Много собственици дори не подозират, че притежават недеклариран имот, докато не получат писмо с глоба от общината или НАП. А законът не прощава – при пропуснат срок за деклариране могат да последват сериозни санкции. Независимо дали става дума за новопридобито жилище, наследство, имот в чужбина или постройка без Акт 16 – има ясни правила и срокове, които трябва да се спазват.
В тази статия ще разгледаме подробно какво означава недеклариран имот, какви са глобите, какви са сроковете, кога декларирането отпада автоматично и какво се случва, ако сте пропуснали важна стъпка. Ще обясним и какво е „предеклариране“, как стоят нещата при наследени имоти, и какви са спецификите при деклариране след Акт 14.
Ако се чудите дали вашият имот е коректно деклариран и какви данъчни задължения са начислени, можете да направите онлайн справка. Вижте как става проверка на данък сгради по ЕГН за 2025 г., кои общини предлагат електронни услуги и какво ви трябва, за да проверите задълженията си: Пълно ръководство тук
Какво е недеклариран имот и кога се счита за такъв?
Недеклариран имот е недвижима собственост, която не е заявена пред общината в законоустановения срок след придобиване или настъпила промяна. Това може да бъде ново жилище, парцел, гараж, наследствен имот или дори допълнителна постройка в двора, която не е обявена в срок.
Според Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), всеки собственик е длъжен да подаде декларация по чл. 14 в рамките на 2 месеца от придобиването на имота (покупка, дарение, наследство и т.н.). Ако това не се случи, имотът се води недеклариран, което води до глоби, изчисляване на данък със задна дата и начисляване на лихви.
Примери за случаи на недеклариране:
- Купувате апартамент и не подадете декларация в общината.
- Наследявате имот, но не го декларирате.
- Правите разширение, остъкляване или пристройка, но не подавате нова декларация.
- Притежавате имот в чужбина, но не го декларирате, въпреки че сте местно лице.
Важно е да се знае, че нотариалният акт не означава автоматично деклариране. Вие трябва лично или чрез пълномощник да подадете нужните документи.
Какви са глобите за недеклариран имот?
Глобите за недеклариран имот са регламентирани в чл. 123 от Закона за местните данъци и такси. При установено нарушение, глобата може да бъде:
- От 10 до 400 лв. за физически лица
- От 500 до 3 000 лв. за юридически лица
Но това не е всичко. Освен самата глоба, ще ви бъде начислен данък сгради и такса смет със задна дата, считано от датата на придобиване на имота или настъпване на промяната. Към това се добавят и лихви за забава, които в някои случаи могат да надвишат самия дължим данък.
Пример:
Ако сте купили имот през 2021 г., но сте го декларирали едва в средата на 2025 г., общината има право да изиска:
- Данък и такса смет за 4 години назад
- Лихви за всяка просрочена вноска
- Административна глоба
В някои общини започват проверки по служебен път чрез свързване на нотариуси, агенции и кадастър. Така все повече случаи на недеклариран имот биват хванати и санкционирани автоматично.
Какъв е срокът за деклариране и какво се случва при просрочие?
Срокът за деклариране на новопридобит имот или настъпила промяна е точно 2 месеца от датата на:
- придобиване (покупка, дарение, наследство)
- промяна в характеристиките на имота (например остъкляване на тераса, пристройка, промяна на предназначение)
Това е регламентирано в чл. 14, ал. 1 от ЗМДТ. Декларацията се подава в общината, в която се намира имотът, независимо къде е постоянният ви адрес.
Какво се случва при просрочие?
Ако пропуснете срока и имате недеклариран имот, следват:
- Глоба според размера, описан в закона (виж предишния блок)
- Начисляване на данък сгради със задна дата
- Начисляване на такса смет със задна дата
- Лихви за просрочени задължения
- Възможност за служебно деклариране по инициатива на общината, което обикновено не е във ваша полза – ще ви начислят максималните дължими суми
Затова е силно препоръчително да проверите дали всичките ви имоти са декларирани навреме, особено ако сте наследили жилище или сте направили подобрения по съществуващ имот.
Автоматично деклариране – истина или мит през 2025 г.?
Много хора смятат, че автоматичното деклариране на имоти вече се извършва служебно от институциите – особено след като нотариусите подават информация по електронен път. В действителност, това е частично вярно, но не отменя задължението на собственика да декларира.
Кога има автоматично деклариране?
- В някои общини, при сделки пред нотариус, данните за имота се предават автоматично към местната администрация.
- Това не означава, че собственикът е освободен от отговорност – проверката и потвърждението на данните все още са негов ангажимент.
- Често автоматичното подаване не включва всички задължителни данни за изчисляване на данъка (като реална площ, брой съжители и т.н.)
За кои имоти не важи автоматичното деклариране?
- Наследствени имоти
- Промени в имота (напр. пристройка, надстрояване)
- Имот в чужбина
- Имоти, придобити преди 2020 г. и все още недекларирани
Изводът: независимо от технологичния напредък, ако имате недеклариран имот, отговорността си остава ваша. Нито нотариусът, нито Агенцията по вписванията ще ви спасят от глоба, ако не подадете нужната декларация в срок.
