Покупка на имот на зелено се превърна в популярен избор за много българи, които търсят ново жилище на добра цена. При нея купувачът инвестира в апартамент, който все още е в процес на строеж и често дори няма получен Акт 14. Това означава, че вие поемате риск, като плащате за нещо, което физически още не съществува, но в замяна получавате по-ниска цена, възможност за избор на етаж, изложение и разпределение.
Търсенето по фрази като „покупка на апартамент на зелено“, „покупка на жилище на зелено“ и дори „покупка на зелено с ипотечен кредит“ се увеличава всяка година, особено в големите градове като София, Пловдив и Варна, където новото строителство е силно търсено. Но както при всяка инвестиция, и тук има рискове. Все по-често се задават въпроси в онлайн форуми, свързани с рискове при покупка на зелено, договор за покупка на зелено и защита на купувача при неизпълнение на срокове или при фалит на строителна компания.
В тази статия ще разгледаме подробно всички плюсове и минуси на покупката на имот на зелено, какво трябва да съдържа договорът, какви са възможностите за финансиране с кредит, както и как да се защитите законово и финансово в процеса на покупка.
Повече информация за процедурата покупка на имот за всички случаи, от ЧСИ, от банка, от собственик, документи, въпроси и отговори можете да намерите в нашата статия Покупка на имот в България: Пълно ръководство за всички случаи – от ЧСИ, от банка, от фирма и др.
Какво представлява покупката на имот на зелено – етапи на строеж и кога какво реално купувате
Покупката на имот на зелено означава да сключите договор и да започнете да плащате за жилище, което все още не е напълно построено. В повечето случаи строежът е на етап между изкоп и Акт 14, като купувачът поема ангажимент да финансира частично проекта, преди сградата да придобие завършен вид. Това създава определени рискове, но и възможности.
Строителството преминава през няколко ключови етапа:
- Акт 14 – конструкцията е завършена, но сградата не е годна за ползване;
- Акт 15 – обектът е напълно завършен технически;
- Акт 16 – сградата е въведена в експлоатация и може да бъде официално обитавана.
При покупка на имот на зелено, много сделки се сключват още преди Акт 14. Това означава, че реално не купувате готов имот, а поемате обещание за бъдеща собственост. Важно е да се уточни и какво се счита за „завършеност“ в договора – дали включва мазилка, подови настилки, дограма, ел. инсталация и т.н.
Именно на този етап възникват и най-много въпроси, особено когато клиентите търсят информация за договор за покупка на зелено, какво трябва да съдържа той и кога е безопасно да се сключи.
Предимства при покупка на имот на зелено – какво печелите като купувач
Покупка на имот на зелено често се възприема като изгодна възможност за бъдещи собственици, особено в периоди на високи цени на имотния пазар. Един от основните мотиви е по-ниската цена – в ранните етапи на строителството стойността на имота може да бъде с 10–30% по-ниска спрямо цените след получаване на Акт 16.
Друг ключов плюс при покупка на имот на зелено е възможността за персонализация – в повечето случаи купувачът има избор на етаж, разпределение, изложение и дори материали за довършване. Това е особено важно за хора, които имат специфични изисквания към интериора или желаят да избегнат разходи по бъдещ ремонт.
Покупката на имот на зелено също така дава повече време за планиране – ако жилището ще се ползва след 1–2 години, имате възможност да разсрочите плащанията и да подготвите финансирането си, включително чрез ипотечен кредит. Много хора използват именно този период, за да осигурят допълнителни средства или да продадат старото си жилище.
Не на последно място, покупката на имот на зелено често включва ново строителство, отговарящо на съвременни стандарти за енергийна ефективност, шумоизолация и модерни инсталации. За разлика от старите сгради, тук нямате нужда от основен ремонт още в първите години.
Рискове при покупка на имот на зелено – от забавяния до фалити
Въпреки всички предимства, покупката на имот на зелено крие и сериозни рискове, които не бива да се подценяват. Именно поради това много хора търсят информация за рискове при покупка на зелено и се консултират с адвокати, преди да подпишат договор.
Най-често срещаният риск е забавяне на строителството. Дори при утвърдени строителни фирми има случаи, в които Акт 16 се получава с месеци или дори години закъснение. Това води до проблеми както с ползването на имота, така и с финансирането – особено ако сте обвързани с ипотечен кредит.
Друг съществен риск при покупка на имот на зелено е фалит или изчезване на строителя. В подобни случаи купувачът остава без пари, без жилище и без реален шанс за завършване на строежа. За съжаление, в България това не е рядкост – особено когато не е подписан добре структуриран договор за етапни плащания.
Не бива да се подценява и възможността от промени в проекта – например вместо обещаното разпределение или изложение, в крайна сметка получавате различен апартамент. При липса на детайлен договор това може да се окаже сериозен проблем.
