Когато купуваме апартамент, къща или парцел, почти всички мислим за квадратура, цена и локация. Малцина обаче обръщат внимание на едно от най-важните неща – тежести на имот, които могат да превърнат мечтаната сделка в дългогодишен проблем. Под „тежест“ не се разбира физическо натоварване, а вписани права, ограничения или задължения, които „следват“ имота независимо от собственика му. С други думи, дори да купите имота с напълно чисти намерения, една стара ипотека, възбрана или право на ползване може да се окаже ваше задължение още от първия ден.

В България тежестите върху имотите се вписват в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Там всяка промяна – било то ипотека, съдебен иск или възбрана – се записва официално и остава активна, докато не бъде заличена по законов ред. Именно затова преди всяка сделка е задължително да се направи проверка за тежести на имот, а най-сигурният начин е чрез официално удостоверение за тежести на имот, издадено от службата по вписванията. Този документ доказва дали върху даден имот има вписани тежести, какви са те, от кога действат и дали са още валидни.

Днес все повече хора избират и по-бърз вариант – онлайн проверка за тежести на имот, достъпна през сайта на Агенцията по вписванията. Услугата дава възможност за електронна справка по идентификатор или по ЕГН, без нужда от физическо посещение на гише. Тя не замества удостоверението, но е чудесен начин да се направи предварителен контрол преди среща с нотариус.

Реалните случаи показват, че най-честите „скрити тежести“ са ипотеки, възбрани и права на ползване, които не са били заличени навреме. Затова и днес, повече от всякога, темата за тежести на имот е въпрос на сигурност, а не на формалност. Един навременен документ може да ви спести не просто пари, а и години съдебни спорове.

Какво представляват тежестите върху имота?

Тежестите на имот не са нещо ново или скрито – те просто показват правното му минало. Всяка тежест е вписано ограничение или задължение, което засяга начина, по който собственикът може да използва имота си. Най-често това са ипотеки, възбрани, права на ползване, сервитути или съдебни искове. Те се наричат „вещни тежести“, защото не следват човека, а самия имот – и се прехвърлят заедно с него при продажба.

Представете си, че купувате апартамент в центъра на София. Всичко изглежда наред – цената е добра, документите са готови, но някъде в службата по вписванията стои стара ипотека, учредена преди петнадесет години. Ако тя не е заличена, сделката може да бъде оспорена и банката да има претенции към новия собственик. Ето защо преди подписването на нотариалния акт се извършва проверка за тежести на имот, за да се гарантира, че върху него няма активни вписвания, които могат да ограничат новия собственик.

Съществуват и по-особени случаи – например право на ползване, запазено от предишен собственик, или сервитут за достъп през чужд терен. Такива тежести не са незаконни, но могат да бъдат неудобни, особено ако купувачът не е бил информиран. Единствено официалното удостоверение за тежести на имот показва пълната история на вписванията – от първия акт до последното заличаване.

В последните години технологиите направиха възможна и онлайн проверка за тежести на имот, която показва дали има активни ипотеки или възбрани още преди да стигнете до нотариуса. Така купувачите могат да реагират навреме и да избегнат скъпи грешки.

Затова тежестите върху имота не трябва да се възприемат като формалност или юридическа подробност. Те са реален показател за сигурността на сделката и за това дали имотът наистина е „чист“.

Какво е удостоверение за тежести на имот?

Удостоверението за тежести на имот е официален документ, издаван от Агенцията по вписванията, който показва дали върху даден имот има вписани ипотеки, възбрани, права на ползване, съдебни искове или други ограничения. То е своеобразна „история на собствеността“, в която ясно се вижда кога, от кого и с какво основание е наложена всяка тежест. За всеки, който купува, продава или ипотекира имот, удостоверението е задължителен документ.

