Наем или покупка – това е въпросът, който вълнува хиляди българи през 2025 г., особено на фона на рекордните цени на имотите и променящите се условия по ипотечните кредити. В София, Варна, Пловдив и Бургас все повече хора се колебаят дали да изтеглят заем и да купят собствено жилище, или да останат под наем и да запазят гъвкавостта си. Решението не е само въпрос на емоции – наем или покупка е и изчисление, което включва месечни разходи, дългосрочни ангажименти, инфлация и дори личен стил на живот.
В тази статия ще разгледаме детайлно какви са реалните разходи при наем или покупка на жилище, какви подводни камъни се крият и кой вариант е по-изгоден в различни ситуации.
Сравнение: Месечен наем срещу ипотечна вноска – реални примери по градове
Изборът между наем или покупка често изглежда прост на пръв поглед – „или плащаш на някой друг, или изплащаш своето“. Но реалните числа разказват друга история. Ето актуални примери от големите градове в България към 2025 г.:
🏙️ София
- Наем на двустаен апартамент (център или добре свързан квартал): 900 – 1200 лв/месец
- Ипотека за същото жилище (~150 000 €): около 1550 – 1700 лв/месец*
*(при 6% лихва, 30 години, 20% самоучастие)
Извод:
Наемът е с около 500–700 лв по-нисък месечно, но не изгражда собственост.
🌊 Варна
- Наем: 700 – 950 лв/месец
- Ипотека (~110 000 €): 1200 – 1350 лв/месец
🏞️ Пловдив
- Наем: 600 – 850 лв/месец
- Ипотека (~90 000 €): 1000 – 1150 лв/месец
🌅 Бургас
- Наем: 600 – 800 лв/месец
- Ипотека (~85 000 €): 950 – 1100 лв/месец
📌 Какво показва сравнението?
- Наемът обикновено е с 25–40% по-нисък от месечната вноска по ипотека
- При покупка има скрити допълнителни разходи, но и дългосрочна стойност
- При наем няма обвързване, но има инфлационен риск
Независимо от града, решението наем или покупка не се свежда само до месечната сума – а до цели сценарии на живот и бъдеще.
Какви са скритите разходи при покупка на имот?
Когато човек се чуди между наем или покупка, често прави грешката да сравнява само наема с ипотечната вноска. Но реалността е, че при покупка на жилище има редица скрити разходи, които не влизат в стандартната сметка, а могат да добавят хиляди левове към цената.
Освен административните и банкови такси, един от най-големите реални разходи след сделката е самият ремонт. Много от жилищата, особено в ново строителство, се предлагат „на тапа“ или с базови довършителни работи, което означава, че купувачът трябва да инвестира допълнително хиляди левове за шпакловки, замазки, подови настилки, врати, осветление и др. Ако искаш да разбереш колко реално струва ремонт на апартамент през 2025 г. и какъв бюджет да планираш, виж пълното ръководство тук:
👉 https://www.imotni.com/ремонт-на-апартамент-2025/
🧾 Разходи при самата сделка:
- Нотариални такси: 0,8% – 1,5% от стойността на имота
- Държавна такса (вписване): 0,1%
- Такса за вписване в Имотен регистър
- Комисионна към брокер: 2% – 3%
- Такса за оценка на имота (изисква се от банката): ~250–500 лв
- Застраховка на имота (задължителна при кредит): 100–300 лв/годишно
🧱 Допълнителни разходи след покупката:
- Ремонт (дори и в „ново строителство“): 10 000 – 30 000 лв
- Обзавеждане: от 15 000 лв нагоре
- Такса за поддръжка на сградата (особено при затворени комплекси): 20–150 лв/месец
- Такси по кредита: обслужване на сметка, годишна такса за оценка на задължението и др.
❗ Пример:
При покупка на апартамент за 150 000 €, реалните допълнителни разходи могат да надвишат 20 000 – 30 000 лв още през първата година – извън самата ипотека.
Затова при избор между наем или покупка, трябва да се калкулира не само месечната вноска, но и тези начални и текущи разходи, които често остават „невидими“.
Кога наем е по-добър избор? – Практически сценарии
Решението наем или покупка зависи от личната ситуация, но има конкретни случаи, в които наемането на жилище е категорично по-разумният избор.
🧳 1. Живееш временно в града
Ако не си сигурен, че ще останеш дългосрочно – например заради работа, образование или лични обстоятелства – наемът ти дава гъвкавост. Продажбата на имот след 1–2 години почти винаги води до загуби, особено след приспадане на такси и комисиони.
