Покупката на имот в България е една от най-важните стъпки в живота на всеки човек – независимо дали става въпрос за първо жилище, инвестиционен апартамент или ваканционен имот. В последните години пазарът се развива динамично, а сделките стават все по-разнообразни – вече не купуваме само от частни лица, а все по-често се появяват възможности за покупка на имот от ЧСИ, от банка, от строителна фирма или дори от синдик при несъстоятелност.

Този наръчник е създаден, за да събере на едно място всички важни особености, които трябва да знаете преди да сключите сделка – какви рискове крият различните продавачи, какви документи да изискате и какво да проверите предварително. Независимо дали сте купувач с опит или тепърва се ориентирате на пазара, тук ще откриете практически съвети и актуални насоки за 2025 година.

Какво да проверим при всяка покупка на имот

Преди да пристъпите към подписване на каквито и да е документи, има няколко задължителни проверки, които трябва да направите – независимо дали покупката е от частно лице, фирма, банка или ЧСИ. Това са стъпки, които ще ви спестят потенциални проблеми, допълнителни разходи и дори загуба на правото върху имота.

Ето какво да проверите винаги:

• Идентичност и собственост – изискайте актуално удостоверение за собственост (нотариален акт) и скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Проверете дали продавачът действително е собственик на имота и дали има други съсобственици.
• Тежести и ипотеки – задължително извадете удостоверение за тежести от Имотния регистър. Това ще покаже дали върху имота има ипотека, възбрана, съдебни спорове или други ограничения.
• Данъчни задължения – изискайте удостоверение за платени местни данъци и такси от съответната община. Ако има задължения, те могат да останат за ваша сметка след покупката.
• Разрешителни и статут – при ново строителство проверете дали сградата има разрешение за ползване (акт 16). При имоти в режим на земеделска земя, се изисква и смяна на предназначението.
• Площ и граници – уверете се, че площта, описана в документите, отговаря на реалната, и че няма спорове със съседи по отношение на граници, достъп или огради.
• Актове и документи – прегледайте внимателно всички актове, договори и скици. При съмнение се консултирайте с адвокат по вещно право.

Тези проверки трябва да се извършват винаги – без значение дали правите покупка на имот от фирма, от частно лице или от ЧСИ. Пропускането на някоя от тях може да доведе до сериозни юридически и финансови последици.

Ако се цените на имотите в България можеш да погледнеш нашия материал за Цените на имотите в България през 2025 г. – Какво става с пазара?

Покупка на имот от ЧСИ

Покупката на имот от частен съдебен изпълнител (ЧСИ) е една от възможностите за придобиване на жилище или друг тип недвижимост на по-ниска цена от пазарната. Но макар да звучи като добра сделка, подобна покупка крие редица особености и рискове, които трябва да познавате.

Какво представлява имот от ЧСИ?
Това е имот, който се продава на публична продан в резултат на принудително изпълнение – например при неплатени дългове, ипотеки или съдебни решения. Процедурата се провежда чрез търг, организиран от съдебен изпълнител.

Как се участва в търг на ЧСИ?

1. Проверявате обявените имоти в регистъра на Камарата на ЧСИ: sales.bcpea.org
2. Внасяте задатък (обикновено 10% от началната цена)
3. Подавате оферта в срока по обявата
4. След спечелване на търга, имате 7 дни за пълно плащане на цената

Рискове и особености:

• Имотът се продава „както е“ – без гаранции за състояние, ремонти или чистота
• Може да има обитатели – дори без наемни договори, изнасянето им често изисква съдебна процедура
• Нямате право на преговори или огледи отвътре, освен ако не се разрешат от ЧСИ
• Не се ползва ипотечен кредит от всички банки, някои изискват финализирана сделка

Плюсове:

• Значително по-ниска начална цена – понякога с до 30% под пазарната
• Прозрачна процедура с публична документация
• Без посреднически комисионни

Преди да пристъпите към покупка на имот от ЧСИ, е силно препоръчително да се консултирате с адвокат. Имотът трябва да се провери за тежести, незаконни постройки и евентуални жалби.