Обикновено удостоверението се издава след подаване на заявление в службата по вписванията по местонахождението на имота. То може да бъде поискано от собственика, негов пълномощник, нотариус или адвокат. В заявлението се посочват точните данни на имота – адрес, квартал, номер на партида или кадастрален идентификатор.

В самия документ се съдържа пълен списък на всички вписани тежести, включително и заличените, което го прави особено ценно доказателство при сделки. Удостоверението за тежести на имот има срок на валидност от седем дни, тъй като всеки ден могат да се правят нови вписвания. Ето защо нотариусите винаги изискват актуално удостоверение непосредствено преди подписването на сделката.

Макар че на пръв поглед изглежда като чисто административен документ, удостоверението е една от най-сигурните защити за купувача. Без него никой не може да бъде сигурен, че върху имота няма висящо дело или възбрана, която да блокира прехвърлянето. Нотариусът може да откаже изповядване на сделката, ако документът липсва или е изтекъл.

Днес все повече хора избират да направят предварителна онлайн проверка за тежести на имот, за да видят има ли вписвания, преди да подадат официалното заявление. Това спестява време и дава спокойствие, че процедурата ще протече без изненади. Въпреки това, само удостоверението има юридическа стойност и може да бъде използвано пред банка, нотариус или съд.

Много важно е всеки купувач да направи проверка за тежести на имот в Кадастър преди подписване на договора, защото дори имот с чист нотариален акт може да се окаже обявен като “безплатна проверка” в публичния регистър и да има непознати вписвания. Повече подробно за какви рискове става дума и как да я извършите ще намерите в статията за безплатна проверка на имот в Кадастър.

Проверка за тежести на имот – къде и как се прави

Проверката за тежести на имот е първата стъпка преди всяка сделка, независимо дали купувате, продавате, наследявате или ипотекирате. Тя показва има ли върху имота активни вписвания – като ипотека, възбрана, съдебен иск или право на ползване – и дали предишните собственици са изчистили задълженията си. Всички вписвания се съхраняват в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, който е общодостъпен и подлежи на проверка от всеки гражданин.

Най-сигурният начин да получите достоверна информация е чрез официално удостоверение за тежести на имот, издадено от съответната служба по вписванията по местонахождението на имота. За целта се подава заявление, в което се посочват данните на имота – адрес, квартал, номер на партида или кадастрален идентификатор. Заявлението може да бъде подадено лично, чрез пълномощник или от нотариус, ако предстои сделка.

Има два начина да се извърши проверката – на място и онлайн. При проверка на място служителите извършват справка по партида и издават удостоверение, което съдържа всички вписани тежести за последните десет години. Ако имотът е с по-стара история, може да се заяви разширен период, но това обикновено изисква повече време.

Онлайн справката е по-бърза, но има информативен характер. Тя се извършва чрез електронните услуги на Агенцията по вписванията, като е необходим КЕП (квалифициран електронен подпис) или профил в системата. След въвеждане на данните се показва списък с активни и архивирани вписвания, което помага да се ориентирате дали има риск и дали да поръчате официално удостоверение.

За голяма част от купувачите проверката е формалност, но практиката показва обратното – най-скъпите грешки се случват именно при пропусната справка. Ако сделката се изповяда, а по-късно се окаже, че върху имота има възбрана, новият собственик ще трябва да доказва добросъвестност в съда, което е дълъг и скъп процес.

Проверката за тежести на имот е не просто препоръка, а реална застраховка за купувача. Тя може да бъде извършена дори седмица преди сделката и да се поднови в деня на нотариалното подписване. Така се гарантира, че междувременно не е вписано нищо ново, което да промени статута на имота.

Онлайн проверка за тежести на имот (пълно ръководство)

Онлайн проверката за тежести на имот се извършва през официалния сайт на Агенцията по вписванията – https://portal.registryagency.bg/. Това е държавният портал, чрез който се правят всички електронни справки за имоти, фирми и търговски регистри. След като влезете в сайта, натиснете бутона „Вход“ горе вдясно. Ще ви бъде предложено да изберете начин за идентификация – можете да използвате квалифициран електронен подпис (КЕП), електронна идентификация (еID) или персонален идентификационен код (ПИК) от НАП, ако е активиран за достъп до държавни услуги.

