Когато настъпи смърт, близките на починалия се изправят не само пред лична загуба, но и пред въпроси, свързани с прехвърляне на имот след смърт. Това не се случва автоматично – процедурата изисква спазване на определени срокове, подаване на документи и посещения при нотариус.
Ако имотът е бил на починал собственик, наследниците трябва да предприемат конкретни действия, за да бъде вписано правото им на собственост. Прехвърлянето включва декларации, проверка на актове, плащане на данъци и често – вписване в Имотния регистър.
В тази статия ще обясним стъпка по стъпка как се извършва прехвърляне на имот след смърт, какво трябва да направиш, ако имотът е на починал собственик, и как да избегнеш забавяния, глоби или правни усложнения.
Ако обмисляш или вече си в процес на прехвърляне на имот след смърт, виж и това актуално ръководство: Прехвърляне на имот през 2025 г. – всичко за документи, такси и често срещани грешки – подробности за дарение, продажба, делба и смяна на собственост.
Кой може да наследи имот при починал собственик – наследници по закон и завещание
Когато има починал собственик на имот, първият въпрос е: кой има право да го наследи? Законът предвижда ясна последователност на наследяване, ако няма завещание. Това се нарича „наследяване по закон“. Ако има завещание – то има приоритет, но също подлежи на проверки и ограничения.
Наследяване по закон
При починал собственик, законовите наследници са подредени в следните редове:
Първи ред: деца (вкл. извънбрачни и осиновени)
Втори ред: родители (ако няма деца)
Трети ред: братя, сестри и техните деца
Четвърти ред: баби и дядовци
Пети ред: братовчеди, лели, чичовци и техни деца (по изключение)
Съпругът наследява винаги, но в комбинация с другите наследници. Делът му зависи от това с кого наследява:
– със дете – поравно с всяко дете
– с родители – 1/2 от имота
– с братя и сестри – 1/2
– без други наследници – всичко
Наследяване по завещание
Ако починалият собственик е оставил завещание, имотът се разпределя според него. Но има едно важно ограничение: законните наследници имат право на т.нар. запазена част – дял от имота, който не може да бъде отнет чрез завещание. Ако завещанието я нарушава, то подлежи на намаляване.
Завещанието трябва да е:
– нотариално заверено или
– написано на ръка, подписано и датирано от самия наследодател
То трябва да бъде обявено и вписано след смъртта, за да породи правни последици.
Ако няма наследници
Ако няма законни или завещани наследници, имотът на починал собственик преминава в полза на държавата. Това се нарича открито наследство без приемател и се управлява от Министерство на финансите.
Срокове и документи при прехвърляне на имот след смърт – какво да направиш и кога
След като бъде установено кой наследява имота на починал собственик, следващата важна стъпка е да се извърши реалното прехвърляне на имот след смърт. За целта има конкретни срокове, документи и административни процедури, които трябва да бъдат спазени.
Основни срокове, които трябва да знаеш:
– 6 месеца от датата на смъртта – за подаване на декларация за наследство в общината по постоянен адрес на починалия
– До 6 месеца – за отказ от наследство (ако не искаш да го приемеш)
– След вписване в Агенцията по вписванията – новият собственик официално може да разполага с имота (продажба, дарение и т.н.)
❗ Ако не подадеш декларацията в срок – дължиш глоба и има риск от начисляване на по-високи данъци.
Документи за прехвърляне на имот след смърт:
- Акт за смърт на починалия собственик – издава се от общината
- Удостоверение за наследници – издава се от общината, посочва всички лица с право да наследяват
- Удостоверение за данъчна оценка на имота – издава се от общината по местонахождение на имота
- Декларация по чл. 14 от ЗМДТ – за установяване на данъчно задължени лица
- Декларация за наследство – подава се в данъчното отделение
- Наследствено дело (ако се открива такова) – при повече от един наследник
Ако имотът е съсобствен, е възможно да се наложи нотариално разпределение или делба, преди реалното прехвърляне.
Вписване в Имотен регистър
След като подадеш всички документи, имотът се вписва на името на новите наследници в Агенцията по вписванията. Това става чрез заявление, към което се прилагат:
– Удостоверение за наследници
– Нотариален акт на починалия собственик
– Данъчна оценка
– Акт за смърт
– Други документи при нужда (напр. завещание, откази от наследство)
Самото прехвърляне на имот след смърт приключва със вписването – едва тогава новите наследници стават официални собственици по документи.
Данъци и такси при прехвърляне на имот след смърт – какво се дължи и от кого
При прехвърляне на имот след смърт възникват и финансови задължения към държавата и общината. Те зависят от това кой наследява имота, какъв е размерът на данъчната оценка и има ли изготвено завещание.
Дори когато става дума за починал собственик и наследяване по закон, има такси и данъци, които трябва да се платят, за да бъде вписана собствеността на името на наследниците.
Местен данък върху възмездно прехвърляне – НЕ се дължи
Този данък (който се плаща при покупка-продажба) не се прилага при наследяване, защото имотът не се придобива възмездно.
Данък върху наследството
Дължи се само ако:
– наследникът е извън пряк роднински кръг,
– и стойността на наследеното надвишава определен минимум.