Ако обмисляш покупка на имот на зелено и искаш да прецениш плюсовете и минусите от подобна покупка прочети нашата статия Покупка на имот на зелено през 2025 г. – рискове, предимства и как да се защитите

Покупка на имот от непълнолетен или малолетен

Покупката на имот от малолетен (до 14 години) или непълнолетен (от 14 до 18 години) собственик е възможна, но подлежи на строго съдебно разрешение и контрол. Това се счита за сделка, извършена с участието на лице с ограничена или липсваща дееспособност, затова законът налага редица изисквания, за да се защити интересът на детето.

Кога може дете да притежава имот?
По наследство, дарение, покупка от името на родителите или при разпределение на семейно имущество – в тези случаи малолетният може да се води съсобственик или едноличен собственик.

Какво е необходимо за продажбата на такъв имот?

1. Разрешение от районния съд – родителите или настойникът подават молба с подробно обоснован интерес за продажбата.
2. Становище от дирекция „Социално подпомагане“ – те следят дали сделката е в интерес на детето.
3. Нотариална заверка на договора – само след съдебното решение.

Важно: Ако някоя от тези стъпки липсва, сделката може да бъде обявена за нищожна, дори след като е извършена.

Какви рискове има купувачът?

• Възможно е съдът да откаже разрешение, дори при вече подписан предварителен договор.
• Ако се установи, че сделката не е в интерес на детето, тя може да бъде атакувана години по-късно.
• Сделката често се проточва във времето (1–3 месеца или повече) поради съдебната процедура.

Какво да направите като купувач?

• Изисквайте копие от съдебното разрешение.
• Настоявайте имотът да бъде предварително проверен за тежести и спорове.
• Вписвайте сделката веднага след нотариуса, за да не бъде атакувана от други претенденти.

Покупка на имот от синдик

Покупката на имот от синдик възниква в рамките на производство по несъстоятелност на фирма или физическо лице. Синдикът действа като доверено лице на съда и разпродава имуществото на длъжника, за да се удовлетворят кредиторите. Тези продажби се регулират от Търговския закон и се провеждат при строго определена процедура.

Какво представлява синдикалната продажба?
Синдикът изготвя списък с активите на длъжника и ги обявява за продажба – обикновено чрез публична покана, публикувана в Търговския регистър и на сайта на съда. Най-често става въпрос за апартаменти, къщи, парцели или сгради, притежавани от фалирали търговски дружества.

Процедура:

1. Публикуване на обява с условия за търга (начална цена, срок, документи)
2. Подава се писмено заявление за участие
3. Внася се задатък – обикновено 10% от обявената цена
4. Отваряне на офертите и избор на купувач
5. Сключване на договор и прехвърляне на собствеността след одобрение

Предимства:

• Имотите често се продават под пазарна стойност
• Процедурата е официална и документално проследима
• Няма комисионни към брокери или частни посредници

Рискове и особености:

• Имотите се продават „в състоянието, в което се намират“
• Не се носи гаранция за качеството или правния статут на имота
• Могат да възникнат претенции от трети лица, ако някой е придобил права преди вписването
• Понякога има забавяния в процедурите – синдикът действа със съдебно одобрение

Какво да изискате като купувач?

• Актуално удостоверение за тежести
• Данъчно удостоверение от общината
• Пълна информация за площ, граници и обстоятелства по делото

Покупката на имот от синдик е подходяща за опитни купувачи, които имат време и юридическа подкрепа. Възможно е да се постигне отлична цена, но е важно да се направи добра правна проверка.

Покупка на имот от фирма или инвеститор

Покупката на имот от строителна фирма или инвестиционна компания е често срещана практика, особено при ново строителство или жилищни комплекси в етап на проектиране, изграждане или току-що завършен строеж. Този тип сделки имат своите предимства, но изискват допълнително внимание към документите, етапа на строителство и сигурността на плащанията.

Какви са основните предимства?

• Получавате нов имот без нужда от ремонт
• Възможност за избор на разпределение, изложение и етаж при по-ранна резервация
• Често фирмите предлагат отстъпки, бонуси или разсрочени плащания
• Може да получите ДДС фактура, ако купувате като фирма

Какви са основните рискове?

