В един вход винаги има един герой, който си държи велосипеда в коридора, друг, който е „резервирал“ мазето без никой да знае, и трети, който е решил, че камерата на етажа е неговото лично ФБР. Общи части на сграда звучат скучно на хартия, но в реалния живот това са коридорите, стълбищата, мазетата, таваните, асансьорът, дворът, покривът, инсталациите и всяка зона, която всички делим. Именно там избухват най-много конфликти, най-невидимите войни и най-неприятните изненади – от изчезнали детски колички и багаж до заградени кътове „за лично ползване“.
Всеки, който живее в етажна собственост, поне веднъж е стискал зъби, когато някой реши, че общите части на сграда са място за складиране на гуми, дърва, кашони, празни буркани и стари мивки. Или когато разбере, че без да пита никого, някой съсед е монтирал врата на етажа, сложил катинар на мазето, или още по-лошо – държи лични вещи пред апартамента сякаш цялата площадка му е хол.
Темата не е просто „домоуправителски спор за принципи“. Става дума за права на собственост, безопасност, достъп, пожарна регулация, законова отговорност и понякога дори наказателна отговорност. Защото общите части на сграда са защитени от закона и никой няма право да ги окупира, ползва, заключва или преустройва както му хрумне. Има правила, има процедури и има начини да се действа цивилизовано, но твърдо.
В следващите редове ще обясним човешки и разбираемо как да разберем кога има злоупотреба, какво казва законът, как да реагираме правилно и най-важното – как да избегнем тези конфликти преди да стигнат до съда или полицията. Защото общите части на сграда трябва да ни служат на всички, а не да превръщат входа в бойно поле.
Какво представляват общи части на сграда по закон и как се определят?
Преди да говорим за спорове и злоупотреби, трябва да е напълно ясно какво всъщност означава терминът общи части на сграда. Това не е пожелателно понятие и не зависи от мнението на съседите, а е строго дефинирано в закона. Общи части на сграда са всички елементи, които служат за общо ползване и осигуряват нормалното функциониране на жилищната сграда. Това включва коридори, стълбища, асансьор, фундамент, покрив, фасада, мазета, тавански помещения, водопроводни и електрически системи, инсталации, както и дворът, когато е част от имота.
Най-честата заблуда е, че „щом никой не го ползва, значи мога да си го взема“. Реалността е обратната. Общи части на сграда не могат да се заграждат, присвояват, заключват или използват като личен склад, гараж или работилница, без изрично решение на общото събрание и съответни документи. Не се гледа кой „първи е сложил нещо там“, а как е определено правно това пространство.
Друг важен момент е, че общи части на сграда принадлежат на всички съсобственици пропорционално на идеалните им части. Така че никой няма право да казва „това си е мое, защото е пред моята врата“ или „аз чистя тук, значи мога да си държа каквото искам“. Законът поставя общ принцип: щом е общо, не е лично, и правилата важат за всички.
Когато разберем ясно какво включват общи части на сграда и какво не, става много по-лесно да разграничим кое е допустимо ползване и кое е злоупотреба. Именно това изгражда основата за ред, спокойствие и нормален живот в една етажна собственост.
Когато във входа се появят спорове за това кой трябва да плаща, как се формира бюджет и как се документира решението, най-добре е да се стъпи на проверен процес, защото така се избягват съмнения и напрежение. Подробни стъпки за организиране на вносите, протоколиране и защита на решенията са описани в анализа за как се събират пари за ремонт на общи части, което помага да се приложи ред и яснота още от самото начало.
Най-честите злоупотреби с общи части на сграда и „дребни трикове“ на комшиите
След като е ясно какво законът приема за общи части на сграда, идва реалността в българските входове, където понякога правилата се тълкуват творчески. Най-честата злоупотреба е присвояването на пространство, което изглежда „никой не ползва“. Това може да е ъгъл на коридора, мазе, таван или дори част от стълбище. В един момент там вече има велосипеди, гуми, буркани, хладилници или стари шкафове, а собствениците се чудят как изобщо са се озовали общи части на сграда, превърнати в личен склад.
