Преди да започнеш строителство на сграда, гараж или дори малка пристройка, е важно да знаеш какви отстояния при застрояване са задължителни според Закона за устройство на територията (ЗУТ). Това не са произволни разстояния, а ясно регламентирани правила, които защитават както твоя имот, така и интересите на съседите.
Отстоянията при застрояване зависят от типа на сградата, местоположението ѝ в парцела, вида на застрояването (свободно, свързано или ограничено) и дали парцелът е урегулиран (УПИ) или не. В определени случаи се изисква и писмено съгласие от съседен собственик, особено ако се цели намалено разстояние до границата.
Разстоянията между сгради и имотни граници не са произволни – те са част от ясни правила, дефинирани като отстояния при застрояване, които всеки собственик трябва да познава, преди да започне строеж.
В тази статия ще обясним кои са минималните допустими отстояния, как се определят, кога могат да се намалят, какво означават понятия като „регулационна линия“ и „дъно на имот“, и какви са последиците при неспазване на нормите.
Ако парцелът ти попада в зона, предвидена за бъдещо разширение на улица или друг обществен обект, съществува реален риск да бъде засегнат от отчуждаване на имот от общината. Виж кога и как се случва това: Какво е отчуждаване на имот и кога имаш право на обезщетение
Какво е отстояние и кога се изисква?
Отстоянията при застрояване представляват минимално изискуеми разстояния между сградата, която се строи, и определени елементи от терена – граници на имота, съседни сгради, улици или регулационни линии. Целта им е да се осигури безопасност, достъп до светлина и въздух, противопожарна защита и комфорт на обитаване както за бъдещите собственици, така и за съседите.
Съгласно ЗУТ, отстояния при застрояване се изискват както при свободно стоящи сгради, така и при ограничено или свързано застрояване. Най-често разстоянията се измерват от външната стена на сградата до:
- съседен имот (граница)
- съседна сграда в същия или съседен парцел
- улица или регулационна линия
- други съоръжения, напр. електропроводи
Тези отстояния при застрояване варират според предназначението на сградата, височината ѝ, плътността и интензивността на застрояване, посочени в подробния устройствен план (ПУП). За жилищни сгради в урегулирани поземлени имоти (УПИ) се прилагат едни правила, а за вилни зони или неурегулирани терени – други.
Важно е да се отбележи, че отстоянията при застрояване се определят не само от общия устройствен план, но и от специализирани нормативи – като Наредба №7 за правила и норми за устройство на отделните видове територии.
Минимални отстояния по ЗУТ – между сгради, до ограда, до улица
Минималните отстояния при застрояване са нормативно установени в ЗУТ и Наредба №7 и се прилагат задължително при всяко ново строителство в урегулирани имоти. Те се определят според вида на застрояването – свободно, свързано или ограничено, и гарантират безопасност, хигиенни условия и защита от пожари.
📏 Стандартни минимални отстояния:
- До странична граница на съседен имот: 3 метра
- До заден двор (дъно на имот): 3 метра
- Между две сгради в един имот: минимум 6 метра (ако са жилищни)
- До улица или регулационна линия: обикновено 5 метра, но варира според зоната
Ако сградата попада във вилна зона и има прозорци към съседен имот, отстоянието при застрояване трябва да бъде поне 4 метра – това е особено важно при етажно строителство, където се търси защита на личното пространство между два имота.
- В урегулирани жилищни (градски) зони, ЗУТ изисква минимум 3 м отстояние до странична регулационна линия при животни сгради с височина до 10 м – без разлика дали има прозорци.
Има разлика между отстояние от ограда и отстояние от регулационна граница – първото е физическото разстояние до реално изградената ограда (която може да не е по регулационна линия), а второто се мери до границата на УПИ, определена в кадастъра.
При сгради с височина над 10 метра, отстоянията при застрояване се увеличават според коефициент, заложен в устройствените планове, с цел да се избегне засенчване и нарушаване на допустимата осветеност на съседните имоти.
Неспазването на изискваните отстояния при застрояване може да доведе не само до административни санкции, но и до сериозни конфликти със съседи, които имат законното право да оспорят проекта.
В някои случаи строителството не се извършва върху собствен терен, а върху чужд имот – с изрично разрешение. Това се нарича отстъпено право на строеж, което също трябва да спазва нормативните отстояния. Виж как работи тази правна възможност: Какво е отстъпено право на строеж и какви са рисковете?
Кога може да се поиска намалено отстояние и как се дава съгласие от съсед?