• Фирмата може да няма акт 16 – разрешение за ползване. Без него не можете законно да се нанесете или да ползвате ипотека от повечето банки.
• Риск от фалит на строителя – при плащане на вноски по време на строеж
• Възможни разминавания между това, което е обещано в рекламата и това, което реално ще получите
• Някои фирми продават с включени такси за поддръжка, които не винаги са ясно описани

Какво да проверите преди покупка?

1. История и репутация на фирмата – проверка в Търговския регистър, отзиви, други проекти
2. Разрешителни за строеж – валиден ПУП, строителни книжа, разрешение за строеж
3. Документи за собственост върху терена – не е изключено фирмата да не е собственик на земята
4. Наличие на акт 14, акт 15 и акт 16 – вижте на какъв етап е строежът
5. Договор – не подписвайте без преглед от адвокат, особено ако се ползват клаузи за неустойки и срокове

Важно: Винаги изисквайте нотариален акт след завършване на сградата и извършване на окончателното плащане. Имотът трябва да се впише в Имотния регистър по ваше име.

Покупка на имот от банка

Покупката на имот от банка става все по-популярна опция за хора, които търсят добра сделка с гарантирана сигурност. Обикновено става въпрос за имоти, придобити от банки чрез изпълнителни производства, при които длъжникът не е изплатил ипотеката си. Банката продава тези имоти, за да възстанови дълга, а процедурата е значително по-сигурна от покупка на имот от физическо лице или ЧСИ.

Предимства:

• Изрядна документация – при покупка на имот от банка почти винаги се предоставя пълно досие на собствеността
• Гарантирано разчистване на тежести – банката се грижи имотът да бъде без възбрани и ипотеки
• Възможност за финансиране от същата банка, често с облекчени условия
• По-ниска цена от пазарната, особено ако имотът се продава от дълго време

Процедура:

1. Избирате имот от списък с банкови оферти (най-често директно на сайта на банката)
2. Подписвате предварителен договор с банката (или с неин пълномощник)
3. Банката урежда нужните документи и изчиства евентуални тежести
4. Плащане и нотариално прехвърляне на имота

Какво да проверите?

• Все пак проверете в Имотния регистър за тежести – не разчитайте само на уверението на банката
• Уверете се, че имотът не се обитава от наематели или бивши собственици
• Прегледайте актуалната пазарна цена – някои банки продават имоти на надпазарна стойност

Подходяща ли е покупката от банка за всеки?
Този тип покупка на имот е особено подходящ за хора, които търсят сигурност, нямат време за дълги юридически проверки и искат ипотечно финансиране. Все пак, не всеки имот е изгоден – затова винаги сравнявайте с реалните оферти на пазара.

Покупка на имот от чужденец

Покупката на имот от чужденец не се различава съществено от стандартна сделка между две физически лица, но има някои особености, които купувачът трябва да знае. Все повече имоти, особено в курортни зони като Банско, Созопол и Слънчев бряг, се предлагат от чужди граждани – основно британци, ирландци, германци и руснаци, които продават придобити през годините ваканционни жилища.

Какви са особеностите при тази покупка на имот?

• Чужденецът трябва да има ЕГН или ЛНЧ (личен номер на чужденец) – това е необходимо за нотариалната сделка и данъчните документи.
• Ако продавачът е с постоянно пребиваване в чужбина, често се използва пълномощник – задължително изисквайте легализирано пълномощно с апостил.
• Плащанията се извършват по банков път, обикновено в евро, и трябва да бъдат надлежно документирани.

Какво да внимавате?

• Превод на документи – ако част от тях са издадени в чужбина (напр. удостоверения за наследство, съдебни решения), те трябва да са преведени и легализирани.
• Данъчен статус – ако продавачът е регистриран по ДДС или има доходи от отдаване под наем, може да се наложи деклариране пред НАП.
• Наличие на задължения – проверете в общината дали са платени всички местни данъци и такси.

Плюсове:

• Често имотите от чужденци са поддържани и продавани с обзавеждане
• Възможност за добри отстъпки при бърза сделка

Минуси:

• По-сложна комуникация
• Възможно забавяне заради нотариално заверени документи от чужбина

Покупка на имот от чужденец е напълно законна и безопасна, стига документите да са изрядни и да се направи добра юридическа проверка. Ако се налага използване на преводи и пълномощия, препоръчително е да се консултирате с адвокат, специализиран във вещно право и международни сделки.