Друг често срещан номер е заграждане или заключване. Някой решава, че е „нормално“ да постави метална врата пред етажа, да заключи мазетата или да сложи решетки. Извинението е почти винаги едно и също: „за сигурност“. Само че общи части на сграда не могат да се заключват еднолично, без съгласие на останалите, защото всеки съсобственик има право на достъп. Така уж мярката за сигурност бързо се превръща в конфликт и правен проблем.
Не липсват и скрити нарушения. От незаконно взимане на ток от общия електромер, през ползване на вода от общата инсталация, до поставяне на видеокамери без съгласие. Това вече не е просто неуважение към общи части на сграда, а често навлиза в зоната на лични данни, нарушение на неприкосновеност и дори наказателна отговорност.
И да, има и „тихите нарушители“ — тези, които оставят обувки, ботуши, саксии, пакети или детски колички пред апартамента с мотива „то е само за малко“. Проблемът е, че общи части на сграда не са продължение на частния дом, независимо колко удобно е това. Един оставя обувки, друг поставя шкаф, трети пералня… и входът изведнъж прилича на склад, а не на дом.
Когато нарушението е дребно, често е изкушаващо „да си затвориш очите“, но липсата на реакция води до разрастване. Днес е стойка за велосипед, утре цял коридор. Днес е ключ на вратата, утре спор кой има право да минава.
Заключване, камери и ограничаване на достъп в общи части на сграда
Една от най-големите причини за напрежение е, когато някой реши да „подобри сигурността“ и постави врата, катинар, решетка или камера без съгласие на останалите. Истината е проста: никой няма право еднолично да ограничава достъпа до общи части на сграда, дори да твърди, че го прави за безопасност. Коридорът пред апартамента, мазето, таванът, стълбището и дори площадката пред входната врата не са частна територия. Това са общи части на сграда, към които всеки съсобственик има законно право на достъп.
Заключването без общо решение често води до ескалация. Една врата се слага „временно“, после ключ се дава само на част от съседите, появяват се спорове, обвинения и накрая входът се разделя на „наши“ и „ваши“. Нищо не руши усещането за общност по-бързо от усещането, че някой те изключва от общи части на сграда. Ако решението за заключване е необходимо, то трябва да бъде гласувано на събрание, описано в протокол и всички да имат равен достъп. Без това контролът се превръща в произвол.
С камерите положението е същото, а понякога и по-сериозно. Монтиране на камера в общи части на сграда без съгласие на собствениците не само създава напрежение, а може да наруши законите за личните данни и видеонаблюдение. Да гледаш кой влиза и излиза или да записваш без знанието на другите е повече от дребно нарушение — това може да се превърне в юридически проблем. Ако входът има нужда от видеонаблюдение, решението трябва да е общо, прозрачност трябва да има, и трябва да е ясно кой има достъп до записите.
Накрая идва и „ключовият“ проблем — буквално. Има съседи, които държат да разполагат само те със ключове, оправдавайки се със „сигурност“. Но системата „аз държа ключа, другите ще питат“ не работи. Общи части на сграда са точно това — общи. Ако ще има заключване, ключове имат всички. Ако ще има пропускателен режим, той е еднакъв за всички. В противен случай човек не живее в етажна собственост, а в частна крепост на някой съсед.
Складиране на вещи и превръщане на общи части на сграда в „лично пространство“
Един от най-разпространените проблеми е превръщането на общи части на сграда в частен склад, работилница или „временно място за оставяне на неща“. Започва невинно с чифт обувки пред вратата, после се появява шкаф, след това велосипед, детска количка, кашони, гуми, строителни материали или излишни мебели. В един момент коридорът прилича повече на мазе, а мазето — на мебелен салон. Това не е просто въпрос на естетика. Общи части на сграда не са продължение на нечий хол или гараж, и когато предметите занимават пространство, те ограничават достъп, нарушават безопасността и понякога дори блокират аварийни маршрути.
