Продажба или покупка на имот с възбрана изглежда като обичайна сделка на пръв поглед, но в реалност е обвързана с редица рискове и правни ограничения. Възбраната представлява запор върху имот, наложен от съд или съдебен изпълнител, който ограничава правото на разпореждане – тоест не можеш да го продадеш, дариш или ипотекираш, докато тя не бъде вдигната.
Въпреки това, в България реално се случват сделки с възбранени имоти, особено когато страните са информирани и действат с ясна стратегия. Най-често това е при покупка от близки, при сделка със съгласието на кредитора или при наддаване на търг чрез ЧСИ. В тези случаи е задължителна предварителна проверка за възбрана върху имота, за да се избегнат изненади след подписването на договор.
В тази статия ще разгледаме всичко важно: как да провериш дали има възбрана, какво означава това за сделката, какви са правата на купувача и продавача, как се заличава възбрана, какво казва законът за давността и в кои случаи сделката е възможна и законна. Ако обмисляш покупка на имот с възбрана – това ръководство ще ти спести грешки и главоболия.
Ако се интересуваш от сделки с проблемни имоти и търгове, прочети и пълното ръководство за покупка на имот от ЧСИ – ще разбереш как се участва в публична продан, какви документи се изискват, какви рискове крие покупката чрез съдия-изпълнител и кога такава сделка може да бъде наистина изгодна.
Може ли да се продаде имот с възбрана?
По закон продажба на имот с възбрана е възможна, но тя не премахва самата възбрана – тя продължава да тежи върху имота, независимо от новия собственик. Това означава, че покупка на имот с възбрана може да те постави в неприятна ситуация, в която ти вече си платил, но нямаш реална възможност да разполагаш свободно с имота, докато възбраната не бъде заличена.
Най-често възбрана се налага при:
- неплатени банкови кредити
- данъчни задължения
- съдебни спорове
- обезпечение по иск
Ключовият момент е, че възбраната не прави сделката нищожна, но я прави рискова. Ако купувачът не знае за нея, може да не успее да впише собствеността си или да бъде въвлечен в дело с кредитора на предишния собственик.
Ако искаш да продадеш имот с възбрана, трябва да имаш:
- изрично съгласие от кредитора (банка, НАП и др.), или
- пълно разбирателство с купувача, който знае за тежестта и поема риска с идеята тя да бъде вдигната впоследствие.
Най-често такива сделки се правят между близки лица или със съдействие от адвокат, който предварително договаря условията за вдигане на възбраната след сделката.
Покупка на имот с възбрана – какво да знаеш
Покупка на имот с възбрана е напълно възможна, но крие сериозни рискове, ако не си подготвен. Най-важното, което трябва да знаеш, е, че възбраната не се премахва автоматично при смяна на собствеността. Дори и да впишеш сделката в Имотния регистър, тежестта остава, докато не бъде официално заличена от компетентния орган.
Преди да предприемеш такава покупка, провери следните ключови неща:
- Кой е наложил възбраната – съд, ЧСИ, НАП, община или трето лице;
- Какъв е размерът на задължението, поради което е наложена;
- Има ли започнало изпълнително дело, което може да доведе до публична продан;
- Ще се съгласи ли кредиторът да вдигне възбраната, след плащане или при споразумение.
В някои случаи купувачът поема задължението да плати директно на кредитора, вместо на продавача, като част от цената се използва за погасяване на дълга и заличаване на възбраната. Това трябва да бъде ясно записано в нотариалния акт или в предварителния договор.
Важно: ако направиш покупка на имот с възбрана без да уредиш заличаването ѝ, не можеш да разполагаш с имота свободно – не можеш да го препродаваш, да го ипотекираш или да получиш финансиране за ремонт.
Важно е да се има предвид, че някои имоти с възбрана не са стандартни жилища, а са със специален режим. Ако в обявата пише „ателие“, а не „апартамент“, това може да има значение за данъци, режийни, използване и евентуално заличаване на възбраната. Виж какво точно означава статут ателие и с какво се различава от апартамент.
Как се вдига възбрана – молба, процедура, срокове
След покупка на имот с възбрана най-логичната следваща стъпка е заличаване на възбраната, за да можеш да разполагаш свободно с имота. Това не става автоматично – нужно е целенасочено действие, зависи от вида на възбраната и кой я е наложил.
1. Молба за заличаване
Заличаването се извършва чрез писмена молба до службата по вписванията, като се прилагат следните документи:
- удостоверение или постановление от органа, наложил възбраната (напр. съд или ЧСИ), че задължението е погасено;
- нотариално заверена молба от правоимащото лице (например кредиторът);
- доказателства за плащане, ако има такова условие за вдигане;
- документ за платена държавна такса (около 10–15 лв).
2. Процедура
След подаване на молбата, Службата по вписванията разглежда документите. Ако всичко е редовно, възбраната се заличава в Имотния регистър, като се прави вписване „Заличаване на възбрана“. Обикновено това става в срок от 1 до 5 работни дни.
Ако възбраната е наложена от съдебен изпълнител (ЧСИ), е необходимо постановление за вдигане на възбраната, което той сам издава след погасяване на дълга. То се прилага към молбата за заличаване.
3. Срокове
Законът не поставя точен краен срок за вдигане на възбрана – тя остава вечно вписана, докато не бъде премахната по описаната процедура. Това означава, че дори и задължението да е погасено, ако никой не подаде молба – възбраната ще продължи да „виси“ върху имота.