Покупка на имот от физическо лице – собственик

Това е най-честият и традиционен начин за покупка на имот в България – директно от неговия собственик, който е физическо лице. Такива сделки се случват ежедневно в цялата страна и обикновено са свързани с най-малко формалности. Въпреки това, не трябва да се подценяват рисковете – особено когато става въпрос за имоти със стара документация, наследства или съсобственост.

Какво задължително да проверите при такава покупка на имот?

1. Нотариален акт на продавача – вижте дали той е едноличен собственик и дали в документа няма ограничения или особености (напр. право на ползване от трети лица)
2. Скица и данъчна оценка – задължителни документи за изповядване на сделката
3. Удостоверение за тежести – изважда се от Агенцията по вписванията и показва дали има ипотека, възбрана или други тежести
4. Удостоверение за платени данъци – от общината, доказва, че няма неплатени местни налози

Особености при съсобственост:

• Ако имотът е съсобствен, всички съсобственици трябва да се явят и да подпишат сделката
• Ако има отказ от страна на някой от тях, се изисква нотариално заверен отказ
• Предимство при покупка има съсобственикът – в някои случаи той може да обжалва сделката

Финансови и договорни аспекти:

• Често се подписва предварителен договор с капаро (обикновено 10%)
• Покупната цена може да се плати по банков път или в брой (до 10 000 лв. за физически лица)
• При отказ на страните да се явят при нотариус, сделката може да се осуети, освен ако не са предвидени неустойки

Предимства:

• Най-бързата и гъвкава форма на покупка на имот
• Възможност за директно договаряне
• При добри отношения – лесна комуникация и бърза сделка

Рискове:

• Стари или неактуални документи
• Неясна история на собствеността (наследства, неразпределени дялове)
• Право на ползване от трети лица, които не се виждат в нотариалния акт, но са вписани

Преди да пристъпите към финализиране на сделка с физическо лице, е силно препоръчително да направите пълна правна проверка. Дори на пръв поглед ясна и проста продажба може да крие „скрити капани“.

Какви документи се изискват при покупка на имот

Преди да бъде финализирана сделката и подписан нотариалният акт, купувачът трябва да се увери, че всички документи са налични, валидни и отговарят на реалното състояние на имота. Без тях покупката на имот не може да бъде законосъобразно извършена. Важно е да се направи разграничение между документи, които трябва да предостави продавачът, и документи, които трябва да подготви купувачът.

Документи от страна на продавача:

• Нотариален акт (или друг документ за собственост) – доказва правото на собственост
• Удостоверение за данъчна оценка – издава се от съответната община по местонахождение на имота
• Удостоверение за липса на тежести – изважда се от Агенцията по вписванията, валидно е до 14 дни
• Скица (за парцел или апартамент) – от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, валидна 6 месеца
• Разрешение за ползване (акт 16) – само при ново строителство
• Удостоверение за платени данъци и такса смет – от общината
• Съгласие от съсобственици или съпруг/съпруга – ако има такива

Документи от страна на купувача:

• Документ за самоличност
• Семейно положение (ако се изисква – напр. при ипотека или съсобственост)
• Банков документ за плащане (ако цената е по банков път)
• Пълномощно, ако купувачът е представляван от друго лице

При специфични случаи:

• При покупка на имот от фирма – се изисква устав, съдебно решение за регистрация и ЕИК
• При покупка чрез ипотека – банката ще изиска допълнителни документи (оценка, експертни становища, застраховка и др.)
• При покупка на имот от чужденец – преводи и апостил за всички чуждестранни документи

Съвет: Избягвайте сделки, при които се предлага покупка „без нотариус“, „по пълномощно“ или „с бъдеща прехвърляне“. Всеки компромис с документите може да доведе до загуба на право на собственост или сериозни съдебни проблеми.

Какви са основните рискове при покупка на имот

Покупката на имот, особено ако не е добре проверена, може да се превърне от мечтана сделка в източник на сериозни проблеми и загуби. Рисковете могат да бъдат правни, финансови, технически или свързани с историята на имота. Ето най-честите капани, в които попадат купувачите:

1. Недоказана собственост

Ако продавачът не е едноличен собственик или не може да представи ясен документ за придобиване, сделката може да бъде обявена за нищожна. Особено рискови са имоти, придобити по наследство без изрядни документи.