Много хора се оправдават с аргумента „само временно“. Но в етажна собственост временното почти винаги става постоянно. Ако един остави обувки, втори оставя раници, трети велосипеди, и общи части на сграда се превръщат в хаос. Законът е ясен: общите пространства са за преминаване, достъп и функционалност, не за складиране. Дори една саксия или количка може да бъде основание за жалба, ако пречи, защото безопасността и равният достъп имат предимство пред удобството на един човек.
Особено сериозна става ситуацията, когато някой реши да „загради“ кът от мазето или тавана без съгласие. Реално това е присвояване на общи части на сграда и може да доведе до правни последствия. В подобни случаи има право на актове от общината, а при отказ за премахване — дори съдебно решение. Тук не става въпрос само за принципи, а и за пожарна безопасност, достъп до инсталации и общи комуникации. Ако тръба се спука или кабел изгори, и достъпът е блокиран заради чужди вещи, проблемът вече не е комши́йски, а общ, и може да струва много повече от един шкаф или кашон.
Решението е просто: ясни вътрешни правила, комуникация и готовност за действие. Общи части на сграда трябва да останат чисти, достъпни и свободни. Не защото така казва някой домоуправител, а защото това гарантира ред, сигурност и нормален живот за всички.
За да се уверим, че всички решения за ремонти и събиране на средства имат правна сила и могат да бъдат приложени без спорове, е важно да е разгледан цялостно Закон за етажната собственост – така входът придобива правно основание да управлява общи части на сграда и да събира средства съгласно процедура.
Кражби, липси и щети в общи части на сграда – кога говорим за нарушение и как се реагира
Кражбите и липсите в общи части на сграда са от онези неприятни моменти, които бързо развалят отношенията между съсобствениците. Изчезнала детска количка, велосипед, инструменти, колети оставени във входа или дори осветителни тела и елементи от инсталации – всичко това се случва. И когато нещо изчезне, първото чувство е недоверие: дали е външен човек, дали е съсед, или просто някой е решил да „заеме“ нещо. Но независимо кой го е направил, фактът е един – общи части на сграда не са ничия територия и сигурността там засяга всички.
Проблемът е, че често няма свидетели и доказателства, а обвиненията „на око“ само влошават обстановката. За това е важно да се мисли за превенция, а не само за реакция. Да, общи части на сграда могат да бъдат наблюдавани с камери, но само ако това е гласувано и одобрено от всички. Личен видеозапис, скрита камера или самостоятелно монтирано устройство може да доведе до нарушения на законите за личните данни и да обърне ситуацията срещу самия потърпевш.
Ако се случи кражба, реакцията трябва да е организирана. Първо се подава сигнал до полицията и се описва конкретно какво е изчезнало. След това се уведомяват всички съседи, за да се избегнат съмнения и слухове. Важно е и входът да прецени как може да подобри сигурността – осветление, общо видеонаблюдение, контрол на достъпа, редовни проверки на общи части на сграда. Превенцията е винаги по-добра от мерките след факт.
И нещо много важно: не всяка липса означава престъпление. Понякога нещо е преместено от съсед, от фирма за поддръжка или от домоуправителя поради ремонт. Затова е добра практика общи части на сграда да имат ред – табло за съобщения, комуникация и протоколи. Когато има яснота, има и спокойствие. Когато няма правила, се раждат подозрения, обиди и дългогодишни комшийски войни.
Как да реагираме при злоупотреба с общи части на сграда – стъпка по стъпка, без излишен шум
Когато някой прекрачи границата и започне да ползва общи части на сграда като лична територия, първата реакция на повечето хора е или да се ядосат, или да го премълчат с идеята „няма да се карам за глупости“. И в двата случая резултатът е лош: или се стига до открит конфликт, или нарушението става постоянно. Истината е, че при проблем с общи части на сграда има начин да се действа твърдо, но цивилизовано и по закон, без да стигаме до „война на етажа“.
