На пръв поглед, когато става въпрос за продажба на имот между роднини, всичко изглежда просто – има доверие, често няма пазарни преговори, двете страни се познават добре. Но всъщност сделките между роднини крият редица особености, които ако не се спазят, могат да доведат до бъдещи проблеми – включително данъчни санкции, правни спорове или дори обявяване на сделката за нищожна.
Законът не прави разлика дали купувачът и продавачът са братя, деца, племенници или свекърви. Но в практиката продажба на имот между роднини често се използва като формално прикритие на дарение, опит за избягване на данъци или заобикаляне на бъдещи наследствени претенции. Именно затова нотариусите, НАП и понякога дори съдът разглеждат подобни сделки с повишено внимание.
В тази статия ще разгледаме всичко, което трябва да знаете за законната, правилно оформена и безопасна продажба на имот между роднини – кога е позволена, какви документи се изискват, как се определя цената и какви рискове да избегнете.
Кои роднински връзки се срещат най-често в сделки с имоти
Продажба на имот между роднини може да се осъществи между всякакви членове на едно семейство – от родители и деца до лели, братовчеди и внуци. Няма правна пречка такива сделки да бъдат изповядани, стига да са съобразени с изискванията на закона.
В някои случаи, когато родителите не искат да продават, а просто да осигурят жилище на своето дете, предпочитан вариант остава прехвърляне на имот от родител на дете, при който няма финансови отношения между страните.
Най-често срещаните случаи включват:
- Родители продават на дете – обичайно при изнасяне или брак;
- Брат на сестра – при прехвърляне на наследствен дял;
- Баба или дядо на внук – вместо дарение, често с цел избягване на спорове;
- Свекър на снаха или зет – нерядко с обвързване със заем;
- Роднини по сватовство – ако живеят в една къща или участват в съвместни инвестиции.
Важно е да се знае, че законът не прави разлика между роднински степени при извършване на покупко-продажба – сделката се третира като между напълно независими лица. Но това има значение при данъчни облекчения, доказване на намерения и при евентуални бъдещи спорове в семейството.
Какви документи са нужни за продажба на имот между роднини
Независимо от роднинската връзка, продажба на имот между роднини изисква същия документен набор, както и при стандартна сделка:
- Нотариален акт за собственост;
- Скица на имота (от АГКК или общината);
- Удостоверение за данъчна оценка;
- Удостоверение за липса на тежести;
- Декларации по ЗМДТ и ЗДДФЛ (местни данъци, доходи);
- Лична карта и удостоверение за семейно положение при нужда;
- Банково удостоверение за плащане (или договор за заем, ако има);
Нотариусът ще изиска всички документи по закон, независимо че продавачът и купувачът са роднини. Ако някой от тях отсъства – например живее в чужбина – се изисква пълномощно, което също трябва да е надлежно заверено.
Как се определя цената при продажба на имот между роднини
Цената на имота е един от най-чувствителните въпроси при продажба на имот между роднини. Много често се уговаря символична или занижена сума, с цел да се избегнат по-високи данъци или да се улесни прехвърлянето. Това обаче може да предизвика съмнение у нотариуса или данъчните органи, че сделката прикрива дарение.
Законът позволява да се продаде имот на каквато и да е стойност, стига тя да не е абсурдно ниска и да не влиза в конфликт с публичния интерес. Въпреки това нотариусът задължително изповядва сделката по по-високата от двете стойности – договорената или данъчната оценка на имота. Това означава, че дори да впишете цена от 1 лев, ще платите данък върху данъчната оценка, ако тя е по-висока.
Ако ще правите продажба на имот между роднини, добре е цената да бъде поне в границите на пазарната логика, за да не създава излишно напрежение или съмнения. Това важи особено ако има други наследници или ако един ден сделката бъде оспорена в съд.
За да не попаднете под вниманието на данъчните, при всяка сделка е важно да сте подготвени за доказване на доходи при покупка на имот, независимо дали плащането е в брой или по банков път.
Рискове от прикрито дарение и последици при проверка
Когато сделката е фиктивна – тоест декларирана като продажба, но реално не е извършено плащане – може да бъде класифицирана като прикрито дарение. Това е нарушение, което има последствия в три посоки:
- Нотариусът може да откаже изповядване на сделката, ако заподозре, че липсва реално плащане;
- НАП може да започне проверка за укрит доход, особено ако сумата е значителна и не се вижда движение по сметки;
- Бъдещи наследници могат да оспорят сделката в съда, ако докажат, че тя е имала за цел да ги ощети.
