Отчуждаване на земеделска земя е тема, която засяга хиляди собственици в България. Когато държавата или общината имат нужда от земя за изграждане на инфраструктура – пътища, жп линии, пречиствателни станции или други обекти от обществен интерес – се задейства процесът на принудително отчуждаване. Най-важният въпрос за собствениците обикновено е един: ще получа ли справедливо обезщетение?
През 2025 г. настъпиха сериозни промени в механизма за изчисляване на тези обезщетения. След години на критики към занижените стойности, държавата предприе стъпки към по-реалистични компенсации, базирани на пазарни оценки и актуализирани коефициенти спрямо инфлацията. В тази статия разглеждаме какви са промените, колко пари реално се изплащат, какви права имат собствениците и как да действат в случай на отчуждаване.
Ако тепърва навлизаш в темата, можеш да научиш кои са основните видове земеделска земя, как се определя нейната категория и какви права и ограничения произтичат от това в нашето подробно ръководство тук: https://www.imotni.com/земеделска-земя
Разлики между отчуждаване и доброволна продажба
Важно е да се прави ясно разграничение между отчуждаване на земеделска земя и доброволна сделка за продажба. При отчуждаването собственикът не се съгласява доброволно – той е принуден да се раздели с имота си, тъй като държавата го изземва за обществена нужда. Законът изисква това да се случва само при доказан обществен интерес и след изплащане на пълно обезщетение.
При доброволната продажба обаче страните свободно определят цената и условията. Именно затова стойността на обезщетението при отчуждаване на земеделска земя трябва да е поне равна на пазарната цена – в противен случай се нарушава правото на собственост.
Обезщетения при отчуждаване на земеделска земя
През юни и юли 2025 г. бяха приети нови изменения в Наредбата за определяне на началните цени на земеделските земи при отчуждаване. Целта е по-реалистично определяне на стойностите, така че собствениците да получават компенсации, отговарящи на пазарната реалност и инфлацията за последните две десетилетия.
Обезщетенията вече се изчисляват по нови базови стойности:
- за земя първа категория – около 1981 лв./декар
- втора категория – около 1824 лв./декар
- трета категория – около 1573 лв./декар
- при липсваща категория – между 126 и 189 лв./декар
Има и реални случаи, при които съдът драстично увеличава определеното обезщетение – например от 34 000 лв./декар до над 360 000 лв./декар, в зависимост от местоположение, предназначение и бъдеща стойност на земята. В Стара Загора е отпуснато и обезщетение в размер на 149 000 лв. при отчуждаване на земеделски терен.
Компенсацията се определя от лицензиран оценител. Ако собственикът не е съгласен със стойността, може да оспори решението по съдебен ред. В определени случаи е възможна и замяна със земя от държавния или общински резерв. Законът допуска, че ако до 6 месеца не бъде изплатено обезщетение, заповедта може да бъде спряна.
Може ли собственикът да откаже отчуждаване?
Не. След като административният орган е взел решение за отчуждаване на земеделска земя и заповедта влезе в сила, отказ не е възможен. Единствената възможност за съпротива е в рамките на закона – чрез административно обжалване. Съдът може да спре отчуждаването, ако докаже, че няма реален обществен интерес или оценката е значително под пазарната стойност
Какво става при липса на споразумение за сумата?
Ако собственикът не е съгласен с определеното обезщетение, процедурата по отчуждаване на земеделска земя не се спира. Сумата се внася по специална сметка, а спорът се решава в съда. В много случаи съдът определя по-високо обезщетение, особено ако се представят пазарни експертизи от независими оценители.
Важно е собствениците да знаят, че отчуждаването не може да се извърши без изплатена или депозирана компенсация – това е задължително условие според закона.
Как да проверите дали имотът ви подлежи на отчуждаване?
Най-сигурният начин е чрез проверка в сайта на съответната община или областна управа, където се публикуват заповеди за отчуждаване на земеделска земя. Те съдържат идентификаторите на имотите, адреси, квадратура, категория на земята и размера на предвиденото обезщетение.
Много собственици разбират за отчуждаването едва когато получат писмо или заповед. Затова е добре периодично да се прави проверка, особено ако има обявени инфраструктурни проекти в района.
Когато се заговори за изграждане на инфраструктура, като пътища или жп линии, темата за отчуждаване на имоти винаги излиза на дневен ред. Разбери кога държавата има право да отчужди частен имот, каква е процедурата и какви са правата ти като собственик тук: https://www.imotni.com/отчуждаване-на-имот
Какво се случва с отчуждени имоти в бъдеще?
След отчуждаване на земеделска земя, имотът се включва в кадастралната карта с нов собственик – държавата или общината. Обикновено теренът се използва веднага или в рамките на 1–2 години. Ако това не се случи в разумен срок или целта на отчуждаването отпадне, по закон съществува възможност за връщане на имота, но само при доказана липса на обществен интерес и чрез съдебно решение.
Препоръки към собствениците
- Събирайте всички документи за собственост и оценка на имота.
- При получаване на заповед за отчуждаване на земеделска земя, потърсете юрист или оценител.
- Сравнете предложената сума с реални сделки за подобни земи във вашия район.
- Ако имате съмнения – обжалвайте в срок.
Знай правата си при отчуждаване на земеделска земя
Процедурата по отчуждаване на земеделска земя е сериозна намеса в правото на собственост, която може да има дългосрочни последици за всеки собственик. Въпреки че е законна и често неизбежна, държавата е длъжна да спазва строги правила и да обезщетява справедливо. Затова е важно да следите проектите около вашия имот, да знаете какви компенсации ви се полагат и да реагирате бързо при съмнение за несправедливо отношение. Един добър правен съвет или независима оценка могат да ви спестят хиляди левове. Не се колебайте да потърсите защита, ако смятате, че правата ви са нарушени.
Източници
1. Вдигат цените на земите при отчуждаване – промени в Наредба
Държавата променя Наредбата за началните цени на земеделска земя при отчуждаване, като стойностите са повишени в пъти – целта е справедливо обезщетение, съобразено с инфлацията.
🔗 https://frognews.bg/novini/vdigat-tsenite-zemite-pri-otchujdavane-promeni-naredba.html
1. Обявление за процедура по принудително отчуждаване (Министерство на регионалното развитие)
Официално обявление от МРРБ за започнала процедура по принудително отчуждаване на земеделска земя и обезщетението, определено с оценителски доклад.
🔗 https://www.mrrb.bg/bg/obyavlenie-za-otchujdavane/