Първата стъпка винаги е спокойна комуникация. Много ситуации се решават с нормален разговор и напомняне, че общи части на сграда не са частно пространство и че има правила, които важат за всички. Важно е тонът да е спокоен – целта не е да се обвини някого, а да се върне редът. Когато хората се чувстват атакувани, се инатят. Когато разберат, че става дума за справедливост, има шанс бързо да се оправят нещата.
Ако това не помогне, следващата стъпка е писмена комуникация. Праща се съобщение или бележка от управителя или етажната собственост, в която се напомня за статута на общи части на сграда и се дава срок за доброволно премахване на вещи или отключване на пространство. Когато има писмена следа, ситуацията става по-официална и много хора не искат да ескалира.
При упорит отказ – идва ред на общото събрание. То може да вземе решение, да гласува мярка и да впише всичко в протокол. Това вече е официално основание за действие. Законът защитава реда в общи части на сграда и решенията на събранието имат тежест. Ако и тогава има съпротива, се подава сигнал до общината или полицията, в зависимост от нарушението. Понякога само думите „има протокол и подаден сигнал“ са достатъчни някой да спре да се прави на собственик на общото.
И най-важното – не търсим скандал. Търсим ред. При проблем с общи части на сграда печели този, който действа разумно, спазва закона и умее да покаже, че това е въпрос на правила, не на лична битка.
При плавно обновяване на входа и повишаване на комфорта, собствениците често се интересуват как могат да включат програмата за енергийна ефективност във финансовото планиране и как това се отразява на начина, по който се събират пари за ремонт на общи части. Подробности за условията, сроковете и правните аспекти са описани в ръководството за програмата за енергийна ефективност 2025, което дава реални инструменти за организация на бюджета и управление на общи части на сграда.
Превенция и добри практики – как да пазим ред в общи части на сграда без постоянни конфликти
Най-добрият начин да се справим с проблемите не е да се борим с тях, а да не им позволим изобщо да възникнат. Поддържането на ред в общи части на сграда започва с ясни правила и спокойна комуникация, а не с наказания и заплахи. Когато всички съсобственици знаят какво е позволено и какво не е, когато атмосферата е прозрачна и всяко решение е документирано, шансът някой да реши, че общи части на сграда са лично пространство, става много по-малък.
Добре е входът да има вътрешен правилник – кратък, разбираем и приемлив за всички. Например: не държим лични вещи в коридора, не заграждаме пространства, не поставяме камери без съгласие, общи части на сграда се пазят чисти, достъпът е свободен. Това може да звучи дребно, но ясните правила създават култура. А с култура идва и спокойствието. Никой не се чувства ощетен, никой не се изкушава да „пробва“ докъде може да стигне.
Друг важен момент е прозрачността. Ако има разходи, ремонти, събиране на средства или смяна на обслужващи фирми, добре е всичко да се съобщава навреме. Така съсобствениците виждат, че общи части на сграда не са ничия тайна зона, а споделено пространство, за което всички се грижат. Когато информацията е ясна, няма място за подозрение и шепот между етажите.
Има и чисто човешки елемент – уважение. Усмивката във входа, поздравът, краткият разговор, това да попиташ дали някой има нужда от помощ. Когато хората се усещат като общност, имат по-малко желание да нарушават правилата. Общи части на сграда се пазят най-добре там, където хората се чувстват съпричастни, а не като противници в една сграда, разделена на територии.
Редът не е въпрос на сила, а на отношение. Ако подходът е правилен, входът не изглежда като поле на битка, а като дом, който хората споделят и уважават. И точно това е целта – общи части на сграда да бъдат място за движение, комфорт и сигурност, а не сцена за комшийски войни.
Заключение
В една сграда не стените правят дома, а хората и отношението им към общото пространство. Когато всеки разбира какво значат общи части на сграда, спазва правилата и не гледа на коридора като на разширение на апартамента си, животът във входа става спокоен. Не става дума само за това да няма шкафове, велосипеди и катинари, а за среда, в която има уважение, ред и ясни граници.