Деклариране след Акт 14, Акт 15 и Акт 16 – кога започва задължението?
Много хора се объркват кога точно възниква задължението за деклариране при новопостроени имоти. Законът е ясен – не е нужно да чакате Акт 16, за да подадете декларация.
Какво казва законът:
- Задължението за деклариране започва след издаване на Акт 15 – тогава обектът вече е годен за ползване, дори и да няма Акт 16.
- Ако имотът е вписан в Агенцията по вписванията (т.е. има нотариален акт), декларацията се подава до 2 месеца от вписването, независимо дали имате Акт 14 или 16.
- В някои случаи (например при покупка „на зелено“), декларацията се подава след като сградата стане годна за обитаване, но това не отменя задължението да го направите навреме.
Важно:
Имотът се счита за недеклариран, дори и да няма Акт 16, ако:
- имате акт за собственост
- имотът е вписан в Имотния регистър
- не сте подали декларация в срок
С други думи: не чакайте финалния акт. Ако притежавате имота и той вече съществува физически, най-добре го декларирайте.
Важно е да знаете, че при определени условия – като необитаем имот, липса на ток или вода, или предоставени доказателства – можете да бъдете освободени от такса смет. Това е особено актуално за хора, които не ползват имота целогодишно. Вижте какви са условията и сроковете за подаване на заявление за 2025 г.: Как да се освободите от такса смет – вижте тук
Какво се случва при наследен имот, който не е деклариран?
Наследствените случаи са сред най-често срещаните примери за недеклариран имот. Много наследници смятат, че след вписване на имота на тяхно име всичко е приключено. Всъщност, това е моментът, в който започва задължението им към общината.
Кога възниква задължението?
- След издаване на удостоверение за наследници
- Или при нотариално оформяне на делба (нот. акт)
В срок от 2 месеца, наследникът или наследниците трябва да подадат декларация по чл. 14 от ЗМДТ. Ако не го направят, имотът официално се води недеклариран имот, и това носи същите последици – глоба, начисляване на данъци със задна дата и лихви.
А ако имотът е бил деклариран от починалия?
Декларацията не се прехвърля автоматично към наследниците. Всеки нов собственик трябва отново да подаде декларация, дори ако данните за имота вече съществуват в регистрите.
Пропускът в такъв случай също се третира като недеклариран имот, особено когато има ново разпределение на собствеността между наследници.
Имот в чужбина – кога трябва да се декларира и има ли глоба?
Много хора, които притежават имот в чужбина, не знаят, че и той може да се превърне в недеклариран имот спрямо българските власти – особено при получаване на доход от него.
Според българското данъчно законодателство:
- Ако сте местно лице по смисъла на закона (живеете основно в България), сте длъжни да декларирате всички свои имоти, включително и тези в чужбина.
- Ако отдавате имота под наем (например чрез Airbnb или Booking), трябва да го декларирате пред НАП и да обявите приходите си.
Какво става при недеклариране?
Ако имотът в чужбина се води недеклариран имот:
- може да последва глоба от НАП
- начисляват се данъци върху непоказаните приходи
- при автоматичен обмен на данни с чужди държави (CRS система), българската администрация може да ви открие
Дори да не получавате доход, наличието на имот извън страната може да изисква деклариране в Годишната данъчна декларация, ако сте местно лице. Липсата на такава информация се приема за съзнателно укриване – и имотът формално попада в групата на недекларирани имоти.
Отпада ли декларирането на имоти през 2025 г.? Истината за новите автоматични системи
През последните години се появиха множество спекулации, че декларирането на имоти ще отпадне напълно, благодарение на електронния обмен на данни между нотариуси, общини и НАП. Но истината е, че през 2025 г. задължението остава в сила и всеки недеклариран имот носи риск от глоба и лихви.
Какво наистина се променя?
- Част от общините вече получават автоматично информация от нотариуси след сделки.
- Въвеждат се електронни системи, които улесняват процеса – например предварително попълнени декларации.
- Но все още няма национална система, която да освобождава напълно собствениците от подаването на декларации.
Кой носи отговорността?
Отговорността остава изцяло на собственика – ако имотът ви не фигурира в регистрите, се счита за недеклариран имот, независимо от това дали сте получили нотариален акт или сте направили сделката чрез банкова система.
В обобщение: не разчитайте, че „всичко вече е автоматично“. Проверете какво е подадено в общината – особено ако сте придобили имот през последните 3–4 години. Иначе рискувате сериозни последици от това, че имате недеклариран имот, без дори да подозирате.
Как да проверите дали имотът ви е деклариран?
Проверка дали притежавате недеклариран имот не винаги е лесна, защото информацията не е централизирана и зависи от общината, в която се намира имотът. Въпреки това, има няколко начина да установите какъв е статутът му:
1. Проверка в отдел „Местни данъци и такси“ по община
- Посетете лично или се свържете с общината, където е имотът.
- По ЕГН или данъчен номер (Булстат) служителите ще могат да ви кажат дали има подадена декларация и от коя дата.
