Купуваш апартамент, отваряш магазин или наемаш офис? Във всички тези случаи проверка на статут на помещение е първото нещо, което трябва да направиш, преди да подпишеш какъвто и да е договор. Защо? Защото от този статут зависи дали можеш да живееш, работиш или развиваш бизнес в даден имот.
Много хора пренебрегват проверка на статут на помещение, особено ако става дума за апартамент, ателие или стар гараж. Това обаче може да доведе до проблеми – забрани за ползване, глоби от институции, откази от банки при ипотека и дори невъзможност за откриване на фирма на този адрес.
В тази статия ще разгледаме кога и как се прави проверка на статут на помещение, какви са вариантите за смяна на предназначение, колко струва процедурата и кои са рисковете, ако я пренебрегнеш.
Преди да мислиш за промяна на предназначението или узаконяване на помещение, важно е да си сигурен, че самата покупка е направена без пропуски. Ако тепърва обмисляш да инвестираш, виж кои са ключовите неща при покупка на имот в България през 2025 г., включително документи, такси, капаро и проверки: Покупка на имот в България – какво трябва да знаеш през 2025 г.
Какво е статут на помещение и какво означава предназначение
Статутът на едно помещение определя как може законно да се използва – дали за живеене, за офис, за магазин, за склад и т.н. Това е официално отбелязано в документите на имота и има значение при сделки, при наем, при бизнес дейност или преустройство.
Най-често срещаните видове предназначение са:
- Жилище (апартамент, ателие)
- Търговски обект (магазин, салон, заведение)
- Офис
- Склад
- Гараж или сервиз
Важно е да направиш проверка на статут на помещение, ако не си сигурен какво точно пише в нотариалния акт, кадастралната скица или устройствения план. Понякога реалното ползване на помещението е едно (напр. работи магазин), но по документи то си остава апартамент. В такъв случай може да има проблем при продажба, банково финансиране или дори при проверка от НАП или общината.
Ето и третия блок – с още 4 естествени повторения на фразата „проверка на статут на помещение“, което ни приближава до целта от 2%:
Как да направиш проверка на статут на помещение
Най-сигурният начин да избегнеш неприятни изненади е да направиш навреме проверка на статут на помещение по официални документи. Това важи както при покупка, така и при наем или преустройство.
✅ 1. Проверка в кадастъра (КККР)
Най-бързият начин за проверка на статут на помещение е чрез кадастралната карта. Нужно е да имаш идентификатор на имота – може да го вземеш от скица или нотариален акт.
Проверката става онлайн на сайта:
📌 https://kais.cadastre.bg
✅ 2. Проверка в общината
Ако искаш по-задълбочена проверка на статут на помещение, може да подадеш заявление в отдел „Устройство на територията“ към съответната община. Там могат да ти издадат:
- извадка от подробния устройствен план (ПУП)
- становище за възможност за преустройство
- информация за ограничения според зоната
✅ 3. Справка в нотариалния акт и документите за собственост
В някои случаи статутът е изрично записан в нотариалния акт или в разрешението за строеж. Там ясно се посочва дали помещението е жилищно, за търговия, за офис или друго.
Ако помещението се намира в земеделска зона или е част от имот с неурегулиран статут, може да се наложи не просто смяна на предназначение, а и промяна на категорията на самата земя. В такъв случай виж как точно става смяната на предназначение на земеделска земя през 2025 г. – какви документи се изискват, какви са сроковете и разходите: Смяна на предназначение на земеделска земя – пълно ръководство
Смяна на предназначение – кога се налага и как става
След като направиш проверка на статут на помещение, може да се окаже, че настоящото му предназначение не отговаря на начина, по който искаш да го използваш. Това е особено често срещано при:
- превръщане на апартамент в офис или магазин
- използване на гараж за бизнес дейност
- отдаване на ателие за постоянно живеене
- използване на склад за търговска площ
Във всички тези случаи е нужна смяна на предназначение, която се извършва с одобрение от общината и съгласуване на проект с архитект. Преди да започнеш процедурата, се прави нова проверка на статут на помещение, този път с цел изясняване дали територията допуска такова преустройство (според ПУП).
✅ Основни стъпки при смяна на предназначение:
- Подаване на заявление в общината
- Назначаване на архитект за изготвяне на проект
- Съгласуване с други институции при нужда (НАГ, ВиК, Пожарна и др.)
- Одобрение и издаване на разрешение
- Вписване на новото предназначение в кадастъра и имотния регистър
Сроковете варират между 1 и 3 месеца в зависимост от обекта и общината.
Колко струва смяна на предназначение през 2025 г.
Смяната на предназначение не е само административна процедура – тя носи и конкретни разходи, които е добре да предвидиш предварително. След направена проверка на статут на помещение, ако се установи, че е нужен нов статут (напр. от жилище в офис), ще трябва да преминеш през следните етапи с конкретни такси:
Основни разходи:
- Такса в общината: обикновено между 100 и 500 лв, в зависимост от площта и типа смяна
- Архитектурен проект: между 400 и 1000 лв, според сложността
- Вписване на промяната в кадастъра и Имотния регистър: около 80–150 лв
- Такси за съгласувания (ако има): допълнително 100–300 лв
При смяна в сграда с етажна собственост (напр. апартамент в магазин), може да се изиска нотариално заверено съгласие от съседи, което също носи допълнителни разходи.
Важно: ако проверка на статут на помещение не бъде направена навреме и се извърши ползване с несъответстващо предназначение, могат да се наложат глоби или откази от институции – например невъзможност да регистрираш фирма на адреса или да получиш кредит.
Преди да предприемеш покупка, наем или преустройство на помещение, е от съществено значение да извършиш проверка на статут на помещение. Тази стъпка ще ти даде яснота относно законното предназначение на имота и ще ти помогне да избегнеш потенциални проблеми, свързани с неправомерно използване.
Ако установиш, че текущият статут не отговаря на твоите нужди, например желаеш да преобразуваш жилище в офис или магазин, ще трябва да преминеш през процедура по смяна на предназначение. Тази процедура включва подаване на заявление в съответната община, изготвяне на архитектурен проект и съгласуване с компетентните органи. Разходите за тази процедура могат да варират, но обикновено включват такси за общината, разходи за проектантски услуги и други административни такси.
Извършването на проверка на статут на помещение и, при необходимост, смяна на предназначението му, са ключови стъпки за осигуряване на законност и избягване на бъдещи усложнения.
Източници и полезни връзки
- Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Основен нормативен акт, регулиращ устройството на територията, строителството и разрешителните режими.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904 - Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)
Определя правилата за създаване и поддържане на кадастралната карта и имотния регистър.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2134918656 - Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)
Регламентира управлението на сгради в режим на етажна собственост и правата на собствениците.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2135614516