Темата за прехвърляне на имот от родител на дете е сред най-често търсените в България. Причината е проста – много семейства се стремят да уредят собствеността на имотите си още приживе, за да избегнат бъдещи спорове, наследствени процедури и високи такси. В някои случаи става дума за подарък – например апартамент за детето, което се жени. В други – родителите просто искат да осигурят бъдещето на децата си, като им прехвърлят имот в София, Пловдив, Варна или в провинцията.
Независимо от мотивацията, процедурата има своите специфики. Законът не прави разлика в процедурата според това дали детето е пълнолетно или не, но има важни особености, когато става дума за непълнолетен или малолетен. Затова в тази статия ще разгледаме всичко – от формата на прехвърляне до нужните документи и реалните цени, които се заплащат.
Как може да се извърши прехвърляне на имот от родител на дете
Съществуват няколко законови начина за прехвърляне на имот от родител на дете:
- Дарение – това е най-често използваният метод. Родителят дарява имота на детето с нотариален акт, без да очаква парично възнаграждение. Този метод се прилага най-често при близки родственици, тъй като таксите са минимални.
- Покупко-продажба – формално се изготвя договор за продажба, като в него се посочва символична цена. Обикновено това се прави с цел защита на имота от бъдещи претенции, кредитори и др.
- Замяна – рядко използван метод, но също е възможен. При него родителят може да прехвърли имот срещу друг актив, собственост на детето.
- Завещание – това не е прехвърляне приживе, но понякога родителите предпочитат този метод, ако детето е непълнолетно и не искат да му прехвърлят права веднага.
Най-евтиният вариант обикновено е чрез дарение, когато става въпрос за първа линия на родство. Тогава таксите са значително по-ниски в сравнение с прехвърляне между трети лица.
Ако обмисляте алтернатива на стандартната продажба между роднини, разгледайте и възможността за дарение на имот срещу гледане 2025, при която задълженията и правата се уреждат ясно с договор и нотариална заверка.
Какви са реалните цени при прехвърляне на имот от родител на дете
Цената на прехвърляне на имот от родител на дете зависи от няколко фактора:
- Такса за вписване в Имотния регистър – 0.1% от данъчната оценка или пазарната стойност, която от двете е по-висока.
- Нотариална такса – изчислява се по тарифа според стойността на имота.
- Такса за изготвяне на нотариален акт – често варира, но обикновено е между 100 и 300 лв.
- Данък при дарение – при дарение между родители и деца той е 0%. Това прави този метод най-изгоден.
- Такси за удостоверения и скици – около 30–60 лв.
Общата сума при дарение на апартамент с данъчна оценка около 100 000 лв. може да бъде между 300 и 600 лв. Ако обаче се направи формално покупко-продажба, сумата ще бъде по-висока, тъй като ще се начисли 3% данък върху посочената цена.
Какви документи са нужни при прехвърляне на имот от родител на дете
За да се извърши прехвърляне на имот от родител на дете, трябва да се подготвят няколко основни документа:
- Нотариален акт за собственост на имота – документът, който доказва, че родителят е законен собственик.
- Скица на имота – издава се от общината по местонахождение на имота.
- Удостоверение за данъчна оценка – също от общината, на база на която се изчисляват таксите.
- Удостоверение за семейно положение – доказва родството между родител и дете.
- Документ за самоличност на страните – лични карти.
- Удостоверение за липса на тежести върху имота – по преценка на нотариуса.
Ако се извършва дарение, детето трябва да присъства или да е над 18 години. При непълнолетен или малолетен, се изисква разрешение от Районен съд, тъй като се засяга имуществения интерес на непълнолетен.
Особености при прехвърляне към непълнолетни и малолетни деца
Ако детето е до 14 години (малолетно) или между 14 и 18 години (непълнолетно), процедурата става по-сложна. Законът изисква:
- Разрешение от районния съд, което се издава след писмено искане и мотиви от страна на родителя.
- Съдът проверява дали сделката е в интерес на детето – ако има риск от загуба или увреждане на правото, разрешение няма да бъде дадено.
- При нужда, съдът изисква становище на социален работник.
- Нотариалният акт се подписва от името на детето от родителя/настойника.
Тази процедура удължава срока и повишава разходите. Прехвърлянето е възможно, но винаги трябва да се доказва, че не се нарушават интересите на детето.
Ако се колебаете между различни начини за прехвърляне на собственост, вижте кои са предимствата и недостатъците при дарение на имот или завещание през 2025 г. – всичко важно за такси, права и сигурност.
Ограничения и скрити рискове при прехвърляне на имот от родител на дете
Въпреки че звучи лесно, прехвърляне на имот от родител на дете може да крие рискове:
- Ако детето е непълнолетно, то няма право да разполага с имота – не може да го продава, дарява или ипотекира.
- В случай на бъдещи семейни спорове, съпрузи на децата може да предявят претенции, особено при развод.
- Ако родителят има други деца, които не са включени в прехвърлянето, това може да създаде конфликт при наследяване.
- След прехвърлянето родителят губи всички права върху имота – дори да живее в него, няма защита по закон.
Затова в някои случаи се препоръчва сключване на договор за право на ползване, който гарантира, че родителят ще може да обитава имота до живот.
Какво да обмислим преди прехвърляне на имот от родител на дете
Преди да се пристъпи към прехвърляне на имот от родител на дете, е важно да се вземат предвид всички правни, данъчни и емоционални последици. Макар процесът да изглежда като добра идея за избягване на бъдещи усложнения при наследяване, той не е безусловно най-доброто решение за всяка ситуация.
Ако родителят има повече от едно дете, добре е да се осигури справедливост между наследниците, за да се избегнат бъдещи спорове. Също така, ако се извършва прехвърляне чрез дарение, то не може лесно да бъде отменено, освен при сериозни основания като груба неблагодарност или заплаха за живота.
В някои случаи по-удачно е да се направи завещание или договор за възмездно прехвърляне с право на ползване, което запазва определени права на родителя и защитава интересите на всички страни.
При уреждане на наследствени въпроси много хора се питат как точно протича прехвърляне на имот след смърт – какво трябва да се направи, какви документи се изискват и какви са правата на наследниците.
Насоки за търсене на подходящи оферти и консултация
Ако обмисляте прехвърляне на имот от родител на дете, може да се наложи да направите допълнителна проверка на имотния статус, тежести и възможностите за данъчни облекчения. В някои общини има улеснения за първо жилище, а в други — различна данъчна оценка.
Консултация с нотариус е задължителна, особено при сложни случаи, включващи непълнолетни лица, разширени семейства или обременени имоти. Ако искате да закупите ново жилище за дете или да го дарите с наличен имот, добре е да се проучат и текущите оферти на евтини апартаменти в България, особено в градове като Елхово, Равда, Чепеларе или Стара Загора, където цените все още са достъпни.
Източници и полезни връзки
Закон за задълженията и договорите, чл. 225-227
Правни основи за договорите за дарение, включително възможности за отмяна.
https://www.lex.bg/laws/ldoc/2121934337
Правни аспекти от адвокатско лице
Професионален анализ, който потвърждава, че прехвърлянето чрез дарение е най-честият и най-евтин вариант между родител и дете, описва процедурата, таксите и правото на ползване.
https://lawyer-bulgaria.bg/дарение-имот-на-дете/
https://realistimo.com/bg/blog/prehvurlqne-imot-darenie/
https://www.kgmp-legal.com/дарение-на-недвижим-имот/