Прехвърлянето на имот в България винаги върви ръка за ръка с разходи – и най-честият въпрос, който хората си задават, е: Колко ще ми струва всичко това? Без значение дали продавате, купувате, дарявате или прехвърляте имот между роднини, ще трябва да платите нотариална такса за прехвърляне на имот, местен данък и такси към Агенцията по вписванията. Много хора подценяват тези разходи и остават неприятно изненадани в деня на сделката.
В това ръководство ще разгледаме в детайли:
- какво включва нотариалната такса за прехвърляне на имот,
- как се изчислява,
- кой я плаща,
- какви са допълнителните такси при дарение, ипотека или продажба,
- и най-важното – какъв е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот.
Ще включим и реален калкулатор за изчисляване на таксите при покупка на имот, както и примери за София, Пловдив и други големи градове. Ако се чудите дали има разлика между нотариални такси при дарение и такива при покупка с ипотека – ще разберете тук.
Преди да пристъпите към изчисления на разходите, е важно да знаете как точно протича самата процедура по прехвърляне на имот – от събирането на документи до вписването в Имотния регистър. Подробно описание ще откриете в статията за прехвърляне на имот, където разглеждаме всички стъпки, срокове и често срещани грешки.
Нотариална такса за прехвърляне на имот – какво включва и как се смята?
Най-важният разход при всяка имотна сделка е нотариалната такса за прехвърляне на имот. Тя се заплаща на нотариуса, който изповядва сделката, и не е фиксирана, а се определя по тарифа, утвърдена с наредба на Министерски съвет.
Таксата зависи от стойността на имота – като се взема по-високата между обявената цена в нотариалния акт и данъчната оценка. Ако купувате имот за 120 000 лв., но данъчната оценка е 95 000 лв., ще се смята върху 120 000 лв.
Какво включва нотариалната такса:
- Такса за нотариално изповядване – процентна по формула:
- от 0.1% до 1.5% според стойността
- Такса за вписване в Имотен регистър – фиксирана: 0.1%
- Такса за изготвяне на документи (при нужда) – 20–50 лв.
- Такса за заверка на скица, удостоверения, декларации – около 10–30 лв. за всеки допълнителен документ
Пример:
За апартамент с цена 100 000 лв. в София:
- Нотариална такса за прехвърляне на имот – около 550–700 лв.
- Такса вписване – 100 лв.
- Местен данък (София – 2.5%) – 2500 лв.
- Общо: около 3300 лв.
⚠️ Забележка: Някои хора се опитват да декларират по-ниска цена, за да платят по-малка нотариална такса за прехвърляне на имот, но това крие риск – при евентуална проверка или спор може да се докаже реалната стойност.
Местен данък и допълнителни такси при прехвърляне на имот
Освен нотариалната такса за прехвърляне на имот, трябва да се плати и местен данък, който се определя от общината, в която се намира имотът. Този данък е задължителен и без неговото плащане сделката не може да бъде изповядана.
Как се изчислява местният данък:
- Изчислява се като процент от стойността на имота (по-високата между продажна цена и данъчна оценка)
- Заплаща се от купувача (освен ако страните не са уговорили друго)
- Плаща се преди нотариалното изповядване, по банков път
Примери по градове:
| Град | Местен данък |
|---|---|
| София | 2.5% |
| Пловдив | 2.5% |
| Варна | 2.6% |
| Бургас | 2.6% |
| Русе | 2.2% |
| Стара Загора | 2.6% |
| Велико Търново | 2.6% |
Пример:
При имот на стойност 100 000 лв. в Бургас:
- Местен данък = 2.6% → 2600 лв.
- Таксата се заплаща в общината по ЕГН/Булстат преди сделката
Други такси, които се появяват често:
- Такса за издаване на удостоверение за данъчна оценка – около 10–30 лв.
- Такса за вписване в Агенцията по вписванията – 0.1%
- Банкови такси за превод на дължими суми към общината
Важно е да знаете, че всички тези такси се плащат отделно от нотариалната такса за прехвърляне на имот, но общо формират крайната цена на сделката.
Такси при прехвърляне на имот чрез дарение – кога е по-евтино?
Дарението често се разглежда като „по-евтин начин“ за прехвърляне на имот, особено между близки роднини. На практика обаче това не винаги е така. Макар че в някои случаи данъкът е по-нисък или дори нулев, нотариалната такса за прехвърляне на имот при дарение остава почти същата, както при покупко-продажба.
Кога дарението е освободено от местен данък:
- между съпрузи
- между родители и деца (включително по права линия – баба/дядо → внуци)
В тези случаи не се дължи местен данък. Това обаче не отменя останалите разходи, включително нотариалната такса за прехвърляне на имот.
Кога се плаща данък при дарение:
- между братя и сестри – 0.4%
- между други лица – до 3% според общината
Този процент се прилага върху стойността на имота и се плаща преди сделката, по същия начин, както при покупка.
