Какво трябва да знаеш при покупка на имот с кредит – истината без банков грим

Покупката на имот с кредит е най-често срещаният сценарий за придобиване на собствено жилище в България. Много хора влизат в процеса с предварителни очаквания, оформени от рекламите на банки или разкази на познати, но реалността често се оказва различна. Докато банките показват лъскави калкулатори и бързо одобрение, истинската картина включва скрити разходи, сложни процедури и понякога излишен стрес.

Тази статия е написана от гледната точка на реалния потребител – човек, който не е кредитен консултант, а просто иска да си купи апартамент или къща с помощта на ипотека. Ще разгледаме не само какво формално се изисква, но и какво на практика трябва да предвидиш при покупка на имот с кредит, така че да няма изненади по пътя.

Ако се интересуваш от реална покупка на имот в България можеш да разгледаш още много полезна информация в нашата статия Покупка на имот в България: Пълно ръководство за всички случаи – от ЧСИ, от банка, от фирма и др.

Какво означава „имот с кредит“ и какво включва процесът

Покупка на имот с кредит означава, че купувачът използва ипотечен заем от банка, за да финансира част или цялата стойност на имота. В най-честите случаи това е апартамент или къща, които ще се ползват за лично ползване, а не за инвестиция. Важно е да се разбере, че банката не ти „подарява“ парите – тя ги отпуска при определени условия и очаква сигурност, че ще бъдат върнати с лихва.

Процесът при покупка на имот с кредит започва още преди да си харесал конкретно жилище. Обикновено минава през следните основни етапи:

• Предварителна консултация и кредитна оценка – определя се какъв кредит можеш да получиш според доходите си.
• Избор на имот – трябва да е юридически чист и със стабилен пазарен статус.
• Оценка от лицензирана фирма – банката отпуска кредит според тяхната стойност, не според продажната.
• Сключване на предварителен договор и плащане на капаро – в повечето случаи около 10%.
• Одобрение и подписване на договор за кредит – едва след това се минава към финалната сделка пред нотариус.
• Учредяване на ипотека върху имота – до изплащане на кредита, жилището остава под контрол на банката.

Всеки един от тези етапи крие свои специфики и възможни рискове, които често не се обясняват ясно в началото. Затова добрата подготовка и осъзнаването на цялостния процес са ключови при покупка на имот с кредит.

Предварителен договор, капаро и рискът за купувача

При почти всяка покупка на имот с кредит се подписва предварителен договор между купувача и продавача. В този договор се уговарят основните параметри на сделката – цена, срокове, начин на плащане, както и задължението на продавача да не предлага имота на други лица. Това обаче не е просто формалност, а етап, който крие реален финансов риск.

Най-често купувачът плаща капаро в размер на 10% от договорената цена. Ако обаче впоследствие не бъде одобрен за кредит – поради отказ от банката, лоша оценка на имота или друга причина – има реална опасност капарото да бъде загубено. Законът не задължава продавача да го върне, освен ако това изрично не е предвидено в договора.

При покупка на имот с кредит това е особено важно, защото самото одобрение понякога се случва след подписване на предварителния договор. Това поставя купувача в положение да поема ангажименти и рискове, преди да има сигурност, че ще получи финансиране.

Ето защо е силно препоръчително предварителният договор:

• да включва отлагателна клауза, обвързана с одобрение на кредита;
• да предвиди връщане на капарото, ако сделката пропадне не по вина на купувача;
• да се консултира с адвокат преди подписване – дори и срещу символична такса, това може да спести хиляди.

Какво изискват банките – без бюрократичен жаргон

При покупка на имот с кредит банката не гледа само имота, който ще се ипотекира. Тя проверява и теб – като кандидат-кредитополучател – в детайли. Много хора влизат в процеса неподготвени и губят време (или сделката), защото не отговарят на ключови критерии, които банките следят стриктно.

Най-честите изисквания включват:

• Стабилен доход – банковите институции искат доказан доход по трудов или граждански договор, поне от последните 6 месеца. Фрийлансери или самоосигуряващи се лица често са третирани по-консервативно.
• Платени данъци и осигуровки – особено важни за хора със собствен бизнес.
• Кредитна история – проверява се ЦКР (Централен кредитен регистър), включително активни кредити, забавени плащания и обща задлъжнялост.
• Възраст и срок на кредита – има горна граница, обикновено 65–70 години при изтичане на кредита.
• Самоучастие – почти винаги банката изисква купувачът да участва със свои средства (обикновено поне 15–20%).

Важно е да се разбере, че при покупка на имот с кредит не се финансира цялата цена. Например, ако имотът струва 150 000 лв., банката може да отпусне до 120 000 лв. – останалите 30 000 лв. трябва да дойдат от купувача. Освен това банката се интересува и от:

• тип на имота (панелни апартаменти, стари тухли и жилища в сгради без акт 16 често са проблематични);
• локация и пазарна ликвидност – жилища в села или зони с малко търсене може да получат ниска оценка;
• разпределение – „преходни“ стаи и нестандартни архитектурни решения понякога се оценяват негативно.