В определени случаи законът допуска намаляване на отстоянията при застрояване, но само при изпълнение на конкретни условия. Това обикновено се случва, когато парцелът е с ограничени размери или формата му не позволява спазване на стандартните минимални разстояния. Вместо да се нарушава законът, собственикът може да подаде искане до главния архитект на общината за разрешение за по-малко отстояние.
За да бъде одобрено подобно отклонение, е необходимо:
- писмено съгласие от съседа, чийто имот се засяга;
- архитектурен проект, показващ реалното положение и отстояние;
- становище от районната администрация (общински отдел по устройство на територията).
Съгласието от съсед трябва да е нотариално заверено и ясно да посочва за коя част от имота се отнася. Ако строежът попада в зона, където важат специални устройствени правила (напр. културни зони, охранявани територии), дори с разрешение от съседа намалено отстояние при застрояване може да не бъде разрешено.
Важно е да се знае, че ако строителството се извърши без такова съгласие, а се нарушат нормативните отстояния при застрояване, съседът има право да подаде сигнал и да инициира административна или съдебна процедура за премахване на нарушението.
Санкции и проблеми при неспазване на отстояния при застрояване
Неспазването на изискваните отстояния при застрояване може да доведе до сериозни последици – както административни, така и финансови. В България контролът се осъществява от съответната общинска администрация, като най-често сигналите идват от съседи, засегнати от неправомерен строеж близо до тяхната граница.
⚠️ Възможни последствия:
- Акт за установяване на административно нарушение (АУАН) от инспекторите по контрол на строителството
- Глоба за нарушителя, която може да достигне до 10 000 лв. при повторно нарушение
- Заповед за спиране на строежа до изясняване на случая
- В крайни случаи – заповед за премахване на незаконно изградената част, ако не отговаря на нито едно изключение
Ако имотът, в който планираш строителство, е получен по наследство и обмисляш продажба, имай предвид, че се дължи данък при продажба на наследствен имот, който зависи от редица условия. Виж кога се плаща и как се изчислява: Данък при продажба на наследствен имот – кога се дължи и как се изчислява
Ако някой построи сграда или пристройка, нарушаваща нормативните отстояния при застрояване, без да е получил съгласие от съседа и без отклонението да е одобрено от главния архитект, той рискува не само глоба, но и съдебна процедура за премахване на част от сградата. Това се случва често при прозорци, излизащи към съседен двор, или при гаражи, построени почти до ограда.
Съседите имат право да поискат експертиза, оглед и дори възстановяване на нарушеното отстояние чрез съд, особено ако строежът засяга тяхната осветеност, достъп или правото на ползване на имота.
Препоръчително е още в етапа на проектиране да се консултираш с архитект и юрист, за да се избегнат бъдещи проблеми с отстояния при застрояване.
Темата за отстояния при застрояване е сред най-важните аспекти при планиране и изпълнение на строителство. Тя често се подценява, а последствията от неспазване могат да бъдат тежки – глоби, спиране на строежа, дори принудително премахване на вече изградени части. Ето защо, преди да започнеш строителни дейности в имота си, е задължително да провериш какви отстояния при застрояване важат за конкретния терен, какво позволява подробният устройствен план и има ли нужда от съгласие от съсед.
Спазването на изискванията за отстояния при застрояване гарантира не само законосъобразност, но и добросъседски отношения, сигурност и дългосрочна устойчивост на инвестицията. Дори при малки проекти като гаражи, навеси или пристройки, нормативната база не бива да се пренебрегва. Ако имаш съмнение относно конкретен казус, винаги е добра идея да се обърнеш към архитект или юрист, които са запознати с актуалните правила и прилагането на отстоянията при застрояване на местно ниво.
Източници и полезни връзки:
Закон за устройство на територията (ЗУТ) – основният нормативен акт, уреждащ правилата за застрояване и отстояния между сгради и имотни граници.
https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904
Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони – определя конкретните изисквания за отстояния при различни видове застрояване.
https://lex.bg/laws/ldoc/2135476546
Наредба № 19 от 25.10.2012 г. за строителство в земеделските земи без промяна на предназначението им – важна при застрояване на земеделски земи.
https://www.mzh.government.bg/odz-vratza/bg/home/13-02-06/.aspx
Частна фирма си присвои част от дворното ни зад блоково пространство и на гранита построи игрище за бото. Пазстоянието между блока и игрището е около 8м. Има ли правила за изграждане на спортно съоръжение до жилищна сграда?
Здравейте,
въпросът, който повдигате, е напълно основателен, защото дори когато теренът е частен или общински, всяко изграждане на спортно съоръжение в близост до жилищна сграда трябва да отговаря на ясни изисквания за отстояния, безопасност и предназначение на терена.
