Наемател не плаща, как да го изгоня от апартамента? Да извикам полиция или да му спра тока?

Има нещо по-страшно от „наемател не плаща наем“ – това е наемател, който не плаща и не иска да си тръгне. Все повече собственици в България се сблъскват с този проблем: подписан или устен договор, обещания за плащане „другия месец“, а в един момент – нищо: нито наем, нито напускане. Хората постоянно задават еднакви въпроси: „Наемател не плаща“, „Как да го изгоня?“, „Да извикам ли полиция?“, „Мога ли да му спра тока?“

Проблемът не е само финансов – той е психологически, правен и понякога опасен. Затова в тази статия ще разгледаме всички възможни действия, които имаш право да предприемеш законно, ако наемател не плаща наем, не напуска и не спазва договорните условия. Ще отговорим на реалните въпроси, които се задават всеки ден в търсачката – с примери, детайли и съвети от практиката.

Преди да предприемеш действия, важно е да знаеш какви са законовите права и задължения и на двете страни по наемния договор. Виж пълния наръчник тук: Права и задължения на наемател и наемодател – пълно ръководство

Какво можеш да направиш, когато наемател не плаща?

Ако наемател не плаща, първата ти реакция вероятно е емоционална – яд, тревога, дори паника. Но каквото и да се случва, не предприемай нищо прибързано, защото законът защитава не само теб, а и наемателя – дори когато той е в нарушение.

Провери дали изобщо има договор

Ако има писмен договор за наем, там трябва ясно да е посочено:

• какъв е срокът за плащане на наема,
• какви са последствията при просрочие,
• и дали има клаузи за прекратяване при неплащане.

Ако наемател не плаща повече от месец, вече можеш да тълкуваш това като нарушение на договора.

Ако няма договор – не си беззащитен. По закон, при отдаване срещу пари (дори устно), има доказуемо наемно отношение, което може да се използва в съда. Важно е да имаш доказателства – чатове, банкови преводи, свидетели и др.

Изпрати писмено предизвестие

Дори да знаеш, че наемател не плаща нарочно, не можеш просто да го изгониш, без да му дадеш шанс. Изпрати писмено предизвестие – препоръчано писмо с обратна разписка или чрез нотариус – с изискване:

• да плати дължимите суми,
• или да напусне в определен срок (обичайно 7–14 дни).

Това ще ти е и първа крачка към евентуално съдебно дело.

Не му спирай тока или водата!

Много хора се изкушават да предприемат незаконни действия, като:

• спиране на тока или водата,
• смяна на ключалките,
• изнасяне на вещите му.

⚠️ Това е незаконно и може да се обърне срещу теб – включително с граждански иск от наемателя. Дори и наемател да не плаща, правото му на неприкосновеност на жилището е защитено от Конституцията.

Не викай полиция без основание

Може ли да извикаш полиция? Да, само ако има заплаха, агресия или престъпление. Но не и просто защото наемател не плаща. Полицията няма право да го изгони от имота ти без съдебно решение. Единственото, което могат да направят, е да документират случващото се, ако подадеш сигнал.

Имай търпение – подготви дело

Ако наемател не плаща и не напуска след предизвестие, трябва да подготвиш два възможни типа дела:

• Иск за дължимия наем (финансова претенция)
• Иск за опразване на имота (да бъде изведен от жилището)

Делата се подават в районния съд по местонахождение на имота и могат да се водят дори без договор, ако имаш други доказателства, че човекът живее в имота ти без да плаща.

Когато наемател не плаща ток, вода, парно, вход – кой остава с дълговете?

Един от най-често пренебрегваните проблеми е, когато наемател не плаща сметките за ток, вода, парно, интернет или вход, а оставя натрупани задължения, които падат върху собственика. Това се случва често при договори, в които липсва ясен ангажимент за покриване на текущите разходи.

Дълговете по партидите остават за кого?

• Ток и вода – ако сметките са на твое име, а наемател не плаща, ЕВН, ЧЕЗ или ВиК ще потърсят теб като титуляр. Без значение кой е живял вътре – дългът е по твоя клиентски номер.
• Вход и такса поддръжка – по закон тези такси са задължение на собственика, дори когато имотът е отдаден под наем. Много входове обаче приемат практиката наемателят да ги плаща, но това няма юридическа тежест.
• Интернет и кабелна – ако са на твое име, ти си отговорен. Ако са по договор с наемателя – доставчикът ще търси него.

Най-доброто решение – прехвърляне на партидите на името на наемателя? Внимавай!