2. Проверка чрез онлайн портали
Някои общини предлагат електронна проверка на дължими данъци – ако имотът не фигурира там, най-вероятно е недеклариран. Примери:
🏙️ София – Столична община
- Портал за онлайн справки и плащания:
https://szp.sofia.bg/OnlineReportWSClient/pages/login.jsf
Изисква ПИН код от общината, ПИК от НАП или КЕП. - Обща информация и услуги по Местни данъци и такси:
https://www.sofia.bg/mdt-services
Тук ще намерите информация за услуги, документи и образци.
🌊 Варна – Община Варна
- Портал за проверка и плащане на задължения:
https://www.varna.bg/bg/217
Изисква ЕГН/Булстат и ПИН код, издаден от общината. - Обща информация и електронни услуги:
https://www.varna.bg/bg/1017
Тук ще намерите информация за електронни услуги, включително подаване на декларации. Портал на Столичната Община
🏛️ Пловдив – Община Пловдив
- Портал за онлайн плащане на местни данъци и такси:
https://www.plovdiv.bg/онлайн-заплащане-на-местни-данъци-и-та/
Плащанията се извършват чрез системата EASY PAY. - Обща информация и административни услуги:
https://www.plovdiv.bg/uslugi/administrative-services/mdt/
Тук ще намерите информация за административни услуги, свързани с местни данъци и такси.
3. Проверка в годишната ви данъчна декларация
- Ако декларирате доходи от имот, но имотът не е включен в местните данъци, това е сигнал за несъответствие, което може да се разглежда като недеклариран имот.
4. При съмнение – подайте повторна декларация
Няма наказание за повторно деклариране, ако вече е правено – напротив, това е по-добрият вариант пред риска от санкции при недеклариран имот.
Давностен срок и може ли глобата да отпадне след време?
Един от най-честите въпроси при недеклариран имот е дали глобата и задълженията могат да отпаднат по давност. Отговорът е – да, но не напълно и не автоматично.
Давностни срокове според закона:
- 5 години – за дължими данъци и такса смет
→ Срокът започва да тече от 1 януари на следващата година, в която е трябвало да се декларира имотът. - 3 години – за административни наказания (глоби)
→ Важи от момента, в който нарушението е извършено (т.е. пропуснат срок за подаване).
Важни уточнения:
- Ако общината не е предприела действия в рамките на тези срокове (не е връчила акт, не е издала наказателно постановление, не е изискала задълженията) – тогава те попадат под давност.
- Но ако има служебно действие (например писмо, проверка, съставен акт) – давността се прекъсва и започва да тече отново.
- В случай че имотът е служебно деклариран и ви бъде начислен данък със задна дата, нямате право да оспорите старите периоди по давност, освен ако изрично не е изтекла 5-годишната давност и няма действия по прекъсване.
Важно:
Никога не разчитайте само на давността, когато става дума за недеклариран имот. Общините все по-често извършват проверки със задна дата чрез имотния регистър, кадастър и НАП, и лесно могат да възобновят дължими суми отпреди години.
Изключения – кога НЕ сте длъжни да декларирате имот?
Въпреки че повечето случаи на недеклариран имот водят до санкции, законът предвижда и определени изключения, при които не сте длъжни да подавате нова декларация. Това е важно, за да не се подава излишна документация или да се създава объркване при проверка.
Кога не се подава нова декларация?
- При промяна на адресна регистрация, но без промяна в собствеността на имота – не е нужно ново деклариране.
- При вече деклариран имот, ако няма промяна в:
- Собствеността
- Площта
- Предназначението
- При развод или наследяване, но с непроменено ползване и собственост
- Ако всички сънаследници запазят същия дял и няма вписана нова делба – не се подава нова декларация
- При имот, придобит преди 1998 г., който вече е деклариран тогава – но само ако няма последващи сделки или промени
Внимание:
Ако не сте сигурни дали вашият случай попада в изключенията, по-добре е да подадете повторно декларация – няма глоба за това. Санкцията обаче е сериозна, ако имотът ви остане със статут на недеклариран имот без основателна причина.
Темата с недеклариран имот не е просто бюрократична подробност – тя може да ви струва стотици левове в глоби, начислени данъци със задна дата и лихви. Независимо дали става дума за ново жилище, наследствен имот, постройка в двора или имот в чужбина, задължението за деклариране остава лично и ясно определено със срокове и правила.
Автоматичните системи и електронното управление улесняват процеса, но не ви освобождават от отговорност. Ако не сте сигурни в статуса на даден имот – проверете. А ако се окаже, че имате недеклариран имот, подайте декларация възможно най-скоро, за да избегнете неприятни изненади.
Източници:
- Закон за местните данъци и такси:
https://lex.bg/laws/ldoc/2134174720 - Столична община – Местни данъци и такси:
https://szp.sofia.bg/OnlineReportWSClient/pages/login.jsf - Община Варна – Онлайн услуги:
https://www.varna.bg/bg/217 - Община Пловдив – Плащане на местни данъци:
https://www.plovdiv.bg/онлайн-заплащане-на-местни-данъци-и-та/