Затова преди да пристъпиш към покупка на имот с кредит, е добре да направиш предварителна консултация с поне 2–3 банки или независим кредитен консултант – така ще знаеш какво реално можеш да си позволиш.

Самоучастие, оценка на имота и какво реално финансира банката

При всяка покупка на имот с кредит трябва да се предвиди сериозно участие със собствени средства – т.нар. самоучастие. Това е сумата, която купувачът трябва да внесе от джоба си, защото банката никога не финансира 100% от стойността на сделката.

В повечето случаи банките отпускат до 80–85% от по-ниската между:

• продажната цена на имота (тази, посочена в предварителния договор);
• пазарната стойност от оценката, направена от външен оценител, одобрен от банката.

Именно тук често идва първият шок за купувачите: ако договорената цена е 160 000 лв., а оценката на имота излезе 145 000 лв., банката ще отпусне процент от 145 000 лв., не от 160 000 лв. Разликата трябва да бъде покрита от купувача – дори и да е напълно законна сделката.

При покупка на имот с кредит, самоучастието обикновено възлиза на:

• 15–20% от стойността на имота (задължително);
  • допълнителна сума, ако оценката излезе по-ниска от пазарната;
  • всички такси, застраховки и други разходи (които не се включват в кредита).

Реално погледнато, ако един апартамент струва 150 000 лв., купувачът трябва да е подготвен със поне 30 000–35 000 лв. налични средства, за да може изобщо да се стигне до сделка.

Скрити разходи – нотариус, такси, комисиони, застраховки

Покупката на имот с кредит не включва само вноската към банката. Има множество допълнителни разходи, които често остават „скрити“ за купувача, докато не е твърде късно. В някои случаи тези разходи надхвърлят няколко хиляди лева и не се покриват от самия кредит.

Ето основните категории:

• Нотариални такси – изчисляват се върху договорената цена или данъчната оценка (по-високата от двете) и включват:
  • такса за нотариалното изповядване (по тарифата на НК);
  • такса за вписване в Имотния регистър (0.1%);
  • местен данък (в София например 2.5%).
• Банкови такси:
  • такса за разглеждане на документи (обикновено между 100 и 300 лв.);
  • такса за усвояване на кредита;
  • такса за оценка на имота (ако не е вътрешна).
• Застраховки – повечето банки изискват:
  • застраховка „Имот“ (срещу пожар, природни бедствия);
  • застраховка „Живот“ на кредитополучателя;
  • понякога и застраховка „Загуба на работа“ (по избор).
• Агенции и посредници – ако използваш брокер, стандартната комисионна е около 2.5–3% от стойността на имота, без ДДС.
• Юридически услуги – не е задължително, но е силно препоръчително да имаш адвокат, който да прегледа договорите. Цените варират от 200 до 1000+ лв. според сложността на сделката.

Всичко това означава, че при покупка на имот с кредит трябва да предвидиш допълнителни 4–6% върху цената на имота, извън самоучастието и месечните вноски. Това е сума, която се плаща на момента, в пълен размер и без опция за разсрочване.

Какво значи „реална“ месечна вноска – с всички добавки

Когато става дума за покупка на имот с кредит, повечето хора се фокусират върху месечната вноска по самия заем – например 800 или 1000 лв. месечно. Но реалната месечна тежест често е с 10–30% по-висока, защото включва и други задължителни или постоянни разходи, които често остават извън сметките в началото.

Ето какво трябва да включиш в „реалната“ месечна вноска:

• Основна вноска по кредита – фиксирана или плаваща, според лихвата и срока;
• Застраховка „Имот“ – обикновено се плаща веднъж годишно, но може да се разпредели на месечна база (примерно 10–20 лв.);
• Застраховка „Живот“ – още 10–30 лв. месечно, ако е изискуема от банката;
• Такса за обслужване на разплащателна сметка – 2–6 лв./месец;
• Такса за ипотечен акаунт или допълнителна сметка – някои банки начисляват допълнителни месечни такси;
• Такса за електронно банкиране, ако е задължително – още 2–3 лв.;
• Такси за превод на вноска към банката, ако не е автоматичен – до 1 лв./месец;
• Такса за поддръжка на жилището (ако е в затворен комплекс) – между 30 и 150 лв./месец в някои случаи;
• Такси за сметки и консумативи – не са пряко свързани с кредита, но са част от реалната тежест.

Така например, ако вноската по кредита е 950 лв., реалната месечна тежест може лесно да надхвърли 1100–1200 лв., особено ако си в ново строителство с такси поддръжка и застраховки.

Затова при всяка покупка на имот с кредит е добре да се направи тотална сметка на всички месечни разходи, а не само на „вноската“, която пише в договора.

Препоръчано четиво: Кой кредит за имот е най-подходящ за теб?