Давност на възбрана върху имот – има ли и кога изтича?
Един от често задаваните въпроси при покупка на имот с възбрана е: има ли давност за възбраната и кога тя изтича? Отговорът е – не съвсем. Самата възбрана няма автоматична давност, но задължението, заради което е наложена, може да бъде погасено по давност. Това обаче не води автоматично до заличаване на възбраната от имотния регистър.
1. Давност на вземането
Ако възбраната е наложена във връзка със задължение – например кредит или данък – тогава трябва да се гледа общата давност за вземания, която е:
- 5 години за публични задължения (НАП, местни данъци)
- 3 години за граждански вземания (ако няма съдебно дело)
- 10 години при влезли в сила съдебни решения и изпълнителни листове
След изтичане на тази давност длъжникът има право да възрази по съдебен ред, че вземането е погасено. Едва след това – при признание от съда или кредитора – може да се поиска заличаване на възбраната.
2. Самата възбрана не се заличава автоматично
Дори ако задължението е давностно погасено, възбраната си стои, докато:
- не бъде подадена молба за заличаване със съответни доказателства
- или не бъде постановено заличаване по съдебен ред
Това означава, че имотът продължава да фигурира с тежест в Имотния регистър и всяка бъдеща сделка ще бъде блокирана или силно ограничена.
Важно:
Давността не е основание за автоматично изчистване на тежести. Ако не се предприемат активни действия, възбраната може да остане вписана десетилетия – дори когато реално вече няма правно основание.
При покупка на имот с възбрана е много важно да се увериш, че пазарната стойност е реална и актуална. Често оценката е изготвена от вещо лице по изпълнително дело, но може да бъде неточна или умишлено занижена, особено при публична продан. В такива случаи имаш право да подадеш жалба. Виж кога и как може да се извърши оспорване на оценка на вещо лице и какви документи се изискват.
Проверка за възбрана преди покупка – как да се направи
Преди да предприемеш покупка на имот с възбрана, задължително направи проверка за тежести. Това е една от най-важните стъпки, защото възбраната може да не е очевидна – не се вижда в обявата, не винаги се съобщава от продавача, а понякога дори не се споменава в предварителния договор.
1. Проверка в Имотния регистър
Най-надеждният начин е да извадиш удостоверение за тежести от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това удостоверение съдържа:
- всички наложени възбрани, ипотеки, запори
- дата на вписване
- основание (например изпълнително дело или съдебно решение)
- кой е наложил възбраната (НАП, ЧСИ, съд и др.)
Удостоверението може да се извади:
- онлайн с електронен подпис чрез https://icadastre.bg
- на място в службата по вписванията (срещу такса ~10–15 лв)
2. Не се доверявай само на скица или нотариален акт
Много купувачи гледат само скицата или стар нотариален акт, но в тях не пише дали има възбрана. Единственият валиден документ за това е удостоверението за тежести.
3. Адвокатска проверка
Ако не си сигурен как да направиш проверката или искаш допълнително спокойствие, наеми адвокат, който да провери:
- имотния регистър
- налични изпълнителни дела
- евентуални съдебни спорове
Ако има възбрана, адвокатът може да провери и има ли реален шанс за вдигане – не всички възбрани са проблем, но има случаи, в които сделката трябва да се избягва.
Покупка на имот с възбрана е сделка, която може да изглежда привлекателна – особено ако цената е под пазарната – но крие сериозни рискове, ако не си подготвен. Възбраната не е нещо, което се маха автоматично. За да бъде покупката законна и реално приложима, трябва да има план как ще бъде вдигната възбраната след покупката и дали въобще това е възможно.
Продажбата също не е забранена – има случаи, в които продажба на имот с възбрана се извършва със знанието на двете страни и със съдействие от кредитора или ЧСИ. Но без проверка за тежести, без яснота кой е наложил възбраната и без документална подготовка, такава покупка може да се превърне в юридически капан.
Ако обмисляш покупка на имот с възбрана, направи пълна проверка в Имотния регистър, консултирай се с юрист и изискай всички документи още преди предварителния договор. Не разчитай на устни обещания, че „ще я вдигнат“ или „няма проблем“ – всяка възбрана остава вписана, докато не бъде официално заличена.
Покупка на имот с възбрана не е невъзможна – но тя изисква подготовка, точност и ясно разбиране на рисковете. Само така ще можеш да я направиш сигурно, законно и без скрити последствия.
Източници на информацията и полезни връзки
1. Граждански процесуален кодекс – налагане и характер на възбраната
Текстът на чл. 397 и следващите обясняват, че възбраната се вписва чрез обезпечителна заповед и блокира разпореждания с имота, докато не бъде официално отменена
Линк: https://justice.government.bg/home/normdoc/2135558368
⚖️ 2. Тълкувателно решение № 2/2015 на ВКС – правен характер и последици
Решението на Върховния касационен съд уточнява, че възбраната “не е вещно право, а вещна тежест” и остава вписана дори след публична продан, като засилва правата на кредитора
Линк: https://www.vks.bg/talkuvatelni-dela-osgtk/vks-osgtk-tdelo-2015-1-reshenie.pdf
💡 3. Юридически съвети – кога и как може да се продаде имот с възбрана
Адвокатският сайт разяснява, че продажбата реално е възможна, но със съгласие на кредитора и ясно уреждане на заличаването след сделката
Линк: https://adv-sokolov.com/podajba-imot-vyzbrana/