В някои случаи дори при успешна реализация на проекта, се оказва, че сградата не получава Акт 16 или има административни пречки. Това означава, че не може да се впише нотариално, не може да се използва официално, а покупката на имот на зелено остава само на хартия.
Затова е изключително важно при всяка покупка на имот на зелено да се направи сериозна проверка на строителната фирма, разрешителните, нотариалните актове за земята, както и всички срокове, предвидени в договора.
Как да се защитите при покупка на имот на зелено – договор, проверки, плащания
Най-важната стъпка при всяка покупка на имот на зелено е юридическата и финансова защита на купувача. Колкото и примамлива да е офертата, без проверка и правилна договорна рамка, рисковете са реални и често – необратими.
Първото, което трябва да направите, е детайлна проверка на строителя:
- има ли предишни завършени обекти;
- има ли издадени разрешителни за строеж;
- има ли тежести върху земята или строежа;
- какви са сроковете и дали са реалистични.
Следващата стъпка е договарянето на ясен и детайлен предварителен договор. Той трябва да съдържа:
- точен срок за получаване на Акт 14, 15 и 16;
- точна квадратура и описание на имота;
- етапи и условия за плащания;
- неустойки при забавяне;
- право на отказ при неизпълнение.
Изключително важно е плащанията да се извършват на етапи – обвързани със строителния напредък. Например:
- 10% при подписване на предварителен договор;
- 30% при Акт 14;
- 30% при Акт 15;
- 30% при Акт 16 и прехвърляне на собственост.
По този начин, дори при забавяне или спиране на строежа, не губите цялата сума. Именно този механизъм е сред най-препоръчваните от адвокати при покупка на имот на зелено.
Добра практика е и консултация с независим юрист, който да прегледа договора. Много често документите, предоставени от строителя, включват клаузи, които ви обвързват неблагоприятно.
Покупката на имот на зелено изисква и внимание към сроковете за нотариално прехвърляне. Уверете се, че при получаване на Акт 16 ще имате право да получите нотариален акт без допълнителни условия или „скрити“ такси.
Покупка на имот на зелено с ипотечен кредит – възможно ли е и как става?
Много хора се интересуват дали е възможна покупка на имот на зелено с ипотечен кредит. Отговорът е: да, но с ограничения. Банките имат специфични изисквания, когато става въпрос за финансиране на обекти, които не са въведени в експлоатация.
При стандартна покупка на апартамент на зелено, банката ще изисква поне издаден Акт 14, а най-често – и Акт 15, преди да отпусне основната част от сумата. Причината е проста: до този момент имотът не съществува юридически като самостоятелна единица и не може да бъде ипотекиран.
Затова при покупка на имот на зелено, банката обикновено отпуска кредита на етапи, в зависимост от развитието на строежа. Например:
- аванс за първоначалното плащане от собствени средства;
- частичен кредит при Акт 14;
- окончателно усвояване след Акт 15 или 16.
Банката също така ще изиска:
- предварителен договор за покупка на апартамент на зелено, включващ всички условия и срокове;
- оценка на имота, направена от лицензиран оценител;
- застраховка „Живот“ и „Имот“, в повечето случаи задължителни;
- доказателства за доход, както и понякога – съдлъжник или поръчител.
Важно е да отбележим, че някои банки имат споразумения с конкретни строители, при които условията са по-облекчени. В тези случаи покупката на имот на зелено чрез кредит е по-гъвкава, но вие оставате зависими от избора на партнираща банка.
Съвет: преди да сключите договор със строителя, първо говорете с банка, за да знаете дали изобщо ще може да финансирате конкретната покупка на апартамент на зелено.
Какво трябва да съдържа договорът при покупка на имот на зелено?
При всяка покупка на имот на зелено, договорът е вашият най-важен инструмент за защита. Повечето сделки стартират с предварителен договор, който се сключва преди сградата да получи Акт 16 и преди да може да се подпише окончателен нотариален акт. Затова съдържанието на този договор е от критично значение.
Независимо дали става дума за покупка на апартамент на зелено или цял имот, договорът трябва да съдържа следните елементи:
- Описание на имота: точна площ, етаж, разпределение, изложение, номер на апартамента, включени общи части, мазе, гараж (ако има).
- Срокове: ясни дати за завършване на отделните етапи – Акт 14, Акт 15, Акт 16. Без фиксирани срокове, не можете да търсите неустойки.
- Цена и начин на плащане: разпределени по етапи – например 20% при подписване на договора, 30% при Акт 14 и т.н. Това е стандартна практика при покупка на имот на зелено.
- Условия за отказ и неустойки: какво се случва при закъснение на строителя, фалит или неизпълнение. Задължително включете клаузи за неустойки.
