясна, но имотите понякога са в по-лошо състояние или изискват допълнителни проверки.
Предимства при покупка на ипотекиран имот от банка
Най-същественият плюс за купувача е цената. Продажба на ипотекирани имоти от банки обикновено се извършва на по-ниски от пазарните нива – особено при първа и втора публична продан. Това привлича инвеститори и хора с ограничен бюджет, които искат да получат повече стойност за парите си.
Допълнително, банковите имоти често са проверени откъм документи – особено ако продажбата е извънсъдебна. Някои банки дори предлагат съпътстващи услуги като правни консултации или опции за кредитиране при покупка, което улеснява процеса значително.
Когато става въпрос за продажба на ипотекирани имоти от банки, често възникват въпроси и относно доказване на доходи при покупка на имот, особено при сделки с по-ниска стойност или неясен произход на средствата.
Рискове и проблеми при покупка
Въпреки предимствата, продажба на ипотекирани имоти от банки не е без своите капани. Един от тях е обременеността – например вписани други ипотеки, възбрани или тежести, които не са отпаднали. Въпреки че повечето от тях се заличават с продажбата, някои могат да се окажат пречка, ако не се разгледат внимателно.
Друг риск е състоянието на имота. Често тези жилища са занемарени, защото собствениците са ги изоставили или умишлено повредили. Освен това, самото освобождаване на имота от стария собственик може да отнеме време и усилия – особено ако той отказва да напусне доброволно.
Къде се публикуват обяви за продажба на ипотекирани имоти от банки?
Първото място, на което трябва да погледнете, е регистърът на публичните продажби към Камарата на частните съдебни изпълнители – sales.bcpea.org. Там се публикуват всички имоти, обявени на търг чрез съдебни процедури. Информацията включва оценка, начална цена, местоположение, снимки, както и дата на търга.
Други важни източници:
- Сайтове на търговски банки – Някои банки поддържат собствени портали за продажби на имоти (например Пощенска банка, ОББ, Райфайзенбанк), където продават придобити жилища след неуспешни публични продажби.
- Специализирани агенции – Част от банките възлагат продажбата на партньорски агенции, които ги публикуват в сайтове за имоти с етикет „от банка“ или „обезпечение“.
Какво да проверите, преди да купите такъв имот?
Преди да се впуснете в сделка за покупка на имот, продаван от банка, задължително направете следното:
1. Проверка на тежести
Уверете се, че освен ипотеката няма вписани възбрани, съдебни спорове, сервитути или други правни тежести. За това може да изискате актуална справка от Имотния регистър чрез нотариус или адвокат.
2. Проверка на състоянието на имота
Някои банки позволяват оглед на имота, други не. Ако имате възможност, направете оглед на място – особено при по-стари апартаменти или къщи, където състоянието може да е проблемно.
3. Проверка на правния статут
Ако купувате земя, проверете дали е урегулиран поземлен имот (УПИ) или все още е земеделска земя. При жилище – проверете дали има актуален Акт 16 (разрешение за ползване).
Реални примери – кога има смисъл да се купува такъв имот?
✔️ Пример 1: Апартамент от банка на половин цена
В София имот, оценен на 240 000 лв., излиза на първи търг за 192 000 лв. След като няма купувачи, на втората публична продан цената пада на 144 000 лв. Купувач, който следи продажбите, го придобива с кредит от друга банка и го отдава под наем, покривайки вноската.
✔️ Пример 2: Къща на село – нужда от ремонт, но отлична инвестиция
Малка къща с двор е придобита от банка след съдебно изпълнение и се продава за 25 000 лв. С допълнителни 15 000 лв. за ремонт, имотът става годен за живеене и е използван като ваканционен дом.
Заключителни съвети към купувачите
- Не купувайте „на сляпо“. Ако не ви е позволен оглед, поне проверете всичко за имота по документи.
- Използвайте услугите на адвокат по недвижими имоти – те знаят какво да гледат в нотариалния акт, ипотечния договор и вписванията.
- Планирайте разходи за ремонт, освобождаване на имота (ако се ползва) и евентуални административни процедури.
- Не се подлъгвайте по прекалено ниски цени – понякога това означава сериозен проблем с имота.
Важно е да се прави разлика между имот с ипотека, който се продава от частно лице, и продажба на ипотекирани имоти от банки – процедурите и условията при двата варианта могат да се различават значително.
Митове и заблуди при продажба на ипотекирани имоти от банки
❌ „Тези имоти се продават на безценица.“
Не винаги. Началната цена е по-ниска, но нараства с конкуренцията на търга. Понякога достигат и над пазарните нива при оспорвани търгове.
❌ „Имотите от банките винаги са чисти юридически.“
Погрешно. Ако не проверите вписванията в Имотния регистър и не се уверите в липсата на тежести, може да си купите проблем.
❌ „След като го купя, веднага го ползвам.“
Не винаги. Ако има наемател или собственик, който отказва да напусне, ще трябва съдебна процедура по изваждането му.
Източници свързани с продажба на ипотекирани имоти от банки
Продажба на ипотекирани имоти от банки: важни аспекти – Lawfirm.bg
Статията разглежда същността на продажба на ипотекирани имоти от банки, назовавайки видовете имоти, необходимата процедура, публична продан и правните аспекти при продажби от банки и съдебни изпълнители.
https://lawfirm.bg/publikatzii/prodazhba-na-ipotekirani-imoti-ot-banki
Ръководство как се купува ипотекиран имот – Realistimo
Обширна статия, описваща варианти за покупка на ипотечен имот: чрез погасяване и заличаване на ипотеката или поемане на кредита директно от банката. Това е пряка част от процеса на продажба на ипотекирани имоти от банки, и обяснява какво да проверите и кои документи са нужни.
https://realistimo.com/bg/blog/kak-se-kupuva-ipotekiran-imot/
Процедура за продажба на ипотекирани имоти от банките – Imotipremier.com
Практичен материал за това как работи публичната продажба при неплатен ипотечен кредит – от определяне на начална цена до финализиране на сделката. Подчертава ключови етапи при продажба на ипотекирани имоти от банки чрез ЧСИ.
https://imotipremier.com/prodajba-na-ipotekirani-imoti/