По закон това се урежда от Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. В тях се посочва, че при изграждане на площадки за спорт, игра или отдих трябва да се спазват минимални разстояния от сградите, така че да не се нарушават условията за обитаване – основно светлина, шум и безопасност.
🔹 Минималното отстояние от жилищна сграда до спортна площадка е 10 метра, когато има елементи като мрежи, огради, осветление или настилка. При наличие на твърда настилка (бетон, асфалт, изкуствена трева с борд) и възможност за генериране на шум или вибрации, разстоянието може да се увеличи до 15 метра, особено ако се намира под прозорците на жилища.
🔹 Ако теренът, на който е изградено игрището, е общинска собственост, изграждането му следва да бъде одобрено с разрешение за строеж и одобрен проект от общината, включващ съгласуване с „Контрол по строителството“ и „Екология и озеленяване“.
🔹 Ако обаче фирмата, за която споменавате, е частна и е изграждала без разрешение, дори на „приватизиран“ или отдаден под наем терен, това може да представлява незаконно строителство по смисъла на чл. 225 от ЗУТ.
В такъв случай имате право да подадете писмен сигнал до общината (отдел Контрол по строителството) с искане да се провери:
дали има валидно разрешение за строеж за въпросното игрище;
дали е спазено минималното отстояние от 10 м до жилищната сграда;
и дали не са нарушени условията за обитаване – шум, вибрации, прах или осветяване на прозорците.
При установяване на нарушение общината може да издаде констативен акт, да спре ползването на съоръжението или дори да разпореди премахване. Ако има риск за безопасността на живеещите, може да се сезира и ДНСК (Дирекция за национален строителен контрол), която има право да извърши независима проверка.
Препоръчваме ви да заснемете обекта, да опишете точно разстоянието до блока (8 м) и да подадете сигнал писмено, а не устно – това гарантира, че общината е длъжна да реагира официално.
С две думи – изграждането на спортно игрище „на гранита“ непосредствено до жилищен блок без одобрение и без спазени отстояния не е допустимо по закон. Имате всички основания да поискате проверка и да настоявате за прилагане на ЗУТ и Наредба № 7.
Искам да ми се обясни ,ако може възможно ли е строеж на къща на границата на имота ни без наше разрешениеОбяснението е ,че имало петно за строеж на жилище от 1995 година
Здравейте,
по действащото законодателство не е възможно изграждане на къща точно на границата на съседен имот без писмено съгласие на собственика на съседния имот, освен в много ограничени случаи, при които това е било предвидено в одобрен подробен устройствен план (ПУП).
Ето как стоят нещата според Закона за устройство на територията (ЗУТ):
Чл. 91 и чл. 92 от ЗУТ посочват, че при основно жилищно строителство в урбанизирани територии се спазват минимални отстояния от границите на имота – обикновено 3 метра от страничната граница и 5 метра от дъното на имота.
Изключение се допуска само ако това е изрично заложено в действащия подробен устройствен план (ПУП) – т.нар. застрояване на калкан. В този случай сградата на границата може да бъде изградена единствено ако съседният имот има или ще има огледна стена и ако собственикът на съседния имот даде писмено съгласие за това.
Следователно, дори да има „петно за жилищно строителство от 1995 г.“, то няма автоматична сила, ако:
планът не е потвърден или изменен след влизането в сила на ЗУТ (2001 г.);
не е издадено ново разрешение за строеж по актуалните норми;
не е налично вашето нотариално заверено съгласие, ако сградата ще бъде долепена или разположена на по-малко от 3 метра от общата граница.
С други думи – старо петно от 1995 г. не дава право на строеж без ново съгласуване и без вашето съгласие. За да се строи днес, е нужно актуално разрешение за строеж, издадено от общината по реда на ЗУТ, и то само след съгласуване с всички съседи, когато се нарушават нормативните отстояния.
Какво можете да направите:
Подайте писмено запитване до общината (отдел „Устройство на територията“) с искане за проверка дали има валидно разрешение за строеж и дали строежът отговаря на одобрения план;
Ако строежът вече е започнал без разрешение или без съгласуване, имате право да подадете сигнал до ДНСК (Дирекция за национален строителен контрол), която може да издаде заповед за спиране и проверка на законността.
В практиката на общините подобни случаи често се решават със запазване на минималното отстояние от 3 м или с корекция на плана, ако съседният собственик не е съгласен със застрояване „на калкан“.
С две думи – никой няма право да строи на границата на вашия имот без писмено съгласие от ваша страна, независимо от това, че някога е имало старо петно или план от 90-те години. Законът днес изисква ново разрешение, ново съгласуване и реално съобразяване със съседните собственици.