Истината е проста – който цени общи части на сграда, цени и съседите си, и собственото си спокойствие. Да не заграждаме, да не присвояваме, да не заключваме и да не трупаме хаос – това не са ограничения, а правила, които пазят дома ни жив и подреден.
В крайна сметка целта не е да печелим спорове, а да имаме вход, където децата играят без страх, възрастните се поздравяват, а коридорите и стълбищата не са бойно поле, а част от общия ни дом.
Ако има правила, има и уважение. Ако има уважение, има и спокойствие. И точно тогава общото пространство работи за всички, а не срещу нас.
Източници и бързи връзки
Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) – актуален официален текст
Правната рамка за управление, протоколи, решения и ред в общи части на сграда. Полезен за проверки на мнозинства, фонд „Ремонт и обновяване“ и отчетност.
https://www.mrrb.bg/static/media/ups/articles/attachments/%D0%97%D0%90%D0%9A%D0%9E%D0%9D%20%D0%97%D0%90%20%D0%A3%D0%9F%D0%A0%D0%90%D0%92%D0%9B%D0%95%D0%9D%D0%98%D0%95%20%D0%9D%D0%90%20%D0%95%D0%A2%D0%90%D0%96%D0%9D%D0%90%D0%A2%D0%90%20%D0%A1%D0%9E%D0%91%D0%A1%D0%A2%D0%92%D0%95%D0%9D%D0%9E%D0%A1%D0%A2d43c6c2f500e7849a4050ef7b2bf6910.pdf
МРРБ: Етажна собственост – закон, образци и разяснения
Официална страница с достъп до ЗУЕС, образци (книга на ЕС, отчети) и насоки за прилагане – база за ред в общи части на сграда и прозрачност на управлението.
https://www.mrrb.bg/bg/jilistna-politika/etajna-sobstvenost/zakon-za-upravlenie-na-etajnata-sobstvenost/
EDPB Guidelines 3/2019: Видео устройства и GDPR
Европейски указания за видеонаблюдение: правно основание, пропорционалност, табели и достъп до записи – критично при камери в общи части на сграда.
https://www.edpb.europa.eu/our-work-tools/our-documents/guidelines/guidelines-32019-processing-personal-data-through-video_en
UK Government: Fire safety in purpose-built blocks of flats
Подробно ръководство за пожарната безопасност в жилищни блокове, с акцент върху общите части на сграда, евакуационни маршрути и забрана за складиране по коридори.
https://assets.publishing.service.gov.uk/media/65e9def95b6524001af21bcc/Fire_Safety_in_Purpose_Built_Blocks_of_Flats_Guide-update.pdf
London Fire Brigade: Fires in Communal Areas – Guidance Note GN84
Практически указания за рисковете от горими материали и препятствия в общи части на сграда; препоръчва „нулева толерантност“ или строго управляван режим.
https://www.london-fire.gov.uk/media/bsvc04kn/gn_84-fires-in-communal-areas.pdf
Irish DPC: Guidance on the use of CCTV
Ръководство на надзорния орган за видеонаблюдение в жилищен контекст – кога домашното CCTV излиза извън „домашното изключение“ и засяга общи части на сграда.
https://www.dataprotection.ie/en/dpc-guidance/guidance-on-the-use-of-cctv
CJEU, дело C-708/18: Видео наблюдение в общи части на жилищна сграда
Решение на Съда на ЕС: видеонаблюдение в общи части на сграда е допустимо при легитимен интерес, необходимост и баланс с основните права на лицата.
https://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?docid=221465&doclang=EN
МРРБ: Образец на Книга на етажната собственост (DOC)
Официален шаблон за вписвания, който осигурява прозрачност на решения и уведомления – ключов инструмент за ред в общи части на сграда.
https://www.mrrb.bg/static/media/ups/categories/attachments/%D0%9E%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%9A%D0%BD%D0%B8%D0%B3%D0%B0%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%B5%D1%82%D0%B0%D0%B6%D0%BD%D0%B0%D1%82%D0%B0%20%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82f5c7a9d76f24e42792d926de7f2c87736f9f9227c92c9a71b3ebab0ce67275ae.doc