📈 2. Очакваш спад на цените или балон на пазара
Ако смяташ, че цените са твърде надценени (както често се обсъжда през 2025 г.), по-добре е да платиш наем за 1–2 години, отколкото да купиш на върха и след това да загубиш стойност.
💼 3. Работиш фрийланс или със сезонни доходи
Ипотеката изисква стабилен месечен доход и често банки отказват на хора със свободни професии или неофициални доходи. Наемът е единствената реална опция.
🔧 4. Не искаш ангажименти с ремонт, данъци и поддръжка
Когато си под наем, всичко – от течащи тръби до разбита врата – е грижа на наемодателя. При собственост, всичко е за твоя сметка. Наемът ти дава спокойствие и предвидимост.
🧮 5. Разликата между наем и ипотека е огромна
Ако месечната вноска по кредит е с 600+ лв повече от наема, а не си сигурен в доходите си – наемът ти осигурява буфер и по-нисък риск.
Във всеки от тези случаи, наемът е стратегически по-добро решение – поне временно.
Когато обмисляш сериозно наем или покупка, особено чрез ипотека, е важно да познаваш не само месечната вноска, но и всички изисквания и стъпки по финансирането. Много хора подценяват процеса по теглене на кредит, докато не се сблъскат с реалните изисквания на банките, документите и допълнителните такси. Ако се чудиш дали да купиш имот с кредит и какво трябва да знаеш като купувач, виж подробния ни наръчник тук:
👉 https://www.imotni.com/покупка-на-имот-с-кредит/
Кога покупката на имот има повече смисъл?
В дилемата наем или покупка, има и ситуации, в които покупката на жилище е по-изгодна не само емоционално, но и финансово – особено при дългосрочен хоризонт.
🏠 1. Живееш дългосрочно на едно място
Ако планираш да останеш в един град поне 7–10 години, покупката често е по-добра инвестиция. Погасената ипотека с времето се превръща в реален актив.
💸 2. Имаш спестявания за първоначална вноска
При поне 20% самоучастие, условията по кредита са по-добри, а месечната вноска по-ниска. Също така си по-защитен от флуктуации на лихвите.
📉 3. Искаш защита от инфлация
В условия на инфлация, ипотечната вноска често остава фиксирана (или поне предвидима), докато наемите нарастват. Собственото жилище предпазва парите ти в дългосрочен план.
👨👩👧👦 4. Създаваш семейство или имаш деца
Собственото жилище носи сигурност, възможност за преустройства и спокойствие – нещо трудно постижимо при живот под наем.
🏗️ 5. Купуваш на етап „на зелено“ или на добра цена
Ако откриеш имот на по-ниска цена, в подходящ квартал или проект в развитие, покупката може да доведе до печалба дори след няколко години.
❗ Важно:
Покупката има смисъл, ако можеш да поемеш разходите по сделката, ремонта, поддръжката и си стабилен в доходите. Иначе наемът може да е по-безопасна стратегия.
Често задавани въпроси
Какво е по-евтино през 2025 г. – наем или покупка?
В повечето големи градове в България, включително София, Варна, Пловдив и Бургас, наемът излиза с около 25–40% по-евтин месечно спрямо ипотечната вноска за същото жилище. Но при покупка имаш натрупване на стойност и актив.
Какви документи се изискват при покупка на имот?
Нотариален акт
Данъчна оценка
Документ за собственост
Скица и удостоверение за тежести
Договор с банка (при ипотека)
При наем, нужните документи са значително по-малко – обикновено само договор за наем и лична карта.
Наем или покупка – кое е по-добре при нестабилен доход?
Определено наем. Ипотечните кредити изискват стабилен доход, а при забавяне или невъзможност за плащане, можеш да загубиш имота. При наем си по-гъвкав и не рискуваш актив.
Колко време трябва да живея в жилището, за да е по-изгодна покупката?
Обикновено над 7–8 години, за да се компенсират разходите по сделката, ремонта и разходите по кредита. При по-кратък престой наемът е по-рационален избор.
Мога ли да купя имот, но да го давам под наем?
Да – това е честа стратегия. Но трябва да калкулираш:
изплащане на ипотеката
поддръжка на имота
периоди без наематели
данъци и такси
Така ще разбереш дали ще си на плюс или минус.
Източници и полезни връзки за информацията относно наем или покупка на жилища
Numbeo – Сравнение на разходите за живот и имоти
https://www.numbeo.com/cost-of-living/comparison.jsp
Българска народна банка – Лихвени проценти
https://www.bnb.bg/Statistics/StBIRAndIndices/StBIBaseInterestRate/index.htm