Важни особености:
- Дарението може да бъде оспорено в съда, особено при бъдещи наследствени претенции
- След дарение не може лесно да се отнеме правото върху имота
- Дори при нулев данък, остават:
– нотариална такса за прехвърляне на имот
– такса вписване
– административни такси за документи
В много случаи хората очакват, че дарението ще струва „няколко стотачки“, а излиза над 1000 лв., защото нотариалната такса за прехвърляне на имот е процентна и не зависи от вида сделка.
Ако става въпрос за наследен имот, процедурата е различна – с включени удостоверения за наследници, акт за смърт и специални срокове. Виж подробно как става прехвърлянето на имот след смърт на собственик в тази специална статия, която обяснява процеса стъпка по стъпка.
Прехвърляне на имот с ипотека – какво трябва да знаете?
Когато имотът е обременен с ипотека, прехвърлянето не е невъзможно, но изисква допълнително съгласие от банката. В такива случаи нотариалната такса за прехвърляне на имот остава задължителна, независимо дали имотът е ипотекиран или не. Много хора погрешно смятат, че щом имотът е ипотекиран, таксите са по-ниски – това не е вярно.
За да се извърши прехвърляне на имот с ипотека, се изисква:
- Съгласие от банката-кредитор (писмено)
- Уреждане на задължението – чрез погасяване или прехвърляне към купувача
- Записване в нотариалния акт, че имотът е с тежест
- Плащане на всички такси, включително пълната нотариална такса за прехвърляне на имот
Ако купувате такъв имот, трябва да сте наясно, че:
- сделката се вписва с тежестта на ипотеката
- няма отстъпка от нотариалната такса за прехвърляне на имот, дори ако цената е по-ниска заради тежестта
- има допълнителни разходи за сваляне на ипотеката, ако е необходимо
При финансиране с нов кредит (ипотека върху същия имот), се дължи нова такса за вписване, но това не отменя основната нотариална такса за прехвърляне на имот. Ако сделката включва и погасяване на стар кредит, това не влияе на изчислението на нотариалната такса за прехвърляне на имот – тя се смята върху пълната стойност на сделката, без отстъпка.
Най-голямата заблуда е, че при ипотека се намаляват таксите. Истината е, че нотариалната такса за прехвърляне на имот се заплаща в пълен размер, независимо от обстоятелствата по кредита.
Примерно изчисление: Колко струва прехвърляне на имот за 100 000 лв.
За имот със стойност 100 000 лв. в София, сумата за сделката ще включва следното:
- Нотариална такса за прехвърляне на имот: около 700 лв.
- Такса вписване в Имотен регистър: 100 лв.
- Местен данък (2.5%): 2500 лв.
- Допълнителни такси (декларации, документи): 70–100 лв.
Общо: около 3300–3400 лв.
При имот от 50 000 лв.:
- Нотариална такса за прехвърляне на имот: около 420 лв.
- Такса вписване: 50 лв.
- Местен данък (напр. в Русе – 2.2%): 1100 лв.
Общо: приблизително 1600 лв.
При имот за 150 000 лв. с ипотека:
- Нотариална такса за прехвърляне на имот: около 880–950 лв.
- Такса вписване: 150 лв.
- Местен данък (напр. Варна – 2.6%): 3900 лв.
Общо: около 5100 лв.
Независимо от сумата, нотариалната такса за прехвърляне на имот не се пропуска и не се намалява при дарение или при имот с ипотека. Всички нотариуси използват тарифа, по която се изчислява нотариалната такса за прехвърляне на имот спрямо по-високата между продажната цена и данъчната оценка.
Грешка, която много хора допускат, е да не предвидят нотариалната такса за прехвърляне на имот в бюджета си. При по-скъпи имоти тя надхвърля 1000 лв. и трябва да се планира заедно с останалите разходи. Дори когато имотът е между роднини или се дарява, нотариалната такса за прехвърляне на имот остава задължителна и се изчислява по същия начин.
При наследени имоти продажбата крие специфики – особено що се отнася до облагането с данък. Ако обмисляте такава сделка, вижте как се изчислява данъкът при продажба на наследствен имот, кога се дължи и в кои случаи е възможно освобождаване.
Най-евтините варианти за прехвърляне на имот – има ли легални трикове?
Много хора търсят как да спестят от общата сума по сделката, като най-често питат има ли начин да се намали нотариалната такса за прехвърляне на имот. Истината е, че някои решения могат реално да намалят крайната цена, но с уговорката – всичко трябва да е законно и доказуемо.
1. Прехвърляне чрез дарение между роднини
Дарението между съпрузи, родители и деца е освободено от местен данък, което може да спести до няколко хиляди лева при по-скъп имот. Въпреки това нотариалната такса за прехвърляне на имот при дарение пак се изчислява по стандартната тарифа и не отпада.
Ако имотът струва 120 000 лв., дори без местен данък ще платите:
- нотариална такса за прехвърляне на имот – около 750–800 лв.