При доказано прикрито дарение съдът може да обяви сделката за нищожна, да върне имота в наследствената маса и дори да наложи санкции. Това важи особено при продажба на имот между роднини, където често липсват реални преводи и се разчита на „устна уговорка“.
Затова е препоръчително винаги да има банков превод, разписка или друго доказателство, че реално е платена уговорената сума. Това предпазва и двете страни.
Данъчни ефекти и облекчения при сделки между роднини
Няма специален данъчен режим за продажба на имот между роднини – сделките се облагат с обичайните такси и данъци, както между напълно независими лица. Основните данъци, които се дължат, са:
- Местен данък при продажба на имот – определя се от общината, обикновено между 2% и 3%;
- Нотариална такса – изчислява се по таблица според стойността на сделката;
- Такса за вписване в Имотния регистър – 0.1% от продажната цена;
- Данък върху дохода – ако продавачът не е живял в имота последните 3 години и не го е притежавал поне 5 години.
Ако обаче се прави дарение между роднини по права линия (родител-дете, баба-внук), тогава се ползва освобождаване от местен данък. Но това важи само за дарения, не за покупко-продажба.
Затова при продажба на имот между роднини, ако се търси данъчна оптимизация, трябва предварително да се сравнят двата варианта – дарение или покупко-продажба – и да се избере този с по-малък общ разход и по-нисък правен риск.
Как да избегнете проблеми при продажба на имот между роднини
Продажба на имот между роднини често се приема като формалност – „няма какво да стане, нали сме семейство“. Но именно тук се крие рискът. Законът не прави разлика между сделка между брат и сестра и сделка между напълно непознати – изискванията са едни и същи, а контролът често е дори по-строг.
При покупко-продажба между роднини често се срещат имоти със сложна история, включващи различни видове съсобственост и проблеми със съсобственици, което може да блокира сделката или да я направи невалидна.
За да избегнете бъдещи спорове, е важно всички детайли по сделката да бъдат документирани ясно и точно – не само в нотариалния акт, но и с разписки, банкови преводи, декларации. Реалното плащане трябва да може да бъде доказано. Ако се избере символична цена – трябва да има обяснение и готовност да се защити при евентуална проверка.
Също така не подценявайте психологическия момент – днес сте в добри отношения, но една „семейна продажба“ без доказателства утре може да се окаже причина за дълбок конфликт, особено в случаи на наследяване или развод.
Най-разумното решение е при всяка продажба на имот между роднини да се действа с нужната правна и счетоводна подготовка – както се прави при сделка между непознати. Това е сигурна защита както за продавача, така и за купувача.
Източници и полезни връзки
ЗМИП – Закон за мерките срещу изпирането на пари (чл. 1, 3, 4, 10, 13)
Обяснява кои лица (в т.ч. нотариуси, банки) прилагат „комплексна проверка на клиентите“ и какви са изискванията при сделки над 15 000 евро, включително при покупка на имот.
https://www.lex.bg/laws/ldoc/2137182924
Уточняване произхода на средствата – комплексна проверка по ЗМИП
Статия описва как декларацията за произход на средства се изисква от нотариуси и други задължени лица и как се провежда оценка при сделки с имоти.
https://pravenanaliz.eu/2024/06/28/изясняване-произхода-на-средствата/
Чл. 122 ДОПК – данъчна ревизия при предполагаеми укрити доходи
Описание на процедурата при ревизия по чл. 122, ал. 1 (например при покупка на имот без документирани доходи), как органите по приходите могат да начисляват данък по предположение.
https://bganaliz.com/nap/opredelyane-na-danatchnata-osnova-po-tchl-122-ot-danatchno-osiguritelniya-protsesualen-kodeks-za-oblagane-s-korporativen-danak-i-danak-varhu-dohodite/
Контрол от НАП – ревизия по аналогия по чл. 122 ДОПК
Цитира процедурата при проверки на имуществото, когато стойността надвишава декларирани доходи и условията, при които НАП започва ревизия.
https://nra.bg/wps/portal/nra/kontrol/revizii/reviziya-po-analog
Тълкувателно решение на ВАС относно чл. 122 от ДОПК
Правни изводи, че при такива ревизии органите по приходите носят доказателствената тежест и няма автоматична презумпция за източника на дохода.
https://mikinski.bg/ch-122-ot-dopk/