- Техническа спецификация: какви материали ще бъдат използвани, какъв етап на завършеност ще получите – шпакловка, замазка, дограма, инсталации и др.
- Вписване в кадастъра и нотариален акт: ясно е посочено, че при получаване на Акт 16 ще бъде подписан окончателен договор и имотът ще бъде прехвърлен с нотариален акт.
- Декларация за липса на тежести: строителят трябва да гарантира, че върху имота няма ипотеки, възбрани или други тежести.
При сериозна покупка на апартамент на зелено, не разчитайте на „шаблонни“ договори, които ви дава строителят. Потърсете адвокат с опит в имотните сделки, който да провери всяка точка. Само така ще знаете, че вашата покупка на имот на зелено е защитена от евентуални злоупотреби или измами.
Често задавани въпроси (ЧЗВ) за покупка на имот на зелено
Какво точно означава „покупка на имот на зелено“?
Покупка на имот на зелено означава да купите жилище, което още не е построено или е в ранен етап на строеж (обикновено до Акт 14). Реално плащате за бъдещ апартамент, като се ангажирате с договор, че ще го получите след завършване.
Възможна ли е покупка на имот на зелено с ипотечен кредит?
Да, възможна е, но банките обикновено отпускат кредита на етапи. Най-често се изисква поне Акт 14 или 15, както и подробен договор, оценка от лицензиран оценител и доказан доход. Някои банки работят само с одобрени строители.
Какви са рисковете при покупка на апартамент на зелено?
Основните рискове включват:
забавяне на строителството;
промени в проекта;
фалит на строителя;
липса на Акт 16 и невъзможност за вписване на собствеността;
неясни или неизгодни клаузи в договора.
За да се предпазите, винаги правете проверка на строителя и работете с адвокат.
Какви документи са нужни при покупка на имот на зелено?
Необходими са:
предварителен договор с детайли за имота;
разрешение за строеж на сградата;
документи за собственост на земята от строителя;
при кредит – допълнително: банкова оценка, удостоверения за доход и други изискуеми от банката документи.
Как се изчисляват плащанията при покупка на зелено?
Най-често плащанията са разпределени в 3–4 етапа, например:
10% при подписване на предварителен договор;
30% при Акт 14;
30% при Акт 15;
30% при Акт 16 и изповядване пред нотариус.
Този модел предпазва купувача от загуба на цялата сума при проблеми в строителството.
Мога ли да се откажа след подписване на договор за покупка на имот на зелено?
Да, но само ако в договора има клауза, която го позволява. В повечето случаи отказът води до неустойки или загуба на капаро. Затова е изключително важно да се предвиди тази възможност още в етапа на договаряне.
Кога се прехвърля собствеността при покупка на имот на зелено?
Прехвърлянето става едва след получаване на Акт 16 и подписване на окончателен нотариален акт. До този момент купувачът има само предварителен договор и не е официален собственик.
Заключение – кога покупката на имот на зелено си струва и кога не
Покупката на имот на зелено може да бъде отлична инвестиция – но само когато е направена информирано и с нужните предпазни мерки. За мнозина това е единственият начин да се сдобият с ново, модерно жилище на по-достъпна цена, особено в големите градове. Също така, покупка на апартамент на зелено често дава възможност за разсрочено плащане, избор на етаж и участие в довършителните работи по ваш вкус.
Въпреки това, рисковете не са малко. Забавени срокове, промени в проекта, некачествено строителство или дори фалит на строителя могат да превърнат мечтата за нов дом в продължителен и скъп проблем. Именно затова покупката на имот на зелено изисква стриктна проверка, добре изготвен договор и внимателен подбор на строителна фирма и адвокат.
Струва си, когато:
- имате доверие в строителя;
- условията са ясно описани в договора;
- плащанията са етапни и защитени;
- имате добър адвокат и предварителна консултация с банка (ако ще ползвате кредит).
Не си струва, когато:
- офертата изглежда „твърде добра“, за да е истина;
- договорът е неясен или едностранчив;
- няма Акт 14, разрешение за строеж или ясна документация;
- строителят няма завършени проекти или има лоша репутация.
Покупка на имот на зелено е стратегическо решение – и ако се направи правилно, може да ви донесе не само мечтаното жилище, но и значително по-добра сделка в дългосрочен план.
Източници на информация и полезни линкове
- Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) – урежда правната рамка на предварителните договори при покупка на имот на зелено
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337 - Закон за устройство на територията (ЗУТ) – регламентира строителните етапи (Акт 14, 15, 16) и изискванията за въвеждане в експлоатация
🔗 https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135163904 - Камара на строителите в България – регистър на строителни фирми с информация за рейтинг, завършени проекти и лиценз
🔗 https://www.ksb.bg/