2. Неуредени тежести

Имот с вписана ипотека, възбрана, право на ползване или съдебен спор може да се прехвърли с всичките си проблеми към новия собственик. Затова винаги проверявайте в Имотния регистър преди подписване на договор.

3. Сграда без акт 16

Ако купувате новопостроено жилище без издадено разрешение за ползване, нямате гаранции, че можете да го използвате по предназначение. В някои случаи дори не може да бъде захранено с ток и вода.

4. Фалшиви пълномощия

Често срещан риск при покупка на имот чрез представител е използване на фалшифицирани или изтекли пълномощни. В такива случаи сделката може да се обяви за недействителна.

5. Обитаван имот

Дори и след нотариално прехвърляне, имотът може да е обитаван от предишния собственик, наематели или роднини, които отказват да го напуснат. Изнасянето може да отнеме месеци и да изисква съдебна процедура.

6. Подвеждаща площ

На пазара все още се срещат имоти с разминаване между реална и вписана площ – особено при стари апартаменти. Това влияе пряко върху цената, данъците и възможностите за кредитиране.

7. Сделка без адвокат

Много купувачи разчитат само на брокера или на нотариуса. Истината е, че само независим адвокат, нает от вас, ще защити интереса ви изцяло при покупка на имот.

8. Плащане в брой над 10 000 лв.

Съгласно Закона за ограничаване на плащанията в брой, сделки над тази сума трябва да се извършват по банков път. Нарушаването води до глоби, а често е признак за „сиви“ сделки.

Колко струва покупката на имот – такси, нотариус, данъци

Цената на имота, посочена в обявата, е само част от крайната сума, която ще заплатите. Реалната стойност на покупката на имот включва редица допълнителни разходи, свързани с държавни такси, нотариус, местни данъци, адвокатски услуги и – ако се използва – банково финансиране. Ето пълния преглед на всички задължителни и често пренебрегвани разходи:

✅ Задължителни разходи при всяка покупка на имот:

1. Местен данък при придобиване на имот

• Размер: от 2% до 3% от договорната или данъчната оценка (взима се по-високата от двете)
• Определя се от общината по местонахождение
• Пример: За имот от 150 000 лв. в София (данък 3%) ще платите 4 500 лв.

2. Нотариална такса

• Изчислява се по таблица на Нотариалната камара според стойността на сделката
• За имот от 150 000 лв. – около 900 – 1 200 лв. с ДДС

3. Такса вписване в Имотния регистър

• Фиксирана: 0.1% от стойността на имота
• За 150 000 лв. – 150 лв.

🧾 Примерна калкулация за имот от 150 000 лв. в София:

🛠 Допълнителни (възможни) разходи:

• Адвокат – около 300–800 лв., според сложността на проверката
• Брокерска комисиона – обикновено 2.5% до 3% от стойността, платими от купувача (при частни сделки често липсва)
• Банкови такси (при ипотека):
  • Оценка на имота – ~150–250 лв.
  • Такса за отпускане на кредит – 0.5% до 1% от сумата
  • Застраховка „имот“ и/или „живот“ – годишни такси, често задължителни

Съвет: При покупка на имот чрез кредит, пълните разходи може да достигнат до 8–10% над продажната цена, в зависимост от условията на кредита и избрания нотариус/брокер.

Често задавани въпроси

Източници и полезни връзки

За съставянето на това ръководство сме използвали само авторитетни и официални източници на информация. Препоръчваме ви да ги използвате при всяка покупка на имот:

• Агенция по вписванията – Имотен регистър
  Проверка за тежести, справки по ЕГН/ЕИК, вписвания:
  👉 https://icadastre.bg
• Камара на частните съдебни изпълнители – Публични продажби
  Всички имоти, продавани от ЧСИ в реално време:
  👉 https://sales.bcpea.org
• Закон за задълженията и договорите (ЗЗД)
  Официален текст на закона, регламентиращ договорните отношения:
  👉 https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337

Ако предстои покупка на имот, винаги използвайте адвокат и проверявайте всичко лично или чрез пълномощник. Рискът при такива сделки може да е нисък само ако е предварително обезопасен.