Наемите в България през последните години вървят предимно нагоре, особено в големите градове и по-активните курортни зони. През 2025 г. въпросът дали ще се вдигнат още става все по-актуален – както за наематели, така и за собственици на имоти. Причината е комбинацията от висока инфлация, растящи цени на ремонти и обзавеждане, засилен интерес към краткосрочни наеми и сериозна активност на пазара на имоти.
Много хора, които наемат, вече усещат натиск върху бюджета си, докато собствениците търсят начини да компенсират разходите си по имотите. В тази статия ще разгледаме какви са реалните цени на наемите в момента, какво влияе върху тях и какво може да очакваме до края на 2025 г. – ще се вдигнат ли наистина, къде и с колко.
Какви са наемите в момента – София, Пловдив, Варна и Бургас
Към май 2025 г. наемите в България продължават да се движат във възходяща посока, особено в големите градове. Въпреки че пазарът донякъде се стабилизира след пика от 2023–2024 г., цените остават високи и за много хора наемането на жилище е сериозно финансово натоварване.
София:
- Едностайни (обзаведени): 550 – 750 лв.
- Двустайни (средно ниво): 750 – 1000 лв.
- Тристайни и над: 1000 – 1600+ лв.
👉 Център, Лозенец, Изток и Кръстова вада водят по цена. В периферията (Люлин, Надежда, Овча купел) има спад на интереса към стари сгради.
Пловдив:
- Едностайни: 450 – 600 лв.
- Двустайни: 600 – 800 лв.
- Централните райони като Капана, Младежки хълм и Център остават най-скъпи, но заетостта се влияе силно от сезона.
Варна:
- Едностайни: 500 – 650 лв.
- Двустайни: 700 – 900 лв.
- Квартали с ръст: Левски, Бриз, Чайка. Лятото цените се качват драстично за краткосрочни наеми.
Бургас:
- Едностайни: 450 – 600 лв.
- Двустайни: 600 – 850 лв.
- Наемите в България по Черноморието силно зависят от сезона – през лятото много апартаменти преминават в Airbnb и Booking, което намалява дългосрочните оферти.
📌 Данните показват, че наемите в България в най-големите градове остават стабилни или леко растящи. Рядко се срещат реални спадове, освен при лошо обзаведени или надценени имоти.
Все повече собственици се насочват към краткосрочно отдаване на имоти чрез платформи като Airbnb и Booking, вместо към дългосрочен наем. Това влияе пряко върху предлагането и е една от причините за ръста на наемите в по-големите градове и курортите. Ако обмисляш подобен вариант, виж това практично ръководство: Отдаване на имот в Airbnb и Booking през 2025 г. – регистрация, доходи, глоби и реална печалба
Какво влияе върху наемите в България – основни фактори
Промените в наемите в България не са случайни – зад тях стоят конкретни икономически, социални и сезонни фактори. През 2025 г. комбинацията от висока инфлация, ограничено ново строителство и увеличено търсене води до плавно, но устойчиво покачване на цените в повечето градове.
🔹 Инфлация и разходи на собствениците
Цените на ток, поддръжка, ремонти и обзавеждане се покачиха сериозно. Това кара собствениците да вдигат наемите, за да компенсират по-високите си разходи. Така наемите в България реагират пряко на общата икономическа среда.
🔹 Липса на качествени нови имоти
В много градове има недостиг на добре обзаведени, енергийно ефективни жилища. Това свива предлагането и допълнително бута наемите в България нагоре, особено за двустайни апартаменти под 1000 лв.
🔹 Краткосрочни наеми и Airbnb
Много апартаменти, особено по морето и в градове като Пловдив и София, преминават към краткосрочно отдаване в платформи като Airbnb и Booking. Това ограничава предлагането за дългосрочен наем и покачва цените в стандартния пазарен сегмент.
🔹 Вътрешна и външна миграция
Студенти, работници от други градове и чужденци (особено дигитални номади) вдигат търсенето. София и Пловдив усещат най-силно този ефект, където наемите в България растат най-видимо в последните 12 месеца.
Къде и как най-вероятно ще се вдигнат наемите в България до края на 2025 г.
Ако тенденциите от първата половина на годината се запазят, наемите в България ще продължат да се покачват умерено, но устойчиво до края на 2025 г. Ръстът няма да е равномерен – някои райони ще останат стабилни, а други ще отбележат чувствително поскъпване.
🔼 Очаквано поскъпване:
- София – южни и източни райони (Манастирски ливади, Кръстова вада, Изток): +5% до +10%
- Пловдив – Кършияка и Център: високо търсене от студенти и дигитални професионалисти
- Бургас и Варна (централни квартали): заради засилен интерес от сезонни работници и украински граждани
- Банско, Велинград, Сандански: при добра заетост чрез Airbnb, наемите извън сезона също се вдигат
🟰 Задържане на нивата:
- Люлин, Надежда, Орландовци (София): по-старо строителство, ограничено търсене
- Крайните квартали в Пловдив и Варна: при липса на транспорт и инфраструктура
🧭 Общата прогноза:
Наемите в България вероятно ще се покачат с между 5% и 12% в зависимост от локацията, типа имот и състоянието му. Най-голям ръст се очаква при обзаведени, двустайни апартаменти в добри квартали, които се отдават бързо и носят сигурна възвръщаемост.
Важно е да отбележим, че всички доходи от наеми подлежат на облагане, независимо дали става въпрос за дългосрочно или краткосрочно отдаване. Ако си собственик и получаваш доходи от имот, си длъжен да ги декларираш пред НАП в определен срок. Виж пълното ръководство тук: Деклариране на доходи от наем през 2025 г. – как, кога и колко се дължи
Заключение: Ще се вдигнат ли наемите в България?
Краткият отговор е: да – с висока вероятност наемите в България ще продължат да се повишават умерено през втората половина на 2025 г. Основните причини са инфлацията, растящите разходи за поддръжка, интересът към краткосрочни наеми и активното движение на хора между градовете и курортите.
Най-силен ръст ще се усети в по-престижните квартали на големите градове и в сезонно атрактивни локации. Но дори и в по-евтините райони, спадове почти не се очакват. За наемателите това означава да действат бързо при добри оферти, а за собствениците – че има смисъл да инвестират в подобрения и добър мениджмънт.
Внимателното следене на тенденциите ще е ключово, защото наемите в България вече не са просто локален въпрос – върху тях влияят туризмът, миграцията и цялостната икономическа среда.
Източници, полезни връзки
1. Европейска комисия – Пролетна икономическа прогноза за България (май 2025 г.)
Според последната прогноза на Европейската комисия, инфлацията в България се очаква да достигне 3,6% през 2025 г., като това може да окаже влияние върху разходите на домакинствата и съответно върху наемния пазар.
📄 ЕК очаква сериозно забавяне на икономиката на България
2. Национален статистически институт (НСИ) – Инфлация и индекси на потребителските цени за януари 2025 г.
НСИ отчита годишна инфлация от 3,7% за януари 2025 г., като най-голямо увеличение на цените е регистрирано в групите „Жилища, вода, електроенергия, газ и други горива“ (+4,6%). Това поскъпване на основни услуги може да се отрази на наемните цени в страната.
📄 Инфлация и индекси на потребителските цени за януари 2025 г. – НСИ (PDF)