- такса вписване – 120 лв.
- разходи по документи – 50–80 лв.
2. Прехвърляне на идеални части
В определени случаи се прави прехвърляне само на идеална част от имот, което може да бъде по-евтино, тъй като се изчисляват по-ниски стойности. Ако се прехвърлят 50% от имот за 80 000 лв., нотариалната такса за прехвърляне на имот се смята върху 40 000 лв.
В този сценарий може да платите:
- нотариална такса за прехвърляне на имот – около 380–400 лв.
- по-нисък местен данък – 1000 лв. вместо 2000 лв.
- такса вписване – 40 лв.
Важно: ако данъчната оценка е по-висока от стойността на частта, по която се изповядва сделката, нотариалната такса за прехвърляне на имот ще се изчисли на база оценката, а не на уговорената цена.
3. Използване на реален пазарен калкулатор
Онлайн калкулатори за такси могат да ви дадат точна прогноза, преди да стъпите в офиса на нотариуса. Те смятат:
- местен данък
- такса вписване
- нотариална такса за прехвърляне на имот
С помощта на калкулатор можете да сравните различни варианти – продажба, дарение, прехвърляне на част – и да видите къде нотариалната такса за прехвърляне на имот ще бъде най-ниска.
⚠️ Да се внимава с фиктивни оценки!
Някои хора се опитват да занижат обявената стойност на имота, за да намалят нотариалната такса за прехвърляне на имот, но това крие огромни рискове. Ако данъчната оценка е по-висока, ще се смята по нея. Освен това, при съдебен спор или последваща проверка, могат да се наложат санкции.
Кой плаща нотариалната такса за прехвърляне на имот и кога се дължи?
Един от най-честите въпроси при всяка сделка е кой плаща нотариалната такса за прехвърляне на имот – купувачът или продавачът. По закон няма изрично изискване, но на практика почти винаги нотариалната такса за прехвърляне на имот се поема от купувача. Това важи и при покупка, и при дарение, и при разменни сделки.
В нотариалния акт може изрично да се впише кой поема нотариалната такса за прехвърляне на имот, но ако няма уточнение – се приема, че купувачът е задължен. В някои случаи страните се договарят да я споделят поравно, но това е по-рядко.
Важен момент е, че нотариалната такса за прехвърляне на имот се дължи преди или в деня на сделката, и не може да се отложи. Без платена нотариална такса за прехвърляне на имот, нотариусът няма право да изповяда сделката. Това е част от задължителните такси, заедно с местния данък и таксата за вписване.
Ако купувате имот с кредит, нотариалната такса за прехвърляне на имот може да се покрие със средства от кредита, но това трябва да се уточни предварително с банката. При покупка „на зелено“ или при използване на пълномощно, отново се дължи пълна нотариална такса за прехвърляне на имот, без намаление.
Важно е да се знае, че дори при дарение между роднини, нотариалната такса за прехвърляне на имот не отпада. Всеки път, когато се прави сделка с недвижим имот, се дължи нотариална такса за прехвърляне на имот, и тя се изчислява по една и съща формула.
Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот в България неизбежно включва плащане на нотариална такса за прехвърляне на имот, независимо дали става дума за покупко-продажба, дарение или прехвърляне между роднини. Размерът на всяка нотариална такса за прехвърляне на имот се определя от тарифата на Министерски съвет и се смята спрямо по-високата стойност между пазарната цена и данъчната оценка.
При по-скъпи имоти нотариалната такса за прехвърляне на имот може да надхвърли 1000 лв., затова винаги трябва да се изчислява предварително. Не разчитайте на устни договорки или митове — всяка сделка трябва да премине през нотариус и да бъде придружена със съответната нотариална такса за прехвърляне на имот.
Ако искате да спестите, направете сравнение между дарение и покупка, но имайте предвид, че дори при дарение няма как да избегнете нотариална такса за прехвърляне на имот. Единственият начин да управлявате този разход е чрез добра предварителна подготовка, проверка на оценките и точен разчет на всички такси по сделката.
Нотариална такса за прехвърляне на имот няма как да бъде заобиколена – но може да бъде предвидена точно, изчислена правилно и платена без изненади.
Източници и бързи връзки
Официална нормативна уредба (законова рамка)
Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ПМС № 186/1998, последно изменение ДВ бр. 39 от 2009 г.)
Този документ определя точните процентни ставки и минимални/максимални размери на нотариалните такси, включително за издаване на нотариален акт при прехвърляне на имущество.
➡️ Работещ линк към PDF:
https://notary-chamber.bg/sites/default/files/tarifa_za_notarialnite_taksi_km_zakona_za_notariusite_i_notarialnata_deynost.pdf
🔹 Онлайн калкулатор на такси при покупка на имот
Позволява да въведете цена и община, и изчислява: нотариална такса, местен данък, такса вписване, ДДС
📎 https://www.calculator.bg/property_tax.html