Когато отдаваш апартамент дългосрочно, най-добрият начин да се защитиш е всички партиди – ток, вода, парно, интернет – да бъдат прехвърлени на името на наемателя. Така:

• всяка фактура е лично към него,
• ти не носиш отговорност за неплатени задължения,
• няма риск да останеш с дългове, за които дори не си знаел.

Това е напълно възможно за повечето доставчици, стига да има:

• писмен договор за наем,
• нотариално заверена декларация (в някои случаи),
• адресна регистрация на лицето в имота.

⚠️ Но това е и нож с две остриета

Ако наемател спре да плаща сметките и напусне имота, оставяйки дългове:

• ти не можеш просто да прехвърлиш партидите обратно на свое име – ще ти искат първо да се изчистят всички стари задължения.
• нямаш право да ги погасиш с идеята „само да си върна контрола“, защото дългът вече е регистриран към друг човек.
• често ще трябва да ходиш лично, да подаваш заявления, да чакаш срокове, а при някои доставчици процесът е тромав.

Какво можеш да направиш все пак?

1. Задължително опиши в договора, че при неплащане на сметки, това е основание за незабавно прекратяване.
2. Изисквай копия от платени сметки всеки месец – или достъп до онлайн клиентския портал.
3. Провери периодично дали има натрупвания – с ЕГН или клиентски номер можеш да видиш задълженията в повечето дружества.
4. При просрочие – действай веднага, не изчаквай нова фактура.

✅ Съвет: ако се довериш на наемател и му прехвърлиш партидите, винаги запази копие от всички документи, с които е станало това. Така поне ще можеш да докажеш, че не си титуляр по задължението, в случай на по-късен спор или съдебно събиране.

Какво можеш да направиш?

1. Записвай изрично в договора: наемателят плаща всички текущи сметки. Добре е да се включи и клауза, че при просрочие, договорът се прекратява.
2. Открий партидите на негово име – за ток, вода, парно (възможно е, но понякога се изисква договор и адресна регистрация).
3. Следи редовно дали се плаща – поне веднъж месечно можеш да провериш онлайн със сметките.
4. При неплащане – прекрати договора навреме, преди да се натрупат сериозни задължения.

❗️Важно: някои доставчици начисляват лихви и такси за просрочие, които ще бъдат твоя отговорност, ако не си реагирал навреме. В тежки случаи, особено при ток, дългът може да стигне до принудително събиране.

Независимо дали наемател плаща или не, като собственик имаш задължение да декларираш доходите от наем пред НАП, дори и ако си получил само част от сумата. В противен случай носиш отговорност.

Как да изгониш наемател, който отказва да напусне имота?

Когато наемател не плаща и отказва да напусне, навлизаш в най-тежкия казус, с който може да се сблъска един собственик. Истината е, че дори апартаментът да е твой, не можеш да го върнеш във владение със сила – нужен е съд.

Как става законното изгонване?

Трябва да заведеш гражданско дело за „опразване на недвижим имот“, в което настояваш, че:

• договорът е прекратен (по вина на наемателя или с изтичане на срока),
• лицето не е вече титуляр по договор, но продължава да живее без основание.

След влизане в сила на съдебното решение, вече можеш да поискаш изпълнение чрез съдия-изпълнител, който да:

• изпрати покана за доброволно напускане (обикновено 7-дневен срок),
• пристъпи към принудително изваждане, ако срокът изтече без реакция.

Колко време отнема всичко това?

✅ Обикновено:

• 1–3 месеца за дело (при липса на обжалване),
• още 1–2 месеца за процедура при съдия-изпълнител.

❗️Важно: ако наемателят обжалва или отказва да приеме поканите, процесът може да се забави с месеци, а през това време ти не можеш да влезеш в имота си.

Можеш ли да го изгониш „на ръка“?

Не. Дори да наемател не плаща, дори да е изтекъл договорът, нямаш право да:

• сменяш ключалки,
• влизаш в жилището,
• заплашваш, натискаш, местиш вещи.

⚠️ Това е нарушаване на неприкосновеността на жилище, за което можеш да носиш наказателна отговорност.

А през зимата?

Има погрешно вярване, че през зимата наемател не може да бъде изгонен. Това НЕ е вярно – няма такова ограничение в закона, стига да се действа чрез съд и съдебен изпълнител.

Наемател без договор – имаш ли изобщо права?

Много собственици на имоти в България допускат една от най-честите грешки – пускат човек да живее в апартамента „на доверие“, без да подписват договор. И когато наемател не плаща, не знаят какво да направят, защото всичко е било „на устна уговорка“.

Добрата новина е, че дори без договор, законът не те оставя без защита.

Има ли наемно отношение без договор?

