Разводът често е съпроводен не само с емоционални, но и с материални разпри. Един от най-честите въпроси, които възникват, е какво се случва с общото имущество – най-вече с жилището. Прехвърляне на имот при развод се превръща в ключов момент от раздялата, особено когато съпрузите имат деца или са закупили имота по време на брака.
Много хора не осъзнават, че дори ако имотът е на името на единия, това не означава автоматично, че другият няма дял. Законът допуска различни варианти за прехвърляне на имот при развод, включително доброволна делба, съдебна процедура, споразумение или продажба.
Прехвърлянето може да бъде доброволно или принудително – в зависимост от това дали двамата съпрузи се разбират или водят дело. От значение е и как е придобит имотът – преди брака, по време на брака, чрез дарение, с наследство или чрез съвместен кредит. Всеки случай изисква различен подход.
Видове имоти при развод: личен, съпружески или наследствен?
Преди да се мисли за прехвърляне на имот при развод, трябва ясно да се определи какъв е статутът на конкретния имот. Законът прави сериозна разлика между лична и съпружеска собственост.
Личен имот е този, който е придобит преди брака или чрез дарение, завещание или наследство. Такъв имот остава за този, на когото е даден, и не подлежи на подялба.
Съпружеска имуществена общност (СИО) възниква, когато имотът е придобит по време на брака, независимо чие име фигурира в нотариалния акт. Това означава, че двамата съпрузи имат равни права, освен ако не е договорено друго.
Наследственият имот, дори да се използва съвместно, не става автоматично общ. Ако обаче върху него са правени инвестиции с общи средства, могат да се предявят искове за дял.
Именно от тази първоначална категоризация зависи дали ще се стигне до делба или до отказ от права.
При определени ситуации, особено когато има дете, съпрузите могат да изберат алтернативен подход като прехвърляне на имот от родител на дете, вместо стандартна делба между тях.
Доброволно прехвърляне чрез нотариус – най-лесният вариант
Когато съпрузите са в добри отношения и са решили кой ще получи имота, най-бързият и евтин вариант е доброволно прехвърляне на имот при развод чрез нотариус. Това може да се случи чрез дарение, покупко-продажба или размяна, като се изготвя нотариален акт и се вписва в имотния регистър.
Тук няма нужда от съдебна процедура, но е важно да се изяснят правата на страните – дали имотът е общ, личен или придобит чрез наследство. При доброволно прехвърляне страните трябва да се споразумеят и за евентуалните ипотеки, тежести или кредити върху имота.
Доброволното прехвърляне често се уговаря още в бракоразводното споразумение. Това улеснява нотариалната процедура и избягва допълнителни спорове.
Какво е съдебна делба и кога се стига до нея?
Ако съпрузите не могат да се разберат за собствеността върху имота, се стига до съдебна делба. Това е отделно дело, различно от развода. Прехвърляне на имот при развод чрез съдебна делба е по-дълъг и скъп процес, но понякога е единственото решение.
Съдът първо определя дали имотът е общ или личен. След това, ако е общ, се изчисляват дяловете – обикновено 50:50, освен ако няма доказателства за друго. След това съдът може да разпореди:
- един от съпрузите да изкупи дела на другия;
- имотът да се продаде и парите да се разпределят;
- имотът да се раздели физически (рядко възможно при апартамент).
Съдебната делба отнема време – понякога години – и изисква такси, експертизи, адвокати. Тя е последният вариант, когато доброволното прехвърляне е невъзможно.
Имот с ипотека при развод: как се прехвърля?
Когато се стигне до прехвърляне на имот при развод и имотът е обременен с ипотека, ситуацията става по-сложна. Обикновено ипотеката е свързана с банков кредит, изтеглен от двамата съпрузи или само от единия, но с общо използване на имота.
В този случай има три основни варианта:
- Банката одобрява прехвърлянето и издава нов кредит само на единия съпруг. Това е най-чистият вариант, но изисква кредитоспособност и ново обезпечаване.
- Единият съпруг продължава да изплаща кредита, но имотът се прехвърля с нотариален акт и с изрично споразумение. Това крие риск за банката и за съпруга, който няма собственост, но носи отговорност.
- Имотът с ипотека се продава, кредитът се погасява и остатъкът се дели между съпрузите.
Важно е да се знае, че прехвърляне на имот при развод с активна ипотека не може да стане без съгласието на банката. Само нотариален акт не е достатъчен, ако ипотеката не бъде формално уредена.
При всяко прехвърляне на имот при развод е задължително да се предвиди и как ще бъдат разпределени разходите, включително нотариалната такса за прехвърляне на имот, която често се подценява.
Какво се случва при прехвърляне на имот при развод, когато има дете?
В случаите, когато двамата съпрузи имат общо дете, ситуацията при прехвърляне на имот при развод изисква допълнително внимание. Макар че по закон родителите могат свободно да разпределят имуществото си, наличието на непълнолетно дете води до някои ограничения.