След като се впишете успешно, ще попаднете на началната страница на портала. Там изберете раздел „Имотен регистър“. В него се намират няколко електронни услуги, но за проверка за тежести трябва да изберете „Справка чрез отдалечен достъп за имот“ – ако знаете точния адрес или кадастрален номер, или „Справка чрез отдалечен достъп за лице“, ако искате да направите проверка по име или ЕГН на собственика.

След избора на услугата натиснете „Заяви услуга“ и ще се отвори форма, която трябва да попълните. Ако сте избрали справка за имот, въведете населеното място (например София), посочете точния адрес или кадастралния идентификатор (например 68134.100.25.1) и изберете периода, за който искате да видите вписвания – обикновено последните десет години. Ако не сте сигурни в идентификатора, можете да го намерите безплатно през КАИС – https://kais.cadastre.bg/ – като въведете адреса и копирате номера, който излиза отдясно.

При справка за лице въведете трите имена и ЕГН на собственика (или ЕИК, ако става дума за фирма), а след това маркирайте опцията „за всички служби по вписванията“, за да сте сигурни, че ще видите резултати от цялата страна.

Когато попълните данните, натиснете бутона „Преглед и плащане“. Системата ще изчисли автоматично държавната такса (между 5 и 10 лева в зависимост от справката) и ще ви даде възможност да платите онлайн с дебитна или кредитна карта, чрез ePay или електронно банкиране. След като плащането се потвърди, заявката се обработва, а резултатът става достъпен обикновено в рамките на няколко минути.

За да видите готовия документ, върнете се в главното меню и натиснете „Моите заявления“. Срещу заявената услуга ще се появи бутон „Изтегли резултат“. Натиснете го и свалете файла във формат PDF. В документа ще видите всички вписвания за съответния имот – ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване и сервитути. Ако няма вписани тежести, в края на справката ще пише, че не са открити записи за избрания период.

Всеки изтеглен файл е подписан електронно от Агенцията по вписванията и има пълна доказателствена стойност. Ако желаете да проверите автентичността му, може да го направите отново през същия портал чрез функцията „Проверка на подписан документ“.

Онлайн проверката за тежести на имот е отличен начин да се уверите, че имотът, който ви интересува, няма проблеми, преди да подадете заявление за удостоверение или да се стигне до сделка. Ако справката покаже вписвания, това не означава непременно, че не може да купите имота – но задължително трябва да се консултирате с нотариус или адвокат, преди да подпишете какъвто и да е документ.

Какво да правите при открити тежести на имот?

Когато при проверка излязат вписани тежести, не бива да се бърза с изводи или отказ от сделката. Тежести на имот могат да бъдат различни по вид и значение — някои са временни, други вече са заличени, а трети подлежат на корекция. Най-често срещаните са ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване и сервитути. Разликата между тях е съществена и определя какво може да се направи по-нататък.

Ако проверката покаже ипотека, първата стъпка е да се поиска справка в службата по вписванията кога е учредена и дали е заличена. Ипотеките се погасяват само след изрично заявление от банката, придружено от документ за пълно изплащане на кредита. Ако заличаването не е направено, ипотеката формално остава в сила, независимо че задължението е погасено. При възбрана ситуацията е различна — това е съдебна мярка за запор на имот. Тя се налага от съд или частен съдебен изпълнител и може да бъде вдигната само след приключване на делото или погасяване на задължението.

Когато тежестта е „право на ползване“, имотът може да бъде продаден, но купувачът трябва да знае, че ползвателят запазва правото си да живее в него до живот. При сервитутите — например право на преминаване през чужд терен или прокарване на тръба — ограниченията остават за новия собственик и не могат да се премахнат без съгласие на всички страни. Исковите молби, от своя страна, показват, че върху имота има висящ спор в съда. В този случай е разумно сделката да се отложи, докато делото приключи.