Освободени от данък:
– Съпруг
– Деца, внуци, родители
Облагаеми:
– Братя, сестри, племенници – 0.7% до 1.5%
– Всички останали – до 3.3%
Ставката се прилага върху данъчната оценка на имота, не върху пазарната.
След като приключиш с прехвърляне на имот след смърт, може да решиш да го продадеш. Виж тук какъв е данъкът при продажба на наследствен имот и кога се дължи: Данък при продажба на наследствен имот – ставки, примери и важни срокове
Нотариални такси (ако се прави делба)
Ако наследниците решат да направят нотариална делба, се дължат:
– Такса върху стойността на дела на всеки наследник
– Такса за вписване
– Такса за издаване на нови актове
Ако няма делба и се вписва собствеността по право на наследство – не се дължи такса за нотариален акт.
Такса за вписване в Имотен регистър
При подаване на документи в Агенцията по вписванията:
– Такса от 10 лв до 50 лв в зависимост от броя на страниците и броя на наследниците
– Без значение дали е по закон или по завещание
Проблеми, които може да срещнеш при прехвърляне на имот след смърт – спорове, липсващи документи, съсобственост
Процедурата по прехвърляне на имот след смърт изглежда ясна по документи, но на практика често възникват пречки, които забавят или блокират вписването на новите собственици. Причините могат да бъдат както административни, така и междуличностни.
1. Спорове между наследници
Когато починал собственик оставя няколко наследници, между тях може да няма съгласие за това кой да ползва имота, дали да се продава или как да се дели. Ако няма споразумение:
– Вписването в Имотния регистър става на всички наследници като съсобственици
– Ползването на имота става проблемно
– Продажба или ремонт изисква съгласие на всички
Често това води до съдебна делба.
2. Липсващи или непълни документи
Много често при починал собственик липсват:
– Нотариален акт (особено при стари имоти)
– Данъчни оценки
– Завещания, които не са били обявени
Без тези документи Агенцията по вписванията отказва вписване и процедурата спира. В някои случаи се налага установителен иск в съда или събиране на документи от Архив, Кадастър, Община и др.
Ако при смърт на собственик липсват оригинални документи, ще трябва да се снабдиш с нови. Виж тук как се издава дубликат на нотариален акт и какви документи се изискват: Дубликат на нотариален акт – кога, къде и как се издава
3. Несъответствия в площи и описания
Имотът може да е описан различно в нотариалния акт, кадастъра и данъчните документи. Това води до отказ за вписване, докато не се направи актуализация или удостоверяване с допълнителна скица или констативен акт.
4. Завещание, което противоречи на закона
Понякога завещанието нарушава правата на наследници с запазена част – напр. оставя целия имот на външен човек. В такъв случай законните наследници могат да искат намаляване на завещанието по съдебен ред.
5. Пропуснати срокове
Неподаването на декларации в срок води до:
– Глоби
– Натрупване на данъци
– Забавяне на прехвърлянето
– В някои случаи – загуба на право за ползване на данъчни облекчения
Прехвърляне на имот след смърт е тема, с която никой не иска да се сблъсква, но животът често поставя хората в такава ситуация внезапно – без подготовка, без документи и без яснота какво следва. Особено когато става дума за починал собственик, процедурата се оказва по-сложна, отколкото мнозина очакват.
Най-честите предизвикателства включват:
– липсващи актове, декларации или данъчни документи
– спорове между наследници
– завещания с противоречия
– закъснели срокове за подаване на документи
– откази от вписване поради технически несъответствия
Много хора смятат, че след смъртта на близък, собствеността автоматично „става тяхна“. Истината е, че прехвърляне на имот след смърт е юридически процес, който включва няколко административни стъпки, подаване на точни документи и често – професионална консултация.
Ако има починал собственик на имот и не предприемеш действия навреме, рискуваш:
– да не можеш да продадеш или ремонтираш имота
– да натрупаш данъчни задължения
– да влезеш в конфликт с други наследници или със закона
За да избегнеш тези проблеми, подготви се: провери наследствения ред, събери нужните документи, подай декларации в срок и ако се колебаеш – потърси съвет от адвокат или нотариус.
Прехвърлянето на имот след смърт не е просто формалност – то е необходима защита на наследеното имущество. Колкото по-рано започнеш, толкова по-лесно ще преминеш през процеса.
Законова база
Закон за наследството, чл. 61–65
- Чл. 61(1): Наследникът трябва в тримесечен срок да заяви приемане на наследството по опис пред районния съд
- Чл. 64: Наследникът е длъжен да посочи всички наследствени имоти при подаване на опис към съда
🔗 Прочети цялата глава тук: https://justice.government.bg/home/normdoc/2121542657
Съдебна практика
1. Адвокатска кантора „Имоти Премиер“ – срок за подаване на данъчна декларация
Наследниците имат 6-месечен срок да подадат данъчна декларация в общината след смъртта на собственик.
🔗 Източник: https://imotipremier.com/naj-evtinija-variant-za-prehvarljane-na-imot-kak-da-go-otkriem/prehvarljane-na-imot-mezhdu-naslednici/
2. Адвокатска кантора Расташки – проблеми при делба
Когато има спорове между наследници, всеки може да заведе иск за делба, което често води до дълги съдебни дела и допълнителни разходи.
🔗 Източник: https://rastashki.com/nedvizhimi-imoti/dela-za-nasledstvo-na-imoti