Ако имотът, който се прехвърля, е единствено жилище на детето, често се изисква одобрение от дирекция „Социално подпомагане“. Това се случва особено ако се прави дарение или се прехвърля дял срещу символична сума.
В някои случаи съпрузите договарят имотът да остане на родителя, при когото ще живее детето – с уговорка, че това е „в интерес на малолетното дете“. Такива споразумения често се вписват в съдебното решение за развода.
Именно тук прехвърляне на имот при развод придобива не само имотен, но и социален характер – кой осигурява стабилен дом за детето, и как се гарантира това в бъдеще.
Данъци, такси и нотариални разходи при прехвърляне на имот при развод
Прехвърляне на имот при развод, независимо дали е чрез дарение, продажба или съдебна делба, е свързано с разходи. Най-често хората подценяват тези такси, а в някои случаи те достигат хиляди левове.
Ето какво обикновено включват разходите:
- Нотариална такса, която се определя по тарифа според стойността на имота;
- Такса за вписване в Имотния регистър – обикновено 0.1% от стойността;
- Местен данък – различен по общини, средно около 2–3%, като при дарение между съпрузи той често е нулев;
- Такси за скици, удостоверения, оценки, ако се изискват.
Когато прехвърляне на имот при развод се извършва чрез съд, допълнително се дължат съдебни такси и хонорари за вещи лица. При доброволно прехвърляне обикновено разходите са по-ниски и се поемат от страната, която придобива имота.
В ситуации, при които един от съпрузите е починал преди приключване на имотните отношения, се прилагат и специфични правила за прехвърляне на имот след смърт, които се различават от обичайната имуществена делба при развод.
Финални съвети за избягване на проблеми при имотни спорове между съпрузи
Прехвърляне на имот при развод може да протече гладко, но само ако всичко бъде добре подготвено. Ето няколко ключови съвета, които могат да ви спестят много главоболия:
- Изяснете произхода на имота още преди развода – дали е личен или общ;
- Подгответе предварително споразумение с помощта на адвокат или медиатор;
- Не подписвайте дарения или продажби под натиск, особено при неясни условия;
- Изискайте всички удостоверения и справки навреме – включително тежести, ипотеки, вещни права;
- При спор – търсете съдебна защита, а не устни уговорки.
Много хора вярват, че ако имотът е на тяхно име, всичко е ясно. Но реално прехвърляне на имот при развод се случва често и върху апартаменти, записани само на единия съпруг. Законът гледа кога и как е придобит имотът, а не само на чие име е нотариалният акт.
Какво още трябва да знаете за прехвърляне на имот при развод?
Темата за прехвърляне на имот при развод не е само правна процедура – тя е личен, емоционален и финансов процес, който може да се превърне в сериозно изпитание, ако не бъде подходен с разум и планиране. Именно затова е важно всяко прехвърляне да бъде документирано, законово защитено и ясно договорено между страните.
Доброволното споразумение между съпрузите почти винаги е за предпочитане. То намалява разходите, избягва съдебни спорове и дава възможност имотът да остане в семейството, ако има деца. Когато няма разбирателство, съдът може да реши въпроса, но това води до допълнителни такси, дълги срокове и често – изостряне на конфликта.
Прехвърляне на имот при развод с ипотека изисква внимателно съгласуване с банката, както и ясна представа кой поема ангажиментите по кредита. При имоти с участие на дете трябва да се осигури защита на интересите му – както жилищна, така и правна.
Най-честите грешки са свързани с доверие без писмено споразумение, непознаване на режима на собственост и прибързани действия без правна консултация. Точно тук прехвърляне на имот при развод се оказва тест за отговорност и зрялост в отношенията – дори и след края им.
Източници и полезни връзки
Разделяне на имущество при развод – какво казва законът
Подробно описание на видовете собственост, дела, СИО, лична собственост и как се процедира при липса на доброволна уговорка.
https://sbklaw.bg/razdelyane-na-imushtestvo-pri-razvod-kakvo-kazva-zakonat/
Делба на имоти, придобити по време на брак
Разяснения по чл. 27–29 от Семейния кодекс, кога имотът е общ, кога – личен, какви са опциите за споразумение или съдебна делба.
https://astakova.com/kak-se-deli-pridobito-po-vreme-na-brak-imushtestvo/
Делба на имот след развод: срокове и процедура
Практическо обяснение на развода и последващата делба, срокове за предявяване на иск, нужни документи и права на съпрузите.
https://www.advokatkolibanekova.com/legal-service/delo-za-delba-na-imot-sled-razvod
Правна рамка: Семейният кодекс – чл. 21 до чл. 29
Официален правен текст с указания какво регулира Семейният кодекс относно собствеността между съпрузи, включително възможност за споразумения.
https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135637484