След като се изясни какъв е видът на тежестта, трябва да се предприемат конкретни действия. Най-добре е купувачът да се консултира с нотариус или адвокат по вещно право, който може да провери дали има възможност за заличаване. В някои случаи се изисква ново удостоверение за тежести на имот, за да се потвърди, че тежестта е премахната. При вече заличени вписвания нотариусът отбелязва това в нотариалния акт и сделката може да продължи.

Ако тежестта е активна и не може да се премахне, единственият вариант е страните да преговарят за промяна в условията на сделката — например намаляване на цената или отлагане до изчистване на вписванията. При ипотечни имоти често се договаря част от сумата да бъде преведена директно на банката, която след това издава съгласие за заличаване. При възбрани процедурата обикновено минава през съдебен изпълнител.

Всяка открита тежест изисква търпение и документи, но най-важното е, че има решение за почти всеки случай. Въпросът е да се действа навреме и с професионална помощ. Проверка, повторна справка и удостоверение са трите стъпки, които гарантират сигурност преди сделка. Купувач, който ги направи, рядко има неприятни изненади след това.

Преди да подпишете договор за покупко-продажба, важно е да вземете под внимание данък при довършване на имот, тъй като той може да промени крайния бюджет и условията на сделката. Подробен анализ на данъчните разпоредби и последиците можете да намерите в публикацията за данък при довършване на имот.

Чести грешки и заблуди при справката

Проверката за тежести на имот изглежда проста, но на практика мнозина допускат едни и същи грешки, които могат да струват скъпо. Най-разпространената заблуда е, че ако в онлайн справката не се виждат вписвания, имотът е напълно чист. Това невинаги е вярно. Онлайн справката има информативен характер и понякога не показва заличени, стари или частично вписани актове. Само удостоверението за тежести на имот, издадено от службата по вписванията, има пълна юридическа стойност и може да се използва пред нотариус.

Друга честа грешка е неправилното търсене по име или идентификатор. Ако въведете грешен ЕГН, адрес или идентификатор, системата няма да покаже резултати и човек лесно може да реши, че няма вписвания. Същото се случва, ако справката е ограничена до една служба по вписванията – например само София, докато имотът е бил прехвърлян и във Варна. Затова при съмнение винаги се избира опцията „за всички служби по вписванията“, за да се обхване цялата страна.

Понякога тежести са били погасени, но не и заличени официално. Така, на хартия, имотът изглежда обременен, макар в действителност задължението да е изплатено. Това се случва най-често при стари ипотеки, които банките са пропуснали да заличат след погасяване. В такива случаи се изисква удостоверение от кредитора и заявление за заличаване. Много купувачи не знаят това и отказват сделката, без реално да има причина.

Има и друга крайност – продавачът уверява, че имотът е чист, защото има старо удостоверение. Но този документ е валиден само седем дни от датата на издаване. Ако изтече срокът, нотариусът е длъжен да поиска ново. Една седмица е напълно достатъчна за вписване на нова възбрана или искова молба, затова не се рискува с документи, издадени преди месец.

Някои хора бъркат и вида на тежестта – смятат, че ако има вписано „право на ползване“ или „сервитут“, това е без значение. Всъщност тези вписвания също ограничават правата на собственика и остават дори след продажбата. При сервитут, например, може да се окаже, че през имота минава тръба или път, а това не може да бъде премахнато.

Най-опасната грешка обаче е да не се направи никаква проверка, а да се разчита само на уверенията на брокер или продавач. Всяка тежест, дори дребна, може да доведе до съдебен спор, отказ от вписване или невъзможност да се ползва имотът пълноценно. Проверка се прави винаги, независимо от познанства, препоръки или бързане. Една проста онлайн справка и едно удостоверение могат да спестят години главоболия.