Да. По чл. 228 от Закона за задълженията и договорите, наем може да се докаже и без писмен документ, стига да се докаже, че:

• някой ползва твой имот,
• срещу възнаграждение (дори и да не е плащано),
• със знанието и съгласието ти.

Как се доказва това?

• Чатове и съобщения – уговорки за наем, признания, обещания.
• Банкови преводи с основание „наем“, „апартамент“, „месечно плащане“.
• Свидетели, които могат да потвърдят, че лицето живее там.
• Документи за плащане на сметки, подписани от наемателя.
• Покани или предупреждения, изпратени от теб до него.

Внимание: устният договор е по-труден за доказване, но НЕ е невалиден

Ако наемател не плаща и няма договор, не се отказвай да предприемеш действия. Всеки ден, в районните съдилища в България се водят дела по такива казуси – и собствениците печелят, ако са подготвени с доказателства.

✅ Съвет: ако вече си в такава ситуация – изпрати нотариална покана

Нотариалната покана има тежест на официален документ, дори да няма договор. Това е първа стъпка към съдебна процедура, и ще послужи като доказателство, че наемател не плаща и си държи имота без основание.

При отдаване на земя важат други правила. Виж как се сключва договор за наем или аренда на земеделска земя, какви са сроковете, нужните документи и вписването в службата по земеделие.

Как да се предпазиш от подобни проблеми в бъдеще?

След като веднъж си преживял ситуация, в която наемател не плаща, не напуска и не спазва никакви уговорки, едва ли искаш това да се повтори. Затова е изключително важно да мислиш като бизнес, дори когато отдаваш апартамент „на приятел на познат“ или „само за няколко месеца“.

Задължително подписвай писмен договор

Никога не отдавай имот без писмен договор за наем – дори за кратко. В него включи:

• точна сума, срок и начин на плащане,
• условия за прекратяване при неплащане,
• срок за освобождаване при нарушение,
• задължения за имуществото и сметките.

Изисквай депозит и опис на имуществото

Минимално изискване е един наем депозит, но може и два, особено при по-ново обзавеждане. Направи:

• опис на уредите и мебелите,
• снимки при предаване,
• подписан протокол между страните.

Това ще защити интереса ти при щети, изчезнали вещи или отказ за освобождаване.

Проверявай наемателя предварително

Не се страхувай да задаваш въпроси:

• Къде работи? Има ли редовни доходи?
• Имало ли е предишни наеми и как са приключили?
• Има ли официална регистрация или постоянен адрес?

При съмнение – по-добре откажи, отколкото после да търсиш решение, когато наемател не плаща и не напуска.

Обмисли запис на заповед или поръчител

При по-дългосрочни наеми можеш да поискаш:

• запис на заповед – силен инструмент при неплащане,
• поръчител, който гарантира със своето имущество или доход.

И двете дават много по-бърз път към съд и събиране на дължимото, ако нещо се обърка.

Не отлагай действия при проблеми

Ако още първия месец наемател не плаща, реагирай. Не отлагай с месеци. Колкото по-рано започнеш процедура, толкова по-малко ще загубиш – и време, и нерви, и пари.

Когато наемател не плаща, ситуацията не е просто досадна – тя е опасна за теб като собственик. Имаш блокиран имот, липса на доход, правна несигурност и често – пълна безизходица. Но има решение. Законът може да е бавен, но дава ясни права: можеш да заведеш дело, да поискаш опразване на имота, да си върнеш дължимото, дори и да няма договор.

Най-важното е да не допускаш същата грешка два пъти – без договор, без депозит, без проверка на наемателя. В днешно време това не е просто риск – това е рецепта за проблем.

Ако наемател не плаща – действай бързо, но законно. Не чакай да стане още по-зле.

Примерни съдебни казуси и практики

1. Казус без договор за наем с неплатена вода
Собственик е осъден да плати 500 лв. за неплатена вода от наемателя, въпреки че договор липсва — устната договорка също е достатъчна основание.
Линк: https://dv.lex.bg/forum/viewtopic.php?p=117672

2. Софийски градски съд – дело №2262/2022
При устно или писмено наемно отношение, съдът потвърждава, че дължим депозит се възстановява и че граждански иск може да включва плащане и консумативи.
Линк: https://dela.bg/Acts/9ee7c66c-7148-4d83-b753-34cf50e2fa39

Адвокатски блог “Капаните в Договора за наем”
Обсъжда защо е важно да се включат клаузи за консумативи и каква правна тежест имат депозити, нотариални заверки и запис на заповед.
https://lawyer-bulgaria.bg/капаните-в-договора-за-наем