Когато се построява до самата ограда която е на собственика шахта за водомер, преместваем бетонен гараж, с по-голяма височина от оградата ми,това не са ли нарушения на ПУП и защо администрацията не взима отношение вече 15г.и какво мога аз да направя за да спра този произвол и беззаконие на РАЬОННАТА администрация.
Здравейте,
описаната от вас ситуация е класически пример за допуснато незаконно или несъгласувано строителство в съседен имот, което администрацията често „подминава“ с аргумента, че обектът е „временен“ или „преместваем“. Законът обаче е ясен – дори временни и преместваеми съоръжения трябва да спазват правилата на подробния устройствен план (ПУП) и да не нарушават отстоянията до съседни имоти.
Нека разделим въпроса на няколко части:
1. Шахта за водомер до самата ограда
Изграждането на водомерна шахта директно до имотната граница не е допустимо, освен ако не е изрично предвидено в проекта на ВиК оператора. Според Наредба №4/2004 г. за проектиране, изграждане и експлоатация на водоснабдителни системи, водомерните шахти трябва да се разполагат в границите на имота, но така че да има достъп за отчитане и да не пречат на съседния собственик. Ако шахтата навлиза или се долепя до вашата ограда – това е нарушение на строителните граници и може да се оспори.
2. Преместваем бетонен гараж с височина над оградата
Тук ситуацията е още по-ясна – според чл. 56 и 57 от ЗУТ, преместваемите обекти (гаражи, павилиони, контейнери) се поставят само след разрешение от кмета на района, и само ако са в съответствие с действащия ПУП.
Когато такъв обект е бетонен и фиксиран към терена, той вече не е преместваем по смисъла на закона, а се третира като строеж, за който се изисква разрешение за строеж и одобрен проект. Ако такъв гараж е поставен на самата граница на имота без вашето съгласие и без спазване на минималното отстояние от 3 метра, това е нарушение на чл. 91 от ЗУТ и основание за премахване.
3. Защо администрацията не реагира
За съжаление, в практиката на много районни администрации (особено в големите градове) има случаи на бездействие по подадени сигнали, което е нарушение на служебните задължения. Законът обаче ви дава право да се защитите:
Подайте писмен сигнал до Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК) с копие от предходната кореспонденция с общината. ДНСК е над общинските структури и може да изиска проверка и дори да разпореди спиране или премахване на незаконен строеж.
Можете да подадете и жалба до областния управител, който упражнява контрол върху кмета и администрацията.
Ако в продължение на 15 години не е извършена проверка или няма писмен отговор, имате право да сезирате Административния съд с жалба за бездействие на администрацията по реда на чл. 257 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК).
4. Какво реално може да се постигне
При доказано нарушение на ПУП или на отстоянията, компетентният орган (общината или ДНСК) може да разпореди:
премахване на гаража или водомерната шахта, ако са изградени в нарушение;
възстановяване на съществуващата ограда по имотната граница;
налагане на глоби и административни санкции на собственика, извършил строежа без разрешение.
С две думи – това, че обектът стои там от 15 години, не го прави законен. Ако няма строителни книжа и съгласие от вас, той може да бъде премахнат и днес. Ключът е писмен сигнал до ДНСК и официално искане за проверка на законността по ЗУТ.
Здравейте. През 1987 г.е построена сграда 35кв.м площ на земеделска земя дадена по постановление и закупена. Съседните места не са закупени и няма постройки. Как се определя остоянието.
Здравейте, г-жо Янева.
В случая говорим за постройка върху земеделска земя, а не в урегулиран поземлен имот (УПИ). Това означава, че за нея не важат стандартните градоустройствени норми за отстояния по ЗУТ и Наредба № 7, а правилата на Наредба № 19 от 25.10.2012 г. за строителство в земеделските земи без промяна на предназначението им.
Съгласно тази наредба, ново строителство в земеделски земи може да се допуска само при обслужващ характер – например за земеделска дейност, склад, навес, стопанска постройка. Отстоянията в такива случаи се определят индивидуално с визата за проектиране и становището на главния архитект на общината, като се съобразяват:
дали има съседни имоти с изградени обекти;
начинът на достъп (път, сервитут, трасе на електропровод);
предназначението и височината на сградата.
При липса на съседни постройки общинската администрация обикновено прилага минималните безопасни отстояния – 3 м от граница на имот и 6 м между отделни сгради, ако има повече от една.
Важно е да се уточни дали имотът е все още земеделски или е преобразуван в УПИ, защото при промяна на предназначението се прилагат правилата на ЗУТ и Наредба № 7, а не на Наредба № 19.
Препоръчваме да подадете заявление за скица с виза за проектиране в техническата служба на общината – това е официалният документ, с който ще ви определят точните отстояния според статута и местоположението на имота.