Удостоверение за тежести при кредит и ипотека

Когато се кандидатства за ипотечен кредит или се вписва нова ипотека върху жилище, банката винаги започва от едно място: удостоверение за тежести на имот. Това е официалният документ от Агенцията по вписванията, който показва дали върху имота има действащи ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване или други тежести на имот. Без валидно удостоверение нотариусът няма да изповяда сделката, а кредиторът няма как да оцени риска на обезпечението.

Процедурата е проста: собственикът или пълномощникът подава заявление по местонахождение на имота, посочва адрес или кадастрален идентификатор и периода на проверка. Документът обхваща всички вписвания за избрания срок и се издава с кратка валидност, защото статутът може да се промени буквално за дни. Затова банките настояват удостоверението да е съвсем актуално и често искат нов екземпляр точно в деня на подписване. Ако преди това е правена онлайн проверка за тежести на имот, тя служи само за предварителна ориентация; за кредит е нужно самото удостоверение.

След представяне на документа юристите на банката разглеждат всяко вписване поотделно. При установена ипотека се проверява има ли заличаване, при възбрана се изяснява кой орган я е наложил и как може да бъде вдигната, а при право на ползване се преценява дали имотът изобщо е годен за обезпечение. Ако тежести на имот са активни, обичайният път е първо да се уредят: банката може да плати директно към стария кредитор, за да се издаде съгласие за заличаване, или сделката се отлага до приключване на изпълнително дело. Във всички случаи се прави повторна проверка за тежести на имот непосредствено преди вписването на новата ипотека, за да няма промени в последния момент.

Важно е да се знае, че когато кредитът бъде погасен, тежестта не се маха автоматично. Кредиторът подава изрично заявление и едва тогава ипотеката се заличава в регистъра. Ако някога решите да продавате, ще ви трябва ново удостоверение за тежести на имот, което да покаже чисто състояние. Добра практика е периодично да правите онлайн проверка за тежести на имот, особено ако имате активен заем или предстои ново финансиране — така навреме ще видите дали в регистъра всичко е отразено коректно и ще избегнете забавяния в деня на сделката.

Данни, срокове и цени

При издаването на удостоверение за тежести на имот процедурата е една от най-ясните в системата на Агенцията по вписванията, но трябва да се следват няколко точни стъпки. Документът може да бъде поискан по два начина – на място в службата по вписванията или чрез онлайн проверка за тежести на имот в портала на агенцията. И в двата случая се попълва заявление, в което се посочват данните на имота – адрес, квартал, номер на партида или кадастрален идентификатор.

Таксите са символични, но сроковете са кратки. Обикновено удостоверението се издава в рамките на три работни дни, а в натоварени периоди – до пет. Срещу допълнително заплащане може да се поръча експресна услуга, при която документът се издава още същия ден. Стандартната държавна такса е между 10 и 20 лева, а при онлайн заявяване плащането се извършва с дебитна или кредитна карта директно през сайта.

В самото удостоверение за тежести на имот се изреждат всички вписвания и отбелязвания за избрания период – от ипотеки и възбрани, до искови молби и сервитути. Всеки акт съдържа данни за страните, датата и правното основание на вписването. Ако има заличаване, това също е посочено с конкретен номер и дата. По този начин документът показва пълната правна история на имота, а не само моментното му състояние.

Проверка за тежести на имот може да се направи и по-широко – за период над десет години или за всички служби по вписванията, ако имотът е бил прехвърлян между различни населени места. Това е полезно при имоти с дълга история, където част от вписванията може да са прехвърлени от старите партиди. Онлайн проверката за тежести на имот спестява време, но при сериозни сделки нотариусите винаги настояват за хартиен документ с електронен подпис на длъжностното лице, издаден директно от службата.