Преди да избереш конкретен имот, е добре да разбереш какви видове кредити за имот предлага пазарът и кой от тях е най-подходящ спрямо твоята ситуация – ипотечен кредит, кредит на зелено, с първоначална вноска или без, за строеж, къща или апартамент. Подготвили сме подробно ръководство, което ще ти помогне да направиш информиран избор:

Кредит за имот през 2025 г. – как да избереш най-добрия ипотечен вариант

Най-честите грешки на хората, които купуват с кредит

Покупката на имот с кредит е процес, който лесно може да се превърне в скъпа грешка, ако подходът е прибързан или без нужната информация. Много от допуснатите грешки не са фатални, но водят до излишни разходи, забавяния или лоши условия, които ще тежат години наред.

Ето най-честите грешки, които хората допускат при покупка на имот с кредит:

• Не проверяват кредитоспособността си предварително
  Много хора първо подписват предварителен договор и едва след това започват да подават документи към банката. Това крие риск от отказ или нужда от повече самоучастие.
• Подценяват „малките“ разходи
  Застраховки, такси, нотариус, комисиони – всичко това се трупа. Някои дори не знаят, че трябва да осигурят свои средства за тези разходи извън вноската по кредита.
• Приемат първата оферта от банка
  Разликите в условията между различни банки могат да са хиляди левове за целия срок на кредита. Затова е задължително да се направи сравнение поне между 3 предложения.
• Не четат внимателно договора за кредит
  Често условията за предсрочно погасяване, промени в лихвата или санкции са скрити в общите условия. Веднъж подписани – стават законово задължителни.
• Купуват имот с проблемен статут
  Имоти без Акт 16, с тежести или съсобственост могат да блокират кредита или да доведат до отказ в последния момент.
• Избират максимален срок за по-ниска вноска
  По-дълъг срок означава по-ниска вноска, но значително по-голяма обща сума, изплатена към банката. Важно е да се намери баланс, а не да се мисли само за месечната цифра.

При покупка на имот с кредит най-важното е да не се прибързва. Всеки подписан документ има последствия, затова проверката, консултацията и обмислянето на всички детайли са задължителни.

Практически съвети от хора, минали по пътя

Колкото и да четеш за покупка на имот с кредит, нищо не може да замени съвет от човек, който вече е минал по същия път. Ето няколко реални препоръки от хора, взели ипотечен кредит през последните години в България:

• „Първо си осигурете финансиране, после търсете имот“
  Това звучи нелогично, но спестява много нерви. Ако знаеш предварително колко ти отпускат, избираш само измежду реалистични опции и не рискуваш да загубиш капаро.
• „Преговаряй с банката“
  Банковите условия не са фиксирани. Ако имаш добър доход или конкурентна оферта от друга банка, почти винаги може да получиш по-добра лихва или по-ниски такси.
• „Внимавай какво подписваш при брокера“
  Има агенции, които включват скрити такси или обвързват купувача с предварителни договори, от които трудно се излиза. Прочети всичко, преди да подпишеш.
• „Не се влюбвай в имота“
  Колкото и да ти харесва жилището, не пропускай проверките. Имоти без Акт 16 или със скрити тежести ще ти създадат огромни главоболия.
• „Предвиди поне 10% буфер“
  Разходите по сделката почти винаги надвишават очакваното – винаги имай резервни пари.
• „Избери имот, който ще е ликвиден и след 10 години“
  Жилище в комуникативна зона, с нормално разпределение и без компромиси в документацията е по-устойчив избор, ако някой ден се наложи да го продадеш или прехвърлиш кредита.

Тези съвети са доказани на практика и могат да ти спестят хиляди левове и месеци главоболия. При покупка на имот с кредит всеки добър ход в началото носи ползи за години напред.

Заключение – как да вземеш най-умното решение

Покупката на имот с кредит не е просто сделка – това е дългосрочен ангажимент, който ще влияе на личния ти бюджет, сигурността и дори начина на живот през следващите 20–30 години. Затова всяко решение трябва да е обмислено не само от финансова, но и от практична гледна точка.

Не се води само от месечната вноска – гледай цялата картина: първоначални разходи, поддръжка, застраховки, бъдеща ликвидност. Консултирай се с няколко банки, направи реална сметка с добавените разходи и не допускай емоцията да замъгли разума.

Покупка на имот с кредит е напълно постижима, стига да подготвиш добре себе си, документите и финансите. Най-умното решение е информираното решение – затова чети, сравнявай и се допитвай до хора, които вече са минали по същия път. Само така ще избегнеш капаните и ще направиш една от най-големите покупки в живота си със спокойствие и увереност.

Източници и полезни връзки

• Закон за задълженията и договорите (чл. 19 – Предварителен договор)
  https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337
• Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
  https://notary-chamber.bg/sites/default/files/tarifa_za_notarialnite_taksi_km_zakona_za_notariusite_i_notarialnata_deynost.pdf
• Калкулатор за нотариални такси при покупка на имот
  https://www.calculator.bg/1/imoti_taksi_danatzi.html