Все повече собственици правят такива проверки дори без предстояща продажба. Това е добър начин да се следи дали няма вписана стара ипотека, непогасена възбрана или техническа грешка в данните. Едно удостоверение за тежести на имот може да предотврати бъдещи проблеми и да спести дълги процедури при нотариус. В крайна сметка става дума за документ, който доказва, че имотът е чист, а собственикът може спокойно да разполага с него – без изненади, спорове и висящи дела.

Когато защитавате право върху имот, моля вижте подробностите за закон за придобиване на имот по давност и какво означава непрекъснато владение.

Заключение

Темата за тежести на имот е една от най-важните в целия процес на покупко-продажба, наследяване или ипотека. Тя не е формалност, а гаранция за сигурност – защита срещу грешки, измами и неочаквани претенции. Една навременна проверка за тежести на имот може да предотврати дълги съдебни процедури и финансови загуби. Именно затова нотариусите, адвокатите и банките третират този документ като задължителен етап, без който сделката не може да се счита за безопасна.

Днес онлайн проверката за тежести на имот прави процеса бърз и достъпен за всеки. Вече не е нужно да чакате на опашки, да подавате хартиени заявления или да наемате посредници. Само с няколко клика през портала на Агенцията по вписванията можете да разберете дали върху имота има ипотека, възбрана или друго ограничение. Но макар електронните справки да дават ясна представа, единствено удостоверението за тежести на имот има юридическа стойност и се приема при официални сделки.

Практиката показва, че най-сигурният подход е двойната проверка – първо онлайн, за бърза ориентация, и след това официално удостоверение, преди сделката или кредита. Така купувачът знае, че имотът е чист, а продавачът – че няма да бъде обвинен в укриване на тежести. В един пазар, в който доверието струва колкото самия имот, удостоверението за тежести на имот се превърна в символ на прозрачност и спокойствие.

Ако има един съвет, който всеки собственик или купувач трябва да запомни, той е прост: никога не подписвайте договор, без преди това да сте направили проверка за тежести на имот. Тази малка стъпка е най-евтината и най-умната застраховка срещу бъдещи проблеми.

Източници, бързи връзки и допълнителна информация

ЕПЗЕУ – Единен портал на Агенцията по вписванията (вход към онлайн услугите за Имотен регистър)

Официалният държавен портал за електронни справки и заявки, включително онлайн проверка и издаване на удостоверения от Имотния регистър.
https://portal.registryagency.bg/

Имотен регистър – страница в портала (избор на услуги)

Директен раздел „Имотен регистър“ в портала на Агенцията по вписванията, откъдето се заявяват справките и удостоверенията.
https://portal.registryagency.bg/home-pr

Електронни справки от Имотен регистър – указания

Официално обяснение кои електронни услуги се предоставят и как се заявяват през ЕПЗЕУ.
https://www.registryagency.bg/registri/imoten-registar/elektronni-spravki-v-imoten-registar/

Удостоверения от Имотен регистър – видове и заявления

Описание на удостоверенията (вкл. удостоверение за имот и по лице), с изисквания и бланки за заявление.
https://www.registryagency.bg/registri/imoten-registar/udostovereniya/

Проверка за автентичност на удостоверение за тежести

Официална онлайн верификация на издадено удостоверение чрез уникален код.
https://www.registryagency.bg/registri/imoten-registar/proverka-za-avtentichnost-na-udostoverenie-za-tezhesti/

КАИС – Кадастрален портал (намиране на идентификатор)

Официалният портал на АГКК за търсене по адрес/карта и извличане на кадастрален идентификатор за имота.
https://kais.cadastre.bg/

Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) – актуален текст

Нормативната рамка за кадастъра и Имотния регистър с последните изменения.
https://www.cadastre.bg/zakoni/zakon-za-kadastura-i-imotniya-registur

Правилник за вписванията – действащ текст

Основният подзаконов акт за вписване, отбелязване и заличаване на актове в службите по вписванията.
https://lex.bg/laws/ldoc/-25375744